АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-18654/2020

г. Ярославль

08 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения принята  13.10.2021.

 

Арбитражный суд Ярославской области 

в составе судьи  Украинцевой Е.П. 

при ведении протокола судебного заседания

 секретарем судебного заседания ФИО1

 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

 Мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

и Прокуратуры Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312760416000013),

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

о признании недействительными договоров от 23.08.2016 №118, от 23.08.2016 № 119, от 25.10.2016 № 154, от 25.10.2016 № 155, применении последствий недействительности сделок,

 

при участии

от Мэрии города Ярославля – ФИО3 (представитель по доверенности от 05.03.2019 № 1/19-3658, диплом о высшем юридическом образовании); ФИО4 (представитель по доверенности от 05.03.2019 № 1/19-3656, диплом о высшем юридическом образовании);

от Прокуратуры Ярославской области – ФИО5 (по служебному удостоверению);

от Индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО6 (представитель по доверенности от 06.10.2021 № б/н, удостоверению адвоката);

от Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля – ФИО4 (представитель по доверенности от 17.02.2021 № 99,  диплом о высшем юридическом образовании);

от иных лиц – не явились. 

 

установил:

Определением Заволжского районного суда г. Ярославля от 13.10.2020 передано в Арбитражный суд Ярославской области для рассмотрения по подсудности исковое заявление Мэрии города Ярославля к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительными договоров:

- от 23.08.2016 №118 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:63, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 2;

- от 23.08.2016 №119 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:64, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 3; 

- от 25.10.2016 №154 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:66, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 6;

-  от 25.10.2016 №155 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:72, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 1.

Указанное исковое заявление Мэрии города Ярославля подано в Заволжский районный суд г. Ярославля 10.09.2020.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.11.2020 исковое заявление Мэрии города Ярославля принято к производству  (дело А82-18654/2020) и к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства мэрии города Ярославля в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

На основании определения 01.02.2021 по делу дело А82-18654/2020 данное дело объединено для совместного рассмотрения с делом №А82-16971/2020, которое находилось в производстве Арбитражного суда Ярославской области (делу присвоен номер А82-18654/2020). По делу №А82-16971/2020 Арбитражным судом Ярославской области рассматривались иски Прокуратуры Ярославской области к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - КУМИ) о признании недействительными (ничтожными)  договоров:

- от 23.08.2016 №118 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:63, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 2;

- от 23.08.2016 №119 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:64, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 3; 

- от 25.10.2016 №154 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:66, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 6;

-  от 25.10.2016 №155 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:72, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 1.

Кроме того Прокуратура Ярославской области по делу №А82-16971/2020 просит применить последствия недействительности сделок в виде обязания ФИО2 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля соответствующие земельные участки.

Исковые заявления Прокуратуры Ярославской области направлены в арбитражный суд Ярославской области почтой 12.10.2020, что удостоверяется оттиском календарного штемпеля почтового отделения на конверте. 

В ходе рассмотрения спора к участию в деле А82-18654/2020 в качестве третьих лиц без самостоятельных требований были привлечены Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (Далее - Агентство), Федеральное государственное бюджетного учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области (далее - Кадастровая палата), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление). 

В судебном заседании, состоявшемся 06.10.2021, объявлялся перерыв до 11.10.2021 15.40. час и до 13.10.2021 15.55 часов. После перерывов судебное заседание продолжено. 

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в судебное заявление не явились, Кадастровая палата и Управление ходатайствовали о рассмотрения дела без их участия, Агентство, Департамент  градостроительства мэрии города Ярославля представили письменные пояснения по делу. В порядке ст. 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотрение настоящего дела без участия представителей третьих лиц. 

В ходе рассмотрения дела представитель Прокуратуры Ярославля области  исковые требования поддержал  и пояснил, что оспариваемые сделки  не соответствуют ст. 1 и 39.16 Земельного кодекса РФ, поскольку ФИО2 в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ приобрел в собственность земельные участки,  площадь которых более чем в 200 раз превышает площадь объекта, для эксплуатации которого он предоставлен. При этом, по утверждению этого истца фактически земельные участки не были застроены покупателем, поэтому оспариваемые сделки не соответствуют ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, нарушают публичные интересы и являются ничтожной сделкой по основанию, установленному  п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ. 

Также представитель Прокуратуры Ярославской области пояснил, что данные об отсутствии построенных ФИО2 объектов капитального строительства на спорных земельных участках установлены при возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 (постановление следователя следственного отдела УФСБ России по Ярославской области ФИО7 от 15.03.2020), поэтому срок исковой давности на обращение в суд истцами не пропущен. 

Представитель Мэрии города Ярославля поддержал позицию Прокуратуры Ярославской области и пояснил, что льготный выкуп земельного участка значительной площади под объектом недвижимости в несколько раз меньшей площади является обходом требования закона о предоставлении участков из публичной собственности исключительно на торгах. Заключение оспариваемых сделок привело к продаже земельных участков по многократно заниженной цене и нарушению прав неопределенного круга лиц, имевших возможность принять участие в аукционе. 

Согласно пояснениям   представителя Мэрии города Ярославля, факт государственной регистрации оспариваемых сделок подтверждает внесение ФИО2 выкупной платы, в связи с чем целесообразно рассмотреть вопрос о двусторонней реституции при удовлетворении иска без вычета стоимости платы за пользование земельными участками как публичной собственности, поскольку соответствующий расчет составляться не будет в рамках данного судебного процесса. 

В ходе судебного разбирательства представитель Мэрии города Ярославля  заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Кировским районным судом г. Ярославля уголовного дела №1-179/2021.  

Представитель КУМИ в ходе рассмотрения дела заявлял о признании иска.

            Представитель ФИО2  предъявленные требования не признал, пояснил, что в рассматриваемом случае сделки заключены и исполнены сторонами на законных основаниях. По утверждению представителя этого ответчика, при наличии зарегистрированного в установленном порядке права собственности на объект недвижимости, которое никем не оспорено, у собственника этого объекта имеется исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка. Вопрос о законности образования спорных земельных участков был предметом оспаривания и признан Арбитражным судом Ярославской области законным    в рамках дела  №А82-2711/2017  по иску Открытого акционерного общества «494 Управление начальника работ» к  Мэрии города Ярославля, Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Агентству, индивидуальному предпринимателю ФИО2,  Кадастровой палате, Управлению и  ФИО8 о признании разделов земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:000000:67, 76:23:022202:65 незаконными, об обязании  аннулировать и исключить записи в Государственном кадастре недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами: 76:23:022203:1041, 76:23:022203:1040, 76:23:022202:72, 76:23:022202:71, 76:23:022202:66, 76:23:022202:64, 76:23:022202:63, 76:23:000000:14411, 76:23:000000:14412, 76:23:000000:14413, 76:23:000000:14414; о восстановлении в Государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 76:23:000000:67, которые имели место до образования земельных участков с кадастровыми номерами: 76:23:022203:1041, 76:23:022203:1040, 76:23:022202:72, 76:23:022202:71, 76:23:022202:66, 76:23:022202:64, 76:23:022202:63, 76:23:000000:14411, 76:23:000000:14412, 76:23:000000:14413, 76:23:000000:14414, 76:23:022202:65; о признании отсутствующим права аренды ФИО9 на земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:022203:1041, 76:23:022203:1040,  и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО9 на указанные земельные участки.

С учетом фактического исполнения сделок, и последующих действий Мэрии города Ярославля по изменению зонирования территории (из территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж.4) в территориальную зону застройки малоэтажными жилыми домами (Ж.3)) по заявлению  ФИО2, предприниматель  заявляет об отсутствии правового значения у заявления Мэрии огорода Ярославля о недействительности этих договоров. Также  ФИО2 считает, что истцами пропущен срок  исковой давности, который в данном случае следует определять по дате   внесения платы по оспариваемым договорам.

Вместе с тем  данный ответчик просит учесть, что факт отсутствия построенных объектов недвижимости (жилых домов) не доказан надлежащими доказательствами. 

При разрешении ходатайства Мэрии города Ярославля о приостановлении производства по делу, суд признал возможным разрешение  настоящего дела до рассмотрения уголовного дела в отношении ФИО2, поэтому не установил правовых оснований для приостановления производства по настоящему  делу. 

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Земельные  участки с кадастровым номером 76:23:022202:63 площадью 31 098 кв м (поставлен на кадастровый учет 17.08.2016),  с кадастровым номером 76:23:022202:64 площадью 35 585 кв м (поставлен на кадастровый учет 17.08.2016), с кадастровым номером 76:23:022202:66 площадью 49 967 кв м (поставлен на кадастровый учет 17.08.2016), с кадастровым номером 76:23:022202:72 площадью 9 304 кв м  (поставлен на кадастровый учет 13.10.2016), образованы в результате раздела земельного участка в кадастровым номером 76:23:000000:67 площадью 183 026 кв м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для завершения строительства незавершенных строительством объектов индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями, который был предоставлен ФИО2 в аренду на основании заключенного с Агентством договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.07.2015 №19115/1-о сроком действия  с 01.07.2015 по 01.07.2018. 

В дальнейшем на указанных земельных участках ФИО2 проведены мероприятия по постановке на кадастровый учет завершенных строительством объектов недвижимости и регистрации права собственности. В частности, по данным Единого государственного реестра недвижимости:

- жилой дом 1 этаж, площадью 44,1 кв м с кадастровым номером 76:23:022202:70 (поставлен на кадастровый учет 07.10.2016, право собственности ФИО2 зарегистрировано 13.10.2016), учтен на земельном участке  с кадастровым номером 76:23:022202:66 площадью 49 967 кв м, 

- жилой дом 1 этаж, площадью 44,1 кв м с кадастровым номером 76:23:022202:58 (поставлен на кадастровый учет 25.03.2016, право собственности ФИО2 зарегистрировано 18.04.2016), учтен на земельном участке  с кадастровым номером 76:23:022202:63 площадью 31 098 кв м, и с кадастровым номером 76:23:022202:64 площадью 35 585 кв м,

- жилой дом 1 этаж, площадью 44,1 кв м с кадастровым номером 76:23:022202:62 (поставлен на кадастровый учет 05.07.2016, право собственности ФИО2 зарегистрировано 18.07.2016), учтен на земельном участке  с кадастровым номером  76:23:022202:64 площадью 35 585 кв м,

- жилой дом 1 этаж, площадью 44,1 кв м с кадастровым номером 76:23:022202:69 (поставлен на кадастровый учет 14.09.2016, право собственности ФИО2 зарегистрировано 22.09.2016), учтен на земельном участке  с кадастровым номером 76:23:022202:72 площадью 9 304 кв м.

Далее ФИО2 были поданы заявления о предоставлении указанных земельных участков в собственность без торгов за плату в порядке предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в нем. По результатам рассмотрения этих заявлений между ФИО2 и КУМИ заключены договоры:

- от 23.08.2016 №118 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:63, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 2; цена выкупа - 1 766 848,42 руб.,

- от 23.08.2016 №119 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:64, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 3; цена выкупа - 2 021 779,57 руб.,

- от 25.10.2016 №154 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:66, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 6; цена выкупа -2 838 900,09 руб.,

-  от 25.10.2016 №155 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:72, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 1, цена выкупа - 528 611,41 рубля.

Выкупная плата по указанным сделкам внесена покупателем, что удостоверяется платежными поручениями от 03.11.2016 №237 на сумму 528 611,41 руб., от 24.08.2016 № 96 на сумму 1 766 848,42 руб., от 24.08.2016 №184 на сумму 2 021 779,57 руб., от 03.11.2016 №588 на сумму 2 838 900,09 руб., после чего была проведена государственная регистрация права собственности покупателя на указанные объекты, а именно:

- 05.09.2016 зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельные участка с кадастровым номером с кадастровыми номерами 76:23:022202:64 и 76:23:022202:63 (категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями).

- 15.11.2016 зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельные участка с кадастровым номером с кадастровыми номерами 76:23:022202:66 и 76:23:022202:72 (категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями).

Далее, собственником  проведены мероприятия по снятию с кадастрового учета в связи с прекращением существования (сносом) жилых домов с кадастровым номером 76:23:022202:70  (снят с учета 05.12.2016) и 76:23:022202:69 (снят с учета 21.11.2016). 

 

15.07.2020 следственным отделом Управления Федеральной службы безопасности по Ярославской области возбуждено уголовное дело №12007780001000028 по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ в отношении ФИО10, причастного к совершению мошеннических действий, направленных на незаконное приобретение прав собственности на земельные участки, расположенные в г. Ярославле в квартале, ограниченном 2-м Смоленским переулком, железнодорожной веткой ВЧ 77043 и ул. Шевелюха, с кадастровыми номерами 76:23:022202:63,  76:23:022202:64,  76:23:022202:66 и 76:23:022202:72, в результате чего казне города Ярославля причинен ущерб в особо крупном размере.

При этом  правоохранительными органами было установлено, что кадастровый учет и регистрация права собственности застройщика в отношении жилых домов с кадастровыми номерами 76:23:022202:62,   76:23:022202:58, 76:23:022202:70  (снят с учета 05.12.2016) и 76:23:022202:69 (снят с учета 21.11.2016), были проведены при отсутствии строительства соответствующих объектов на основании составленных кадастровыми инженерами ФИО11 и ФИО12 недостоверных документов по обращениям представителя ФИО2 

Полагая, что указанные сделки совершены незаконно ввиду нарушения установленного порядка предоставления земельных участков, а также без учета интересов публичного образования в части определения суммы выкупной  платы,  Мэрия города Ярославля и Прокуратура Ярославской области обратились  в суд с рассматриваемыми требованиями.

В ходе рассмотрения спора по предложению суда сотрудниками Мэрии города Ярославля и КУМИ проведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:022202:63,  76:23:022202:64,  76:23:022202:66 и 76:23:022202:72, в результате которого установлено, что на земельных участках 76:23:022202:64, 76:23:022202:63 и 76:23:022202:66 никаких объектов не обнаружено. На земельном участке с кадастровым номером  76:23:022202:72  на месте размещения жилого дома с кадастровым номером 76:23:022202:69 объектов не обнаружено, однако на расстоянии 14 метров от соответствующего места имеется плоский деревянный каркас из бруса 6 м х 8 м.

В свою очередь представителем ФИО2 представлено заключение кадастрового инженера ФИО13 по результатам обследования (натурного исследования) земельных участков, которым установлено, что:

- на земельном участке с кадастровым номером 76:23:022202:63 расположен свайный фундамент состоящий из 12 винтовых свай, место расположения которого не соответствует координатам объекта в кадастровым номером 76:23:022202:58,

- на земельном участке с кадастровым номером 76:23:022202:64 расположен свайный фундамент состоящий из 12 винтовых свай, место расположения которого соответствует координатам объекта в кадастровым номером 76:23:022202:62,  

- на земельном участке с кадастровым номером 76:23:022202:66 жилой дом с кадастровым номером  76:23:022202:70 отсутствует,

- на земельном участке с кадастровым номером  76:23:022202:72 расположен свайный фундамент состоящий из 12 винтовых свай, место расположения которого не соответствует координатам объекта в кадастровым номером 76:23:022202:69.  

В ходе судебного разбирательства суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы для целей установления  факта строительства соответствующих объектов на спорных земельных участках. От назначения предложенной экспертизы стороны отказались. 

Из представленных в материалы дела пояснений Департамента градостроительства мэрии города Ярославля следует, что следует, что в соответствии с постановлением Мэрии города Ярославля от 08.12.2016 №1749 «О подготовке планировки и проекта межевания территории в районе д. 39 по 2-му Смоленскому пер. в Заволжском районе города Ярославля» ФИО2 осуществил подготовку документации по планировки территории, которая была отклонена и направлена на доработку. 

 

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Исходя из статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса  РФ, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса  РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса  РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Обществу, как участнику аукциона на право заключения государственного контракта, было известно требование Закона о контрактной системе о необходимости представить надлежащее обеспечение исполнения обязательства.

            В пункте  75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом для целей применения п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ при обращении в суд лица, которое не является участником сделки законом установлен момент определения начала течения срока исковой давности - день, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН)  органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН (п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010  N 10/22). Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что именно со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела, например, со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о передаче имущества другому лицу или о совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В рассматриваемом случае, суд исходит из того, что информация о проведении кадастрового учета объектов недвижимости и о последующей регистрации права собственности на жилые дома при отсутствии факта их строительства появилась у уполномоченных органов в связи с возбуждением 15.07.2020 указанного выше уголовного дела в отношении ФИО2, поэтому на момент обращения в суд Мэрии города Ярославля (10.09.2020) и Прокуратуры Ярославской области (12.10.2020) установленный трехлетних срок исковой давности суд признает не пропущенным. 

 

При оценке признаков ничтожности оспариваемых договоров суд исходит из следующего. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 Земельного кодекса  РФ. 

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Статьей 39.17 Земельного кодекса РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. По смыслу названной нормы предоставление в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержательной и прилагаемой части которого установлены в пунктах 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ. Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ). В пункте 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ в качестве основания для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указано на недопустимость предоставления земельного участка на заявленном виде прав. 

Кроме того, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса РФ в их системном толковании размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования. Иными словами, законодатель ограничил объем прав на землю у приобретателя недвижимости, поставив их (права) в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта.

 В определении от 28.08.2015 № 305-КГ15-9974 Верховный Суд Российской Федерации высказал правовую позицию, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. 

Таким образом, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Аналогичный приведенному правовой подход нашел свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2019 № 301- ЭС19-12823 по делу № А29-8344/2018, от 28.03.2019 № 310-ЭС19-2427 по делу № А14-4282/2017. 

При этом суд основывается на позиции, приведенной в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом 12.07.2017, согласно которой предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Исходя из позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.07.2013 N 1633/13, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то такие участки подлежат предоставлению исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

По смыслу положений  Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки и документация по планировке территории призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке такой документации состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). 

Из материалов дела следует, что по заявлению ФИО2  предоставлены  в частную в собственность этого лица  земельные участки с кадастровым номером 76:23:022202:63 площадью 31 098 кв м (поставлен на кадастровый учет 17.08.2016),  с кадастровым номером 76:23:022202:64 площадью 35 585 кв м (поставлен на кадастровый учет 17.08.2016), с кадастровым номером 76:23:022202:66 площадью 49 967 кв м (поставлен на кадастровый учет 17.08.2016), с кадастровым номером 76:23:022202:72 площадью 9 304 кв м  (поставлен на кадастровый учет 13.10.2016),  для эксплуатации жилых домов площадью 44,1 кв м. В ходе судебного разбирательства судом установлено, рассматриваемые  земельные участки не освоены (не застроены), что подтверждается протоколами допросов ФИО11 и  ФИО12 от 28.07.2020, которые проводили кадастровый учет этих объектов по просьбе представителя ФИО2 и при выезде на соответствующие земельные участки летом 2015 года и в августе 2016 года  никаких объектов недвижимости там не обнаружили. 

Также данное обстоятельство установлено судом на основании заключения специалиста строительно-техническому исследованию от 24.12.2019 №70/16, полученного в ходе расследования уголовного делу. Из содержания проведенного исследования следует, что  на спорных земельных участках не установлено следов строительства и эксплуатации одноэтажных жилых домов (отсутствуют следы подъездных дорог, следы снятия плодородного слоя грунта, следы проведения земляных работ, следы организации строительства, следы проведения каких-либо строительных работ по возведению жилого дома и проведению сетей инженерных коммуникаций). Данные выводы специалиста удостоверяются результатами  осмотра земельных участков, проведенных сотрудниками Мэрии города Ярославля и КУМИ в ходе рассмотрения дела и не опровергнуты  представителем ФИО2 

Выполненное по заказу ФИО2 заключение кадастрового инженера ФИО13 по результатам обследования земельных участков не содержит данных, подтверждающих строительство и (или) эксплуатацию построенных  жилых домов с кадастровыми номерами кадастровыми номерами 76:23:022202:62,   76:23:022202:58, 76:23:022202:70  (снят с учета 05.12.2016) и 76:23:022202:69 (снят с учета 21.11.2016), поэтому также не принимаются судом для признания доводов этого ответчика состоятельными. 

Об отсутствии намерения возводить соответствующих жилые здания у предпринимателя косвенно свидетельствуют его последующие действия по снятию с кадастрового учета соответствующих объектов и по изменению территориального зонирования соответствующей территории в целях проведения строительства другими объектами (малоэтажными жилыми домами). 

Соответственно, при отсутствии каких-либо доказательств фактического ведения строительных работ (в том числе привлечения техники, персонала, закупки необходимых  материалов, проведения соответствующих инженерных сетей, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию  и пр.) и соответствия построенных объектов признакам жилых помещений  у суда не имеется правовых оснований считать, что  сведения о кадастровом учете объектов недвижимости в пределах  границ спорных  земельных участков являются достоверными, поскольку от проведения судебной экспертизы по данному вопросу представитель ФИО2 отказался. По правилам   ч.2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ  суд относит риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий на соответствующее заинтересованное лицо - в данном случае на ответчика ФИО2

     Вместе с тем суд отклоняет доводы представителя этого ответчика об отсутствии надлежащего оспаривания права собственности предпринимателя на жилые дома, что дает ему исключительное право на приватизацию спорных земельных участков. В рассматриваемой  ситуации ФИО2, составив заведомо недостоверные документы о создании объектов недвижимости (четырех жилых домов), формально провел их кадастровый учет. При таких обстоятельствах, следует признать, что ФИО2 не приобрел право собственности на построенные  жилые дома  (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса  РФ). Государственная регистрация его права  была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба земельных участков  была решена вопреки требования законодательства о порядке продажи публичных земель. 

            При этом суд учитывает, что вопрос о достоверности зарегистрированного права не требует оспаривания в отдельном процессе, и может быть решен судом  при оценке спорной правовой ситуации (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6)). 

Учитывая, что покупатель по оспариваемому договору  пользовался рассматриваемым земельным участком на праве аренды в целях завершения строительства, которое по выданным разрешениям  предполагало строительство жилых домов с инженерными коммуникациями, и признаки строительства и или (эксплуатации) не установлены, суд приходит к выводу о том, что арендатором не приведено достаточных и надлежащих доказательств юридической  необходимости выкупа каждого земельного участка без проведения торгов и  в арендуемых параметрах (размерах). 

Таким образом, рассматриваемые сделки совершены в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлены на обход действующего порядка предоставления земельных участков в собственность, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, и признается судом основанием для признания их недействительными в силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ. 

Поскольку КУМИ исполнил свое обязательство и заключил с предпринимателем  договоры купли-продажи земельных участков, недостоверность выписки из ЕГРН, представленной ФИО2 в отношении жилых домов, установлена после заключения договоров и вызвана неисполнением предпринимателем лежащей на нем обязанности и его недобросовестным поведением. Признаков недобросовестного поведения  со стороны КУМИ не установлено, поэтому  ссылка представителя ФИО2 на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса  РФ об отсутствии правового значения у заявления уполномоченных органом о недействительности сделки отклоняется судом.

 

При разрешении вопроса о реституции суд основывается  на  пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, согласно которому  при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 55. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 Гражданского кодекса РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход. 

Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ). Исходя из изложенного, в данном случае арендодатель земельного участка вправе претендовать на неосновательное обогащение, полученное  фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции. Однако по предложению суда  уполномоченными органами соответствующий расчет не составлен, и суд полагает, что подобное  требования может быть предметом отдельного судебного разбирательства. 

С учетом данных нормативных положений, поскольку в настоящем деле не заявлено о неравном предоставлении  сторонами сделки, суд полагает правомерными и подлежащими удовлетворению исковые требования в части возврата земельных участков уполномоченному органу в порядке реституции, Вместе с тем для обеспечения двусторонней реституции  необходим  возврат из казны города Ярославля выкупной платы, внесенной ФИО2 при совершении спорных договоров, поэтому надлежит взыскать с города Ярославля в лице КУМИ за счет казны города Ярославля в пользу ФИО2 7 156 139,49 рубля.

Таким образом  исковые требования Прокуратуры Ярославской области и Мэрии города Ярославля подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. 

Применительно к рассматриваемому спору, с учетом разъяснений приведенных в п. 24 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (далее – постановление ВАС РФ №46), сумма подлежащей уплате государственной пошлины на дату подачи иска в суд  составляла 24 000 рублей. Принимая во внимание, что истцы освобождены от ее уплаты, государственная пошлина  подлежит взысканию с ФИО2 в сумме 12 000 рублей в федеральный бюджет. КУМИ не является плательщиком государственной пошлины на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, поэтому отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет с этого органа по результатам рассмотрения дела  (п. 13 постановления ВАС РФ№46).

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Мэрии города Ярославля  и  Прокуратуры Ярославской области удовлетворить полностью.

Признать недействительными (ничтожными) заключенные между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля  и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 договоры:

- от 23.08.2016 №118 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:63, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 2;

- от 23.08.2016 №119 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:64, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 3; 

- от 25.10.2016 №154 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:66, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 6;

-  от 25.10.2016 №155 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:022202:72, расположенного по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный 2-м Смоленским пер., железнодорожной веткой ВЧ 77043, ул. Шевелюха, красной линией перспективной автодороги, стр. 1.

Применить последствия недействительности сделок в виде обязания ФИО2 возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:022202:63,  76:23:022202:64, 76:23:022202:66 и 76:23:022202:72 по акту приема-передачи.

Взыскать с города Ярославля в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля за счет казны города Ярославля в пользу ФИО2 7 156 139,49 рубля.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя   ФИО2 в доход федерального бюджета 12 000  руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Украинцева Е.П.