Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40201103/19-85-1156

г. Москва

20 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью «РЕМТЕХ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

о взыскании 2 879 092 руб. 53 коп.   

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 30.10.2019 № б/н (адв. удост.), ФИО3 по дов. от 30.10.2019 № б/н (адв. удост.), ФИО4 ген. директор по приказу от 28.03.2018 №2

от ответчика – ФИО5 по дов. от 29.11.2019 № 33-Д-1028/18

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РЕМТЕХ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании убытков в размере 2 879 092 руб. 53 коп., на основании ст.ст. 10, 12, 15, 393, 405, 410, 428, 431, 445, 447, 611, 612, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 28.11.2019 по 05.12.2019.

Протокольным определением суда от 05.12.2019 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований до 3 194 496 руб. 14 коп.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что им было перечислено Департаменту городского имущества города Москвы в счет оплаты арендной платы денежные средства, которые истец заявил ко взысканию с ответчика в качестве убытков, вследствие несвоевременной государственной регистрации договора аренды от 07.09.2018 № 00-00456/18 нежилого помещения общей площадью 324,10 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> этаж, пом. VII-2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в представленном отзыве.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые полностью изложили и поддержали свою позицию по делу, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, по результатам аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: 

<

...> (ЗАО), площадью 324.1 кв.м. (1-й этаж, пом. УН-2, комн. 13, 13а; антресоль 1, пом. И-2. комн. 1-7), сроком на 10 лет, победителем стал истец ООО «РЕМТЕХ», что подтверждается Протоколом от 12.07.2018 № SBR012-1712260010.

Впоследствии, 07.09.2018 между ответчиком - Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и истцом - ООО «РЕМТЕХ» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00465/18.

В соответствии с п. 1.1 договора на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 23.11.2017 № 39689 и выписки из протокола аукциона от 12.07.2018 № SBR012-1712260010 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 324,10 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> этаж, пом. VII-2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект аренды передается в аренду для использования в целях: торговля, рекламные услуги (агентство).

Согласно п .2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 01.08.2018 до 01.08.2028.

Исходя из п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 14 дней с момента подписания договора сторонами.

Из материалов дела следует, что акт приема-передачи нежилого помещения, общей площадью 324,10 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> этаж, пом. VII-2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7, подписан сторонами 07.08.2018.

В соответствии с п. 5.2.5. договора арендодатель обязан обеспечить направление договора на государственную регистрацию в срок не позднее 14 дней с момента его подписания сторонами.

Как указывает истец, в результате ознакомления с материалами регистрационного дела № 77/017/213/2019-4439, документы на государственную регистрацию договора аренды были направлены ответчиком 22.02.2019. 

Договор аренды с истцом зарегистрирован 22.03.2019 № регистрации 77:77:0009005:2421-77/007/2019-4.

Между тем, помещение было передано в состоянии, требующем ремонта, а также в отсутствие заключенных Департаментом договоров, обеспечивающих поставку коммунальных ресурсов в помещение (водо- тепло- энергоснабжение и др.).

В течение всего этого времени истец вносил арендную плату, но не имел возможности пользоваться объектом аренды в соответствии с его назначением.

Кроме того, истец утверждает, что процедура государственной регистрации договора аренды была приостановлена по вине арендодателя, поскольку до проведения аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, выставленное на торги нежилое помещение площадью 324,10 кв.м. не было выделено собственником из состава помещения площадью 1 131,2 кв.м.

В связи с чем ГБУ МосГорБТИ проводило кадастровые работы по выделению части арендуемого объекта недвижимости после передачи нежилого помещения арендатору.

Впоследствии, истец неоднократно обращался к ответчику в целях выяснения причин отсутствия регистрации договора аренды (и его передачи истцу), а также просило Департамент приостановить начисление арендной платы до даты государственной регистрации договора или внести в договор изменения относительно сроков начала начисления арендной платы, со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства и невозможность пользоваться помещением, в связи с отсутствием договора аренды, что подтверждается представленными в материалы дела письмами от 22.11.2018, 04.06.2019.

Департамент в ответ на указанные письма истца ответил отказом письмами от 15.11.2018, от 21.12.2018, от 14.05.2019, от 19.10.2018.

Истец обратился  04.06.2019 в адрес Департамента с заявлением о зачете ущерба в размере 2 971 735 руб. в счет арендной платы по договору аренды от 07.09.2018 № 00-00456/18.

В ответ на указанное заявление Департамент направил письмо от 04.07.2019 № ДГИ-1-47926/9-1 об отказе в удовлетворении заявления о зачете, об отказе в согласовании переустройства нежилого помещения, дополнительно сообщив об имеющейся задолженности на стороне арендатора в размере 2 033 800 руб. 85 коп. по состоянию на 25.06.2019.

В связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, из системного толкования указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, в период с 07.09.2018 по 22.03.2019 истец по договору перечислил ответчику арендные платежи на общую сумму 3 194 496 руб. 14 коп., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями истца и расчетом ответчика.

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо наличие в совокупности следующих условий: установление факта причинения вреда потерпевшему, размера убытков, доказанности совершения ответчиком противоправных действий (бездействия), наличия причинно-следственной связи между понесенными убытками и действиями (бездействием) ответчика.

Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении убытков разъяснено в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25), от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7).

В п. 11 постановления Пленума ВС РФ № 25 указано, что, применяя ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В п. 12 приведенного постановления разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Согласно п.  5 постановления Пленума ВС РФ № 7 по смыслу ст. ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст.404 ГК РФ).

Согласно пп. «а» п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 345. для заключения в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник (пользователь) помещений в многоквартирном доме прикладывает копию документа, подтверждающего право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме;

В соответствии с п. 17 Правил холодного водоснабжения и водоотведения. утвержденными Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644. к заявке абонента должна быть приложения копия документа, подтверждающего право собственности или иное законное основание возникновения прав владения и (или) пользования на объект у абонента.

Абзацем 4 пункта 34 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.05.2012г. № 442. потребитель (покупатель), имеющий намерение заключить с гарантирующим поставщиком договор энергоснабжения, предоставляет гарантирующему поставщику заявление о заключении соответствующего договора и документы, в число которых входят документы, подтверждающие право собственности (аренды и иные законные права владения и (или) пользования) на энергопринимающие устройства.

Истцом представлены в материалы дела письма от УК ГБУ ЭВАЖД от 13.11.2018 № 01-10-1520/8, от 17.01.2019 № 01-10-1736/8, от АО МВК от 09.11.2018 № (01)0109н-22415/18, от ОС № 8 филиал № 11 Горэнергосбыт ПАО «МОЭК» от 23.10.2018, согласно которым истцу отказано в заключении договоров на предоставление коммунальных услуг, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> этаж, пом. VII-2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7.

В соответствии с п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Возражая относительно исковых требований, ответчик указывает, что на момент проведения аукциона и заключения договора аренды истец был осведомлен о текущем состоянии объекта аренды, поскольку вся необходимая документация по объекту недвижимости располагалась в открытом доступе на официальных сайтах для размещения информации о проведении торгов.

Кроме того, ответчик ссылается на подписанный без замечаний акт приема-передачи нежилого помещения от 07.08.2018, в связи с чем у истца возникли обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.

Таким образом, по мнению ответчика, отсутствие государственной регистрации договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы за принятое по договору помещение, в связи с чем Департаментом правомерно начислена арендная плата с момента передачи объекта аренды по акту приема-передачи.

Доводы отзыва подлежат отклонению, поскольку ответчиком не учтено следующее.

В соответствии с позицией Верховного суда, изложенной в Определении ВС РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 по делу А40-129910/2014, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Данные выводы вытекают из положений статей 328, 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следуют определенные обязательства арендодателя и арендатора, а также их встречный (взаимный) характер. В связи с этим следует учитывать наличие права требовать исполнения обязательства по внесению платы только за соответствующий период, связанный с обеспечением возможности использования имущества, что свидетельствует о наличии либо отсутствии оснований для получения арендодателем арендной платы.

Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей.

Таким образом, обязанностью арендодателя по договору аренды является передача в пользование арендатора имущества, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пригодного для использования в целях аренды), встречной обязанностью арендатора является своевременное и полное внесение арендной платы, размер и порядок расчета которой (по общему правилу) устанавливается договором.

Наличие недостатков, вследствие которых имущество не могло быть использовано арендатором по назначению, является одним из оснований для законного невнесения арендной платы, если этому предшествовали предусмотренные законом действия обязанной стороны.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что отсутствие своевременной государственной регистрации договора аренды привело к отказу истцу в заключении договоров на предоставление коммунальных услуг, что привело к невозможности использования объекта аренды по назначению, суд приходит к выводу о доказанности истцом факта недобросовестного исполнения обязательств арендодателем, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с п. 10 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подп. 2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ. В связи с тем, что истцом были увеличены исковые требования, госпошлина в сумме 1 006 руб. 42. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 8, 10, 11, 12, 15, 307, 309, 310, 314, 393 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.  4, 9, 49, 65, 71, 75, 110, 112, 123, 131, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) за счет казны города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «РЕМТЕХ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) убытки в размере 3 194 496 (Три миллиона сто девяносто четыре тысячи четыреста девяносто шесть) руб. 14 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 37 965 (Тридцать семь тысяч девятьсот шестьдесят пять) руб. 58 коп.  

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации неоплаченную по иску государственную пошлину в размере 1 006 (Одна тысяча шесть) руб. 42 коп. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:Д.Н. Федорова