Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-925/2021

03 июня 2021 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2021.

Мотивированное решение изготовлено 03.06.2021.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А.. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Поселковой администрации Городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района (ИНН 1434031476, ОГРН 1061434000033) от 10.02.2021 № 172 к Обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (ИНН 1434049297, ОГРН 1161447060830) 

о расторжении договора № 3-2016 от 27.08.2016, 

об обязании освободить нежилое помещение,

о взыскании задолженности в размере 1 038 728,32 рублей, в том числе 963 831,60 рублей задолженность по арендной плате за период с 27.08.2016 по 10.03.2021 и 74 897,32 рублей за период с 10.12.2016 по 18.05.2021,

при участии главы администрации ФИО2 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Поселковая администрация Городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района (далее - истец) обратилась в суд с исковым заявлением от 10.02.2021 № 172 (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (далее - ответчик) о расторжении договора № 3-2016 от 27.08.2016, об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 678995, РС (Якутия), 

<

...> и передать объект по акту приема передачи; о взыскании задолженности в размере 1 038 728,32 рублей, в том числе 963 831,60 рублей задолженность по арендной плате за период с 27.08.2016 по 10.03.2021 и 74 897,32 рублей за период с 10.12.2016 по 18.05.2021.

Ответчик в судебное заседание своих представителей не направил, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в установленном процессуальным законом порядке путем направления определения суда, а также публично путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 – 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд проводит судебное заседание в отсутствие сторон.

Ответчик отзыв на заявление не представил.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела, и пришел к следующим выводам.

27.08.2016 Городским поселением «Поселок Серебряный Бор» и обществом с ограниченной ответственностью «Профит» был заключен договор № 3-2016 аренды здания на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок, поступивших на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества «Баня» от 17.08.2016 №1, согласно которому арендодатель за плату предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости – здание общей площадью 1 165,1 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), город Нерюнгри, пгт. Серебряный Бор, д. 262, с кадастровым номером: 14:19:209002:537.

Срок действия договора аренды здания с 27.08.2016 по 27.08.2021 года (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 4.1 арендатор уплачивает за объект до 10 числа каждого квартала плату без учета НДС в сумме 160 638,60 рублей.

Ответчик по вышеуказанному договору аренды обязан своевременно оплачивать арендную плату (пункт 3.4.6. договора). 

Согласно пункту 5.1 договора, в случае просрочки уплаты платежей, указанных в пункте 4.1 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю пению в размере, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки.

30.11.2016 дополнительным соглашением № 1 к вышеуказанному договору аренды Арендатор был освобожден от арендной платы в период с 01.12.2016 по 31.12.2019.

Однако на дату заключения дополнительного соглашения оплата не была произведена. 

Задолженность по арендной плате на 30.11.2016 составляет сумму в размере 160 638 рублей (из расчета за один квартал).

По акту приема-передачи от 01.12.2016 здание передано арендатору, акт подписан между сторонами без разногласий.

20.01.2020 ООО «Профит» вручено претензия от 16.01.2020 №32 о погашении в 30 дневный срок задолженность с момента получения настоящей претензии.

14.09.2020 почтовой связью ООО «Профит» направлено претензия от 11.09.2020 №1339 о погашении в 30 дневный срок задолженность с момента получения настоящей претензии.

21.09.2020 почтовой связью ООО «Профит» направлено уведомление от 18.09.2020 №1356 о расторжении договора.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию, за исключением дел, поименованных в этой норме.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Поскольку реальная возможность погашения конфликта между сторонами отсутствует, суд приходит к выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в спорный период и отсутствие добровольного исполнения требования истца послужило для последнего основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришёл к следующим выводам.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации названы договоры и иные сделки.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Анализ материалов дела показывает, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регламентированного главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с указанными положениями, пользование имуществом является платным, а оплата пользования должна производиться за весь период пользования и тому лицу, которое фактически предоставило имущество в пользование.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как следует из материала дела, согласно расчетам истца задолженность по арендной плате по договору аренды здания от 27.08.2016 №3-2016 за период с 27.08.2016 по 10.03.2021 составил 963 831,60 рублей, из расчета:

с 27.08.2016 по 30.11.2016 (период пользования объектом сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года) аренда за фактическое пользование объектом составил 160 638,60 рублей из расчета за один квартал;

с 01.12.2016 по 31.12.2019 арендная плата согласно дополнительного соглашения не начислялась;

с 01.01.2020 по 10.03.2021 составляет 160 638,60 рублей*5 кварталов = 803 193 руб. за фактическое использование.

Расчет арендной платы проверен судом и признан правильным (с учетом уточнения от 11.05.2021 №681).

Доказательств, подтверждающих своевременное и в полном объеме внесение арендной платы ответчиком, в материалах дела не имеется.

Таким образом, сумма задолженности в заявленном размере 963 831,60 рублей является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку арендных платежей в размере 74 897,32 рублей в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4.1 арендатор уплачивает за объект до 10 числа каждого квартала плату без учета НДС в сумме 160 638,60 рублей.

Ответчик по вышеуказанному договору аренды обязан своевременно оплачивать арендную плату (пункт 3.4.6. договора). 

Согласно пункту 5.1 договора, в случае просрочки уплаты платежей, указанных в пункте 4.1 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю пению в размере, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Условия о договорной неустойке определено в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации по свободному усмотрению сторон.

Заключая договор аренды, ответчик согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по исполнению его условий. Какого-либо спора или разногласий по условию о размере процентов, либо оснований применения неустойки у сторон при заключении договора не имелось.

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом своих обязательств по внесению арендных платежей в установленные сроки, требование истца о взыскании процентов, установленных договором, является правомерным.

Задолженность в размере 963 831,60 рублей, а также проценты, начисленные на задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 27.08.2016 №3-2016 сформировалась за период с 11.12.2016 по 18.05.2021 в размере 74 897,32 рублей.

Проверив представленные расчеты истца, суд установил, что расчеты произведены правильно с учетом условий договора аренды от 27.08.2016 №3-2016.

Ответчик контррасчет суммы процентов не представил, не оспорил надлежащими доказательствами период их начисления и не заявил о наличии арифметических ошибок при исчислении.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах, факт наличия задолженности в указанном истцом размере судом установлен, ответчиком не опровергнут. Следовательно, у ответчика возникли обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с условиями заключенного договора.

С учетом изложенного выше нормативного регулирования и изложенных фактических обстоятельств дела, суд считает, что задолженность по договору аренды от 27.08.2016 №3-2016 в размере 1 038 728,32 рублей в том числе: задолженность по арендной плате за период с 27.08.2016 по 10.03.2021 в размере 963 831,60 рублей, проценты за просрочку внесения арендных платежей в размере 74 897,32 рублей за период с 11.12.2016 по 18.05.2021 подлежит взысканию.

Также администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды 27.08.2016 №3-2016 в связи с неоднократным нарушением арендатором обязательства по внесению арендных платежей.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей подтвержден материалами дела. Доказательства надлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки и порядке в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3.1.3 договора аренды здания от 27.08.2016 №3-2016 предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, в случае нарушения арендатором существенных условий настоящего договора.

Согласно пункту 6.2 договора, невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором, а также в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендные плату. 

Таким образом, право на досрочное расторжение договора арендодателем предусмотрено, как законом, так и соглашением сторон. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Факт неоднократного нарушения ответчиком срока внесения арендной платы, в том числе более двух раз подряд, более того, образование задолженности по арендной плате в течение длительного периода (с даты заключения договора, с 2016 г.) установлен судом, подтвержден материалами дела.

Ответчик факт систематического ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей не оспорил.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Арендатор известил арендодателя о расторжении договора, направив 21.09.2020 почтовой связью ООО «Профит» уведомление от 18.09.2020 №1356.

Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами спора о расторжении договора аренды.

При указанных обстоятельствах и правовом регулировании требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При указанных обстоятельствах суд считает требование истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено к ответчику требование об освобождении занимаемого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации связано с установлением факта возврата имущества из аренды.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем ответчик, получивший от истца уведомление о расторжении договора, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт возврата здания истцу, доказательства заключения между сторонами соглашения о досрочном расторжении договора в заявленный в иске период также отсутствуют, что означает фактическое нахождение имущества в обозначенный период в пользовании ответчика.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по освобождению нежилого помещения и передаче его арендодателю в связи с прекращением договорных отношений между истцом и ответчиком.

При указанных обстоятельствах, отсутствуют законные основания для дальнейшего занятия ООО «Профит» спорного нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании освободить занимаемое здание общей площадью 1 165,1 кв.м., с кадастровым номером 14:19:209002:537, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, пгт. Серебряный Бор, дом 262, подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, иск подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Истец в силу пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

При подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 1 000 001 рубля до 2 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, истцом заявлено одно требование имущественного характера - о взыскании 1 038 728,32 рублей, и одно требование неимущественного характера –  о расторжении договора аренды.

Таким образом, государственная пошлина за рассмотрение дела составляет 29 387 рубля, из которой 23 387 рублей государственная пошлина по требованию имущественного характера, 6 000 рублей государственная пошлина по требованию неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

уточнение исковых требований от 18.05.2021 №681 принять.

Требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды здания от 27.08.2016 № 3-2016, заключенный между Городским поселением "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Обществом с ограниченной ответственностью "Профит" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Профит" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить и передать по акту приема передачи здание общей площадью 1 165,1 кв.м., с кадастровым номером 14:19:209002:537, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, пгт. Серебряный Бор, дом 262.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Профит" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Поселковой администрации Городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 038 728,32 рублей в том числе: задолженность по арендной плате за период с 27.08.2016 по 10.03.2021 в размере 963 831,60 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 74 897,32 рублей за период с 11.12.2016 по 18.05.2021 и в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 387,0 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев