АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Казань                                                                                                   Дело №А65-15901/2020

Дата изготовления решения в полном объеме 16 марта 2021 года

Дата объявления резолютивной части 09 марта 2021 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахяровой Г.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306168531900065, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Казань (ОГРНИП 318169000030440, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по внесению арендных платежей по договору субаренды нежилого помещения № 220/19 за период с апреля по май 2020 года (по дату расторжения договора 08.05.2020) включительно в размере 20 721 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы, рассчитанные за период с 02.04.2020 по 29.09.2020 в размере 34 257 руб. 60 коп., компенсации расходов за ремонт помещения в размере 40 768 руб. 79 коп.

с участием:

истца –представитель ФИО4 по доверенности от 30.11.2020, паспорт, диплом;

ответчика – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Казань (далее по тексту – ответчик) о взыскании задолженности по внесению арендных платежей по договору субаренды нежилого помещения № 220/19 за период с апреля по май 2020 года (по дату расторжения договора 08.05.2020) включительно в размере 20 721 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы, рассчитанные за период с 02.04.2020 по 29.09.2020 в размере 34 257 руб. 60 коп., компенсации расходов за ремонт помещения в размере 40 768 руб. 79 коп.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте судебного заседания извещен, согласно отзыву исковые требования не признает.

Суд в порядке ст.156 АПК РФ определил провести судебное заседание без участия представителя ответчика.

Истец исковые требования поддерживает по основаниям, изложенным в иске.

Из материалов дела следует, 23.01.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № 220/19.

Согласно п.1.3 договора ответчику в субаренду передавалось нежилое помещение «Помещение» № 220, расположенное на втором этаже здания по адресу: 

<

...>. Общая площадь помещения для исчисления составляет 18,3 квадратных метров.

Помещение передается в субаренду на срок с 01.02.2019 по 31.12.2019 включительно (п.2.1 договора).

В соответствии с п.2.4 договора, если в срок не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок, настоящий договор возобновляется на тех же условиях (автоматическая пролонгация договора) на 11 календарных месяцев (без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора). Договор может быть пролонгирован неограниченное количество раз. 

При автоматической пролонгации договора в соответствии с условиями настоящего пункта стороны пришли к соглашению, что договор будет считаться заключенным на новый срок, при этом подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора не требуется.

В целях настоящего пункта договора сторона признается уведомленной другой стороной об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок с момента получения другой стороной письменного уведомления от другой стороны об отсутствии намерения продлевать действие договора на новый срок.

Согласно п.3.2 договора, арендная плата устанавливается в размере 16 470 руб. в месяц.

Согласно п.3.3 договора, датой начала начисления арендной платы является дата, указанная в п.2.1 (дата начала субаренды) настоящего договора. Арендную плату субарендатор выплачивает арендатору ежемесячно не позднее I (Первого) календарного дня с начала текущего календарного месяца субаренды (каждый из таких месяцев далее именуется «Отчетный Период») на основании счетов, выставляемых арендаторов субарендатору. Не выставление арендатором счетов и не получение их субарендатором в соответствующие сроки не является поводом для невнесения оплаты.

В соответствии с п.3.6.1 договора в течение трех дней со дня подписания договора субарендатор выплачивает арендатору сумму в размере 16 470 руб. (авансовый платеж). Авансовый платеж удерживается арендатором в течение срока действия договора без процентов как гарантия надлежащего исполнения обязательств субарендатором по договору.

Если субарендатор досрочно расторгает договор по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (является инициатором такого досрочного расторжения) или договор расторгается по вине субарендатора, авансовый платеж, внесенный, но не зачтенный, удерживается арендатором в полном объеме в качестве штрафа (п.3.6.2 договора).

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что в случае просрочки любых платежей, в том числе однократной, по настоящему договору со стороны субарендатора, арендатор в дополнение к иным правам, предусмотренным настоящим договором, вправе отказаться от исполнения договора и в одностороннем порядке расторгнуть доктор, предварительно уведомив субарендатора о "таком отказе, при этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендатора.

В соответствии с п. 5.2.9 договора, субарендатор обязан в срок не позднее 18:00 часов дня прекращения настоящего договора вернуть арендатору помещение и чистовой отделке в первоначальном виде, в соответствии с актом приема-передачи по акту. Субарендатор обязуется к дате прекращения настоящего договора вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения.

Согласно п. 4.2.7 договора, при невыполнении субарендатором обязанности по освобождению помещения по основаниям, предусмотренным законом и условиями настоящего договора, арендатор оставляет за собой право произвести самостоятельное вскрытие помещения и вынос имущества субарендатора из освобождаемого помещения без возложения на арендатора ответственности за сохранность данного имущества.

Пунктом 9.1 договора предусмотрено право требования досрочного расторжения договора арендаторам, при этом отмечено, что в данном случае авансовый платеж удерживается арендатором в качестве штрафа (п.9.1.6 договора).

Пунктом 9.2. договора предусмотрено право требования субарендаторам досрочного расторжения договора арендатора с письменным уведомлением другой стороны о расторжении договора:

- если уведомление получено арендатором от субарендатора в период с 01 ноября по 31 декабря текущего года субаренды – через 90 календарных дней с даты получения уведомления;

- если уведомление получено арендатором от субарендатора в период с 01 января по 31 октября текущего года субаренды – через 30 календарных дней с даты получения уведомления.

Как следует из материалов дела, письмом исх. №16 от 29.04.2020 истец уведомил ответчика о расторжении договора с 8 мая 2020 года, поскольку ответчиком допущена просрочка по оплате арендной платы за апрель 2020 года в размере 16 470 руб. и май 2020 (до 08.05.2020) в размере 4 251 руб., и потребовал погашения данной задолженности в течение 3 дней с момента получения уведомления.

Установлено, что 08.05.2020 истцом подписан акт приема-возврата помещения в одностороннем порядке с указанием на техническое состояние помещения, требующего покраски. 

В этот же день арендатором был составлен акт о вскрытии помещения, из которого следует, что 8 мая 2020 года арендатор произвел самостоятельное вскрытие и прием помещения в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта приема – возврата помещения от 08.05.2020. При осмотре помещения выявлено: требуется покраска стен 40,75 кв.м. 

В связи с повреждением помещения истцом проведены ремонтные работы на сумму 40 768 руб. 79 коп., в обоснование чего в материалы дела представлен договор подряда № 2/20 от 03.06.2020.

Претензией исх. № 5 от 02.07.2020 истец потребовал от ответчика погашения образовавшейся задолженности в сумме 20 721 руб. по договору аренды в добровольном порядке с уплатой пени за просрочку оплаты арендной платы в сумме 34 257 руб. 60 коп. за период с 02.04.2020 по 29.09.2020, а также компенсации расходов за ремонт в размере 40 768 руб. 79 коп. 

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения истца с иском в суд. 

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном  удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Рассматриваемый договор по своей правовой природе является договором аренды, в связи с чем, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. 

В соответствии с п. 1 данной статьи передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Исходя из положений ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды на арендодателе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата арендованного имущества. 

В соответствии с пунктом 2.4 договора субаренды, если в срок не позднее 90 (девяносто) календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок, настоящий договор возобновляется на тех же условиях (автоматическая пролонгация договора) на 11 (одиннадцать) календарных месяцев (без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора). 

Как следует из материалов дела, 31 марта 2020 года ответчик направил в адрес истца уведомление (исх. № 2/3) об одностороннем расторжении договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы (эпидемии коронавирусной инфекции). При этом уведомил истца об отсутствии возможности освобождения помещения.

В силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной  в определении Верховного Саду Российской Федерации №309-ЭС19-26908 от 19.05.2020г. обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Между тем, каких-либо доказательств освобождения помещения до 08.05.2020 ответчиком представлено не было. Также доказательства невозможности произведения такой сдачи ранее 08.05.2020 в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   не представлены.  Следовательно, суд исходит  из освобождения помещения ответчиком 08.05.2020, как это указано в акте приёма-передачи, составленном истцом в одностороннем порядке, в связи с чем долг за период с апреля по май 2020 года составляет 20 720 руб., с учетом задолженности за май 2020 года в сумме 4 250 руб.

Судом отмечается, что договор расторгнут по инициативе ответчика – субарендатора не в связи с отсутствием намерения пролонгации договора, уведомление заявлено за пределами 90 календарных дней до истечения срока действия договора, а в силу п.9.2 договора. Дата расторжения договора исчисляется с учетом абз.3 п.2.3 договора + 30 календарных дней с даты получения уведомления. Таким образом, авансовый платеж правомерно истцом удержан в качестве штрафа (п.3.6.2 договора).

Доказательства оплаты задолженности за период с апреля по 8 мая 2020 года ответчиком не представлены, в связи с чем истцом правомерно заявлено требование о взыскании долга, подлежащее удовлетворению в сумме 20 720 руб.

Согласно ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно п.6.1 при просрочке субарендатором арендных платежей арендатор вправе начислить пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки перечисления суммы арендной платы более чем на 20 дней от установленных сроков, размер пени за просрочку оплаты увеличивается до 1.5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 21 дня просрочки.

Оснований освобождения субарендатора от ответственности за просрочку внесения арендного платежа не установлено, в связи с чем истцом правомерно начислены пени, однако расчет пени подлежит корректировке.

По расчету истца пени за май 2020 года начислены без учета возврата предмета аренды 08.05.2020, т.е. рассчитаны за полный месяц. Согласно произведенному судом перерасчету сумма пени за период с 02.04.2020 по 29.09.2020 составит 29 796 руб. 70 коп., которая подлежит взысканию.

В части разрешения требований истца о взыскании с ответчика расходов по ремонту арендуемого помещения суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. 

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. 

В соответствии с п. 5.2.6 договора субарендатор обязуется производить за свой счет текущий ремонт помещения и его отделки. Кроме того, субарендатор обязан своевременно и за свой счет производить ремонт помещения и оборудования в нем, в том числе, капитальный ремонт, если необходимость в его проведении вызвана деятельностью субарендатора. Если субарендатор не содержит помещение в исправном состоянии или если в разумный срок, который не может превышать 20 календарных дней с того момента, когда субарендатору стало известно о необходимости осуществления ремонта (в том числе, в связи с причинением помещению недостатков), а в случае расторжения договора - не позднее дня расторжения договора субарендатор не осуществит необходимый ремонт, арендатор вправе по своему усмотрению осуществить необходимый ремонт за счет субарендатора. 

Из материалов дела не следует, что недостатки помещения возникли до его возврата субарендатором (до 08.05.2020), акт вскрытия помещения с указанием обнаруженных в помещении недостатков составлен истцом в одностороннем порядке после расторжения договора. Доказательств того, что в период действия договора у истца имелись претензии к ответчику о ненадлежащем состоянии арендуемого помещения и обращений в связи с этим к ответчику с требованием устранить данные недостатки, в дело не представлено.

Представленные в материалы дела договор подряда № 2/20 от 03.06.2020, локальный сметный расчет, справка о стоимости работ не являются документами, подтверждающими необходимость проведения ремонтных работ по устранению дефектов без учета нормального износа. 

Согласно акту приема-передачи помещения от 01.02.2019 техническое состояние помещения на момент его передачи субарендатору характеризовалось как хорошее, после ремонта, с чистовой отделкой, претензий по состоянию помещения у сторон не имелось. 

Таким образом, истец не доказал факт возникновения заявленных убытков в результате незаконных действий ответчика в период действия договора, в связи с чем требование истца в части возмещения расходов за ремонт помещения удовлетворению не подлежит.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учетом увеличения исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 г.Казань (ОГРНИП 318169000030440, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306168531900065, ИНН 

<

***>) долг в сумме 20 720 (двадцать тысяч семьсот двадцать) руб., неустойку в сумме 29 796 (двадцать девять тысяч семьсот девяносто шесть) руб. 70 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 021 (две тысячи двадцать один) руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306168531900065, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 211 (двести одиннадцать) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова