АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А28-13393/2021

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2025.

Полный текст постановления изготовлен 10.02.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Чиха А.Н.,

при участии ФИО1 (лично) и представителей:

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест» – 

ФИО2, генерального директора (выписка из ЕГРЮЛ), 

общества с ограниченной ответственностью «АРСС» – 

ФИО3 (доверенность от 05.06.2024),

рассмотрел в судебном заседании, проведенном с использованием систем вэб-конференции, кассационную жалобу ФИО1 

на решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024

по делу № А28-13393/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Нократ Инвест» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «АРСС» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о переводе прав и обязанностей покупателя,

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, –

ФИО1,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Нократ Инвест» (далее – ООО «Нократ Инвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществам с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест» и «АРСС» (далее – ООО «Бизнес-Инвест», ООО «АРСС», ответчики) о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка с кадастровым номером 43:40:000633:64, расположенного по адресу 

<

...> (далее – земельный участок, спорный объект, спорное имущество).

Иск предъявлен на основании статей 170 и 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован нарушением преимущественного права покупки спорного объекта, которое имелось у ООО «Нократ Инвест» как собственника нежилого здания с кадастровым номером 43:40:000633:128, расположенного на земельном участке (далее – здание).

Определением от 17.09.2021 Арбитражный суд Удмуртской области передал дело № А28-13393/2021 по подсудности в Арбитражный суд Кировской области.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 21.02.2024 по делу № А28-13393/2021 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО1 (собственник здания с кадастровым номером 43:40:000633:128 с 16.05.2023) (далее – третье лицо с самостоятельными требованиями).

ФИО1 просил признать соглашение от 10.08.2021 о расторжении договора купли-продажи от 21.04.2021 ничтожным (притворной сделкой) и применить последствия недействительности соглашения о расторжении договора от 10.08.2021 в отношении земельного участка, перевести на него права и обязанности покупателя спорного объекта по указанному договору купли-продажи.

Арбитражный суд Кировской области решением от 03.04.2024, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024, отказал в удовлетворении иска ООО «Нократ Инвест» и требований ФИО1 Суды заключили, что договор купли-продажи спорного земельного участка между сторонами расторгнут, в связи с чем невозможно перевести права и обязанности по нему на иных лиц.

ФИО1 не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель настаивает, что ООО «Бизнес-Инвест» продало ООО «АРСС» земельный участок с нарушением преимущественного права покупки спорного объекта собственником нежилого здания (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 – 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кассатор полагает, что судам при рассмотрении настоящего спора следовало применить статью 10 и часть 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в качестве мнимой сделки, заключенной с намерением не допустить перевод прав и обязанностей по сделке на иных лиц. В рамках дела № А28-1701/2022 был предъявлен иск о признании соглашения от 10.08.2021 о расторжении договора купли-продажи от 21.04.2021 недействительным по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иным фактическим обстоятельствам (в разрезе невозможности расторгнуть исполненный договор). В рассмотрения настоящего дела обстоятельства, установленные по делу № А28-1701/2022, не имеют преюдициального значения.

Кассатор в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Представители ответчиков в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Бизнес-Инвест» (продавец) и ООО «АРСС» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 21.04.2021, по условиям пункта 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить 11 объектов недвижимого имущества, в том числе земельный участок с кадастровым номером 43:40:000633:64 площадью 1590 квадратных метров.

Переход права собственности на земельный участок к ООО «АРСС» зарегистрирован 05.05.2021.

На участке размещено нежилое здание, собственником которого ООО «Бизнес-Инвест» не являлось.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, с 22.08.2018 до 13.01.2022 указанное здание принадлежало ООО «Нократ Инвест» на праве собственности. В период с 13.01.2022 по 03.03.2022 собственником здания являлось ООО «Вятка Инвест». С 03.03.2022 здание на праве собственности принадлежало АО «Хетон», а с 15.06.2023 принадлежит ФИО1

ООО «Бизнес-Инвест» (продавец) и ООО «АРСС» (покупатель) заключили соглашение от 10.08.2021 о расторжении договора купли-продажи от 21.04.2021 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 43:40:000633:64.

В пункте 3 соглашения указано, что оно является актом возврата спорного объекта. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 23.08.2021.

Дополнительным соглашением от 15.11.2022 ООО «Бизнес-Инвест» и ООО «АРСС» предусмотрели порядок возврата денежных средств.

Указав, что ООО «Бизнес-Инвест» не известило ООО «Нократ Инвест» о намерении продать земельный участок, ООО «Нократ Инвест» обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя участка.

ФИО1 после приобретения здания, расположенного на спорном земельном участке, вступил в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, указав, что соглашение от 10.08.2021 является притворной сделкой и препятствует приобретению земельного участка путем перевода прав и обязанностей покупателя по ранее заключенному договору купли-продажи.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителей ответчиков и третьего лица, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. 

В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что требования ООО «Нократ Инвест» и ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Отказав в удовлетворении иска ООО «Нократ Инвест», суды нижестоящих инстанций обоснованно учли, что истец на момент рассмотрения спора собственником здания не являлся, в связи с чем правовые основания претендовать на преимущественное право покупки земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, у ООО «Нократ Инвест» отсутствуют. 

Основанием для отклонения требований ФИО1 послужило то обстоятельство, что договор купли-продажи, по которому он просит перевести на себя права и обязанности покупателя, расторгнут сторонами 10.08.2021.

ФИО1 настаивает на удовлетворении требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что соглашение от 10.08.2021 о расторжении договора купли-продажи от 21.04.2021 (далее – соглашение от 10.08.2021) является мнимой сделкой. В обоснование требования истец указал, что оспариваемая сделка совершена с целью недопущения перехода прав и обязанностей покупателя земельного участка к собственнику здания; стороны оспариваемой сделки действовали недобросовестно.

Из пунктов 2 и 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4 – 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление № 35) следует, что после расторжения договора обязательства сторон договора переходят в ликвидационную стадию, и в ней происходит справедливое определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений, при этом такие обратные (реверсивные) обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 № 309-ЭС20-9064 по делу № А76-4808/2019).

Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом (пункт 7 Постановления № 35), но у покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что соглашение о расторжении договора исполнено, право собственности на земельный участок вновь  зарегистрировано за ООО «Бизнес-Инвест», дополнительным соглашением от 15.11.2022 ответчики предусмотрели также и порядок возврата денежных средств. 

Доводы кассатора о том, что в рамках настоящего дела судам следовало квалифицировать соглашение от 10.08.2021 как мнимую сделку (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), а обстоятельства, установленные в рамках дела № А28-1701/2022, не могут быть учтены при рассмотрении настоящего спора, признаны судом округа  несостоятельными.

По правилам статьи пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из материалов дела следует, что соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка сторонами сделки исполнено: товар возвращен продавцу, денежные средства – покупателю. 

Мнимость спорного соглашения заявитель обусловливает наличием у сторон намерения причинить вред собственнику объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.  

Суды правомерно учли, что правовая оценка соглашения от 10.08.2021 дана в рамках дела № А28-1701/2022, в том числе и в части нарушения сторонами сделки статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении суда апелляционной инстанции по указанному делу, принятом с привлечением к участию в деле кассатора, отмечено, что доказательств злоупотребления правом участниками спора не представлено.  

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 в рамках настоящего спора также не доказал, что ООО «АРСС», заключив соглашение о расторжении договора купли-продажи в части спорного земельного участка, действовало исключительно с намерением причинить вред третьему лицу.

Оформление соглашения о расторжении договора купли-продажи ООО «АРСС» мотивирует намерением избежать участия в судебных процессах. Правовые основания для ограничения участников сделки в праве на ее расторжение у судов отсутствовали.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа   

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А28-13393/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

А.Н. Чих