ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А54-3013/2019

Резолютивная часть постановления объявлена   02.06.2021

Постановление изготовлено в полном объеме    09.06.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителя ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304622910300020) – ФИО3 (доверенность от 11.04.2019), в отсутствие истца – администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020 по делу № А54-3013/2019 (судья Матин А.В.),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ФИО4) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв.м, площадью застройки 171,8 кв.м и степенью готовности 5%, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере                          285 608 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись принятым с судебным актом, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Предприниматель указывает на то, что строительству и вводу в эксплуатацию помешало включение части земельного участка в границы территории объекта культурного значения «Есенинская Русь – место, связанное с жизнью и творчеством поэта С.А. Есенина». По мнению подателя апелляционной жалобы судом первой инстанции не учтен факт того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями органов государственной власти, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имелось.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и ФИО2 22.02.2011 заключен договор № КС 1-11 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 площадью 5 257 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> стр. 96, для строительства магазина автозапчастей и автомойки сроком по 11.02.2014. Соглашениями от 22.02.2014, 26.05.2014 и от 21.01.2015 указанный договор аренды неоднократно продлевался окончательным сроком – до 31.12.2015.

24.09.2013 ФИО2 выдано разрешение № RU 62326000-146/2013/РС на строительство магазина автозапчастей и автомойки площадью 1 124,69 кв.м, этажностью – 2, сроком действия с учетом продления – до 31.12.2015.

На основании указанного разрешения на строительство и действующего договора аренды участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 ответчик зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв.м, площадью 171,8 кв.м и степенью готовности 5% (дата государственной регистрации – 17.12.2013), расположенный п адресу: 

<

...>). 

11.01.2016 составлен акт обследования земельного участка, согласно которому на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, площадь застройки 1124,7 кв.м.

28.01.2016 в администрацию города Рязани поступило заявление ФИО2 о продлении договора аренды, в связи с чем было проведено обследование испрашиваемого земельного участка и установлено, что объект строительством не завершен, работы по завершению строительством объекта незавершенного строительства не начинались, физически на земельном участке находится фундамент. 

На основании заявления ответчика и постановления от 28.01.2016 между ФИО2 и администрацией города Рязани 28.01.2016 заключен договор № С 004-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 для завершения строительства автосервиса сроком до 28.01.2016, согласно п. 1.1, 2.1 и 8.1 которого ФИО2 брал на себя обязательства до истечения срока, (28.01.2019), осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – автосервис, станция технического обслуживания. 

Учитывая изложенное администрация города Рязани письмом от 17.12.2018 № 05/3-08-1662 уведомила ФИО2 о прекращении вышеуказанного договора аренды окончанием его срока 28.01.2019 в порядке статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что ответчиком не выполнена его обязанность по освобождению земельного участка и возвращению его истцу по акту приема-передачи, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен для завершения строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171- ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ). 

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ). 

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1). 

Часть 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 62:29:0000000:171 ранее был предоставлен ответчику договором № КС 1-11 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 площадью 5 257 кв.м и неоднократно продлевался срок аренды соглашениями от 22.02.2014, 26.05.2014 и от 21.01.2015 (окончательный срок – до 31.12.2015). Во исполнение вышеизложенных норм права, ответчику также был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 62:29:0000000:171 для завершения проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта (автовервиса, станции технического обслуживания) по договору № С004-16 от 28.01.2016.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с настоящим иском истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, в материалы дела ответчиком не представлено доказательств, что в период с даты заключения договора  – 28.01.2016 строительство спорного объекта осуществлялось, степень его готовности составляет 5%. Указанная степень готовности была отражена в ЕГРН (т. 1, л.д. 29) еще при регистрации спорного объекта незавершенного строительства, в то время как результатами экспертного исследования (т. 3, л.д. 20) также подтверждается, что на момент проведения исследования – 2020 год – степень готовности составляет также 5%.

При этом доказательств принятия мер по завершению строительства, как и доказательств чинения администрацией каких-либо препятствий, материалы дела не содержат. 

Кроме того, в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что строительству и вводу в эксплуатацию помешало включение части земельного участка в границы территории объекта культурного значения «Есенинская Русь – место, связанное с жизнью и творчеством поэта С.А. Есенина». Более того, ответчик ссылается на имеющий место приказ Министерства культуры Российской Федерации от 17.09.2015 № 2431, который, исходя из даты его принятия, уже имел место на дату подачи самим ответчиком заявления в администрацию и заключения договора аренды от 28.01.2016.

Согласно заключению ООО «Правовая гарантия» (т. 3, л.д. 1-125) эксперты пришли к выводу о том, что начальная цена предмета аукциона – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154, степенью готовности 5%, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171, определенная на основании его рыночной стоимости по состоянию на 30.06.2020 составляет 285 608 руб.

С учетом изложенного и фактических обстоятельств настоящего спора, представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования об изъятии у предпринимателя  объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв.м, площадью застройки 171,8 кв.м и степенью готовности 5%, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 285 608 руб.

Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020 по делу № А54-3013/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                  Н.В. Заикина  

                  М.М. Дайнеко

       А.Г. Селивончик