Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-204644/22-191-1282

г. Москва

06 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АвтоПарк" (143432, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, НАХАБИНО РАБОЧИЙ ПОСЕЛОК, ЗДАНИЕ ППТК-1, ЭТ/КОМ 1/27, ОГРН: 1185053048069, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2018, ИНН: 5024191265)

к ответчику Некоммерческой организации Фонду развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий (121205, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОЖАЙСКИЙ, СКОЛКОВО ИННОВАЦИОННОГО ЦЕНТРА ТЕР., ЛУГОВАЯ УЛ., Д. 4, ОГРН: 1107799016720, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2010, ИНН: 7701058410)

об изменении коэффициентов назначения и участия ставки арендной платы с 15% на 3%, обязании произвести перерасчет арендной платы на соответствующую ставку по коэффициенту – 3%

и встречному исковому заявлению Некоммерческой организации Фонд развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий 

к Обществу с ограниченной ответственностью "АвтоПарк" 

о взыскании 12 812 192 руб. 43 коп.,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АвтоПарк" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Некоммерческой организации Фонду развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий, в котором просило:

- изменить коэффициенты назначения и участия ставки арендной платы с 15% на 3% в соответствии с п. 5 Приложения к Правилам Проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 г. №185-Пр и Приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 г. №233-Пр по Договору аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 г. и Договору аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019;

- обязать Некоммерческую организацию Фонд развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий произвести перерасчет арендной платы на соответствующую ставку по коэффициенту - 3%, установленную в соответствии с Правилами Проекта для установленного Договором назначения земельного участка, согласно соответствующим функциональным назначениям Объектов Договоров аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 г. и №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 г. по п. 5 Приложения к Правилам проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 г. №185-Пр и Приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 г. №233-Пр за предыдущие периоды (с даты утверждения Правил Проекта) в счет оплаты будущих периодов аренды по Договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 г. № 1 от 29.12.2018 г. и Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 г. № 1 от 26.03.2019г. за период: с 01.10.2019 г. по дату вступления Решения Арбитражного суда в законную силу с последующим расчетом арендной платы будущих периодов по коэффициенту в 3%.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами:

Между Некоммерческой организацией Фонда развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «АвангардЪ-Модуль» (основной арендатор) заключены следующие долгосрочные договоры аренды:

- договор аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 (далее - Основной Договор аренды № 1);

- договор аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 г. (далее - Основной Договор аренды № 2).

В соответствии с п. 2.1. основных договоров аренды № 1 и № 2 арендодатель предоставил ООО «АвангардЪ-Модуль» за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельные участки со следующими кадастровыми номерами:

- 77:15:0020321:132, площадью 19 670 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, д. Сколково, дата государственной регистрации - 23.04.2013 г., категория земель: земли населенных пунктов; общий вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях создания инновационного центра «Сколково», в т.ч. под жилую застройку, застройками объектами социального, образовательного, культурно-бытового и торгового назначения, застройку административными и общественно-деловыми зданиями, под строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, создание рекреационных зон - по договору аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014;

- 77:15:0020321:430, площадью 4 191 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, д. Сколково, номер и дата государственной регистрации: 77:15:0020321:430-77/007/2017-1 от 16.08.2017 г., категория земель: земли населенных пунктов; общий вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях создания инновационного центра «Сколково», в т.ч. под жилую застройку, застройками объектами социального, образовательного, культурно-бытового и торгового назначения, застройку административными и общественно-деловыми зданиями, под строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, создание рекреационных зон - по договору аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019; 

- 77:15:0020321:431, площадью 1 612 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, д. Сколково, номер и дата государственной регистрации: 77:15:0020321:431-77/007/2017-1 от 16.08.2017 г., категория земель: земли населенных пунктов; общий вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях создания инновационного центра «Сколково», в т.ч. под жилую застройку, застройками объектами социального, образовательного, культурно-бытового и торгового назначения, застройку административными и общественно-деловыми зданиями, под строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, создание рекреационных зон - по договору аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019.

В соответствии с п. 3.1. основного договора аренды № 1 договор заключается на срок - 49 лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации, датой заключения договора считается дата его государственной регистрации.

В соответствии с п. 3.1. основного договора аренды № 2 договор считается заключенным для сторон со дня его подписания сторонами, для третьих лиц - с даты его государственной регистрации. При этом Стороны в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ установили, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения - с 17.08.2017 (включительно) - с даты фактической передачи земельных участков с к/н :430, :431.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 № 1 от 29.12.2018 (далее - договор № 1) и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 № 1 от 26.03.2019 (далее - договор № 2, договоры цессии) в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса, ст. 392.3 и п. 2 ст. 615 ГК  РФ ООО «АвангардЪ-Модуль» передал ООО «АвтоПарк» (арендатор) за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельные участки с к/н: 77:15:0020321:132, 77:15:0020321:430, 77:15:0020321:431 по адресу: г. Москва, д. Сколково в целях проектирования, строительства и эксплуатации: «Здание автостоянки со встроенными объектами торговли, бытового обслуживания населения, предприятиями общественного питания, автомойкой и автосервисом (Паркинг РЗ надземный). Здание паркинга. Этап строительства 1», входящего в состав социальной инфраструктуры Инновационного центра «Сколково».

Согласно п. 6.1. договора № 1 и договора № 2 - договор считается заключенным для сторон с даты его подписания, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации, и действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств по договору.

В соответствии с п. 2.6. договоров цессии требования к основным параметрам, функциональному назначению и размещению объектов на земельных участках определены в основных договорах аренды.

Руководствуясь п. 2.5. и приложением № 1 «Основные параметры и функциональное назначение объекта» основного договора аренды № 1 и п. 2.6. основного договора аренды № 2 -земельные участки предоставляются арендатору для использования по следующему назначению - для проектирования, строительства и эксплуатации (эксплуатация парковочного комплекса (здание автостоянки с отстойно-разворотной площадкой), для организации, пересадки пассажиров с «внешнего» транспорта, прибывающего в ИЦ «Сколково», на «внутренний» транспорт ИЦ «Сколково» и обратно) Объекта в соответствии с периодами (сроками).

Пунктом 5.2. основного договора аренды № 1 и п. 5.1. основного договора аренды № 2 установлены размеры арендной платы, которая рассчитывается по формулам:

АП=КС*С*(Кц)ку*(1+НДС) (в ред. ДС № 2 от 11.11.2016 г.)

и

АП=КС*С*(Кц)ку*(1+НДС)

Где:

АП - размер арендной платы за один год;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

С - ставка арендной платы за землю, устанавливаемая в соответствии с Правилами для установленного Договором назначения земельного участка - 15%;

Кц - коэффициент целевого использования земельного участка равный 0,1.

Согласно п. 1.2. Правил Проекта в сфере использования земель, градостроительной и строительной деятельности от 12.09.2012, утвержденных Советом Директоров Фонда «Сколково» и согласованных Попечительских Советом Фонда «Сколково», - Правила Проекта определяют совокупность прав и обязанностей лиц, участвующих в мероприятиях, направленных на достижение цели по созданию и обеспечению функционирования Инновационного центра «Сколково», в сфере образования земельных участков, использования земельных участков, территориального планирования, градостроительного зонирования, градостроительной подготовки территории и создания объектов капитального строительства.

Пунктом 6.3. Правил проекта установлено, что ставки арендной платы за использование земельных участков устанавливаются управляющей компанией.

Согласно п 1.4. Правил проекта Председатель Правления Управляющей компании в целях применения настоящих Правил проекта вправе утверждать правила проекта, содержащие дальнейшую конкретизацию процедур, предусмотренных настоящими Правилами проекта, утверждать формы документов, используемых при реализации положений настоящих Правил проекта. Утверждаемые председателем Правления Управляющей компании правила проекта не могут противоречить настоящим Правилам проекта.

Согласно п.п. 2.1. Правил Проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 №233-Пр и Правил Проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012  №185-Пр (далее - Приложения), настоящие правила принимаются в целях конкретизации процедур о порядке распоряжения земельными участками Правил Проекта в сфере использования земель, градостроительной и строительной деятельности от 12.09.2012  и (п. 2.3.) распространяют свое действие на все земельные участки, принадлежащие Фонду на праве собственности либо праве аренды и входящие в границы территории Центра. То есть - в зависимости от даты заключения соответствующего договора, подпадающего под регуляцию соответствующего приказа Фонда «Сколково». Данные Правила Проекта, утвержденные приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 №233-Пр и Правил Проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012, определяют порядок и условия предоставления в аренду земельных участков, платы за их использование в границах территории Центра и сам порядок расчета арендной платы (п. 2.3. Приложения), а именно:

Правила проекта, утвержденные Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 №185-Пр, распространяют свое действие на правовые отношения в рамках Договора аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 на земельный участок с к/н: 77:15:0020321:132;

Правила проекта, утвержденные Приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 №233-Пр, распространяют свое действие на правовые отношения в рамках Договора аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 г. на земельные участки с к/н: 77:15:0020321:430 и 77:15:0020321:431.

В соответствии с Приложением к Правилам проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 №185-Пр и Приказом от 18.09.2019 №233-Пр - коэффициенты назначения и участия рассчитываются исходя из вида назначения земельного участка с учетом функционального назначения и цели использования Объекта. Пунктом 5 Приложения регламентируется, что на земельные участки, предназначенные для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных объектов транспорта, объектов водоснабжения и водоотведения, энергетики и связи, пожарных депо, подразделений органов государственной власти, уполномоченных в сфере внутренних дел, на осуществление функций по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка размер коэффициента составляет - 3%, тогда как арендатор с момента заключения договоров цессии и до даты направления в арбитражный суд искового заявления производит оплату арендной платы из расчета ставки арендной платы за землю в размере - 15%. Исходя из чего, размер коэффициента требует соответствующего пересмотра за периоды:

- по договору аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 на земельный участок с к/н: 77:15:0020321:132 за период: 01.10.2019-01.10.2022;

- по договору аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 на земельные участки с к/н: 77:15:0020321:430 и 77:15:0020321:431 за период: 01.10.2019-01.10.2022.

На дату 17.05.2021 ООО «АвтоПарк» письмом № 2 «Об изменении ставки арендной платы за земельные участки» уведомляло арендодателя о необходимости соответствующего перерасчета, однако арендодатель оставил данное письмо без ответа.

Со стороны ООО «АвтоПарк», ввиду намеренного игнорирования уведомления от 17.05.2021, в адрес арендодателя была направлена досудебная претензию №1 от 24.05.2022 с требованием о перерасчете арендной платы на соответствующую ставку по коэффициенту - 3% за предыдущие периоды в счет оплаты будущих периодов аренды по договору, на что были получены  возражения №Исх/51-3281 от 17.06.2022 арендодателя на требования досудебной претензии с предъявлением встречных требований по уплате задолженности по договору № 1 от 29.12.2018 (к ДАЗУ №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 по земельному участку с к/н :132). Тем не менее, требование о пересмотре коэффициента ставки арендной платы, по тексту возражения, подлежало удовлетворению в счет будущих периодов, без соответствующего перерасчета за предыдущие периоды, в случае, если требования по оплате задолженности арендатором будут удовлетворены в добровольно порядке. 

Как указал истец, Правила Проекта в сфере использования земельных участков утверждены Приказом Фонда «Сколково» №308-Пр в 02.12.2020 без соответствующего информирования арендатора об изменении коэффициента ставки арендной платы на земельные участки в зависимости от вида его назначения с учетом функционального назначения и цели использования самого объекта. Фактически, арендатор узнал о возможности перерасчёта арендной платы за арендуемые земельные участки самостоятельно в марте 2021 г., о чем письмом исх. №15-03/2021/4 от 15.03.2021 проинформировал арендодателя. 

Более того, на официальном сайте https://old.sk.ru/news/ Фонда «Сколково» в разделах: Нормативные документы - Правила проекта/Иные нормативные документы - сами Правила Проекта присутствуют, а Приказ Фонда «Сколково» №308-Пр от 02.12.2020 в свободном доступе отсутствует, что свидетельствует о намеренном сокрытии информации, имеющей коммерчески-выгодное значение для арендаторов, доступ к которому недобросовестно ограничен.

Ответчик исковые требования оспорил, в представленном отзыве указал на пропуск истцом срока исковой давности.

По мнению ответчика, срок исковой давности по требованию истца истек, 29.12.2021 по договору 1 и 26.03.2022 по договору 2, то есть по истечение трех лет с даты заключения договор № 1 от 29.12.2018 о передаче прав и обязанностей по договору 1 и договора № 1 от 26.03.2019 о передаче прав и обязанностей по договору 2, что в силу статьи 199 ГК РФ является основание для отказа в иске. 

Так, в частности, как указано самим истцом в исковом заявлении, на дату заключения указанных договоров о передаче прав и обязанностей по договору 1 и договору 2, действовали приказы Фонда «Сколково» от 26.12.2012 № 185-Пр и от 18.09.2019 № 233-Пр, о содержании которых истцу было известно, поскольку пункт 6.2.2. договора 1 и пункт 6.2.1. договора 2 предполагают информирование арендатора о действующих Правилах проекта путем их размещения в сети Интернет по адресу: http://sk.ru. 

В свою очередь, ООО «АвтоПарк» принимая в полном объеме права и обязанности по договорам аренды и соглашаясь с их условиями должен был ознакомиться с условиями договора 1 и договора 2, а равно названными приказами Фонда «Сколково». 

При этом, ООО «АвтоПарк» в течение трех лет с даты заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору 1 и договору 2 также мог ознакомиться с указанными приказами Фонда «Сколково» и заявить настоящие требования в арбитражный суд, чего им сделано не было.

Предъявление истцом требований к Фонду «Сколково» об уменьшении арендной платы путем изменения коэффициента участия и ставки арендной платы в сторону уменьшения по истечение трех лет с даты заключения договора № 1 от 29.12.2018 о передаче прав и обязанностей по договору 1 и договора № 1 от 26.03.2019 о передаче прав и обязанностей по договору 2, а также ввиду длящегося в течение указанных трех лет грубейшего нарушения арендатором существенных условий данных договоров аренды, выраженного в регулярном нарушении обязательств по внесению арендной платы, наличии задолженности по договору 1 в размере 7 952 045,08 руб. и в размере 1 318 997,87 руб. по договору 2 - свидетельствует и напрямую подтверждают намерение истца извлечь преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения, а именно: приобрести неосновательное обогащение в виде разницы арендной платы за период с 01.10.2019 по дату вступления решения арбитражного суда в законную силу (требование, содержащееся в иске) ввиду ее перерасчета в сторону уменьшения, о котором незаконно и необоснованно требует истец и которую арендатор в нарушение условий договоров аренды в одностороннем порядке прекратил платить арендодателю с 2021 года. 

Более того, на дату подачи истцом искового заявления у него перед ответчиком также имелась и до настоящего времени имеется задолженность в размере 15 254 252,98 руб. по договору 1, требования о взыскании которой с истца рассматриваются Арбитражным судом города Москвы в рамках дела № А40-182407/22-85-1443, судебное заседание по которому назначено на 01.12.2022.

Также ответчик указал, что указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности поведения истца, что в силу п.1 постановления Пленума ВС РФ №25 является основанием для отказа в удовлетворении заявленных Истцом требований.

Ответчик отклонил довод истца о том, у него имеется право требовать от ответчика уменьшения арендной платы путем изменения коэффициентов назначения и ставки арендной платы, как противоречащий п статье 614 ГК РФ, разделу 5 договора 1 «Арендная плата и порядок расчетов», разделу 5 договора 2 «Арендная плата и порядок расчетов», а также условиям договор № 1 от 29.12.2018 о передаче прав и обязанностей по договору 1, условиям договора № 1 от 26.03.2019 о передаче прав и обязанностей по договору 2.

Кроме того, ответчиком предъявлен встречный иск о взыскании: задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 № 50108/01006/0087-2014 в размере 7 952 045,08 руб., штрафной неустойки в соответствии с пунктом 9.2 договора аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 № 50108/01006/0087-2014 в размере - 263 000 руб.; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 № 50108/01006/0009-2019 в размере 1 318 997,87 руб., штрафной неустойки в соответствии с пунктом 8.2 договора аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 № 50108/01006/0009-2019 в размере -352 012,32 руб.

Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы по вышеуказанным договорам.

Истец по встречному иску направлял в адрес ответчика  претензии о нарушении договорных обязательств от 13.05.2022 № Исх/36-2643, от 10.08.2022 № Исх/36-4335, от 11.10.2022 № Исх/36-5463 в отношении договора 1; о нарушении договорных обязательств от 11.05.2022 № Исх/36-2606, от 10.08.2022 № Исх/36-4336, от 13.10.2022 № Исх/36-5500 в отношении договора 2, однако указанная переписка должного результата не принесла.

В соответствии с пунктом 9.2 договора 1 арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафной неустойки в размере 1000 за каждый день просрочки.

Данная просрочка исчисляется с 21.01.2022 (дата начала просрочки внесения очередного квартального платежа по арендной плате, а именно: за 4 (четвертый квартал 2021 года) по 10.10.2022 (дата подготовки претензии от 11.10.2022 № Исх/36-5463) и составляет 263 000 руб.

Согласно пункту 8.2 договора 2 за нарушение срока оплаты арендной платы (включая неполную оплату) арендодатель вправе взыскать с арендатора штрафную неустойку в размере 0,1 % (Ноль целых одна десятая процента) от годовой арендной платы за каждый день просрочки.

Данная просрочка исчисляется с 21.01.2022 (дата начала просрочки внесения очередного квартального платежа по арендной плате, а именно: за 4 (Четвертый) квартал 2021 года) по 11.10.2022 (дата подготовки претензии от 13.10.2022 № Исх/36-5500) и составляет 352 012,32 руб.

Определением суда от 07.11.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск.

Ответчик заявил об уточнении встречных исковых требований, в которых просил взыскать: сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 № 50108/01006/0087-2014 в размере7 952 045,08 руб.,  штрафную неустойку в соответствии с пунктом 9.2 договора аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 № 50108/01006/0087-2014 в размере 422 000 руб., сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 № 50108/01006/0009-2019 в размере -1318 997,87 руб., штрафную неустойку в соответствии с пунктом 8.2 договора аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 № 50108/01006/0009-2019 в размере 562 686,36 руб.

Заявление об уточнении встречного иска принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ. 

10.12.2022 ответчиком представлены дополнительные возражения на иск, в которых он указал, что ставка арендной платы в размере 15% определена в условиях договора 1 и, как следствие, в условиях договора 2, по результатам торгов в форме открытого конкурса на право заключения договора аренды, который был проведен ответчиком и победителем в котором согласно протоколу инвестиционной комиссии № б/н от 28.04.2014 был признан ООО «АвангардЪ-Модуль», который с согласия ответчика переуступил истцу права и обязанности по указанным договорам аренды (статьи 447, 448 Гражданского кодекса РФ). Данный размер ставки арендной платы был указан в конкурсной документации в соответствии с пунктом 5.3. Правил проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 № 185, в соответствии с которым размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставляемые по результатам конкурсов, устанавливается решением инвестиционной комиссии и указывается в составе конкурсной документации. При этом, в силу пункта 5.2 указанных Правил проекта ставки арендной платы за землю, содержащиеся в приложении к настоящим Правилам, подлежали применению исключительно в случае определения размера ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставляемые без проведения конкурса.

Более того, Правила проекта в сфере использования земельных участков, утвержденные приказом Фонда от 18.09.2019 № 233-Пр, на которые ссылается истец в исковом заявлении, никакого значения для настоящего дела не имеют, поскольку, как уже было указано выше, арендные отношения между истцом и ответчиком возникли еще в 2018 году в связи с заключением между истцом и ООО «АвангардЪ-Модуль» с согласия ответчика договора № 1 от 29.12.2018 о передаче прав и обязанностей по договору 1, а также договора № 1 от 26.03.2019 о передаче прав и обязанностей по договору 2. Ссылка истца на постановление Правительства РФ от 16.09.2009 № 582 также никакого отношения к настоящему делу не имеет, поскольку арендуемые истцом земельные участки находятся в частной собственности Фонда «Сколково», а указанный нормативный правовой акт распространяет свое действие исключительно в отношение земельных участков государственной и муниципальной собственности. Кроме того, еще до заключения указанных договоров о передаче прав и обязанностей по договору 1 и договору 2 истец мог ознакомиться с локальными актами Фонда «Сколково», включая Правила проекта, которые размещены в открытом доступе в сети Интернет для неограниченного круга лиц по адресу: http://sk.ru, что подтверждается скан-копией информации с указанного сайта. Доказательства, опровергающие указанный факт, истцом не представлены.

Отклоняя довод истца о том, что о Правилах проекта в сфере использования земельных участков истец узнал лишь в марте 2021 года, ответчик указал, что письмом ООО «АвангардЪ-Модуль» от 19.10.2018 № 42 о выдаче согласия на передачу истцу прав и обязанностей по договору 1, в котором прямо указано, что истец ознакомлен с Правилами проекта и согласен с условиями договора 1, в том числе согласен со ставкой арендной платы в размере 15% и порядком расчета арендной платы; письмом истца от 25.12.2018 № 10 в адрес Фонда «Сколково», в котором прямо указано, что истец ознакомлен с Правилами проекта и согласен с условиями Договора 1, в том числе согласен со ставкой арендной платы в размере 15% и порядком расчета арендной платы; письмом истца от 26.03.2019 № 26-03/19-1 в адрес Фонда «Сколково», в котором прямо указано, что истец ознакомлен с Правилами проекта и согласен с условиями договора 2, в том числе согласен со ставкой арендной платы в размере 15% и порядком расчета арендной платы; условиями дополнительного соглашения № 50108/01006/0087-2014/4 от 17.06.2019 к договору 1, в соответствии с которым истец и ответчик вносили изменения в раздел 5 договора 1 в части продления срока действия понижающего коэффициента «Д», при этом истец был согласен со ставкой арендной платы в размере 15% и порядком расчета арендной платы.

30.01.2023 ответчик заявил об уточнении встречных исковых требований, в которых просил взыскать: сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 № 50108/01006/0087-2014 в размере -10 063 161,46 руб., штрафную неустойку в соответствии с пунктом 9.2 договора аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 № 50108/01006/0087-2014 в размере 470 000 руб., сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 № 50108/01006/0009-2019 в размере -1 652 341,91 руб., штрафную неустойку в соответствии с пунктом 8.2 договора аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 № 50108/01006/0009-2019 в размере 626 688,60 руб.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, по встречному иску возражал.

Ответчик поддержал уточненные встречные требования, по исковым требованиям возражал, указывал, в том числе на пропуск срока исковой давности.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Некоммерческой организацией Фонда развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий (Фонд «Сколково», арендодатель) и ООО «АвангардЪ-Модуль» на основании аукциона были заключены два договора аренды земельных участков №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 и №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019, по условиям которых  арендодатель предоставил ООО «АвангардЪ-Модуль» за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 77:15:0020321:132, площадью 19 670 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, д. Сколково, дата государственной регистрации - 23.04.2013 г., категория земель: земли населенных пунктов; общий вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях создания инновационного центра «Сколково», в т.ч. под жилую застройку, застройками объектами социального, образовательного, культурно-бытового и торгового назначения, застройку административными и общественно-деловыми зданиями, под строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, создание рекреационных зон - по договору аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014; 77:15:0020321:430, площадью 4 191 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, д. Сколково, номер и дата государственной регистрации: 77:15:0020321:430-77/007/2017-1 от 16.08.2017 г., категория земель: земли населенных пунктов; общий вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях создания инновационного центра «Сколково», в т.ч. под жилую застройку, застройками объектами социального, образовательного, культурно-бытового и торгового назначения, застройку административными и общественно-деловыми зданиями, под строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, создание рекреационных зон - по договору аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019;  77:15:0020321:431, площадью 1 612 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, д. Сколково, номер и дата государственной регистрации: 77:15:0020321:431-77/007/2017-1 от 16.08.2017 г., категория земель: земли населенных пунктов; общий вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях создания инновационного центра «Сколково», в т.ч. под жилую застройку, застройками объектами социального, образовательного, культурно-бытового и торгового назначения, застройку административными и общественно-деловыми зданиями, под строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, создание рекреационных зон - по договору аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019.

Пунктом 5.2. основного договора аренды № 1 и п. 5.1. основного договора аренды № 2 установлены размеры арендной платы, которая рассчитывается по формулам:

АП=КС*С*(Кц)ку*(1+НДС) (в ред. ДС № 2 от 11.11.2016 г.)

и

АП=КС*С*(КЦ)КУ*(1+НДС)

Где:

АП - размер арендной платы за один год;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

С - ставка арендной платы за землю, устанавливаемая в соответствии с Правилами для установленного Договором назначения земельного участка - 15%;

Кц - коэффициент целевого использования земельного участка равный 0,1.Пунктом 5.2 договоров ставка арендной платы установлена в размере 15% кадастровой стоимости участка. 

На основании договора от 26.03.2019 № 1 о передаче прав и обязанностей, который был заключен между ООО «АвангардЪ-Модуль» и истцом, права и обязанности по договору аренды №50108/01006/0009-2019 перешли к истцу.

Также на основании договора от 29.12.2018 № 1 о передаче прав и обязанностей, который был заключен между ООО «АвангардЪ-Модуль» и истцом, права и обязанности по договору аренды №50108/01006/0087-2014 перешли к истцу.

О состоявшейся уступке прав ответчик был уведомлен.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указал истец, согласно п.п. 2.1. Правил Проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 №233-Пр и Правил Проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012  №185-Пр (далее - Приложения), настоящие правила принимаются в целях конкретизации процедур о порядке распоряжения земельными участками Правил Проекта в сфере использования земель, градостроительной и строительной деятельности от 12.09.2012  и (п. 2.3.) распространяют свое действие на все земельные участки, принадлежащие Фонду на праве собственности либо праве аренды и входящие в границы территории Центра. То есть - в зависимости от даты заключения соответствующего договора, подпадающего под регуляцию соответствующего приказа Фонда «Сколково». Данные Правила Проекта, утвержденные приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 №233-Пр и Правил Проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012, определяют порядок и условия предоставления в аренду земельных участков, платы за их использование в границах территории Центра и сам порядок расчета арендной платы (п. 2.3. Приложения), а именно:

Правила проекта, утвержденные Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 №185-Пр, распространяют свое действие на правовые отношения в рамках Договора аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 на земельный участок с к/н: 77:15:0020321:132;

Правила проекта, утвержденные Приказом Фонда «Сколково» от 18.09.2019 №233-Пр, распространяют свое действие на правовые отношения в рамках Договора аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 г. на земельные участки с к/н: 77:15:0020321:430 и 77:15:0020321:431.

В соответствии с Приложением к Правилам проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных Приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 №185-Пр и Приказом от 18.09.2019 №233-Пр - коэффициенты назначения и участия рассчитываются исходя из вида назначения земельного участка с учетом функционального назначения и цели использования Объекта. Пунктом 5 Приложения регламентируется, что на земельные участки, предназначенные для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных объектов транспорта, объектов водоснабжения и водоотведения, энергетики и связи, пожарных депо, подразделений органов государственной власти, уполномоченных в сфере внутренних дел, на осуществление функций по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка размер коэффициента составляет - 3%, тогда как арендатор с момента заключения договоров цессии и до даты направления в арбитражный суд искового заявления производит оплату арендной платы из расчета ставки арендной платы за землю в размере - 15%. Исходя из чего, размер коэффициента требует соответствующего пересмотра за периоды:

- по договору аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 на земельный участок с к/н: 77:15:0020321:132 за период: 01.10.2019-01.10.2022;

- по договору аренды №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 на земельные участки с к/н: 77:15:0020321:430 и 77:15:0020321:431 за период: 01.10.2019-01.10.2022.

На дату 17.05.2021 ООО «АвтоПарк» письмом № 2 «Об изменении ставки арендной платы за земельные участки» уведомляло арендодателя о необходимости соответствующего перерасчета, однако арендодатель оставил данное письмо без ответа.

Между тем, в настоящем случае судом установлено, что первоначальному арендатору ставка 15% кадастровой стоимости была установлена в соответствии с условиями конкурсной документации на основании пункта 5.3. Правил проекта в сфере использования земельных участков, утвержденных приказом Фонда «Сколково» от 26.12.2012 № 185, в соответствии с которым размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставляемые по результатам конкурсов, устанавливается решением инвестиционной комиссии и указывается в составе конкурсной документации.

Таким образом, конкурсной документацией открытого конкурса, по результатам которого участок был предоставлен первоначальному арендатору, предусматривалась ставка 15% кадастровой стоимости, с которой первоначальный арендатор согласился, приняв участие в конкурсе и подписав впоследствии договоры аренды №50108/01006/0087-2014 от 31.07.2014 и №50108/01006/0009-2019 от 04.02.2019 по результатам конкурса,  а истец также согласился с данной ставкой, приобретая у прежнего арендатора права и обязанности по договору.

Более того, согласие истца со ставкой подтверждается письмом истца от 25.12.2018 № 10 в адрес Фонда «Сколково», в котором указано, что истец ознакомлен с Правилами проекта и согласен с условиями договора 1, в том числе согласен со ставкой арендной платы в размере 15% и порядком расчета арендной платы; письмом истца от 26.03.2019 № 26-03/19-1 в адрес Фонда «Сколково», в котором указано, что истец ознакомлен с Правилами проекта и согласен с условиями договора 2, в том числе согласен со ставкой арендной платы в размере 15% и порядком расчета арендной платы; условиями дополнительного соглашения № 50108/01006/0087-2014/4 от 17.06.2019 к договору 1, в соответствии с которым истец и ответчик вносили изменения в раздел 5 договора 1 в части продления срока действия понижающего коэффициента «Д», при этом истец был согласен со ставкой арендной платы в размере 15% и порядком расчета арендной платы.

При этом, в силу пункта 5.2 указанных Правил проекта ставки арендной платы за землю, содержащиеся в приложении к настоящим Правилам, подлежали применению исключительно в случае определения размера ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставляемые без проведения конкурса.

Более того, вопреки доводам истца, на официальном сайте https://old.sk.ru/news/ Фонда «Сколково» в разделах: Нормативные документы - Правила проекта/Иные нормативные документы - сами Правила Проекта, а также Приказ Фонда «Сколково» №308-Пр от 02.12.2020 присутствуют в разделе утратившие силу документы.

Таким образом, доводы иска о неправомерном применении ставки 15%, о ее несоответствии Правилам проекта в сфере использования земельного участка, признаются судом необоснованными, а потому основания удовлетворения первоначального иска отсутствуют.

Суд, руководствуясь ст.ст. 195, 196, 200 ГК РФ признал доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности несостоятельными, поскольку на момент заключения договоров уступки прав данные Правила не действовали. Доказательства того, что истец должен был узнать о новых правилах ранее марта 2021 г., суду не представлены.

Согласно расчету ответчика (арендодателя, истца по встречному иску), задолженность истца по арендной плате  по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 №50108/01006/0087-2014 составляет 10 063 161 руб. 46 коп., задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 №50108/01006/009-2019 составляет 1 652 341 руб. 91 коп.

Кроме того, в порядке п. 9.2 договора 1 истец по встречному иску начислил ответчику по встречному иску неустойку в размере 470 000 руб. за период с 21.01.2021 по 05.10.2021, с 21.01.2021 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по 31.12.2022, с 01.01.2023 по 29.01.2023.

Также в порядке п. 8.2 договора 2 истец по встречному иску начислил ответчику по встречному иску неустойку в размере 626 688 руб. 60 коп. за период с 21.01.2021 по 05.10.2021, с 21.01.2022 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по 31.12.2022.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку доказательства погашения задолженности ответчиком по встречному иску суду не представлены, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования по долгу.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Проверив расчет истца по встречному иску, суд приходит к выводу о наличии оснований для начисления неустоек в заявленном размере.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ по иску и встречному иску относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "АвтоПарк" отказать.

Встречные исковые требования Некоммерческой организации Фонд развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АвтоПарк" (143432, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, НАХАБИНО РАБОЧИЙ ПОСЕЛОК, ЗДАНИЕ ППТК-1, ЭТ/КОМ 1/27, ОГРН: 1185053048069, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2018, ИНН: 5024191265) в пользу Фонду развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий (121205, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОЖАЙСКИЙ, СКОЛКОВО ИННОВАЦИОННОГО ЦЕНТРА ТЕР., ЛУГОВАЯ УЛ., Д. 4, ОГРН: 1107799016720, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2010, ИНН: 7701058410) задолженность по арендной плате  по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 31.07.2014 №50108/01006/0087-2014 в размере 10 063 161 (десять миллионов шестьдесят три тысячи сто шестьдесят один) руб. 46 коп., неустойку в размере 470 000 (четыреста семьдесят тысяч) руб., задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями по проектированию, строительству и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра «Сколково» от 04.02.2019 №50108/01006/009-2019 в размере 1 652 341 (один миллион шестьсот пятьдесят две тысячи триста сорок один) руб. 91 коп., неустойку в размере 626 688 (шестьсот двадцать шесть тысяч шестьсот восемьдесят восемь) руб. 60 коп., а также расходы по госпошлине в размере 87 061 (восемьдесят семь тысяч шестьдесят один) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова