Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-2649/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  16 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 июля 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьиШуйской С.И.,

судей        Сириной В.В.,

        ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска (истца) на решение от 13.12.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья                 Воробьёва В.С.) и постановление от 01.04.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Верёвкин А.В., Еникеева Л.И., Краецкая Е.Б.) по делу № А81-2649/2018 по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска (629800, Ямало-Ненецкого автономного округа, 

<

...>, ИНН 

<

***>,                                         ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304890502800011) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Другое лицо, участвующее в деле: управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Русина Л.Г.) в заседании участвовал представитель департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска (истца) – ФИО3 по доверенности от 29.05.2019 № 23.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Ноябрьска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Иванищук Оксане Владимировне  об изъятии объекта незавершенного строительством: бани с магазином сопутствующих товаров, площадью застройки 387,1 м², степенью готовности 10 процентов, местонахождением: г. Ноябрьск, мкр. «П-2», ул. Магистральная, с кадастровым номером 89:12:110403:416, для последующей продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  мотивированы прекращением договора аренды от 10.04.2015 № 76-15 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – договор аренды).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра               и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Решением от 13.12.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением                      от 01.04.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда,                                  в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что нормы статьи                     239.1 ГК РФ распространяются на спорные правоотношения, так как договор аренды прекратил свое действие, вследствие чего требование департамента об изъятии объекта незавершенного строительства правомерно.

Отзывы на кассационную жалобу ответчиком и третьим лицом в установленном законом порядке не представлены.

В судебном заседании представитель департамента поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты, иск удовлетворить. 

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение  по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства: бани с магазином сопутствующих товаров, площадью застройки 387,1 м², степенью готовности 10 процентов, местонахождением: г. Ноябрьск, мкр. «П-2»,                     ул. Магистральная, с кадастровым номером 89:12:110403:416 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2013 серии 89АА № 191777), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110403:111. 

С целью завершения строительства вышеуказанного объекта                   ФИО2 обратилась в департамент с заявлением о предоставлении на праве аренды упомянутого земельного, сославшись на наличие права на данный объект. Заявление поступило в департамент 20.03.2015, входящий номер 3476/105-100.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                        № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) между департаментом (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды сроком действия на три года до 20.03.2018, во исполнение которого арендодатель предоставил в пользование арендатора земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:12:110403:111, общей площадью 2 194 м², имеющий адресный ориентир: Ямало-Ненецкий автономный округ,                             г. Ноябрьск, мкр. «П-2», ул. Магистральная, для завершения строительства бани с магазином сопутствующих товаров. 

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику в аренду.

Пунктом 8.6 договора аренды предусмотрено, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации  и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.04.2013, с момента, с которого осуществляется фактическое пользование земельным участком.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН) от 12.02.2018 № 01/03/2018-15637 договор аренды 29.05.2015 прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена запись за номером 89-89/007-89/007/300/2015-6834/5.

Письмами от 29.12.2017 № 11146/150-100 и от 28.02.2018 № 1529/105-100 департамент уведомил ФИО2 о необходимости завершения строительства бани с сопутствующими товарами, сообщив, что основания повторного предоставления земельного участка для завершения строительства отсутствуют.

Полагая, что договор аренды прекратил свое действие 02.04.2016, поскольку его действие было распространено на период с 01.04.2013, и ссылаясь на то, что ответчиком строительство спорного объекта не было завершено в предусмотренный договором аренды срок, истец предъявил в суд настоящий иск.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой             и апелляционной инстанции исходили из того, что положения статьи                  239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключен до 01.03.2015.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.04.2014                    № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), согласно пункту 33 статьи 34 которого положения статьи  239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.

Статьей 35 Закона № 171-ФЗ предписано, что настоящий Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых данной статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Вводным законом.

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

По правилам пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющимся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В частности, согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Вводным законом установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Вводного закона).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договором аренды его действие распространено на отношения сторон, возникшие с 01.04.2013 (момент с которого осуществляется фактическое пользование земельным участком) до 20.03.2018 (пункты 2.1, 8.6 договора аренды).

Поводом и основанием для заключения договора аренды послужили пункт 21 статьи 3 Вводного закона и заявление ФИО2, поступившее в департамент 20.03.2015, о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения                        ФИО2, не может рассматриваться в качестве критерия, позволяющего считать правоотношения сторон действующими на каком-либо ином праве.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под не завершенным строительством объектом ФИО2 была обязана заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

В связи с изложенным вывод судов о том, что новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, распространенные договором аренды с 01.04.2013, сделан при неправильном применении норм материального права.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ФИО4 реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды заключен 10.04.2015 и на момент обращения департамента с иском по настоящему делу (03.04.2018) срок его действия, установленный до 20.03.2018, истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Следовательно, решение и постановление приняты с нарушением норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, спор по существу не был рассмотрен.

Кроме того, по ходатайству департамента определением от 02.07.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и недвижимости» и которым в суд представлено заключение от 29.08.2018 № 08.18-16.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежащему применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано на  недопустимость определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.

Принимая во внимание, что судами допущено нарушение норм права,  учитывая наличие в деле экспертного заключения, которое не было оценено судом первой инстанции, в связи с чем не разрешался вопрос об определении начальной продажной цены имущества, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные на основании части 1 статьи 288, пункта 3 части статьи 287 АПК РФ судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; устранить вышеуказанные нарушения норм права, имеющие отношение к предмету спора, и применить подлежащие применению нормы права; рассмотреть дело, установив обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора; в соответствии с требованиями статьи                            71 АПК РФ оценить представленные в дело доказательства, а также доводы сторон, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.12.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 01.04.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-2649/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.И. Шуйская

Судьи        В.В. Сирина

        В.В. Тихомиров