АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-4827/2022

г. Краснодар

16 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304231714600093) – ФИО2 (доверенность от 22.01.2022), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А32-4827/2022, установил следующее. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент, уполномоченный орган), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) с заявлением, в котором просил: 

– признать незаконным отказ департамента от 03.11.2021 № 16929/02.01-42 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:106 и бездействие департамента, выразившееся в ненаправлении проекта договора купли-продажи в срок, установленный статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс);

– обязать департамент в месячный срок со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения путем направления предпринимателю договора купли-продажи, подготовленного в ответ на его обращение от 05.10.2021, по цене, равной 12% от кадастровой стоимости указанного земельного участка, установленной на дату подачи заявления о выкупе.

Заявление основано на положениях статей 39.1, 39.3, 39.20, 94 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивировано следующим. Отказ департамента в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:106 в собственность предпринимателя со ссылкой на нахождение его во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта незаконен. Оспариваемое решение нарушает права (интересы) заявителя как арендатора данного участка и собственника расположенного на нем объекта недвижимого имущества. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022, в удовлетворении требований отказано. 

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор от 16.03.2009 № 4900005106 аренды земельного участка площадью 1251 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402023:106. Земельный участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, д. 3 «а», предоставлен арендатору для эксплуатации заправки (административное здание, литера 3). Участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-2-а, категория земель – земли населенных пунктов. Договор заключен на срок с момента его государственной регистрации до 01.11.2047. По сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи (далее – ГИСОГД) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:106 расположен в территориальной зоне «ОЦ-4» производственная зона. Между ФИО4 и предпринимателем заключен договор от 16.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.03.2009 № 4900005106. B границах указанного участка находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности заявителю, а именно: административное здание со встроенным магазином площадью 1146,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402023:1823, этажность 2, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 3а. Предприниматель обратился 05.10.2021 в департамент с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого им земельного участка (без торгов) в соответствии с подпунктом 6 пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. В заявлении также указано, что на момент обращения цена участка устанавливалась в размере 12% от кадастровой стоимости согласно пункту 2.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, продаваемых собственникам зданий, сооружений, находящихся на этих земельных участках, а также определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 30.01.2020 № 11. Письмом от 03.11.2021 № 16929/02.01-42 департамент отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность (без торгов) со ссылкой на сложившуюся судебную практику, согласно которой сделки по продаже земельных участков, признаются недействительными в связи с нахождением таких земельных участков во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Таким образом, продажа земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта может не соответствовать требованиям природоохранного и земельного законодательства и повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц на использование такой территории. Предприниматель, полагая, что отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность не соответствует закону и нарушает его права (интересы), оспорил решение департамента в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 27, 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 94, 95 Земельного кодекса, статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьями 2, 6, 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об особо охраняемых природных территориях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ). Приказом Министерства здравоохранения РСФСР от 21.10.1969 № 297 утверждены границы округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от г. Анапы до г. Сочи. Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:106 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Доказательств исключения земельного участка из зон горно-санитарной охраны курорта материалы дела не содержат. Признание распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 № 685-р утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р не повлекло прекращение статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта). Таким образом, нахождение земельного участка в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения, созданного до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность. Кроме того, из представленных заявителем доказательств не представляется возможным установить порядок перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от первоначального арендатора к последующим. Так, как это следует анализа договора аренды первоначальным арендатором земельного участка был ФИО3, в то время как стороной договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка являются ФИО4 и предприниматель. Принимая во внимание правовой принцип, согласно которому субъект не может передать другому лицу больше прав, чем имеет сам (абзац второй пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»), предоставление сведений относительно того, что ФИО4 является субъектом, способным передать право аренды предпринимателю, является необходимым. В отсутствие таковых суд лишен возможности с достаточной точностью установить наличие и действительность того права, которое защищается заявителем. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения заявления предпринимателя. 

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба (с учетом дополнения) мотивирована следующим. Суды не учли, что согласно нормам действующего законодательства и информации департамента (письмо от 16.07.2021 № 002.01-47/4355) не установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, расположенных на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения. Режим особо охраняемой территории в отношении курортов федерального значения заключается не в ограничении оборотоспособности земельных участков, а во введении ограничений для размещения соответствующих объектов в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Кроме того, Законом № 406-ФЗ из состава земель особо охраняемых природных территорий исключены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые, в этой связи, перестали быть ограниченными в обороте. Таким образом, судебными инстанциями неверно истолкованы положения Закона № 406-ФЗ, целью которого являлось снятие с территорий курортов и лечебно-оздоровительных местностей статуса особо охраняемых природных территорий, что подтверждается нормами статьи 6 Закона № 406-ФЗ, изменившей пункт 2 статьи 94 Земельного кодекса. Следовательно, на момент обращения предпринимателя в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:106 в собственность за плату (без торгов) отсутствовали установленные законом препятствия к такому предоставлению.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить. Ходатайствовал также об отложении судебного разбирательства в связи с обращением заявителя в Государственную  Думу Федерального Собрания Российской Федерации с запросом о разъяснении норм действующего законодательства по вопросу, связанному с возможностью приватизации земель, расположенных в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов (копия запроса приложена к ходатайству). 

Изучив доводы ходатайства, выслушав пояснения представителя предпринимателя, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения. Приведенные заявителем в обоснование поданного ходатайства доводы не свидетельствуют о невозможности рассмотрения кассационной жалобы по существу и не являются основанием для отложения судебного заседания. Исходя из положений статей 156 и 284 Кодекса, препятствия для рассмотрения кассационной жалобы предпринимателя отсутствуют.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор от 16.03.2009 № 4900005106 аренды земельного участка площадью 1251 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402023:106. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, д. 3 «а», предоставлен арендатору для эксплуатации заправки (административное здание, литера 3). Участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-2-а, категория земель – земли населенных пунктов. Договор заключен на срок с момента его государственной регистрации до 01.11.2047. 

По сведениям ГИСОГД земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:106 расположен в территориальной зоне «ОЦ-4» производственная зона. 

Между ФИО4 и предпринимателем заключен договор от 16.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.03.2009 № 4900005106. 

B границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:106 находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности заявителю, а именно: административное здание со встроенным магазином площадью 1146,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402023:1823, этажность 2, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 3а. 

Предприниматель обратился 05.10.2021 в департамент с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого им земельного участка (без торгов) в соответствии с подпунктом 6 пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. В заявлении также указано, что на момент обращения цена участка устанавливалась в размере 12% от кадастровой стоимости согласно пункту 2.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, продаваемых собственникам зданий, сооружений, находящихся на этих земельных участках, а также определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 30.01.2020 № 11. 

Письмом от 03.11.2021 № 16929/02.01-42 департамент отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность (без торгов) со ссылкой на сложившуюся судебную практику, согласно которой сделки по продаже земельных участков, признаются недействительными в связи с нахождением таких земельных участков во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Таким образом, продажа земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта может не соответствовать требованиям природоохранного и земельного законодательства и повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц на использование такой территории. 

Предприниматель, полагая, что отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность не соответствует закону и нарушает его права (интересы), оспорил решение департамента в судебном порядке. 

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Основаниями для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Одним из оснований к отказу в предоставлении земельного участка является то, что испрашиваемый участок изъят из оборота или ограничен в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 1, 2 статьи 27 Земельного кодекса).

До принятия Закона № 406-ФЗ курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт «ж» пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции).

Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о законности оспариваемого предпринимателем решения департамента об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:106. Суды при разрешении спора установили, что испрашиваемый заявителем участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Поскольку земельный участок ограничен в обороте, он не может быть предоставлен в собственность заявителя. Апелляционный суд дополнительно отметил, что из представленных заявителем доказательств невозможно установить порядок перехода прав и обязанностей по договору аренды от первоначального арендатора к последующим. Так, как это следует анализа договора аренды первоначальным арендатором земельного участка был ФИО3, в то время как стороной договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка являются ФИО4 и предприниматель. Принимая во внимание правовой принцип, согласно которому субъект не может передать другому лицу больше прав, чем имеет сам, предоставление сведений относительно того, что ФИО4 является субъектом, способным передать право аренды заявителю, является необходимым. В отсутствие таковых суд лишен возможности с достаточной точностью установить наличие и действительность того права, которое защищается предпринимателем.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы о незаконности оспариваемого решения департамента и наличии у него права на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка. Заявитель полагает, что судебные инстанции неправильно понимают (толкуют) положения Закона № 406-ФЗ, исключившего земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов из состава земель особо охраняемых природных территорий. Данные доводы не принимаются судом округа с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Определениях от 27.09.2018 № 2369-О, от 12.11.2019 № 2970-О, от 30.01.2020 № 103-О. Конституционный Суд Российской Федерации указал, что часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения существующих особо охраняемых природных территорий. Такое правовое регулирование согласуется и с требованиями статей 41 (часть 1) и 42 Конституции Российской Федерации, гарантирующими право каждого на благоприятную окружающую среду, охрану здоровья и медицинскую помощь. Это предполагает, в том числе недопустимость произвольного и необоснованного отказа законодателя от существующих правовых гарантий и связанных с ними ограничительных мер в данной сфере общественных отношений, влекущего за собой существенное снижение уже достигнутого уровня охраны окружающей среды на конкретной территории, в частности на территории курортов, признанных ранее в установленном порядке особо охраняемыми природными территориями. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек по операции от 12.09.2022).

Руководствуясь статьями 156, 159, 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО1 об отложении судебного заседания по делу № А32-4827/2022 отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А32-4827/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий           В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                     В.А. Анциферов 

                                                                                                                                И.В. Сидорова