АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-12172/2022

06 декабря 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 29.11.2022

Полный текст решения изготовлен 06.12.2022

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

ознакомившись с исковым заявлением департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Авто Плюс Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 6 374 091,47 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 08.08.2022 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.12.2021 (сроком до 31.12.2022), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением от 04.07.2022 № Исх-ДИО/9053 (вх. от 14.07.2022 № 159583), утонённым 18.10.2022 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Авто Плюс Омск» (далее – ответчик, ООО «Авто Плюс Омск», Общество) неосновательного обогащения за пользование земельными участками:

- с кадастровым номером 55:36:12 01 27:981 за период с 10.12.2019 по 15.07.2021 в размере 3 101 190 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2019 по 15.03.2022 в размере 296 834,65 руб., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, в размере, определённом, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в спорный период;

- с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 за период с 10.12.2019 по 28.03.2022 в размере 4 576 736,67 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2019 по 28.03.2022 в размере 392 128,52 руб., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, в размере, определённом, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в спорный период.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2022 возбуждено производство по делу в составе судьи Распутиной В.Ю.

Определением от 14.09.2022 произведена замена состава суда; дело передано в производство судье Ширяй И.Ю.

В судебном заседании стороны поддержали письменно изложенные доводы.

В соответствии с положением «О Департаменте», утверждённым Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, истец является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящимся в распоряжении муниципального образования города Омска.

Основными задачами Департамента являются, в том числе, осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Как следует из содержания искового заявления, Департаментом установлено, что для размещения принадлежащего на праве собственности ООО «Авто Плюс Омск» объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:13 01 27:827 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 24.11.2017 № 55:36:130127:827-55/001/2017-1) использовался земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 площадью 11 769 кв.м (далее - Участок 1); для размещения принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:13 01 27:810 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 15.08.2016 № 55-55/001-55/001/003/2016-16612/1) использовался земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 площадью 12 655 кв.м (далее - Участок 2), с местоположением: г. Омск, Кировский административный округ.

Участок 1 принадлежал на праве собственности муниципальному образованию город Омск, с 16.07.2021 находится в собственности Общества. Участок 2 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Омск.

Как указывает истец, плата за использование участков в нарушение пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с 10.12.2019 (с даты постановки участков на государственный кадастровый учёт) не вносилась.

Ссылаясь на то обстоятельство, что требования, изложенные в претензии от 18.03.2022 № Исх-ДИО/3620, в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области.

Разрешая существующий спор, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из положений статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Действующее законодательство предусматривает, что отношения, возникающие в результате фактического пользования имуществом без установленных законом либо договором оснований, регулируются положениями главы 60 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 ГК РФ.

По смыслу названной нормы лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование. Поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбережённых ими денежных средств являются статья 1102 ГК и статьи 35, 65 ЗК РФ (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.07.2010 № 14547/09, от 15.11.2011 № 8251/11, от 17.12.2013 № 12790/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 305-ЭС16-16728).

Положения главы 60 ГК РФ также предполагают, что в предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входят, в том числе, факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца в отсутствие на то правовых оснований и размер неосновательного обогащения.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442, сбережённая стоимость пользования земельным участком равна величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование, в связи с чем истец не вправе требовать сумму, превышающую ту, которую он мог бы получить при предоставлении земельного участка в аренду.

Как следует из положений статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», арендная плата является регулируемой ценой. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органами местного самоуправления и государственной власти субъекта Российской Федерации.

На основании изложенного, размер обязательства по оплате неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с ответчика, должен соответствовать размеру обязательства арендатора за пользование этим земельным участком, исчисленного по регулируемой цене в соответствующие периоды пользования.

Гражданское право исходит из того, что никто не может извлекать преимуществ из своего незаконного (недобросовестного поведения).

В предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования чужими денежными средствами и размер причитающейся истцу суммы оплаты за пользование земельным участком.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на отсутствие арендных правоотношений между сторонами спора, недоказанность истцом факта использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982, а также оспаривает расчёт.

Согласно доводам отзыва, в 2014 году Департаментом в аренду ООО «Авто Плюс Омск» для строительства автосалонов «Lexus» и «Audi» были предоставлены смежные земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:13 01 27:0611 и 55:36:13 01 27:584 в Кировском административном округе г. Омска в районе бульвара Архитекторов, находящиеся в муниципальной собственности.

В 2016 году земельные участки были предоставлены повторно.

По завершении строительства автосалона «Lexus» в 2017 году ООО «Авто Плюс Омск» были сформированы два земельных участка. На основании соответствующих документов уполномоченных органов, в т.ч. распоряжения Департамента о перераспределении земельных участков, по заказу Общества были проведены кадастровые работы, подготовлен межевой план.

В марте 2019 года Департамент обратился в орган регистрации права за проведением государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на образованные земельные участки.

Последние, с кадастровыми номерами 55:36:13 01 27:981 и 55:36:13 01 27:982 были поставлены на учёт и зарегистрированы только 10.12.2019 по причине отказа регистрирующего органа и необходимости его обжаловать.

В период оспаривания ненормативного правового акта истекли сроки действия договоров аренды земельных участков, и Департаментом было отказано ответчику в продлении договоров аренды, сохранении их действия, а также в предоставлении земельных участков по новым возмездным договорам аренды.

Также, в указанный период ООО «Авто Плюс Омск» от Департамента было получено уведомление о принятии решения заявить требование об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов.

Начиная с 2014 года и по 10.12.2019 Обществом своевременно и в полном объёме вносились арендные платежи в соответствии с заключёнными договорами аренды, а также требованиями Департамента об оплате.

После постановки на учёт и регистрации земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 ООО «Авто Плюс Омск», как собственник здания автосалона Лексус-Омск обратилось к Департаменту с заявлением о предоставлении участка, теперь на праве собственности (20.12.2019), на что был получен отказ.

По причине необходимости длительного обжалования отказа в судебном порядке право собственности за ООО «Авто Плюс Омск» было зарегистрировано только 16.07.2021 более чем через 19 месяцев.

Изъятия объекта незавершённого строительства 55:36:13 01 27:810 путём продажи с публичных торгов Департаментом осуществлено не было. В связи с чем ООО «Авто Плюс Омск» было принято решение о продаже объекта и 14.03.2022 был заключён договор купли-продажи № 14/03-ДКП.

Право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано за новым собственником 29.03.2022.

В настоящее время ООО «Авто Плюс Омск» является собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 (площадью 11 769 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. На земельном участке размещено здание автоцентра - Лексус-Омск (дом 24).

На земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 какие-либо права за ООО «Авто Плюс Омск» не оформлены. Расположенный на земельном участке объект незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:13 01 27:810 с 29.03.2022 ООО «Авто Плюс Омск» не принадлежит.

31.03.2022 в адрес Общества от Департамента поступило требование от 18.03.2022 № Исх-ДИО/3620 о возмещении неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка на сумму 8 271 751,95 руб.

ООО «Авто Плюс Омск» в ответном письме представило альтернативный расчёт, основанный на нормах права и фактических обстоятельства, 22.04.2022 произведена оплата по требованию за земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 в размере 1 027 881,61 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 в размере 869 778,87 руб.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-3006/2020 суд обязал Департамент в течение 30 дней подготовить и направить ООО «Авто Плюс Омск» подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 площадью 11 769 кв.м, разрешённое использование: магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), местоположение которого установлено: Российская Федерация, Омская область, город Омск, Кировский административный округ.

Кроме того, по мнению ответчика, факт регистрации объекта незавершённого строительства и его нахождение на земельном участке с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 никак не доказывает использование всего этого участка для размещения данного объекта.

Как указывает Общество, земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 ООО «Авто Плюс Омск» не передавался, договор аренды для размещения объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:13 01 27:810 не заключался.

В соответствии с договором аренды от 19.10.2016 для завершения строительства последнего ООО «Авто Плюс Омск» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:584.

К моменту истечения срока действия договора аренды строительство объекта завершено не было, степень готовности оставалась 9% (объект не может эксплуатироваться полностью или частично в связи с тем, что не построен, и требует 91 % достройки, не использовался владельцем).

Фактического использования всего земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 Обществом не осуществлялось.

Согласно доводам отзыва, для размещения объекта незавершённого строительства по данным Единого государственного реестра недвижимости, и, исходя, из его площади застройки требуется часть земельного участка максимальной площадью 2 405 кв.м.

Таким образом, ООО «Авто Плюс Омск» указывает, что не осуществляло и не могло осуществлять, в указанный в исковом заявлении период, использование всего земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 (производить строительство, земляные работы, иным образом использовать земельный участок в процессе осуществления деятельности).

Кроме того, ответчик ссылается на то обстоятельство, что ООО «Авто Плюс Омск» не было заинтересовано в оформлении арендных отношений на земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981, им было подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность и именно по вине Департамента в срок почти 18 месяцев не могло оформить права на землю. В свою очередь, оформление прав на земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 в соответствии с действующим законодательством невозможно, поскольку принадлежность объекта незавершённого строительства ООО «Авто Плюс Омск» вызвана исключительно неисполнением Департаментом принятого решения об изъятии объекта и продажи с публичных торгов. 

Общество было вынуждено осуществить поиск покупателя и продать объект незавершённого строительства.

Также, ответчик указал, что произвел оплату за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 в период с 10.12.2019 по 31.01.2020 в размере 296 787,61 руб. в срок, установленный в требовании. За период с 01.02.2020 по 15.07.2021 Обществом истцу был представлен альтернативный расчёт и 22.04.2022 произведена оплата в размере 731 094 руб. на основании следующего.

Обращение с соответствующим заявлением в Департамент поступило 20.12.2019, договор купли-продажи земельного участка должен был быть подготовлен и подписан истцом не позднее 20.01.2020 (30 дней с даты подачи заявления), плюс разумный срок на осуществление регистрации права собственности на земельный участок (2 рабочих дня для передачи документов, 7 рабочих дней на регистрацию права собственности). Следовательно, регистрация права собственности на земельный участок за Обществом должна была быть произведена не позднее 31.01.2020.

Рассчитанные Департаментом суммы арендной платы за период с 10.12.2019 по 31.01.2020 оплачены Обществом в срок, установленный в требовании Департамента. А поскольку невозможность оформления ООО «Авто Плюс Омск» права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 в период с 01.02.2020 по 15.07.2021 вызвана исключительно неправомерными действиями истца, ответчик полагал, что Департамент не вправе извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения в виде разницы между размером арендной платы и величиной земельного налога.

Так, отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, подлежащего такому учёту, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 последнего ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершённого строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Законом № 218-ФЗ, и об иных объектах, которые прочно связаны с землёй, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты.

Следовательно, по общему правилу, обязанность собственника объекта недвижимости по оплате землепользования прекращается с момента перехода права собственности к новому собственнику.

Поскольку спорные земельные участки в спорный период относились к категории земель, находящихся в муниципальной собственности, соответственно расчёт размера стоимости неосновательного обогащения следует производить на основании Решения Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

Так, в части расчёта по земельному участку с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 суд принимает доводы ответчика и в части совершённых оплат, и в части ненадлежащих действий Департамента, повлекших длительное оформление права на земельный участок, однако усматривает арифметические неточности в представленном контррасчёте.

Департамент заявляет требования 10.12.2019 по 15.07.2021, при этом 20.12.2019 ООО «Авто Плюс Омск» обратилось с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, соответственно до 20.01.2020 соответствующее обращение должно было быть разрешено. Принимая во внимание срок для подачи документов на регистрацию права (в соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав (независимо от формы представления документов) осуществляются, по общему правилу, в течение девяти рабочих дней с даты приёма в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов), право собственности ответчика должно было возникнуть не позднее 31.01.2020. Т.е. форма платы бы изменилась – на земельный налог с 01.02.2020.

По расчётам суда размер арендной платы за период с 10.12.2019 по 31.12.2019 составил 123 194,85 руб. (173 592,75 руб. (месячный размер арендной платы) : 31 день х 22 дня); за январь 2020 года – 173 592,75 руб.

С 01.02.2020 производится начисление земельного налога.

Так, кадастровая стоимость Участка-1 в 2020 году составляла 35 307 000 руб. Соответственно, земельный налог за 2020 год равен 35 307 000 руб. х 1,5% = 529 605 руб. в год или 44 133,75 руб. в месяц. В 2021 году – 28 071 183 руб. (вновь установленная кадастровая стоимость) х 1,5% = 421 067,75 руб. в год или 35 088,98 руб. в месяц. За период с 01.07.2021 по 15.07.2021 (35 088,98 руб. : 31 день х 15 дней) = 16 978,54 руб.

При этом с учётом произведённых оплат, по расчётам суда, задолженность ответчика в данной части составила 0,10 руб. Суд находит расчёт Общества методологически верным, однако, с допущенными арифметическими ошибками.

Относительно доводов в отношении Участка-2 в части невозможности его использования и расчёта исходя из пятна застройки, суд согласиться не может, по следующим причинам.

С учётом нахождения на земельном участке объекта незавершённого строительства, принадлежащего ответчику до 28.03.2022 (дата продажи 29.03.2022), суд резюмирует, что земельный участок не мог выбыть из владения арендатора, а, соответственно, устанавливает факт бездоговорного владения земельным участком с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 ООО «Авто Плюс Омск».

Суд учитывает, что взаимоотношения между арендодателем земельного участка, находящегося в публичной собственности, и его арендатором чётко регламентированы действующим законодательством. В свою очередь, переход права на недвижимое имущество оформляется актом приёма-передачи земельного участка.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Наличие на земельном участке объекта незавершённого строительства ответчика до заключения нового договора, действительно, исключает возможность его целевого использования (завершения строительства); но это не означает факта выбытия спорного участка из владения Общества. 

Согласно пункту 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершённый строительством объект недвижимости, возведённый на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращён договор аренды.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в рамках дела № 309-ЭС17-1058 отметила следующее.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Высшей судебной инстанцией сделан вывод, что статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращён договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с положениями статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нём недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Вместе с тем, от общего правила, по которому обязанность собственника объекта недвижимости по оплате землепользования прекращается с момента перехода права собственности к новому собственнику следует обособлять случаи прекращения права собственности ответчика по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов объектов незавершённого строительства, расположенных на таком земельном участке в случае прекращения действия договора аренды.

В этом случае обстоятельства землепользования и несения бремени содержания незавершённого строительством объекта и расположенного под ним земельного участка должны определяться с учётом правил и норм земельного законодательства, регламентирующего как порядок проведения торгов, так и процедуру предоставления земельных участков после прекращения срока действия договора аренды для завершения строительства данных объектов (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.2022 № Ф04-2088/2022 по делу № А46-17855/2020).

Так, в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

В результате применения данных норм права бремя содержания земельного участка под не завершённым строительством объектом лежит на собственнике данного объекта до определения нового собственника по результатам проведения торгов либо до возобновления его арендных отношений при наличии обстоятельств, указанных в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае Департамент в суд с иском об изъятии незавершённого строительством объекта не обращался. Из приведённых выше положений законодательства не следует, что такое обращение является обязательным для истца.

Не содержат материалы дела и доказательств того, что ответчик обращался в соответствующий орган с заявлением о формировании иного земельного участка, то есть земельного участка меньшей площадью (например, непосредственно под зданиями), отсутствуют. При том, что первоначально межевание проведено по заявлению ООО «Авто Плюс Омск».

Используя земельный участок под объектом незавершённого строительства, и не оформляя в установленном порядке правоотношения по пользованию земельным участком, не принимая мер к формированию земельного участка меньшей площади, владелец объектов самостоятельно несёт риски такого поведения, заключающиеся в признании его пользователем земельного участка в тех границах, в которых он сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.07.2021 по делу № А46-15120/2020, от 22.06.2021 по делу № А45-12021/2020, от 24.05.2022 по делу № А46-13714/2021.

Т.е., в период с 10.12.2019 по 28.03.2022 ответчик являлся пользователем Участка-2.

При этом как указывалось выше, суд учитывает доводы ответчика о частичной оплате задолженности в размере 869 778,87 руб.

За период с 10.12.2019 по 31.12.2019 сумма арендной платы составила 132 469,27 руб. (186 661,25 руб. : 31 день х 22 дня), в 2020 году – по 186 661,25 руб. в месяц, с 01.01.2021 – по 147 909,75 руб. в месяц, а за период с 01.03.2022 по 28.03.2022 – 133 595,90 руб.

По расчётам суда неосновательное обогащение ответчика за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 составил 3 706 957,80 руб. за период с 10.12.2019 по 28.03.2022.

На момент рассмотрения спора доказательств уплаты задолженности Обществом не представлено, в связи с чем суд находит требования истца обоснованными в упомянутой части.

Департамент также просил о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, с их последующим начислением по день фактической уплаты основного долга в размере определённом исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей спорные периоды. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счёт другого лица (глава 60 ГК РФ), судам следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, истец имеет право на взыскание процентов.

Поскольку обязанность по оплате землепользования за месяц возникает на следующий день после окончания месячного срока, с учётом положений статей 191 и 193 ГК РФ проценты можно исчислять со второго числа следующего месяца; например, за декабрь 2019 года – с 10.01.2020 (с учётом выходных дней).

Таким образом, суд скорректировал период взыскания процентов, рассчитав их с 10.01.2020 по 31.03.2022, что составило 110 451,08 руб. для Участка-1 и 377 913,68 руб. для Участка-2.

В силу пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчёта процентов.

Расчёт процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). 

При этом необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022) проценты не подлежат начислению.

При таких обстоятельствах, исковое заявление Департамента подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в связи с удовлетворением исковых требований подлежат взысканию с ответчиков. 

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ООО «Авто Плюс Омск» в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённого требования.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто Плюс Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:13 01 27:981 за период с 10.12.2019 по 15.07.2021 в размере 0,10 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2020 по 31.03.2022 в размере 110 451,08 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто Плюс Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:13 01 27:982 за период с 10.12.2019 по 28.03.2022 в размере 3 706 957,80 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2020 по 31.03.2022 в размере 377 913,68 руб.

Продолжить начисление процентов, начиная со 02.10.2022 по день фактической уплаты долга, в размере, определённом, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующий период.

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто Плюс Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 32 509 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                И.Ю. Ширяй