Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-14127/2021

г. Владивосток

19 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества «Владтакси», ФИО2, ФИО3,

апелляционные производства №05АП-169/2023, №05АП-171/2023, №05АП-170/2023 

на решение от 07.11.2022 судьи Е.Г. Клёминой

по делу № А51-14127/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску открытого акционерного общества «Владтакси» в лице законных представителей акционеров ФИО2; ФИО4 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ФИО3

третьи лица: ФИО5, ФИО6, Управление муниципальной собственностью г.Владивостока

о признании недействительной сделки – договора от 14.08.2020 купли-продажи объекта недвижимого имущества – здания диспетчерской с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенного по адресу: 

<

...>, о признании недействительной сделки - соглашения от 19.08.2020 об уступке прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:0000000:207,

при участии:

ФИО4 – лично, паспорт;

от ФИО2: ФИО7, по доверенности от 17.04.2021, сроком действия на 3 года, паспорт. 

от ОАО «Владтакси»: ФИО7, по доверенности от 29.04.2021, сроком на 5 лет, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Владтакси» в лице законных представителей акционеров ФИО2; ФИО4 обратилось в арбитражный суд с иском к ФИО3 о признании недействительными сделок: договора от  14.08.2020 купли-продажи объекта недвижимого имущества – здания диспетчерской с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенного по адресу: 

<

...>; соглашения от 19.08.2020 об уступке прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:0000000:207.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2022 признаны недействительными: договор купли-продажи недвижимого имущества  от  14.08.2020 между ОАО «Владтакси» и ФИО3 в отношении здания-диспетчерской с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенного по адресу: 

<

...>, соглашение от 19.08.2020 о перемене лица в обязательстве, заключенное между ОАО «Владтакси» и ФИО3, в отношении права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> почтовый адрес ориентира), кадастровый номер 25:28:0000000:207. Кроме того, с ФИО3 в пользу ФИО4 взысканы судебные расходы по оплате госпошлины по иску, по заявлению об обеспечении иска, по оплате  услуг эксперта.

Дополнительным решением от 10.04.2023 судом применены последствия недействительности сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.08.2020 в виде: 

- обязания ФИО3 передать в пятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу ОАО «Владтакси» здание диспетчерской с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенное по адресу: 

<

...> (почтовый адрес ориентира), кадастровый номер 25:28:0000000:207; 

- обязании ОАО «Владтакси» в пятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу вернуть денежные средства в размере 3 050 000 рублей, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.08.2020 г. в счет купли-продажи недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенного по адресу: 

<

...>.

Кроме того, судом применены последствия недействительности сделки - соглашения от 19.08.2020 о перемене лица в обязательстве путем восстановления у ОАО «Владтакси» права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, почтовый адрес ориентира, кадастровый номер 25:28:0000000:207.

Не согласившись с Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2022, ОАО «Владтакси», ФИО2, ФИО3 обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд  с жалобами, в которых просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов своей жалобы ФИО3 указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание доказательства необоснованности выводов эксперта, отказав в назначении повторной экспертизы. Полагает, что представленный в материалы дела отчет №03-08/2020, сделанный ФИО8, и рецензия должны оцениваться как письменные доказательства, приведённые в обоснование возражений ответчика относительно недостоверности выводов эксперта.

ОАО «Владтакси» и ФИО2 в обоснование доводов своей жалобы указали, на наличие оснований для изменения решения суда в части указания в резолютивной части на применение судом последствий недействительности оспариваемых сделок путем возврата сторон в первоначальное положение.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 апелляционные жалобы приняты к производству, рассмотрение дела назначено на 15.03.2022, а впоследствии отложено до 13.04.2023.

Через канцелярию суда от ОАО «Владтакси» поступили письменные возражения против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы, которые в порядке статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела, от ответчика – ходатайство об отложении судебного заседания в целях формирования позиции по настоящему спору с учетом вынесения резолютивной части дополнительного решения от 06.04.2023 по настоящему делу. 

На основании определения председателя второго судебного состава от 13.04.2023 произведена замена судьи Е.Н. Шалагановой на судью Е.А. Грызыхину, рассмотрение апелляционных жалоб началось сначала согласно пункту 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ОАО «Владтакси», ФИО2 заявил ходатайство об отказе от апелляционных жалоб в полном объеме, просил прекратить производство по указанным апелляционным жалобам, ФИО4 не возражала против прекращения производства по апелляционным жалобам в части заявленного отказа. Представитель истцов и ФИО4 возражали против доводов апелляционной жалобы ответчика, а также против ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы и отложении судебного разбирательства, сочли возможным рассмотреть апелляционные жалобы по существу.

В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Обязательное отложение судебного заседания предусмотрено только в двух случаях: когда это прямо предусмотрено АПК РФ и в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о месте и времени судебного разбирательства.

Из содержания частей 3 и 4 статьи 158 АПК РФ следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство о его отложении, то совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью. Указанные нормы предоставляют возможность суду отложить рассмотрение дела по ходатайству отсутствующего лица в случае, если его отсутствие приведет к невозможности всестороннего объективного рассмотрения дела.

Судебная коллегия, руководствуясь статьями 158, 159 АПК РФ определила в удовлетворении заявленного ходатайства отказать, поскольку обстоятельства, рассмотренные в дополнительном решении от 06.04.2023, не относятся к предмету рассмотрения апелляционной жалобы, не создают безусловных препятствий для рассмотрения апелляционной жалобы по существу

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Поскольку из материалов дела следует, что соответствующее ходатайство заявлялось ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции и в его удовлетворении судом отказано, апелляционный суд рассматривает заявленное ходатайство по существу.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство с учетом полноты имеющихся в деле доказательств по заявленному предмету, руководствуясь статьями 82, 159, 184-185 АПК РФ, определила отказать в его удовлетворении, не установив необходимости в назначении экспертизы по делу. С учетом изложенного выше и совокупности всех имеющихся в деле доказательств, коллегией установлено, что необходимость в проведении повторной экспертизы отсутствует, ходатайство не обосновано и направлено на затягивание процесса.

Рассмотрев ходатайство ОАО «Владтакси», ФИО2 об отказе от апелляционных жалоб, коллегия считает его подлежащим удовлетворению, а производство по апелляционным жалобам указанных лиц  – прекращению на основании следующего.

В силу части 1 статьи 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

В соответствии с пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Апелляционной коллегией установлено, что отказ от апелляционных жалоб заявлен уполномоченным представителем истцов ФИО7, действующим на основании доверенностей: №1/2021 от 03.04.2021, сроком действия на 5 лет, от 17.04.2020 25АА 2943858, сроком действия на 3 года. Указанный отказ от апелляционных жалоб не противоречит закону и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы  лиц, участвующих в деле, и других лиц.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным принять отказ истцов от апелляционных жалоб, в связи с чем производство по данным апелляционным жалобам подлежит прекращению применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы ФИО3, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

30.03.1993 ОАО «Владтакси» зарегистрировано в качестве юридического лица, акционерным обществом выпущено 8 075 обыкновенных акций.

На момент подачи иска на лицевом счете ФИО4 числится 4 118 обыкновенных именных бездокументарных акций общества, а на лицевом счете ФИО9 – 1548.

В августе 2018 года на должность генерального директора был избран ФИО6. 

Решением общего собрания акционеров ОАО «Владтакси» от 29.03.2021 ФИО6 был освобожден от должности генерального директора, новым генеральным директором общества была избрана ФИО4.

В феврале 2021 года истцам стало известно, что 14.08.2020 ОАО «Владтакси» была совершена сделка по отчуждению объекта недвижимости:

-здания нежилого (диспетчерская) площадью 66,9 кв.м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 25:28:020031:373;

-права аренды земельного участка по адресу: 

<

...>, предоставленного для цели эксплуатации здания, кадастровый номер здания: 25:28:020031:373.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.08.2020, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее - Имущество): здание, кадастровый номер 25:28:020031:373. общей площадью 66.9 кв. м. назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>.

Имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от 04.10.2006 №25-25-01/160/2006-146. (п. 1.2.договора).

Согласно пункту 1.3 договора, продавец гарантирует, что он является единственным собственником отчуждаемого недвижимого имущества, что передаваемое по настоящему договору имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц, за исключением передачи в аренду О.В. ФИО5 сроком по 31.12.2023 по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2017. Дата государственной регистрации ограничения - 19.01.2018, номер - 25:28:020031:373-25/001 /2018-6.

Согласно пункту 2.2 договора, одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество Продавец передает Покупателю право аренды Земельного участка под ним.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали стоимость передаваемого по настоящему договору имущества в размере  3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается. Согласно пункту 3.2, указанная цена установлена соглашением Сторон, настоящего договора, является окончательной и изменениям не подлежит.

19.08.2020 между ОАО «Владтакси» («Арендатор»), и ФИО3 («Новый арендатор») было заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, согласно пункту 1.1 которого арендатор уступает Новому арендатору право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:207, общей площадью 309 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: здания - диспетчерской, Лит.А. (почтовый адрес ориентира: 

<

...>), предоставленного для дальнейшей эксплуатации здания-диспетчерской, принадлежащее Арендатору на основании договора аренды земельного участка от 05.09.2008 №02-Ю-10821, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 09.10.2008 №25-25-01/167/2008-342 от, и соглашения от 02.04.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.09.2008 №02-Ю-10821, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 22.04.2013 №25-25-01/019/2013-129 (далее - договор аренды земельного участка и соглашение).

Новый арендатор принимает право аренды земельного участка и обязуется выполнять права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка и Соглашением.

После вступления в силу настоящего соглашения Новый арендатор становится стороной в обязательстве - договоре аренды земельного участка и Соглашении на весь срок их действия: по 04.05.2023.

Обязанность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка и соглашению переходит к новому арендатору с момента регистрации настоящего соглашения в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Истцы до проведения судебной экспертизы в качестве обоснования заявленных требований указывали на то, что спорные сделки являются крупными на основании положений статьи 78 Федерального закона «Об акционерных обществах» (Закон об АО), а также на то, что они совершены в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. После проведения судебной экспертизы в рамках настоящего дела в обоснование заявленных требований указали на то, что в результате совершения оспариваемых сделок обществу был причинен прямой и явный ущерб, выразившийся в многократной неравноценности встречного предоставления, со ссылкой на пункт 2 статьи 174 ГК РФ просили признать сделки недействительными.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указал, что  при совершении сделки стороны при определении цены руководствовались отчетом об оценке №03-08/2020, составленным ФИО8 (член Ассоциации «Русское общество оценщиков»).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из положений статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу статьи 65.2 ГК РФ участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 ГК РФ или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 78 Закона об АО крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций или иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции публичного общества, которое повлечет возникновение у общества обязанности направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 настоящего Федерального закона), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин - балансовая стоимость такого имущества либо цена его отчуждения. В случае приобретения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена приобретения такого имущества.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 №27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (Постановление Пленума ВС РФ №27) для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью):

1) количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, в том числе права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (далее - имущество), цена или балансовая стоимость (а в случае передачи имущества во временное владение и (или) пользование, заключения лицензионного договора - балансовая стоимость) которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества. Сделка также может быть квалифицирована как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта.

Согласно вышеуказанной правовой позиции Постановления Пленума ВС РФ №27  любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное (пункт 4 статьи 78 Закона об АО, пункт 8 статьи 46 Закона об ООО). Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце.

С учетом вышеназванных положений для определения критерия крупности сделки в настоящем случае должна приниматься во внимание только цена отчужденного имущества (цена сделки), а не рыночная стоимость.

Согласно представленным ОАО «Владтакси» данным бухгалтерского баланса по состоянию на 31.12.2019, стоимость активов общества составила 133 665 000 рублей, следовательно, цена проданного объекта недвижимости по оспариваемой сделке купли-продажи имущества в размере 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей составляет менее 25% балансовой стоимости активов общества (1,86%), определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Поскольку  спорная  сделка  по смыслу статьи 78 Закона об АО не является крупной, соответственно, при ее заключении не требовалось соблюдения  порядка  заключения крупной  сделки.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 174 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Пунктом 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пункт 2 статьи 174 ГК РФ предусматривает два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

В целях разрешения вопроса о причинении оспариваемой сделкой ущерба обществу суд первой инстанции определением от 11.04.2022 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено Агентству по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» эксперту ФИО10.

На разрешение эксперта были  поставлены следующие вопросы: 

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – здания – диспетчерская площадью 66,9 кв.м с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенного по адресу: 

<

...>, период пользования - 1 месяц, по состоянию на 14.08.2020? 

2. Какова рыночная стоимость права пользования (аренды) объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером: 25:28:000000:207, расположенного по адресу: 

<

...>, период пользования -1 месяц, по состоянию на 14.08.2020?

По результатам экспертизы в материалы дела поступило заключение эксперта №3297 от 12.08.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости здания - диспетчерской общей площадью 66,9 кв.м с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.08.2020 составляет: 8 200 000 рублей; рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом недвижимости - земельным участком общей площадью 309,0 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:207, расположенным по адресу: 

<

...> на 14.08.2020 составляет:       5 060 000 рублей.

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости расположенного по ад¬ресу: 

<

...>, включающего здание диспетчерской общей площадью 66,9 кв.м с кадастровым номером 25:28:020031:373 и право пользования занимаемым зданием земельным участком общей площадью 309 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:207, на 14.08.2020 составляет: 13 260 000 рублей.

Согласно представленному заключению, для целей определения стоимости в данном случае применимы и использованы сравнительный, доходный и затратный подходы, а в рамках подходов соответственно методы сравнения продаж, прямой капитализации чистого операционного дохода и стоимости замещения. 

В судебном заседании 28.10.2022 эксперт также подтвердила, что при проведении экспертизы оценка стоимости объекта была определена без учета пристройки, при этом эксперт указала, что важным при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости являлось местоположение объекта, которое находится в коммерчески эффективном месте, так как имеется высокий автомобильный и пешеходный трафик, оценка производилась с учетом нахождения в нём оборудования которое можно определить, как котельня, за счет которой осуществляется отопление на объекте, на окончательные выводы и расчеты отопление не повлияло.

Возражения апеллянта относительно результатов судебной экспертизы основаны на субъективном несогласии с определенной стоимостью имущества, не подкреплены в соответствии со статьей 65 АПК РФ соответствующими доказательствами и прямо противоречат содержанию заключения.

Судом первой инстанции были исследованы представленные истцом в материалы дела рецензии в подтверждение доводов о необоснованности и недостоверности выводов эксперта, однако, указанные документы не приняты во внимание, поскольку рецензия не является экспертным заключением, составивший заключение специалист непосредственное исследование представленных в материалы дела первичных документов и доказательств не проводил. Фактически, это субъективная оценка (суждение) специалиста в отношении экспертного заключения, которая правильность выводов судебной экспертизы не опровергает, в связи с чем не может являться допустимым доказательством.

Рецензирование заключения судебной экспертизы проведено ответчиком самостоятельно вне рамок судебного разбирательства, доказательств того, что специалист был предупрежден об уголовной ответственности в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений не представлено, приведенные в рецензиях замечания не исключают установленных заключением судебной экспертизы существенных и устойчивых выводов, подкрепленных сравнительными таблицами, формулами расчета показателей, ссылками на нормативно-правовые акты.

Экспертное заключение, выполненное экспертом-оценщиком «Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» В.В.Кривец, соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, требованиям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение не содержит неясностей и противоречий, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, оснований для сомнений в его достоверности, в компетенции эксперта, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. В экспертном заключении содержатся необходимые арифметические расчеты. ФИО11 Кривец применены все доступные подходы оценки (доходный, сравнительный и затратный), за основу при применении сравнительного подхода взяты наиболее соответствующие объекту оценки аналоги.

Доводы ответчика о том, что  при совершении сделки стороны руководствовались отчетом об оценке №03-08/2020, составленным ФИО8 (членом Ассоциации «Русское общество оценщиков»), согласно  которому стоимость спорного объекта составила 3 018 000 рублей, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку приобретая спорный объект недвижимости по такой цене с учетом его расположения в центре города, доступной и активной транспортной инфраструктуры, ответчик не мог не знать о явном причинении ущерба продавцу.

Поскольку ОАО «Владтакси» является коммерческой организацией, основной целью которого является извлечение прибыли, заключение спорной сделки заведомо не может быть признано добросовестным и разумным, существенное отличие условий договора на момент их заключения в худшую сторону для продавца от обычных рыночных условий свидетельствует об ущербе интересам общества.

Также о недобросовестности действий ответчика свидетельствует хронология событий, связанных с покупкой спорного объекта: в материалы дела не представлены доказательства того обстоятельства, каким способом ответчик узнал о предложении по продаже объекта недвижимости с отмеченной существенно низкой ценой, доказательства того, что предложения о продаже были размещены в каком-либо информационном источнике, в материалы дела не представлены.

Приведенные обстоятельства совершения договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.08.2020 между ОАО «Владтакси» и ФИО3 в отношении здания-диспетчерской с кадастровым номером 25:28:020031:373, расположенного по адресу: 

<

...> в ущерб интересам ООО «Владтакси» обоснованно расценены судом первой инстанции в качестве основания для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

Удовлетворяя требование о признании недействительным соглашения от 19.08.2020 о перемене лица в обязательстве, заключенное между ОАО «Владтакси» и ФИО3, в отношении права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>), кадастровый номер 25:28:0000000:207, суд правомерно исходил из того, что оно было заключено в результате совершения недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества  от  14.08.2020.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.08.2020 одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество продавец передает покупателю право аренды земельного участка под ним.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, при этом, заключение дополнительного соглашения к ранее заключенному договору не требуется.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие у ответчика права владения, пользования и распоряжения зданием нежилого (диспетчерская) площадью 66,9 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 25:28:020031:373, а также отсутствие права аренды на данный  земельный участок, наличие препятствий к осуществлению ОАО «Владтакси» правомочий собственника по пользованию и распоряжению земельным участком недопустимо.

В связи с тем, что совершенная 14.08.2020 ОАО «Владтакси» сделка по отчуждению объекта недвижимости: здания нежилого (диспетчерская) площадью 66,9 кв.м по адресу: 

<

...>,  права аренды земельного участка по адресу: 

<

...>, предоставленного для цели эксплуатации здания, кадастровый номер здания: 25:28:020031:373, является недействительной, то соглашение от 19.08.2020 о перемене лица в обязательстве, заключенное между ОАО «Владтакси» и ФИО3, в отношении права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>), кадастровый номер 25:28:0000000:207 также является недействительным.

В целом доводы апелляционной жалобы ФИО3 не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ФИО3 относятся на ее заявителя.

В связи с прекращением производства по апелляционным жалобам ОАО «Владтакси», ФИО2, уплаченная за подачу государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета согласно пункту 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ открытого акционерного общества «Владтакси», ФИО2 от апелляционных жалоб на решение Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2022 по делу №А51-14127/2021.

Производство по апелляционным жалобам открытого акционерного общества «Владтакси», ФИО2 прекратить.

Возвратить открытому акционерному обществу «Владтакси» 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по платежному поручению №37 от 09.02.2023.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2022 по делу №А51-14127/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.А. Грызыхина