АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-10867/2023

г. Тюмень

07 июня 2024 года

резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024года

решение в полном объеме изготовлено 07 июня 2024 года

 

 Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Минеева О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Зубарево Хаус» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес: 625032, 

<

...>) 

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 625031, 

<

...>) 

о признании незаконным бездействия, выразившегося в не восстановлении после при-знания недействительным соглашения от 30.06.2021 о внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью Управляющая копания «Зубарево Хаус», заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Зубарево Хаус», государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...>

о признании незаконным бездействия, выразившегося в не исполнении постановления судебного пристава-исполнителя межрайонного отделения по особым исполнительным производствам управления Федеральной службы судебных приставов по Тюменской области ФИО1 от 26.12.2022 в рамках исполнительного производства №33546/22/72027-ИП о запрете совершения регистрационных действий в части государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> принадлежащей обществу с ограниченной ответственностью «Нейча», на праве единоличной собственности, 

о признании незаконными действий по государственной регистрации права общей доле-вой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> за обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (записи в Едином государственном реестре недвижимости: №72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и № 72:23:0221004:5105-72/053/2023- 38 от 01.03.2023), 

об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации права общей собственности № 72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и №72:23:0221004:5105-72/053/2023-38 от 01.03.2023 за обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...>

об обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> 

 

к обществу с ограниченной ответственностью «Нейча» (ОГРН: 

<

***>, , ИНН: 

<

***>, адрес: 625019, 

<

...>) 

и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> 

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - УФССП России по Тюменской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 625013, 

<

...>),

при ведении протокола судебного заседания секретарем Климовой Е.И.,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО3 на основании доверенности от 24.01.2024;

от Управления Росреестра по ТО – ФИО4 на основании доверенности от 06.03.2024;

от ООО «Нейча» - ФИО5 на основании доверенности от 19.12.2022;

от ИП ФИО2 – ФИО6 на основании доверенности от 09.06.2021;

от третьего лица – не явились, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Зубарево Хаус» (далее – заявитель) обратилось в суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ( далее – ответчик, Управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в не восстановлении после при-знания недействительным соглашения от 30.06.2021 о внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью Управляющая копания «Зубарево Хаус», заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Зубарево Хаус», государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> о признании незаконным бездействия, выразившегося в не исполнении постановления судебного пристава-исполнителя межрайонного отделения по особым исполнительным производствам управления Федеральной службы судебных приставов по Тюменской области ФИО1 от 26.12.2022 в рамках исполнительного производства №33546/22/72027-ИП о запрете совершения регистрационных действий в части государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> принадлежащей обществу с ограниченной ответственностью «Нейча», на праве единоличной собственности, о признании незаконными действий по государственной регистрации права общей доле-вой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> за обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (записи в Едином государственном реестре недвижимости: №72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и № 72:23:0221004:5105-72/053/2023- 38 от 01.03.2023), об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации права общей собственности № 72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и №72:23:0221004:5105-72/053/2023-38 от 01.03.2023 за обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> об обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> а также к обществу с ограниченной ответственностью «Нейча» и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...>.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечено УФССП России по Тюменской области.

Определением арбитражного суда от 13.09.2023 дело №А70-10867/2023 передано в Тюменский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 определение Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2023 о передаче дела для рассмотрения по подсудности по делу № А70-10867/2023 отменено, дело № А70-10867/2023 направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Определением арбитражного суда от 08.11.2023 дело назначено к судебному разбирательству после отмены судебного акт вышестоящей инстанцией, которое впоследствии определениями арбитражного суда неоднократно откладывалось ввиду необходимости совершения процессуальных действий и предоставления сторонами дополнительных доказательств и объяснений.

29.11.2023 истцом ООО УК «Зубарево Хаус» подано ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы. 

Определением арбитражного суда от 08.02.2024 в рамках проверки доводов ответчиков об отсутствии в истца прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, которые могут быть защищены путем предъявления рассматриваемых требований, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз» – ФИО7

09.04.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта №А-022/2024 от 05.04.2024 (через «Мой.Арбитр»), а также 12.04.2024 – нарочно. 

Определением арбитражного суда от 15.04.2024 производство по делу возобновлено. 

Определением арбитражного суда от 24.04.2024 в судебном заседание 21.05.2024 вызван для допроса эксперт ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз» – ФИО7

14.05.2024 ответчиком ИП ФИО2 поданы дополнения к ходатайству о назначении повторной экспертизы. 

21.05.2024 в судебном заседании допрошен эксперт ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз». 

29.05.2024 в судебном заседании, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, с учетом полученных в ходе допроса 21.05.2024 объяснения эксперта, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта №А-022/2024 от 05.04.2024 соответствует закону и является достаточно обоснованным в связи с чем ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы отклонил.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, арбитражный суд учитывал следующее. 

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Позиция ответчиков ИП ФИО2 и ООО «Нейча», не согласившихся с заключением эксперта, в целом сводится к необоснованности определения круга аналогов объектов оценки, а также наличию критических замечаний по оформлению заключения эксперта, несогласию с особым мнением эксперта относительно затрат на снос жилых помещений, располагающихся на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:5105. В обоснование указанных доводов ответчиком ИП ФИО2 представлена рецензия от 07.05.2024 №14/2024-КУ, выполненная экспертом-оценщиком ФИО8, содержащая суждения о необоснованности заключения эксперта. 

Доводы ответчиков арбитражным судом отклоняются как необоснованные. 

Эксперт ФИО7 в ходе допроса на вопросы арбитражного суда и лиц, участвующих в деле, пояснила, что при определении рыночной стоимости объектов оценки (земельных участков) анализируется рынок на предмет поиска объектов-аналогов, при отборе которых для исследования учитываются различные критерии, выбранные объекты-аналоги являлись самыми подходящими по максимальному количеству сопоставимых критериев с объектами оценки; особое мнение эксперта представляет собой суждение эксперта по обстоятельствам, непосредственно не входившим в предмет исследования, но на которые эксперт счел необходимым обратить внимание суда в контексте потенциального использования объектов оценки в предпринимательской деятельности. 

Оснований поставить под сомнение объяснения эксперта арбитражный суд не усматривает. 

Арбитражный суд также находит возможным принять во внимание изложенные в заключении специалиста ООО «МЦ «АргументЪ» №73-ЗС-2024 от 20.05.2024, составленном по результатам изучения заключения эксперта от 05.04.2024 №А-022/2024, мотивированные суждения относительно выводов заключения эксперта, из которых следует, что специалистом-оценщиком ФИО9 с целью верификации полученного результата удельной величины рыночной стоимости, проанализированы данные, находящиеся в свободном доступе, относительно рынка земельных участков коммерческого назначения в г. Тюмень, из чего следует:

-           сегмент рынка земельных участков, в отношении которых определялась рыночная стоимость, определен Экспертом на основании градостроительного плана г. Тюмени, как земельные участки под коммерческую застройку, размещенные в зоне ОД-2 «Зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения». Обоснование сегмента рынка приведено экспертом на стр. 12-13 заключения; в соответствии с п. 10 ФСО 7, эксперт провел исследование рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта;

-           приведенный диапазон стоимости земельных участков данного сегмента на стр. 18 заключения от 4070 руб./кв. м до 7428 руб./кв. м подтвержден текстом объявлений на стр. 56-58 заключения эксперта;

-           среднее значение рыночной стоимости земельных участков, расположенных в зоне общественно-делового назначения (ОД) по округу Тюмень, по состоянию на февраль 2024 г. составил: 4270 руб./кв. м. + 11% = 4 740 руб./кв. м.

-           диапазон стоимости незастроенных земельных участков коммерческого назначения, расположенных в зоне общественно-делового назначения (ОД) по округу Тюмень, по состоянию на февраль 2024 г. составил от 3800 руб./кв. м. до 5700 руб./кв. м.;

-           удельные показатели рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых она определялась в рамках исследуемого заключения эксперта, соответствуют рыночному диапазону цен.

Таким образом, арбитражный суд полагает, что эксперт провел исследование рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемых объектов; значения применяемых корректировок допустимо считать обоснованными рыночными данными.

При всем разнообразии различных форм использования специальных познаний сведущих лиц в арбитражном процессе в виде получения консультаций, научных заключений, справок по специальным вопросам, в форме заключений несудебных, ведомственных экспертиз, аудиторских проверок, привлечения сведущих лиц в качестве специалистов для выражения мнений, проведения съемок, участия в осмотре и т.д., только судебная экспертиза назначается и проводится по процессуальным правилам.

Процессуальная форма проведения судебной экспертизы выступает в качестве гарантии получения достоверного доказательства - заключения эксперта. Экспертное заключение относится к первоначальным, а не производным доказательствам, поскольку эксперт не просто воспроизводит факты, а анализирует их на основе специальных познаний, предоставляя в распоряжение суда свои выводы - первичную информацию о фактах. Эти особенности экспертного заключения, вкупе с формой выводов эксперта (категоричных или вероятных), и определяют его доказательственную ценность (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.02.2022 №Ф06-26481/2017 по делу №А06-1229/2016 (определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2022 №306-ЭС18-10740(4) отказано в передаче дела № А06-1229/2016)). 

Рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя жалобы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-3484 по делу №А40-135495/2012).

Лицо, подготовившее рецензию, не привлекалось судом в качестве эксперта и не предупреждалось об уголовной ответственности; указанная рецензия на заключение экспертизы в любом случае не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений. Рецензия является субъективным мнением специалиста, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающего выводы судебного эксперта (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.04.2023 №Ф09-2065/23 по делу №А60-4626/2022). 

Приведенные в рецензии сведения, по сути, выражают субъективное мнение специалиста относительно одного из доказательств по делу, при этом каких-либо иных выводов, отличных от изложенных в заключении эксперта относительно имеющих для дела существенных обстоятельств, такой специалист не делает.

Замечания рецензента к содержанию заключения эксперта № А-022/2024 от 05.04.2024 как в целом, в части обязательных требований к содержанию отчета об оценке и сведений об оценщике, закрепленных в федеральных стандартах оценки не могут быть признаны обоснованными, так как процессуальная форма заключения эксперта, установленная законодательно (статья 86 АПК РФ), не сопоставима с формой отчета об оценке, поскольку по смыслу процессуального законодательства судебная экспертиза предполагает проведение исследования и дачу заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (ст. ст. 55, 86 АПК РФ, ст. ст. 8, 16 Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»). 

При этом из рецензии не усматривается, как именно те или иные критические замечания могли повлиять или повлияли на обоснованность выводов эксперта, в то же время ряд замечаний рецензента прямо противоречит содержанию заключения эксперта, на что мотивированно указано в письменной консультации №74-ПК-2024 от 20.05.2024, составленной специалистом-оценщиком ООО «МЦ «АргументЪ». 

Несогласие ответчиков с особым мнением эксперта, не влияющим на окончательность и мотивированность выводов эксперта о рыночной стоимости объектов оценки по поставленным арбитражным судом вопросам, правового значения для оценки заключения эксперта не имеет, поскольку, как следует из объяснения эксперта, особое мнение сформулировано относительно обстоятельств, прямо не входивших в предмет экспертной задачи и не в качестве категорического вывода, а приведено в качестве суждения относительно обстоятельств, заслуживающих, по мнению эксперта, внимания арбитражного суда в контексте потенциального использования объектов оценки в предпринимательской деятельности. 

Арбитражным судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, имеющий вид разрешенного использования: «для размещения объектов жилой застройки, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения» по своему назначению не предназначен и может быть использован для личных, семейных, домашних нужд, по своему назначению не предполагает возможности использования его для личных, семейных, домашних нужд; ИП ФИО2 вступая в правоотношения с ООО «Нейча» по поводу приобретения будущего земельного участка путем выдела из состава земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 действовала как субъект предпринимательской (экономической) деятельности, имея статус индивидуального предпринимателя с 15.05.2006 и сохраняя этот статус по настоящее время, о чем также свидетельствует характер исполнения принятых сторонами правоотношения на себя взаимных обязательств. 

В этой связи арбитражным судом учитывается оценка тех же обстоятельств и доводов сторон, изложенная в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по настоящему делу.

Совокупность замечаний ответчиков ФИО2 и ООО «Нейча» свидетельствуют о несогласии с выводами экспертного заключения, что само по себе не является основанием для отклонения экспертного заключения в качестве доказательства по делу, а также не является достаточным основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2022 №Ф04-7189/2022 по делу №А70-13667/2021; постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.01.2024 №Ф05-33700/2023 по делу №А40-262652/2022).

Заключение №А-022/2024 от 05.04.2024 эксперта ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз» – ФИО7 соответствует всем требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям, содержит обоснование выводов по каждому вопросу, ссылки на источники информации, составляющие уровень техники, нормативные правовые документы, в достаточной степени мотивировано и не противоречиво, эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. ст. 307, 308 УК РФ. 

Эксперт в ходе допроса дал ответ на все поставленные перед ним вопросы, оснований полагать по результатам допроса эксперта заключение опороченным арбитражный суд не усматривает. 

Арбитражный суд отмечает, что совершение судом такого процессуального действия как назначение судебной экспертизы, является правом, а не обязанностью суда. Такое право реализуется исходя из того, признает ли суд достаточными имеющиеся в деле доказательства для рассмотрения спора по существу или имеются основания для получения специальных познаний. Поскольку достаточные доказательства, необходимые для полного, всестороннего и правильного рассмотрения дела в материалы дела представлены, результаты судебной экспертизы являются относимым и допустимым доказательством, соответствующим и непротиворечащим остальной совокупности собранных по делу доказательств, а выводы эксперта не поставлены под сомнение представлением иных доказательств.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, арбитражный суд, установив отсутствие предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, пришел к выводу об отказе в назначении повторной судебной оценочной экспертизы; при этом, несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения.

В судебном заседании 04.06.2024  ООО УК «Зубарево Хаус» заявленные требования поддержало по основаниям, изложенным в исковом заявлении и консолидированной правовой позиции по делу; ответчики Управление Росреестра по Тюменской области, ООО «Нейча», ИП ФИО2 возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление и дополнительных письменных объяснениях; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, УФССП по Тюменской области при надлежащем их извещении о времени и месте судебного разбирательства явку своего представителя не обеспечило, об уважительности причин неявки арбитражный суд не известило, отзыв не представило, позицию относительно заявленных требований не выразило. 

На основании части 5 статьи 156 АПК РФ, арбитражный суд определил рассмотреть дело при установленной явке, поскольку неявка надлежащим образом извещенного третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам (часть 2 статьи 9, часть 4 статьи 131 АПК РФ). 

Исследовав материалы дела, оценив в соответствии со статьями 9, 71 АПК РФ, с учетом принципа состязательности, представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, объяснения сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

29.11.2016 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Продавец) и ООО «Нейча» (Покупатель) заключен договор купли-продажи 13/З/Д-001 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:378, расположенного по адресу: 

<

...> в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка от 05.09.2016 № 7200У201/16-344018, общей площадью - 51 989 (пятьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят девять) кв. м.; категория земельного участка - земли населенных пунктов; разрешенное использование для размещения объектов жилой застройки, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

05.06.2018 ООО «Нейча» обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением № MFC-066/2018-129522-4 от 05.06.2018 о государственной регистрации права собственности на земельный участок с площадью 35690 кв.м. с адресом 

<

...> с обозначением земельного участка на межевом плане 72:23:0221004:ЗУ4.

29.06.2018 Управлением Росреестра по Тюменской области по заявлению ООО «Нейча» № MFC-066/2018-129522-4 от 05.06.2018 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 (запись 72:23:0221004:5105-72/041/2018-1 от 29.06.2018).

Кроме того, в собственности ООО «Нейча» имеются и другие земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0221004:5300 и 72:23:0221004:5301.

10.03.2021 ООО УК «Зубарево Хаус» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ООО «Нейча» о взыскании задолженности по договорам целевого займа №045/2020 от 25.05.2020 и Договора займа денежных средств №б/н от 27.10.2020 (дело Арбитражного суда Тюменской области №А70-3820/2021).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2021 по делу №А70-3820/2021 между истцом ООО УК «Зубарево Хаус» и ООО «Нейча» утверждено мировое соглашение, по условиям которого в целях урегулирования спора ООО «Нейча» вступает, а ООО УК «Зубарево Хаус» обязуется принять его в состав участников ООО УК «Зубарево Хаус» с долей в своем уставном капитале в размере 50 % в порядке и сроки, указанные в настоящем Мировом соглашении, для чего ООО «Нейча» обязуется внести в качестве вклада в уставный капитал ООО УК «Зубарево Хаус» имущество - земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105, свободный от притязаний третьих лиц и иных обременении. Сторонами также были определены иные условия мирового соглашения. 

30.06.2021, во исполнение условий мирового соглашения в рамках дела №А70- 3820/2021, между ООО УК «Зубарево Хаус» и ООО «Нейча» был заключено соглашение о внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов жилой застройки, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, площадью 35690 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

30.06.2021 ООО «Нейча» передало ООО УК «Зубарево Хаус» земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 на основании акта приема-передачи. 

02.07.2021 ООО УК «Зубарево Хаус» обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением № МFС-0066/2021-111857-1 от 02.07.2021 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105.

15.07.2021 Управлением Росреестра по Тюменской области по заявлению ООО УК «Зубарево Хаус» № МFС-0066/2021-111857-1 от 02.07.2021 произведена государственная регистрация права собственности ООО УК «Зубарево Хаус» на земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 (запись 72:23:0221004:5105-72/053/2021-31 от 15.07.2021).

30.08.2021 постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу №А70-3820/2021 по результатам рассмотрения кассационной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле, ФИО2 определение Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2021 по делу №А70-3820/2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области. 

Отменяя определение Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2021 по делу №А70-3820/2021, суд округа указал, что 13.08.2009 между ООО «Нейча» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи будущего земельного участка (с дополнительными соглашениями), а ФИО2 является истцом по делу Ленинского районного суда г. Тюмени по требованиям в отношении земельного участка с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105, в связи с чем признал судебный акт принятым о правах не привлеченной к участию в деле ФИО2

При новом рассмотрении дела №А70-3820/2021 определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2022 по делу №А70- 3820/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирской области от 22.04.2022, по иску ООО УК «Зубарево Хаус» к ООО «Нейча» о взыскании задолженности утверждено мировое соглашение, по которому:

ООО «Нейча» обязалось выплатить ООО УК «Зубарево Хаус» 48 000 000 рублей не позднее 30 дней с момента утверждения арбитражным судом мирового соглашения; 

в случае полного или частичного нарушения обязательства по выплате денежных средств Ответчик уплачивает Истцу проценты за пользование денежными средствами; пени; проценты за просрочку возврата денежных средств, рассчитанные по условиям Договора целевого займа №045/2020 от 25.05.2020 года и Договора займа денежных средств №б/н от 27.10.2020 года на момент фактического исполнения обязательства с суммы, указанной в Мировом соглашении.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2022 №304-ЭС22-13937 по делу №А70-3820/2021 отказано в передаче кассационной жалобы ФИО2 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

22.06.2022 судебным приставом-исполнителем МО по ОИП УФССП по Тюменской области возбуждено исполнительное производство №33546/22/72027-ИП (взыскатель: ООО УК «Зубарево Хаус»; должник: ООО «Нейча») по принудительному исполнению определения Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2022 по делу №А70-3820/2021 о взыскании 48 000 000 рублей по мировому соглашению с условием о начислении процентов за пользование денежными средствами, процентов за просрочку возврата денежных средств.

Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 (в редакции определения судьи Ленинского районного суда г. Тюмени от 20.01.2023 об исправлении опечатки), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 15.08.2022 и определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.12.2022: 

признано недействительным Соглашение от 30.06.2021 о внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал ООО УК «Зубарево Хаус», заключенное между ООО «Нейча» и ООО УК «Зубарево Хаус»; 

применены последствия недействительности сделки - аннулирована запись регистрации о праве собственности ООО УК «Зубарево Хаус» на земельный участок с кадастровым номером №72:23:0221004:5105; 

распределены судебные расходы по оплате госпошлины. 

Тюменский областной суд апелляционным определением от 15.08.2022 изменил мотивировочную часть решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 в части указания площади Земельного участка, на который вправе претендовать ФИО2: площадь причитающегося по договору от 13.08.2009 с ООО «Нейча» будущего земельного участка, подлежащего выделу из состава земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, уменьшена с 35690 кв.м. до 14 878 кв.м.

16.12.2022 Управление Росреестра по Тюменской области письмом от 16.12.2022 исх. №03-15921-ВС/22 направило в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области для регистрации в КУВД надлежащим образом заверенную копию решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022. 

Определением Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по делу №2- 247/2022 (2-7428/2021) утверждено мировое соглашение по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Нейча», по условиям которого: 

ООО «Нейча» в счет исполнения перед ФИО2 обязательств по предварительному договору от 13.08.2009 и дополнительным соглашениям к нему в качестве отступного передает в собственность ФИО2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, принадлежащий ООО «Нейча» на праве собственности (запись о регистрации права 72:23:0221004:5105-72/041 /2018-1 от 29.06.2018), размер передаваемой доли – 14878/35690, указанный размер доли соответствует площади земельного участка (14 878 кв.м), подлежащего выделению из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, ООО «Нейча» сохраняет за собой долю в праве собственности  на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 в размере 20812/35690 (пункт 1);

доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 в размере 14878/35690 передается ответчиком ООО «Нейча» истцу ФИО2 на основании двухстороннего Акта приема-передачи доли, подписываемого сторонами (Истцом и Ответчиком) в день заключения настоящего мирового соглашения (пункт 2);

стоимость передаваемой ФИО2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 в размере 14878/35690 соответствует ранее согласованной сторонами стоимости подлежащего выделению земельного участка площадью 14 878 кв.м (п. 1.3.1 предварительного договора от 13.08.2009 в ред. Дополнительного соглашения от 15.07.2010) и составляет 30 270 000 рублей (пункт 4);

стороны подтверждают, что на дату заключения настоящего мирового соглашения доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 в размере 14878/35690 кв.м. полностью оплачена ФИО2 в сумме 30 270 000 рублей (пункт 5);

ООО «Нейча» принимает на себя обязательство выплатить ФИО2 денежную компенсацию в размере 3 000 000 рублей (пункт 6);

обязательства ООО «Нейча» по настоящему мировому соглашению будут считаться полностью исполненными с момента подписания акта приема-передачи доли в праве собственности на земельный участок и государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Нейча» к ФИО2 на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, а также выплаты компенсации, определенной в п. 6 настоящих условий мирового соглашения (пункт 7);

стороны пришли к соглашению, что после регистрации за ФИО2 права собственности на долю в размере 14878/35690 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, стороны произведут выдел долей в натуре с формированием двух новых земельных участков (пункт 9). 

19.12.2022 ООО «Нейча» передало ФИО2 долю в размере 14878/35690 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 по акту приема-передачи. 

20.12.2022 Ленинским районным судом г. Тюмени в Управление Росреестра по Тюменской области направлены заявление №MFC-0063/2022/77775-2 от 20.12.2022 и копия решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105.

26.12.2022 постановлением судебного пристава-исполнителя МО по ОИП УФССП по Тюменской области ФИО10, вынесенным в рамках  в рамках исполнительного производства №33546/22/72027-ИП (взыскатель: ООО УК «Зубарево Хаус», должник: ООО «Нейча»), установлен запрет производить какие-либо регистрационные действия по регистрации перехода права собственности, залога, обременения и совершать какие-либо иные регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, принадлежащее должнику ООО «Нейча»; поручено Управление Росреестра по Тюменской области с момента получения настоящего постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества; на Управление Росреестра по Тюменской области возложена обязанность в трехдневный срок со дня получения настоящего постановления сообщить о его исполнении судебному приставу-исполнителю.

27.12.2022 указанное постановление судебного пристава-исполнителя от 26.12.2022 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области, согласно штампу.

30.12.2022 Управление Росреестра по Тюменской области письмом исх. №29/1732/22 в ответ на заявление Ленинского районного суда г. Тюмени №MFC-0063/2022/77775-2 от 20.12.2022 с приложением копии Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 сообщило о наличии описки в судебном постановлении в части указания номера записи регистрации права собственности ООО УК «Зубарево Хаус», об аннулировании которой указано в резолютивной части решения суда. 

30.12.2022 Управление Росреестра по Тюменской области в ответ на заявление №MFC-0063/2022/77775-2 от 20.12.2022 и заявление от 29.12.2022 №PKVD-2022-12-29-545130 от 29.12.2022, исходящие от Ленинского районного суда г. Тюмени, уведомило суд о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности ООО УК «Зубарево Хаус» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 в связи с наличием опечатки в резолютивной части предоставленной регистратору копии Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022, а также наличием актуальных записей о государственной регистрации запрета на совершение действий по регистрации земельного участка, установленных определением Арбитражного суда Тюменской области от 03.08.2021 №А70-11926/2021 об обеспечении иска и определением Ленинского районного суда г. Тюмени от 24.09.2021. 

30.12.2022 ООО «Нейча» обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением №MFC-0066/2022-180358-2 от 30.12.2022 (КУВД-001/2022058978479) с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности с долей в размере 20812/35690 кв.м. в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105.

30.12.2022 ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением №MFC-0066/2022-180358-3 от 30.12.2022 (КУВД-001/2022058978479) с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности с долей в размере 14878/35690 кв.м. в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105.

17.01.2023 ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением №MFC-0066/2023-4528-1 от 17.01.2024 о предоставлении дополнительных документов в рамках ранее поданного обращения КУВД-001/2022058978479 от 30.12.2022.

20.01.2023 Управление Росреестра по Тюменской области в ответ на заявления ФИО2 и ООО «Нейча» от 30.12.2022 №MFC-0066/2022-180358 уведомило о приостановлении государственной регистрации прав на том основании, что в заявления указанных лиц указано о передаче ООО «Нейча» в пользу ФИО2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 на основании определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022, однако согласно данным ЕГРН запись о праве собственности внесена за иным лицом – ООО УК «Зубарево Хаус». Следовательно, имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. 

Управление также уведомило заявителей ООО «Нейча» и ФИО2, что государственная регистрация перехода права будет возможна после государственной регистрации по обращению Ленинского районного суда г. Тюмени №PKVD-2022-12-29-545130 от 29.12.2022, по которому государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации. 

01.03.2023 Управление Росреестра по Тюменской области произведена государственная регистрация права общей собственности за ООО «Нейча» и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> (записи № 72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и №72:23:0221004:5105-72/053/2023-38 от 01.03.2023).

13.03.2023 ООО УК «Зубарево Хаус», ознакомившись с общедоступным сведениям сайта Росреестра (согласно неоспоренному утверждению общества), обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о предоставлении сведений относительно неисполнения постановления судебного пристав-исполнителя от 26.12.2022 о запрете осуществления регистрационных действий в отношении всего недвижимого имущества ООО «Нейча».

30.03.2023 Управление Росреестра ответило на заявление от 13.03.2023 ООО УК «Зубарево Хаус» сообщив, что 01.03.2023 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО «Нейча» и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> на основании определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по делу №2- 247/2022 (2-7428/2021); решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 не являлось основанием для возникновения права единоличной собственности ООО «Нейча», поскольку, по мнению регистрирующего органа, им не разрешался вопрос о праве собственности на земельный участок.

Истец ООО УК «Зубарево Хаус» как кредитор ответчика ООО «Нейча» полагая, что Управлением Росреестра по Тюменской области допущено бездействие, выразившиеся в неисполнении решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 в части восстановления государственной регистрации права собственности ООО «Нейча» на земельный участок, поскольку последствием недействительности сделки по отчуждению недвижимого имущества является не только аннулирование права собственности титульного собственника вещи, но восстановление государственной регистрации права собственности ее предшествующего собственника, а также что

действия Управления Росреестра по Тюменской области по регистрации права общей долевой собственности ООО «Нейча» и ИП ФИО2 на земельный участок без фактического исполнения решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу № 2- 758/2022 являются неправомерными, поскольку осуществлены без учета реституционных последствий судебного акта и привели к уменьшению активов должника по исполнительному производству ООО «Нейча» до окончания расчетов по вступившему в законную силу определения Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2022 по делу №А70-3820/2021, чем нарушили права ООО УК «Зубарево Хаус»,

право общей долевой собственности ответчиков ООО «Нейча» и ИП ФИО2 зарегистрировано и возникло в обход решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу № 2-758/2022, предполагающего восстановление единоличного права собственности ООО «Нейча» на земельный участок и игнорируя запрет государственной регистрации, установленный постановлением судебного пристава-исполнителя от 26.12.2022, невозможность его отчуждения третьим лицам до окончания исполнительного производства (расчетов ООО «Нейча» с кредитором ООО УК «Зубарево Хаус»),

обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением в защиту нарушенного права как к регистрирующему органу в части оспаривания незаконных действия (бездействия), так и к ООО «Нейча», ИП ФИО2 в части оспаривания возникновения права общей долевой собственности на Земельный участок, являющийся единственным соразмерно ликвидным имуществом ООО «Нейча» для целей исполнения определения Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2022 по делу №А70-3820/2021.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2023 по делу №А70-26707/2023 заявление ООО УК «Зубарево Хаус» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Нейча» принято к рассмотрению, назначено судебное заседание по проверке обоснованности требований заявителя. 

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2023 по делу №А70-26707/2023 заявление ФИО2 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Нейча» принято к рассмотрению, дата судебного заседания подлежит определению после рассмотрения заявления ООО УК «Зубарево Хаус». 

В настоящее время итоговые судебные акты по заявлениям ООО УК «Зубарево Хаус» и ФИО2 о признании ООО «Нейча» несостоятельным (банкротом) не приняты.

Заслушав позиции лиц, участвующих в деле, оценив доводы участников процесса применительно к установленным по делу обстоятельствам, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

Между сторонами возник спор, связанный с конкуренцией (субординацией) имущественных требований кредиторов (ООО УК «Зубарево Хаус», ИП ФИО2) к должнику (ООО «Нейча»), возникших на основании судебных актов, и обусловленный действиями Управления Росреестра по Тюменской области по государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 за должником ООО «Нейча» и кредитором ИП ФИО2, принадлежавший должнику, но в период действия запрета судебного пристава-исполнителя на совершение регистрационных действий в отношении всего принадлежащего должнику недвижимого имущества, установленного во исполнение судебного акта о взыскании задолженности с ООО «Нейча» в пользу ООО УК «Зубарево Хаус». 

Арбитражный суд полагает, что при разрешении настоящего спора, прежде всего, подлежит установлению законность действий регистрирующего органа по государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 за должником ООО «Нейча» и кредитором ИП ФИО2 в период действия запрета на регистрационные действия в отношении имущества общества. 

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обосновывая наличие прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, нарушенных действиями (бездействием) регистрирующего органа, истец ООО УК «Зубарево Хаус» указывает, что является мажоритарным кредитором ООО «Нейча», в чьей единоличной собственности находился земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, за счет которого, в частности, могут быть удовлетворены требования кредитора, установленные вступившими в законную силу судебными актами, о задолженности за период с 28.02.2022 по 13.12.2023 (без учета доначислений процентов и неустойки по займам в последующий период).

Данные утверждения истца никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ). 

Ответчиками ООО «Нейча» и ИП ФИО2 были заявлены доводы о достаточности иного имущества должника для расчетов с ООО УК «Зубарево Хаус» и, следовательно, отсутствия правового интереса у общества в спорном активе должника.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что ответчик ООО «Нейча» не имеет каких-либо имущественных активов на праве собственности, кроме земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0221004:5300, 72:23:0221004:5301, 72:23:0221004:5105, последний из которых вследствие оспариваемых истцом действий (бездействия) регистрирующего органа выбыл из единоличной собственности ответчика ООО «Нейча» и в настоящее время находится в общей долевой собственности ООО «Нейча» и ИП ФИО2 

По неоспоренному утверждению истца, ООО «Нейча» на дату обращения общества и ИП ФИО2 в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности находилось в состоянии имущественного кризиса и не могло осуществлять расчеты с кредиторами по денежным обязательствам, а определение Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2022 по делу №А70-3820/2021 об установлении требований ООО УК «Зубарево Хаус» к ООО «Нейча» о взыскании задолженности не исполнялся обществом уже более 1 года. Аналогичное касается и иных судебных актов об установлении задолженности. 

Арбитражным судом в целях проверки доводов ответчиков назначалась судебная оценочная экспертиза, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

Заключением эксперта от 05.04.2024 № А-022/2024 ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз» – ФИО7 установлено, что:

1.         рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5300 по состоянию на дату оценки составляет: 22 851 400 рублей;

2.         рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5301 по состоянию на дату оценки составляет: 31 446 300 рублей;

3.         рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 в целом составляет 107 105 700 рублей, доли ООО «Нейча» – 62 456 800 рублей.

Таким образом, руководствуясь выводами эксперта, арбитражный суд признает установленным обстоятельством, что совокупная рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 72:23:0221004:5300, 72:23:0221004:5301 и доли ООО «Нейча» в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5301 составляет 116 754 500 рублей. 

При этом ответе на вопрос №3 экспертом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 расположены жилые дома, собственниками которых являются третьи лица.

Для ведения предпринимательской деятельности и получения пользы от земельного участка, будущему инвестору (покупателю) необходимо освободить земельный участок от имущества третьих лиц (жилых домов), т.е. прежде чем начинать что-то стоить на земельном участке, необходимо, чтобы он был незастроенным. Иначе, земельный участок просто не имеет никакого коммерческого интереса потенциальным покупателям.

Экспертом в обоснование изложенного в заключении особого мнения приведен примерный расчет потенциальных затрат, согласно которому итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 в случае их несения для целей использования в предпринимательской или иной экономической деятельности может кратно уменьшиться. 

При этом, поскольку установление окончательного размера такого рода затрат задачей экспертизы не являлось, арбитражный суд учитывает особое мнение эксперта исключительно в аспекте характеристики наличия у истца интереса в защите прав избранным им способом. 

Следовательно, арбитражный суд полагает доказанным наличие у истца ООО УК «Зубарево Хаус» законного интереса в оспаривании действий (бездействия) регистрирующего органа, вследствие которых произошло умаление имущественной состоятельности должника ООО «Нейча», ставящего под угрозу возможность полного исполнения принятых обществом на себя обязательств перед кредитором на основании вступивших в законную силу судебных актов. 

При этом арбитражный суд учитывает, что в соответствии с резолютивной частью определения Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2022 по делу №А70-3820/2021 размер задолженности ООО «Нейча» в части начисления процентов и неустойки по договорам займа на период после вынесения судебного акта является открытым и, следовательно, в настоящее время вследствие неисполнения принятых на себя обществом обязательств растет. 

Поскольку истцом ООО УК «Зубарево Хаус» доказано наличие правомерного интереса в оспаривании действий (бездействия) регистрирующего органа, оцениваемых обществом как незаконных, арбитражный суд переходит к оценке их соответствия закону. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как установлено арбитражным судом, 26.12.2022 постановлением судебного пристава-исполнителя МО по ОИП УФССП по Тюменской области ФИО10, был установлен запрет производить какие-либо регистрационные действия по регистрации перехода права собственности, залога, обременения и совершать какие-либо иные регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, принадлежащее должнику ООО «Нейча»; поручено Управление Росреестра по Тюменской области с момента получения настоящего постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества; на Управление Росреестра по Тюменской области возложена обязанность в трехдневный срок со дня получения настоящего постановления сообщить о его исполнении судебному приставу-исполнителю.

27.12.2022 указанное постановление судебного пристава-исполнителя от 26.12.2022 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области, согласно штампу.

Таким образом, для оценки законности действий Управления Росреестра по Тюменской области по государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, достаточно установить, являлось ли ООО «Нейча» на дату принятия государственным регистратором решения по заявлениям ООО «Нейча» и ФИО2 собственником земельного участка и могло ли им распорядиться применительно к установленным запретам (ограничениям).

Из выписки от 08.06.2023 №КУВИ-001/2023-133271342 о переходе прав на объект недвижимость усматривается следующая юридическое движение (судьба) спорного земельного участка с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105:

1.         Возникновение права единоличной собственности ООО «Нейча» на земельный участок на основании записи 72:23:0221004:5105-72/041/2018-1 от 29.06.2018.

2.         Переход права собственности от ООО «Нейча» в единоличную собственность ООО УК «Зубарево Хаус» на основании заключенного во исполнение мирового соглашения по делу №А70-3820/2021 соглашения о внесении вклада в уставный капитал (запись 72:23:0221004:5105-72/053/2021-31 от 15.07.2021).

3.         Прекращение права единоличной собственности ООО УК «Зубарево Хаус» на земельный участок ввиду аннулирования записи 72:23:0221004:5105-72/053/2021-31 от 15.07.2021 на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 о признании недействительным соглашения о внесении вклада в уставный капитал. 

4.         Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок за ООО «Нейча» и ИП ФИО2 на основании определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022 (записи 72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и 72:23:0221004:5105-72/053/2023-38 от 01.03.2023 соответственно). 

Из объяснений ответчика Управления Росреестра по Тюменской области следует, что прекращение права единоличной собственности ООО УК «Зубарево Хаус» в виде аннулирования записи 72:23:0221004:5105-72/053/2021-31 от 15.07.2021 на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 о признании недействительным соглашения о внесении вклада в уставный капитал и государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок за ООО «Нейча» и ИП ФИО2 на основании определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022 производились одновременно. 

Однако арбитражный суд не может согласиться с таким подходом регистрирующего органа, поскольку он не учитывает значение вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 о признании недействительным соглашения о внесении вклада в уставный капитал и последствия, на которые его принятие было направлено, а также существовавший запрет на государственную регистрацию перехода права собственности на принадлежащее ООО «Нейча» недвижимое имущество. 

Согласно части 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 №1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Аналогичное положение содержит часть 2 статьи 13 ГПК РФ.

По смыслу указанных норм права, регистрирующий орган не вправе пересматривать либо ставить под сомнение обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным актом. Такой подход регистрирующего органа свидетельствует о неисполнении вступившего в законную силу судебного акта и, по существу, блокирует реализацию судебной защиты лица, права которого были установлены судебным актом.

Как отмечалось ранее, решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 были применены реституционные последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 за ООО УК «Зубарево Хаус», который ранее принадлежал на праве единоличной собственности ООО «Нейча». 

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). 

Решение, которым суд признал сделку с недвижимым имуществом недействительной, является основанием для регистрирующего органа для погашения записи о регистрации самой сделки, если эта сделка была зарегистрирована, и для погашения иных регистрационных записей, например, записи о переходе права собственности на недвижимость, отчужденную по недействительной сделке. 

В таком случае происходит восстановление положения, существовавшего до нарушения права, то есть право собственности на недвижимость, реализованную по недействительной сделке, восстанавливается у прежнего правообладателя, имеющего действительные и законные основания для возникновения такого титула.

Применение последствий недействительности сделки с недвижимостью означает не только осуществление фактического возврата, полученного сторонами, но и приведение государственного реестра в состояние, существовавшее до заключения и исполнения недействительной сделки купли-продажи - аннулирования записи о праве собственности на имущество и восстановления нарушенного права собственности. В этом случае отдельного оспаривания государственной регистрации титула собственности не требуется. Вступивший в законную силу судебный акт является основанием для проведения государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество.

Аналогичная правовая позиция о применении указанных норм материального права изложена определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.11.2007 № 14168/07 по делу № А32-22059/2006-57/443; постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2016 № Ф06-10643/2010 по делу № А57-26869/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2010 по делу №А53-8787/2009; Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 № 08АП-9231/2015 по делу №А46-14533/2014.

Таким образом, суд общей юрисдикции, аннулировав в порядке реституционного последствия недействительности сделки запись №72:23:0221004:5105-72/053/2021-31 от 15.07.2021  о праве собственности ООО УК «Зубарево Хаус» на земельный участок 72:23:0221004:5105 обеспечил его возврат в единоличную собственность ООО «Нейча», тем самым фактически констатировал актуальность предшествующей записи о собственности 72:23:0221004:5105-72/041/2018-1 от 29.06.2018, то есть о единоличном праве собственности ООО «Нейча».

Иное толкование значения решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 и подход регистрирующего органа в данном конкретном случае не имеет правового основания, поскольку ООО «Нейча» могло распорядиться земельным участком только при наличии права собственности на него, а государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Более того, регистрирующий орган в уведомлении от 20.01.2023 о приостановлении государственной регистрации по заявлениям ООО «Нейча» в пользу ФИО2 о государственной регистрации права общей долевой собственности, признал то обстоятельство, что первичному рассмотрению подлежало именно обращение Ленинского районного суда г. Тюмени №PKVD-2022-12-29-545130 от 29.12.2022 о прекращении права собственности ООО УК «Зубарево Хаус» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022.

Так, 20.01.2023 управление в ответ на заявления ФИО2 и ООО «Нейча» от 30.12.2022 №MFC-0066/2022-180358 уведомило о приостановлении государственной регистрации прав на том основании, что в заявления указанных лиц указано о передаче ООО «Нейча» в пользу ФИО2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 на основании определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022, однако согласно данным ЕГРН запись о праве собственности внесена за иным лицом – ООО УК «Зубарево Хаус». Следовательно, имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. Управление также уведомило заявителей ООО «Нейча» и ФИО2, что государственная регистрация перехода права будет возможна после государственной регистрации по обращению, по которому государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации.

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

В силу части 6 статьи 26 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, пункт 218 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России 07.06.2017 № 278).

Следовательно, в условиях объективной осведомленности регистрирующего органа об установлении судебным приставом-исполнителем запрета на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего ООО «Нейча» на праве собственности недвижимого имущества (постановление от 26.12.2022, согласно отметке канцелярии получено управлением 27.12.2022) и de facto восстановлении за ООО «Нейча» записи 72:23:0221004:5105-72/041/2018-1 от 29.06.2018 о единоличном праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022, государственный регистратор обязан был принять меры по получению дополнительных документов (сведений) от судебного пристава-исполнителя относительно того, препятствовал ли данный запрет государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, распоряжаться которым обратившееся в управление ООО «Нейча» было не вправе. 

Таких действий государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных ООО «Нейча» и ИП ФИО2 документов не совершил, что, по убеждению арбитражного суда, и привело к возникновению спора сторон. 

Вместе с тем, арбитражный суд находит очевидным, что в случае запроса государственным регистратором такого рода документов (сведений), невозможность осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 была бы им установлена, что в силу части 6 статьи 26 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ являлось бы основанием для приостановления государственной регистрации по заявлениям ООО «Нейча» и ИП ФИО2 до снятия запрета. 

Следовательно, наличие препятствия ООО «Нейча» распорядиться земельным участком в виде запрета на совершение регистрационных действий с принадлежащим ему недвижимым имуществом, установленного судебным приставом-исполнителем во исполнение определения Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2022 по делу №А70-3820/2021, не могло быть преодолено одним лишь фактом предъявлением определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 29.04.2022 по гражданскому делу №2-758/2022 в Управление Росреестра по Тюменской области, поскольку иной подход привел к конфликту судебных актов и созданию преимуществ положения одного кредитора перед другим в условиях имущественного кризиса их общего должника. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд находит обоснованными требования истца ООО УК «Зубарево Хаус» о признании незаконным бездействия регистрирующего органа, выразившегося в невосстановлении в ЕГРН записи 72:23:0221004:5105-72/041/2018-1 от 29.06.2018 о единоличном праве собственности ООО «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105, а также в неисполнении постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Тюменской области ФИО1 от 26.12.2022 в рамках исполнительного производства №33546/22/72027-ИП о запрете совершения регистрационных действий в части государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью «Нейча» (ИНН 

<

***>) на праве единоличной собственности.

Истцом ООО УК «Зубарево Хаус» также заявлены взаимосвязанные требования о признании незаконными действий регистрирующего органа по государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 за ООО «Нейча» и ИП ФИО2 и прекращении права общей долевой собственности на данный земельный участок с аннулированием соответствующих записей о регистрации права общей долевой собственности. 

Ответчиками ООО «Нейча» и ИП ФИО2 заявлены возражения относительно данного требования со ссылкой на пункт 56 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», мотивированные невозможностью оспаривания в рамках настоящего дела зарегистрированного права. 

Разрешая исковые требования в данной части и отклоняя соответствующие доводы ответчиков как основанные на неправильном толковании норм материального права, арбитражный суд руководствуется следующим.  

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункты 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам указанным глав с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд полагает необходимым учесть правовую позицию, изложенную в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 по делу №А70-20989/2022, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.09.2023 №Ф04-3751/2023 по делу №А70-20989/2022, относительно применения названных норм права и разъяснений, изложенных в пункте 56 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность (абзац десятый пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.11.2021 № 49-П указал, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина, включая судебную защиту (статьи 45 и 46 Конституции Российской Федерации), предполагает не только право лица обратиться в суд, иной юрисдикционный орган, но и возможность эффективно пользоваться теми полномочиями участника (стороны) разбирательства, которые дает ему процессуальное законодательство.

Таким образом, арбитражный суд, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа по осуществлению государственной регистрации и об обязании последнего осуществить государственную регистрацию или устранить запись о государственной регистрации, должен установить наличие оснований возникновения права собственности на спорное имущество, определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество, заинтересованные лица должны быть привлечены к участию в деле с соответствующим статусом. 

В настоящем споре участники общей долевой собственности на земельный участок ООО «Нейча» и ИП ФИО2 привлечены к участию в деле в качестве соответчиков, а, следовательно, не поражены в объеме процессуальных прав так, как если бы истцом оспаривались только действия регистрирующего органа, а они бы были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с чем арбитражный суд имеет все правовые основания и для разрешения требований истца ООО УК «Зубарево Хаус» об аннулировании записей о государственной регистрации права обшей долевой собственности и, как следствие, прекращении такого на спорный земельный участок за указанными лицами.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суды при рассмотрении дел по правилам главы 24 АПК РФ разрешают споры о правах, свободах и законных интересах граждан, организаций, неопределенного круга лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений (споры в сфере публичных правоотношений), осуществляя проверку законности решений, действий (бездействия) органов и лиц, наделенных публичными полномочиями. По итогам рассмотрения дел данной категории судами могут приниматься решения, влекущие имущественные последствия для граждан и организаций, если в соответствии с законодательством это необходимо для восстановления нарушенных прав. 

Рассмотрение требований заявителя только в части оспаривания действий регистратора не привело бы к восстановлению права, а создавало бы правовую неопределенность в судьбе объектов недвижимости, что не отвечает целям осуществления правосудия.

Аналогичный подход о возможности аннулирования записи о регистрации права собственности при рассмотрении данной категории споров и, как следствие, прекращения права собственности по результатам рассмотрения требований о признании незаконными действий регистрирующего органа по государственной регистрации права сформулирован также и в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011 по делу № А06-3123/2010, оставленном без изменения Постановлением ФАС Поволжского округа от 01.11.2011 по делу № А06-3123/2010.

Определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2012 №ВАС-17646/11 отказано в передаче дела №А06-3123/2010 в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора данных постановлений.

При этом арбитражный суд отклоняет доводы ответчиков ООО «Нейча» и ИП ФИО2 о том, что право собственности ИП ФИО2 на земельный участок установлено в судебном порядке на основании определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022 исходя из следующего. 

Мировое соглашение имеет двоякую правовую природу, выступая и как материальный, и как процессуальный юридический факт. Утверждение мирового соглашения влечет за собой последствия как в материальной, так и в процессуальной сфере: изменяются материально-правовые отношения между сторонами, заключившими соглашение, а также прекращается судебный процесс.

Между тем, мировое соглашение фиксирует обязательство между заключившими его сторонами, которое, как и обязательство из договора, приведет к возникновению права собственности на объект недвижимости только в результате его исполнения, включающего регистрацию права в реестре.

Гражданско-правовые сделки исполняются их сторонами, поэтому при переходе прав на объекты недвижимости по сделкам заявления в регистрационную службу согласно ст. 16 Закона о регистрации подают стороны сделки.

Поскольку при добровольном исполнении мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом, оно исполняется заключившими его сторонами как обычный договор, то для целей государственной регистрации возникающих из такого соглашения прав на объекты недвижимости действует порядок, установленный для регистрации перехода прав из договоров.

Определение об утверждении мирового соглашения само по себе не квалифицируется в качестве судебного акта о признании права собственности на объект недвижимости. Для возникновения права собственности приобретателя требуется предварительная регистрация права собственности отчуждателя. Должен быть соблюден порядок, предусмотренный ст. ст. 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при этом запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (абзац 2 пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ). 

Обход общего правила о регистрации права собственности приобретателя только при условии наличия зарегистрированного права собственности правообладателя недопустим, поскольку подрывает последовательность регистрационных записей, отражающих юридическую судьбу объекта. Соблюдение установленных законом правил, согласно которому регистрация перехода права на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в реестре, является гарантией того, что право приобретается от легитимированного субъекта, регистрация не нарушает права и законные интересы третьих лиц, имущество не находится в споре, введено в оборот в установленном порядке.

Таким образом, определение суда об утверждении мирового соглашения не устанавливает право собственности на объект недвижимости. Данное соглашение фиксирует обязательство между сторонами, по условиям которого истцу должна была быть передана в собственность доля в праве. При этом право возникает в момент регистрации в установленном порядке (постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2016 № Ф08-89/2016 по делу №А32-10560/2011). 

Вопреки позиции ответчиков, гражданское законодательство устанавливает исчерпывающий перечень случаев, в которых право на объект недвижимости возникает из судебного акта. Таким судебным актом может быть только решения суда, принимаемые на основании ст. ст. 222, 225 и 234 ГК РФ, но не определение об утверждении мирового соглашения. 

Из разъяснений, изложенных в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст. 20 и 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ», следует, что основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Резолютивная часть определения Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022, вопреки утверждениям ответчиков, не содержит таких выводов. 

В этой связи не имеет правового значения оспаривал ли истец указанное определение суда общей юрисдикции или нет, поскольку это не изменяет установленного законом порядка регистрации прав на объект недвижимости и не является предусмотренным законом основанием приоритета прав одного кредитора перед другим ввиду признания равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Более того, из предмета мирового соглашения ООО «Нейча» и ИП ФИО2, утвержденного определением Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022, усматривается, что общество приняло на себя обязательство предать будущий земельный участок в виде выделяемой из земельного участка с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 доли, при этом оформление земельного участка в общую долевую собственность сторон обозначено ими как один из этапов передачи будущей вещи. 

Следовательно, общая долевая собственность на земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 сама по себе не представляет ни для ООО «Нейча», ни для ИП ФИО2 самостоятельного правового интереса и не является окончательным преследуемым результатом достигнутой договоренности сторон мирового соглашения. 

ООО «Нейча» и ИП ФИО2, исходя из буквального толкования условий мирового соглашения, вступили в обязательственное правоотношение по поводу передачи будущей вещи в виде подлежащего выделу из земельного участка с кадастровым номером: 72:23:0221004:5105 будущего земельного участка с конкретной площадью и границами, стоимость которого определена сторонами в размере 30 270 000 рублей (пункт 4). 

Так, из материалов дела следует, что в производстве Ленинского районного суда г. Тюмени находится гражданское дело №2-5218/2023 (ныне – 2-241/2024) по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Нейча» о выделе доли земельного участка в натуре. Производство по указанному гражданскому делу суда общей юрисдикции приостановлено до вступления итогового судебного акта по настоящему делу. 

В то же время право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем (абзац 3 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

При таких обстоятельствах арбитражный суд полагает, что определением Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.12.2022 по гражданскому делу №2-247/2022 установлено не право собственности ФИО2 на конкретный земельный участок, как то ошибочно полагают ответчики, а обязательственная связь продавца и покупателя по поводу передачи будущей вещи в виде подлежащего выделу земельного участка. 

Вместе с тем, особенностью такой обязательственной связи является принятие на себя покупателем риска, что такая будущая вещь может и не появиться у продавца как самостоятельный объект гражданских прав, что предполагает при возникновении такой ситуации право покупателя потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (абзац 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). 

В рассматриваемом случае имеет место спор, обусловленный конкуренцией (субординацией) требований кредиторов ООО УК «Зубарево Хаус» и ИП ФИО2 к одному и тому же должнику ООО «Нейча», каждое из которых может быть удовлетворено за счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:5105.

В условиях длительного имущественного кризиса должника и высокой вероятности нехватки его имущества для погашения требований всех кредиторов между последними объективно возникает конкуренция по поводу распределения его имущественных активов.

Поскольку требования обоих кредиторов установлены вступившими в законную силу судебными актами, их исполнение исходя из институционального значения судебного акта не должно приводить к произвольному ущемлению прав кого-либо из конкурирующих кредиторов. 

При этом регистрирующий орган не наделен полномочиями осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности при наличии спора о праве, о наличии которого явно свидетельствовал установленный судебным приставом-исполнителем запрет на совершение регистрационных действий, и ставить кого-либо из кредиторов в преимущественное положение. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные ООО УК «Зубарево Хаус» требования направлены на создание правового положения status quo кредиторов ООО «Нейча», существовавшего до совершения регистрирующим органом незаконных действий (бездействия) по государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105, за счет которого в том числе могут быть удовлетворены требования кредиторов, в связи с чем находит заявленные требования о прекращении права общей долевой собственности и аннулировании соответствующих записей обоснованными. 

При этом арбитражный суд учитывает, что восстановление положения, существовавшего до нарушения права, в данном конкретном случае не лишит ни одного из кредиторов ООО «Нейча» возможности в будущем претендовать на исполнение условий достигнутых с должником мировых соглашений (в том числе и на получение будущего земельного участка ФИО2) в случае, если платежеспособность общества будет восстановлена или им будут изысканы иные возможности расчетов с кредиторами, а равно будут отсутствовать иные препятствия для исполнения принятых на себя обязательств. 

В противном случае, кредитор ИП ФИО11 также не окажется в диспропорциональном положении относительно иных кредиторов и не будет лишена того, на что могла бы рассчитывать, поскольку стороны мирового соглашения определили стоимость будущего земельного участка в размере 30 200 000 рублей, ввиду чего возможное отсутствие у ответчика подлежащего передаче объекта является основанием для того, чтобы взыскатель мог воспользоваться правом на изменение способа исполнения судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 10562/12).

Изменение способа исполнения обязательства не влечет трансформацию одного обязательства в другое (в данном случае - обязательства по передаче товара в денежное обязательство), а состоит лишь в замене одного вида исполнения другим. При этом, взыскание стоимости присужденного имущества вместо исполнения обязательства в натуре имеет характер убытков (постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2000 № 5995/99; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2023 N Ф04-6866/2019 по делу N А46-10295/2014). 

В условиях, когда обоими кредиторами заявлены требования о признании должника (несостоятельным) банкротом, равенство реализации их имущественных притязаний, в случае введения процедуры банкротства, будет обеспечено в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

При этом должник и кредиторы не лишены возможности в установленном законом порядке прийти к соглашению об урегулировании обязательств таким образом, при котором бы учитывались права всех участников спорных правоотношений. 

Вместе с тем, при даче оценки правовых последствий принятия судебного акта по настоящему делу, арбитражный суд не входит в обсуждение вопросов, подлежащих разрешению в рамках дела Арбитражного суда Тюменской области №А70-26707/2023 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Нейча» и не предрешает своими выводами каких-либо обстоятельств в данной связи. 

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены, в том числе, на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 1179-О-О, от 20 февраля 2014 года N 361-О, от 27 октября 2015 года N 2412-О, от 28 января 2016 года N 140-О и др.).

Согласно абзацам 3 и 12 статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права; прекращения или изменения правоотношения.

Признание судом актов государственных органов, из которых возникают гражданские права и обязанности, недействительными является одним из способов защиты гражданских прав. В этом случае нарушенное право в силу части второй статьи 13 ГК РФ подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 данного Кодекса.

Аналогичное касается и правообразующих действий государственных органов в целом имеющих аналогичную правовую природу (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»), что соответствует правовой позиции, изложенной в определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 №310-ЭС23-663.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Вместе с тем, правоотношение, связанное с регистрацией права собственности, имеет публично-правовой характер, а решение суда, обязывающее регистрирующий орган осуществить соответствующие действия, - публично-правовые последствия.

Следовательно, прекращение права общей долевой собственности, зарегистрированное (и, следовательно, возникшее) ввиду незаконных действий регистрирующего органа, подлежит прекращению на основании специальных норм Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» исходя из правила lex specialis derogat generali (специальный закон отменяет (вытесняет) общий закон).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи (абзац 2 пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132). 

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

Аналогичные разъяснения даны в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, арбитражный суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу об удовлетворении требования об обязании регистрирующего органа аннулировать в ЕГРН записи регистрации права общей собственности № 72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и №72:23:0221004:5105-72/053/2023-38 от 01.03.2023 за обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> и как следствие, находит обоснованным требование истца о прекращении права общей долевой собственности указанных лиц на земельный участок, находя констатацию факта его прекращения необходимой для внесения правовой определенности в правоотношения сторон. 

Ссылки соответчиков ООО «Нейча» и ИП ФИО2 на злоупотребление правом в действиях истца ООО УК «Зубарево Хаус» и необходимость отказа в иске применительно к пункту 2 статьи 10 ГК РФ арбитражным судом в связи с вышеизложенным отклоняются как необоснованные ввиду наличия явного законного интереса в оспаривании действий (бездействия) регистрирующего органа. Доказательств, что истец действует исключительно с намерением причинения вреда ответчикам, арбитражному суду не представлено. 

Установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок для обращения в арбитражный суд истцом ООО УК «Зубарево Хаус» не пропущен. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления, понесенные истцом на основании платежных поручений №35 от 10.05.2023 на сумму 12 000 рублей, №38 от 21.05.2023 на сумму 5 000 рублей (всего: 17 000 рублей) арбитражный суд распределяет следующим образом: с Управления Росреестра по Тюменской области в пользу ООО УК «Зубарево Хаус» подлежат взысканию 9 000 рублей, с ИП ФИО2 и ООО «Нейча» в пользу ООО УК «Зубарево Хаус» - по 3 000 рублей с каждого. 

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит возврату истцу ООО УК «Зубарево Хаус». 

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления об обеспечении иска в размере 3 000 рублей арбитражный суд относит на ответчиков ООО «Нейча» и ИП ФИО2, то есть по 1 500 рублей с каждого, поскольку заявленные обеспечительные меры были направлены в защиту интересов истца против указанных лиц. 

Судебные издержки по оплате проведения судебной оценочной экспертизы в размере 140 000 рублей арбитражный суд относит на ответчиков ООО «Нейча» и ИП ФИО2, то есть по 70 000 рублей с каждого, учитывая что именно указанными лицами заявлялись доводы относительно отсутствия у истца подлежащего судебной защите права и цены объектов оценки, в то время как Управление Росреестра по Тюменской области данные обстоятельства не оспаривало (более того, возражало относительно проведения судебной экспертизы), а, следовательно, их несению своим процессуальным поведением не способствовало.

Руководствуясь статьями 168-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие должностных лиц управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, выразившееся в не восстановлении после признания недействительным соглашения от 30.06.2021 о внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью Управляющая копания «Зубарево Хаус», заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Зубарево Хаус», государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...>

Признать незаконным бездействие должностных лиц управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, выразившееся в не исполнении постановления судебного пристава-исполнителя межрайонного отделения по особым исполнительным производствам управления Федеральной службы судебных приставов по Тюменской области ФИО1 от 26.12.2022 в рамках исполнительного производства №33546/22/72027-ИП о запрете совершения регистрационных действий в части государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> принадлежащей обществу с ограниченной ответственностью «Нейча», на праве единоличной собственности. 

Признать незаконными действия должностных лиц управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области по государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...> за обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (записи в Едином государственном реестре недвижимости: №72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и № 72:23:0221004:5105-72/053/2023- 38 от 01.03.2023). 

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации права общей собственности № 72:23:0221004:5105-72/053/2023-37 от 01.03.2023 и №72:23:0221004:5105-72/053/2023-38 от 01.03.2023 за обществом с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...>.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нейча» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...>.

Прекратить право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Нейча» и индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:5105 с адресным расположением: 

<

...>.

Взыскать с управления Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Зубарево Хаус» судебные расходы в размере 9000 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нейча» в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Зубарево Хаус» судебные расходы в размере 74 500 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Зубарево Хаус» судебные расходы в размере 74 500 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Зубарево Хаус» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2000 рублей, перечисленную платежным поручением № 38 от 21.05.2023. Выдать справку на возврат государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 

Судья

 

Минеев О.А.