АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10649/2022

г. Архангельск

06 февраля 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2023 года  

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2023 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

к обществу с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 164523, г.Северодвинск, Архангельская область, пр.Морской, д.53, оф.15-Н)

о взыскании задолженности и пени,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 (доверенность от 23.12.2022),

от ответчика- ФИО2 (доверенность от 01.12.2020), 

установил:

Администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (далее - ответчик) с требованием о взыскании 6 521 400 руб. задолженности по договору №12 096 002 аренды земельного участка от 22.04.2016 за период с 25.04.2021 по 24.04.2022 и 345 960 руб. 27 коп. пени, начисленных за период с 16.04.2022 по 09.09.2022.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 02.02.2023 принять отказ Администрации муниципального образования "Северодвинск" от иска в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" 1 733 084 руб. задолженности за период с 25.04.2021 по 24.04.2022 и 91 940 руб. 11 коп. пени за период с 16.04.2022 по 01.02.2023. Производство по делу в указанной части прекращено. 

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит взыскать с ответчика 4 788 316 руб. задолженности по договору №12 096 002 аренды земельного участка от 22.04.2016 за период с 25.04.2022 по  17.01.2023 и 428 314 руб. 86 коп. пени, начисленных за период с 16.04.2022 по 01.02.2023.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд на основании статей 49, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил принять уточнение размера исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права иных лиц.

Представитель ответчика заявил возражения против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях и дополнений к ним.

Заслушав представителей сторон, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, 22.04.2016 между истцом (арендодатель) и  ответчиком (арендатор) заключен договор №12 096 002 аренды земельного участка площадью 1878 кв.м, с кадастровым номером 29:28:104155:29, местоположение установлено относительно ориентира-здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, 

<

...> примерно в 20 м по направлению на юго-запад от ориентира, для строительства жилого дома. 

Срок договора с 24.04.2016 по 24.10.2020 (пункт 4.1. договора).

07.08.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому арендатору с 25.04.2020 предоставлена отсрочка по внесению арендной платы. 

22.09.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому увеличен срок действия договора на три года по 24.10.2023. 

Договор аренды и соглашения зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В границах земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:29 частично расположены объекты 3-го и 4-го этапа строительства жилого дома в 

<

...> строительства (строительный адрес в районе пр.Победы 16). В отношении 4-ого этапа строительства Администрацией Северодвинска выдано разрешение от 26.01.2022 №29-

<

***>-575-2022 на ввод объекта (многоквартирный дом) в эксплуатацию. Согласно сведениям из ЕГРН право собственности первого лица зарегистрировано на жилое помещение (квартира) № 40 (кадастровый номер 29:28:104155:3344).

Как указывает истец, на момент обращения с иском в границах земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:29 ведется строительство 3-ей очереди жилого комплекса (3-й этап строительства, разрешение на строительство от 19.12.2017 № 29-

<

***>-758-2017).

По мнению истца, факт ввода в эксплуатацию 4-го этапа строительства и регистрация права собственности на помещение первым лицом в данном случае не является основанием для расторжения договора аренды спорного земельного участка, так как в силу п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 14.07.2022)) проведение мероприятий по расторжению договора повлечет за собой прекращение действия разрешения на строительство объектов, расположенных в границах земельного участка (3-го, 4-го этапа строительства). Изменение условий Договора (в данном случае исключение из условий Договора 4-го этапа строительства) также не допустимо, так как в соответствии с п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям Федеральной антимонопольной службы от 23.12.2019 «По вопросу внесения изменений в условия договора, заключенного по результатам торгов, с целью строительства объекта на смежных земельных участках» изменение условий договора, имеющих существенное значение для определения цены на торгах, не допускается.

Ответчик в своих возражениях указал, что 26.01.2022  на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:29 площадью 1 878 кв.м возведен и введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: 

<

...> этап строительства (строительный адрес: Архангельская область, г.Северодвинск, в районе пр.Победы д.16).

Право собственности первого собственника на квартиру в указанном многоквартирном доме зарегистрировано 05.03.2022 (квартира №47). Всего квартир в доме 63, согласно техническому отчету. Как указывает ответчик, с момента государственной регистрации  первого права собственности на помещения в указанном доме земельный участок, принадлежащий МКД с элементами озеленения и благоустройства не может быть признан относящимся к государственной собственности. Соответственно, по его мнению, с 05.03.2022 у арендатора в связи с отсутствием предоставления со стороны арендодателя имущества во временное владение и пользование прекращается обязательство по внесению арендной платы за площадь земельного участка принадлежащего МКД (4 очередь). Первая регистрация права собственности в объекте 3 этапа строительства состоялась 18.01.2023 года, т.о. с указанной даты у ответчика полностью прекращаются платежи по аренде. 

В рамках данного дела (период взыскания с 25.04.2022 по 17.01.2023) спор между сторонами возник о том, прекращена ли обязанность Общества по внесению арендной платы за часть оспариваемого земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

    В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

При разрешении спора суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Как указано в постановлении суда кассационной инстанции от 21.01.2021 по делу А05-2104/2020, судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых многоквартирных домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемых многоквартирных жилых домов. 

При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора и на которой предполагается (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов.

Таким образом, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД переходит не только земельный участок, непосредственной занятый построенным домом, но и та часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации жилого дома с элементами озеленения и благоустройства. 

Как установлено судом, 19.12.2017 ответчику выдано разрешение на строительство №29-

<

***>-758-2017 объекта  капитального строительства здания жилые многоквартирные г.Северодвинске, в районе пр.Победы д.16 (квартал 155). Многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещения 3 этап. 

26.01.2022 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №29-

<

***>-575-2022 «Здания жилые многоквартирные г.Северодвинск, в район пр.Победы д.16 (квартал 155), многоквартирный дом, 4-й этап» расположенного по адресу: РФ, Архангельская область, городской округ Северодвинск, 

<

...>.

На спорном земельном участке располагаются 2 объекта долевого строительства - 3 и 4 этапа строительства. Право собственности первого собственника на квартиру №47 в 4 этапе строительства зарегистрировано 05.03.2022. Следовательно, ответчик с данной даты - 05.03.2022 обязан вносить плату только за часть земельного участка, частично занятую 3 этапом строительства, площадью 164,30 кв.м.

Первая регистрация права собственности в объекте 3 этапа строительства состоялась 18.01.2023, следовательно, с данной даты у ответчика полностью прекращаются платежи по аренде. Регистрация подтверждается выпиской из ЕГРП на объект недвижимости-помещение. 

Таким образом, суд находит правильным контррасчет ответчика по задолженности за период с 25.04.2022 по 17.01.2023 (268 дней) за земельный участок площадью 164,30 кв.м, которая составила 418 913 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований в части взыскания задолженности суд отказывает, поскольку истец в своем расчете применяет площадь 1878 кв.м, что не является правомерным и не подлежащим удовлетворению судом, поскольку в расчете необходимо исходить из площади 164,30 кв.м - части земельного участка, занятую 3 этапом строительства.

В пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

При этом в части 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно части 4 статьи 16 вышеназванного Вводного закона образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В соответствии с частью 4.1. статьи 16 Вводного закона образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

Из вышеуказанных положений Вводного закона следует, что образование земельных участков под многоквартирными домами является обязанностью органа местного самоуправления.  

Администрация предоставила ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:28:104155:29, имеющий площадь 1878 кв.м и предназначенный для строительства многоквартирного дома.

В силу статьи 16 Вводного закона на общество не может быть возложена обязанность по формированию земельного участка под каждым из возведенных МКД, поскольку такая обязанность лежит на органе местного самоуправления. Не осуществление администрацией действий по формированию земельного участка под возведенным МКД не должно влечь нарушение прав и законных интересов общества, завершившего строительства жилого дома, в виде сохранения обязанности по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации такого жилого дома.

Администрация иного способа определения площади части оспариваемого земельного участка за заявленный период не предложила. 

Как указано выше, суд согласился с расчетом ответчика.

Ответчик доказательства уплаты взыскиваемой суммы арендной платы в материалы дела не представил.

В связи с изложенным требования истца о взыскании задолженности в сумме  418 913 руб. 88 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В удовлетворении остальной части заявленного требования суд отказывает. 

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 428 314 руб. 86 коп. пени, начисленных за период с 16.04.2022 по 01.02.2023.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (пени, штрафом) признается денежная сумма, установленная законом или договором, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора.

Согласно пункту 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный п.5.1 сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки платежа на счет, указанный в п.5.2 договора.

Истец предоставил справочный расчет сумм пени в сумме 37 471 руб. 86 коп., начисленных на сумму задолженности 418 913 руб. 88 коп. Ответчик возражений по указанному расчет не всказал.

Проверив данный расчет, суд находит его правильным и подлежащим удовлетворению. 

Ответчик не представил документального опровержения доводов истца, доказательств оплаты заявленной к взысканию суммы пени за указанный истцом период и обоснованный контррасчет взыскиваемой суммы пени.

Таким образом, поскольку суд пришел к выводу о взыскании с ответчика суммы задолженности в размере 418 913 руб. 88 коп., то и сумму пени необходимо рассчитывать исходя из данной суммы долга.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требование истца о взыскании с ответчика суммы пени в размере 37 471 руб. 86 коп. В удовлетворении остальной части заявленного искового требования истцу надлежит отказать. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований и взыскивается в федеральный бюджет. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ИНН 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования "Северодвинск" (ИНН 

<

***>) 418 914 руб. задолженности и 37 471 руб. 86 коп. пени.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4294 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин