АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 июля 2018 года

Дело №

А05-3419/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен  02 июля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А.,

рассмотрев 25.06.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.10.2017 (судья Филипьева А.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Зорина Ю.В.) по делу                  № А05-3419/2017,

у с т а н о в и л:

Муниципальное унитарное предприятие «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск», место нахождения: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1,                 ОГРНИП 304290115400061, о взыскании 24 871 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 25.01.2017 по договору субаренды от 13.01.2009 № 119/09 и 13 962 руб. 05 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.10.2016 по 25.01.2017. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Город Архангельск», место нахождения: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 19.10.2017 исковые требования удовлетворены частично: c предпринимателя в пользу Предприятия взыскано 24 871 руб. 08 коп. задолженности, 76 руб. 58 коп. неустойки и 1285 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины,  в удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, суд распределил между сторонами расходы на оплату судебной экспертизы.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 решение от 19.10.2017 отменено в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов. В данной части суд апелляционной инстанции принял новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска и взыскал с Предприятия в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Экспертное агентство «Формула Оценки» 15 000 руб. за оказание услуг по проведению судебной экспертизы. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприятие, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 19.10.2017 и постановление от 03.04.2018 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять новый судебный акт – об удовлетворении иска в полном объеме.

Предприятие полагает, что вправе было изменить размер арендной платы по договору субаренды от 13.01.2009 № 119/09. Податель жалобы считает, что увеличение размера ежемесячной арендной платы до суммы, установленной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, является правомерным, соответствует условиям договора, поэтому его требования о взыскании задолженности и неустойки подлежали удовлетворению.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, надлежаще уведомлены о времени и месте его рассмотрения, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, здание площадью 578,3 кв.м по адресу: 

<

...>, является объектом муниципальной собственности муниципального образования «Город Архангельск».

На основании договора аренды от 01.03.2006 № 1335 нежилые помещения, находящиеся в данном здании, переданы Предприятию во временное владение и пользование.

Предприятие (арендодатель) и предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды от 13.01.2009 № 119/09 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а субарендатор принял во временное владение и пользование для организации магазина промтоваров нежилое помещение площадью 34 кв.м, находящееся в здании по адресу:                 

<

...>.

Согласно пункту 3.12 Договора субарендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за пользование полученным в субаренду имуществом. Арендная плата перечисляется до 10-го числа каждого календарного месяца.

За нарушение субарендатором срока внесения арендной платы пунктом 7.2 Договора установлена ответственность в виде неустойки в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, что размер арендной  платы может в течение срока действия Договора изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год; арендодатель обязан уведомить субарендатора о предстоящем изменении стоимости арендной платы не позднее чем за 15 дней до ее изменения.

Уведомлением от 15.09.2016 Предприятие сообщило предпринимателю об увеличении с 01.10.2016 размера месячной арендной платы по Договору до 17 051 руб. (включая НДС).

ФИО1 с изменением размера арендной платы по Договору не согласилась, письмами  от 20.09.2016, от 13.10.2016, от 26.10.2016 просила Предприятие обосновать изменение размера арендной платы и представить ее расчет в соответствии с Методикой определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию «Город Архангельск», утвержденной решением Архангельского городского Совета от 30.10.2001                      № 117 (далее - Методика). Ввиду непредставления Предприятием такого расчета и обоснования субарендатор оплачивал аренду по ранее установленной ставке.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение субарендатором обязанности по внесению арендной платы по Договору за период с 01.10.2016 по 27.01.2017,  неисполнение предпринимателем требований досудебной претензии, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции проанализировал содержание пункта 6.3 Договора и пришел к выводу, что Договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы, при этом такое право не обусловлено изменением Методики или иными обстоятельствами.

Ввиду возникновения спора относительно соответствия указанной Предприятием в уведомлении от 15.09.2016 ставки арендной платы рыночным значениям определением от  08.06.2017 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м помещения площадью 34 кв.м, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.10.2016. Проведение экспертизы суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка собственности» ФИО2.

Согласно заключению эксперта ФИО2 от 06.08.2017 рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м помещения по состоянию на 01.10.2016 составляла 383 руб. 92 коп. в месяц (без учета НДС).

Предприятие при рассмотрении дела в суде первой инстанции уменьшило сумму исковых требований в части задолженности по арендной плате - до 24 871 руб. 08. коп., в части неустойки - до 13 962 руб. 05 коп., рассчитав сумму долга исходя из площади арендуемого помещения - 35,7 кв.м - по ставке арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, с учетом фактически внесенных предпринимателем платежей.

Суд первой инстанции признал заключение эксперта                   ФИО2 от 06.08.2017 надлежащим доказательством по делу,  установил, что арендуемый по Договору объект представляет собой отдельное помещение под номером 67, площадь которого в соответствии с данными технической документации составляет 35,7 кв.м, поэтому пришел к выводу об обоснованности произведенного Предприятием расчета задолженности и удовлетворил требование истца о взыскании долга в заявленном им размере.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд посчитал, что Предприятие своими действиями способствовало образованию задолженности, поэтому на основании статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уменьшил размер неустойки за просрочку внесения арендной платы до 76 руб. 58 коп.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение от 19.10.2017 и принял новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска Предприятия. 

Апелляционный суд, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), пришел к выводу, что, поскольку помещение, арендуемое предпринимателем по Договору, является объектом муниципальной собственности, а расчет арендной платы при заключении Договора был произведен в соответствии с Методикой и Договор не содержит условия, допускающего изменение размера арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, установление иного размера арендной платы может быть обусловлено только изменением Методики. Установив, что изменение размера арендной платы по Договору в спорный период не было связано с изменением Методики, а арендная плата по ранее установленной арендодателем ставке предпринимателем уплачена, суд апелляционной инстанции признал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о распространении Методики на правоотношения сторон по Договору, исходил из того, что объектом аренды по соответствующему договору является муниципальное имущество и при заключении Договора стороны выполнили расчет арендной платы на основании Методики.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Постановления                 № 73, акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Как правильно указал суд в решении от 19.10.2017, в Договоре сторонами не согласовано, что размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой. 

Тот факт, что при заключении Договора стороны установили размер арендной платы, рассчитав его в соответствии с Методикой, не свидетельствует о согласовании ими условия о применении Методики к правоотношениям сторон в течение всего срока действия Договора.

Суд первой инстанции проанализировал в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ содержание Договора и, руководствуясь положениями статьей 310, 614, 450.1 ГК РФ, пришел к обоснованным выводам, что арендная плата платы по Договору не является регулируемой, а пунктом 6.3 Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, но не чаще одного раза в год, при этом такое право не обусловлено изменением Методики или иными обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой названным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 22 Постановления № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Суд первой инстанции исследовал вопрос о соответствии установленной арендодателем в одностороннем порядке с 01.10.2016 ставки арендной платы рыночным значениям и, установив, что указанный в уведомлении от 15.09.2016 размер арендной платы превышает среднерыночные значения, но расчет задолженности, заявленной ко взысканию, произведен арендодателем по ставке арендной платы, соответствующей значению рыночной стоимости арендной платы, которая определена по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, обоснованно удовлетворил исковые требования Предприятия в части суммы основного долга.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Суд первой инстанции учел, что ставка арендной платы, указанная арендодателем в уведомлении от 15.09.2016, превысила значение рыночной стоимости арендной платы, принял во внимание, что Предприятие по запросу субарендатора не представило ему расчет арендной платы и обоснование ее изменения, что субарендатор уплатил арендную плату за ноябрь и декабрь 2016 года, январь 2017 года по прежней ставке в установленный Договором срок, а оплату аренды за октябрь 2016 года произвел с просрочкой в один день, и, руководствуясь положениями статей 330, 404 ГК РФ, установил наличие оснований для уменьшения размера ответственности субарендатора и снизил сумму неустойки за просрочку внесения арендной платы за спорный период до 76 руб. 58 коп.

Согласно статье 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции. Таким образом, постановление апелляционного суда от 03.04.2018 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 19.10.2017 - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 по делу № А05-3419/2017 отменить.

Решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.10.2017 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

М.А. Ракчеева