ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А08-6531/2020

г. Воронеж

31 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2023 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 31 июля 2023 года.  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ореховой Т.И.,  судей Потаповой Т.Б.,   Ботвинникова В.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

при участии в судебном заседании: 

от конкурсного управляющего акционерным обществом  инвестиционная компания «Строитель Белогорья» ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности от  21.05.2022, паспорт гражданина РФ;  

от общества с ограниченной ответственностью «Быстрая Бухгалтерия»  - ФИО4, представитель по доверенности от 21.11.2022, паспорт  гражданина РФ;  

от публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» - ФИО5,  представитель по доверенности № 1091 от 14.07.2022, паспорт гражданина  РФ;  

от иных лиц, участвующих в деле, - представители не явились,  извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  конкурсного управляющего акционерным обществом инвестиционная  компания «Строитель Белогорья» ФИО2 на  определение Арбитражного суда Белгородской области от 07.09.2022 по делу   № А08-6531/2020  

по заявлению конкурсного управляющего акционерным обществом  инвестиционная компания «Строитель Белогорья» ФИО2 о признании сделки недействительной  

в рамках дела о признании акционерного общества инвестиционная  компания «Строитель Белогорья» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  несостоятельным (банкротом),  

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Московский Индустриальный банк» (далее -  АО «МИнБанк») обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с  заявлением о признании акционерного общества инвестиционная компания  «Строитель Белогорья» (далее - АО ИК «Строитель Белогорья», должник)  несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражный суд Белгородской области от 11.08.2020  заявление АО «МИнБанк» принято судом к рассмотрению, возбуждено  производство по делу № А08-6531/2020.  

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 14.10.2020  заявление АО «МИнБанк» признано обонованным, в отношении АО ИК  «Строитель Белогорья» введена процедура наблюдения, временным  управляющим утвержден ФИО6.  

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения  опубликовано в печатном издании «Коммерсантъ» от 17.10.2020.  

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.03.2021 АО  ИК «Строитель Белогорья» признано несостоятельным (банкротом), открыто  конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден  ФИО2.  

Сведения о введении в отношении должника конкурсного производства  опубликованы в печатном издании «Коммерсантъ» от 27.03.2021.  

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 07.09.2022  заявление конкурсного управляющего АО ИК «Строитель Белогорья»  ФИО2 о признании сделок недействительными и применении  последствий недействительности сделок оставлено без удовлетворения.  

Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его  незаконность и необоснованность, конкурсный управляющий должником  обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой, в которой просил определение от 07.09.2022  отменить и принять по делу новый судебный акт о признании  недействительными договоров купли-продажи и применении последствий  недействительности сделок.  

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы от публичного  акционерного общества «Промсвязьбанк» (далее – ПАО «Промсвязьбанк»)  поступило заявление о процессуальном правопреемстве и замене кредитора  АО «МИнБанк» его правопреемником ПАО «Промсвязьбанк» в  обособленном споре по оспариванию сделок.  

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  16.06.2023 произведена замена кредитора АО «МИнБанк» его  правопреемником ПАО «Промсвязьбанк».  

Представитель конкурсного управляющего поддержал доводы  апелляционной жалобы, просил определение отменить и принять по делу  новый судебный акт.    

Представитель ПАО «Промсвязьбанк» считал доводы конкурсного  управляющего, приведенные в апелляционной жалобе, обоснованными и  подлежащими удовлетворению, просил суд определение отменить и принять  по делу новый судебный акт.  

Представитель ООО «Быстрая Бухгалтерия» возражал против доводов  апелляционной жалобы в части признания недействительным договора  купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2020, заключенного между  ФИО7 и ООО «Быстрая бухгалтерия», считал  обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без  изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в обособленном споре, в судебное заседание  не явились.  

С учетом наличия в материалах дела доказательств надлежащего  извещения неявившихся лиц, участвующих в деле, на основании статей 123,  156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их  представителей.  

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и  отзывах на нее, заслушав объяснения участников процесса, суд  апелляционной инстанции считает, что определение следует отменить и  принять новый судебный акт, исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.09.2019 между  АО ИК «Строитель Белогорья» в лице директора ФИО8 (продавец) и ФИО9 (покупатель)  заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 05/4/2019-НП,  согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в  собственность нежилое помещение, общей площадью 198 кв.м, кадастровый  номер 31:16:0114026:1131, находящееся на 4 этаже нежилого здания,  расположенное по адресу: 

<

...> (пункт  1 договора).  

В пункте 5 договора стороны согласовали цену продаваемого объекта и  доли в праве собственности на общее имущество здания, в котором  расположено нежилое помещение, в том числе земельные участки под  заданием, пропорционально площади приобретаемого нежилого помещения,  в размере 200 000 руб., в том числе 20% НДС.  

Согласно пункту 6 договора оплата стоимости объекта недвижимого  имущества в размере 200 000 руб. осуществляется покупателем до  подписания договора на расчетный счет продавца.  

Согласно выписке о движении денежных средств по расчетному счету  должника, открытому в филиале Банка ВТБ (ПАО) в г.Воронеж, денежные  средства от ФИО9 в размере 200 000 руб. поступили 01.10.2019.  

Право собственности за ФИО9 зарегистрировано в Едином  государственном реестре недвижимости 25.09.2019.  

Впоследствии 12.12.2019 между ФИО9  (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор  купли-продажи недвижимости № 1, согласно которому продавец передает в  собственность покупателю, а покупатель принимает нежилое помещение,  общей площадью 198 кв.м, кадастровый номер 31:16:0114026:1131,  находящееся на 4 этаже нежилого здания, расположенное по адресу:  

<

...> (пункт 1 договора).  

В пункте 5 договора стороны согласовали цену продаваемого нежилого  помещения и доли в праве собственности на общее имущество здания, в  котором расположено нежилое помещение, в том числе земельные участки  под заданием, пропорционально площади приобретаемого нежилого  помещения, в размере 3 750 000 руб., в том числе 20% НДС.  

Согласно пункту 6 договора оплата стоимости объекта недвижимого  имущества в размере 3 750 000 руб. осуществляется покупателем в пользу  продавца до подписания договора наличными денежными средствами, что  продавец подтверждает подписанием договора.  

Право собственности за ФИО7 зарегистрировано в Едином  государственном реестре недвижимости 16.12.2019.  

Между ФИО7 (продавец) и ООО «Быстрая бухгалтерия»  (покупатель) 06.03.2020 заключен договор купли-продажи недвижимого  имущества, согласно которому продавец передает в собственность  покупателю, а покупатель принимает и оплачивает нежилое помещение  площадью 198 кв.м, кадастровый номер 31:16:0114026:1131, расположенное  по адресу: 

<

...>, этаж 4 (пункт 1.1  договора).  

При этом от имени продавца ФИО7 на основании доверенности  от 26.02.2020 № 77 АГ 2968890 действовал ФИО8,  бывший директор АО ИК «Строитель Белогорья».  

Согласно пункту 3.1 договора цена нежилого помещения составила  5 500 000 руб., которая согласована сторонами на основании отчета № 037 об  оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.03.2020,  подготовленного ООО «Компания по оценке и экспертизе «ЭТАЛОН».  

В пункте 3.2 договора указано, что расчеты по договору  осуществляются посредством безотзывного покрытого аккредитива,  открытого в ПАО Сбербанк, на счет получателя ФИО7  

Банк произвел проверку документов по аккредитиву и списал со счета  клиента 5 500 000 руб. на счет получателя ФИО7  

Таким образом, ООО «Быстрая бухгалтерия» в полном объеме оплатило  стоимость нежилого помещения в сумме 5 500 000 руб., согласованную  сторонами договора.  

Право собственности за ООО «Быстрая бухгалтерия» зарегистрировано  в Едином государственном реестре недвижимости 11.03.2020.  

Конкурсный управляющий АО ИК «Строитель Белогорья»  ФИО2, ссылаясь на то, что в результате совершения договоров  купли-продажи недвижимого имущества был произведен вывод актива  должника с использованием цепочки сделок, при которой причинен вред  должнику и кредиторам, стоимость объекта продажи не соответствовала  рыночной стоимости имущества на дату совершения сделок, сделки  совершены при наличии признаков неплатежеспособности должника, при  этом ФИО8 и ФИО7 являются заинтересованными лицами,  обратился в суд с заявлением, уточненном в порядке статьи 49 АПК РФ:  

- о признании недействительными цепочки сделок: договора купли-продажи нежилого помещения № 05/4/2019-НП от 12.09.2019, заключенного  между АО ИК «Строитель Белогорья» и ФИО9; договора купли-продажи нежилого помещения № 1 от 12.12.2019, заключенного между  ФИО9 и ФИО7; договора купли-продажи недвижимого  имущества от 06.03.2020, заключенного между ФИО7 и ООО  «Быстрая бухгалтерия»;  

- о применении последствий недействительности сделки в виде  взыскания с ФИО9 и ФИО7 действительной рыночной  стоимости нежилого помещения площадью 198 кв.м, кадастровый номер  31:16:0114026:1131, расположенного по адресу: 

<

...>, в сумме 11 151 360 руб., солидарно;  

- об истребовании из незаконного владения ООО «Быстрая  Бухгалтерия» нежилого помещения, площадью 198 кв.м, кадастровый номер:  31:16:0114026:1131, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришел  к выводу, что конкурсным управляющим не доказана совокупность условий  для признания сделок недействительными, в связи с чем в удовлетворении  заявленных требований отказал.  

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда  первой инстанции по следующим основаниям.  

Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ  дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным  судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями,  установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о  несостоятельности (банкротстве).  

Право конкурсного управляющего на предъявление заявлений о  признании недействительными сделок должника, а также о применении  последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или  исполненных должником, предусмотрено статьями 61.9, 129 Закона о  банкротстве.  

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки,  совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть  признаны недействительными в соответствии с нормами  Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по основаниям и в  порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.  

В пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве закреплено, что сделка,  совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о  признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть  признана арбитражным судом недействительной при неравноценном  встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в  случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую  для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при  которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки  (подозрительная сделка).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка,  совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам  кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной,  если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления  о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления  и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам  кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника  к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что  другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом,  либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов  кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или  недостаточности имущества должника.  

Принимая во внимание, что дело о признании АО ИК «Строитель  Белогорья» несостоятельным (банкротом) возбуждено 11.08.2020, а первая  сделка в цепочке взаимосвязанных сделок, направленных на вывод  ликвидного имущества из владения должника, совершена 12.09.2019  (государственная регистрация права - 25.09.2019), последующие - 12.12.2019,  06.03.2020, что соответствует периоду подозрительности, установленному  пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О  некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального  закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление Пленума  ВАС РФ от 23.12.2010 № 63) при определении соотношения пунктов 1 и 2  статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.  

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до  принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого  заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств,  указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие  

иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности,  недобросовестности контрагента), не требуется.  

Для признания сделки недействительной по основанию, указанному в  пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания  сделки недействительной, необходимо доказать, что сделка заключена в  течение года до принятия заявления о признании банкротом или после  принятия данного заявления при неравноценном встречном исполнении  обязательств другой стороной сделки.  

Для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи  61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена  обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного  исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.  Неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки  имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные  условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника  сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в  сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (абзацы 2 и 3  пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63).  

Из разъяснений, данных в абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума  ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, следует, что в случае оспаривания  подозрительной сделки суд проверяет наличие обоих оснований,  установленных как в пункте 1, так и в пункте 2 статьи 61.2 Закона о  банкротстве.  

Исходя из буквального толкования статьи 61.2 Закона о банкротстве,  установление неравноценности встречного исполнения возможно, прежде  всего, путем сравнения условий оспариваемой сделки и условий ее  заключения с соответствующими условиями аналогичных сделок и  условиями их заключения, а также путем исследования иных доказательств.  

Обращаясь с заявлением, конкурсный управляющий должником указал,  что стоимость объекта продажи, указанная в оспариваемых договорах, не  соответствует рыночной стоимости имущества на дату совершения сделок.  

Для доказывания неравноценности встречного предоставления  конкурсный управляющий должником заявил ходатайство о проведении по  делу оценочной экспертизы.  

В соответствии с заключением эксперта ООО «БелКонсалтинг»  ФИО10 № 2022.038 от 23.05.2022, рыночная стоимость спорного  объекта недвижимости составила 11 151 360 руб. При этом, как следует из  заключения эксперта ООО «БелКонсалтинг» ФИО10 № 2022.038 от  23.05.2022, рыночная стоимость помещения в размере 11 151 360 руб.  определена на дату проведения оценки объекта недвижимости и  одновременно по состоянию на 12.09.2019.  

Таким образом, имеются расхождения по периоду определения  стоимости спорного объекта недвижимого имущества.  

Ходатайство о назначении повторной либо дополнительной экспертизы  лицами, участвующими в деле, не заявлено.  

Вместе с тем, ООО «Быстрая Бухгалтерия» представило отчет № 037 об  оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.03.2020,  подготовленного ООО «Компания по оценке и экспертизе «ЭТАЛОН»,  согласно которому рыночная стоимость помещения на дату проведения  оценки составила 6 265 000 руб. При этом оценка проводилась оценщиком с  учетом непосредственного осмотра объекта оценки, его фактического  технического состояния.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.06.2021, кадастровая  стоимость нежилого помещения, кадастровый номер 31:16:0114026:1131,  расположенного по адресу: 

<

...>, по  состоянию на 25.09.2019 составила 5 299 978,86 руб.  

Суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае  рыночная стоимость спорного нежилого помещения обоснованно  установлена в отчете № 037 об оценке рыночной стоимости недвижимого  имущества от 03.03.2020, подготовленного по заказу ООО «Быстрая  бухгалтерия» в преддверии приобретения обществом спорного объекта  недвижимого имущества, а проведенная оценка имущества в ходе судебной  экспертизы не может быть принята за основу определения рыночной  стоимости, ввиду того, что оценка проведена с использованием  сравнительного подхода при сравнении продаж 4 объектов-аналогов по  материалам фотофиксации, поскольку на дату оценки (май 2022 г.) объект  имел высокий уровень отделки.  

Стоимость нежилого помещения, площадью 198 кв.м, кадастровый  номер 31:16:0114026:1131, расположенного по адресу: 

<

...>, согласованная между ООО «Быстрая бухгалтерия»  и ФИО7 в пункте 3.1 договора от 06.03.2020 в размере 5 500 000  руб., максимально приближена к рыночной стоимости, установленной в  отчете № 037 от 03.03.2020, и кадастровой стоимости объекта.  

Оплата по договору от 06.03.2020 в размере 5 500 000 руб. произведена  покупателем ООО «Быстрая бухгалтерия» в полном объеме, что  подтверждено достоверными доказательствами: платежным требованием №  418899 от 06.03.2020 в рамках формирования покрытия аккредитива  2806S2001301B, согласно заявлению № 1 от 06.03.2020.  

ООО «Быстрая бухгалтерия» указало, что является добросовестным  приобретателем, в установленном законом порядке приобрело недвижимое  имущество и осуществило оплату его стоимости в полном объеме, при этом в  процессе заключения и исполнения договора купли-продажи от 06.03.2020  принимал участие банк, который также осуществлял контроль юридической  чистоты сделки (запрос документов от продавца, анализ ЕГРН, Единого  федерального реестра сведений о банкротстве и иных открытых реестров и  источников, базы судебных актов арбитражных судов), что не давало ООО  «Быстрая Бухгалтерия» оснований сомневаться в наличии у продавца  правомочий на отчуждение имущества и подтверждало отсутствие  

правопритязаний третьих лиц на это имущество, заявлений о запрете  совершать с ним сделки, каких-либо обременении в отношении имущества.  

ООО «Быстрая бухгалтерия» приобрело недвижимое имущество с  целью размещения офиса общества и оказания услуг клиентам в  соответствии с уставной деятельностью, после совершения сделки купли-продажи был проведен капитальный ремонт помещения стоимостью более 8  млн. руб., в настоящий момент помещение используется для размещения  сотрудников ООО «Быстрая бухгалтерия».  

Изложенные обстоятельства и представленные в материалы дела  доказательства подтверждают, что приобретение ООО «Быстрая  бухгалтерия» спорного имущества по стоимости 5 500 000 руб. носило  объективный характер с целью его использования в коммерческих целях.  

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент  совершения сделки по приобретению имущества право собственности в  ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась  отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время  запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным  доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть  признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если  сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает  признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она  совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе  опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав,  что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве  продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав»).  

Материалами дела подтверждается, что ООО «Быстрая бухгалтерия»  проявило разумную степень осмотрительности и заботливости, которая  требовалась от общества при совершении подобного рода сделок, и имеет все  признаки добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора  от 06.03.2020 недвижимое имущество поступило в полное исключительное  распоряжение и владение ООО «Быстрая бухгалтерия».  

Доказательств того, что на момент совершения сделки по покупке  недвижимого имущества приобретатель ООО «Быстрая бухгалтерия» знал  или мог знать, что продавец ФИО7 приобрел имущество на  сомнительных основаниях, как и доказательств того, что договор от  06.03.2020 заключен между аффилированными лицами, в материалы дела не  представлено.  

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные,  следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника  гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой  стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой  

информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса  Российской Федерации добросовестность участников гражданских  правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не  доказано иное.  

Сделка была заключена ООО «Быстрая бухгалтерия» с целью  использования приобретенного недвижимого имущества в  предпринимательской деятельности, покупатель является реальным  собственником имущества, что позволяет прийти к выводу о том, что  договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2020,  заключенный между ФИО7 и ООО «Быстрая бухгалтерия»,  соответствует нормам действующего законодательства, доказательств  неравноценности либо безденежности оспариваемого договора, в материалы  дела не представлено.  

Кроме того, в рассматриваемом случае, апелляционная коллегия  отмечает, что имущество приобретено ООО «Быстрая бухгалтерия» не у  должника, в связи с чем, само по себе, возможное отклонение в цене не  образует состава по статье 61.2 Закона о банкротстве.  

Определение продавцом более низкой стоимости имущества может  быть обусловлено оперативным поиском потенциальных покупателей  (инвесторов) с целью быстрой реализации, а интерес покупателей в такой  ситуации заключается в приобретении имущества по такой цене с целью  получения дальнейшей выгоды в результате развития бизнеса или  последующей перепродаже имущества по более высокой стоимости.  

Следовательно, такой покупатель не может быть автоматически признан  аффилированным лицом и ему не может быть вменена вина в приобретении  имущества по цене имеющее отклонение от рыночной, при условии  соблюдении им необходимых мер по проверке юридической чистоты  приобретаемого имущества (проверка правоустанавливающих документов,  проверка фактического владения продавцом спорного имущества, проверка  на наличие/отсутствие арестов и иных ограничений).  

В данном случае, ООО «Быстрая бухгалтерия» раскрыто обоснование  приобретения обществом имущества, а также осуществлена юридическая  проверка перед продажей, в связи с чем поведение ООО «Быстрая  бухгалтерия» является добросовестным и отвечающим критериям обычного  делового оборота, воля ООО «Быстрая бухгалтерия» направлена именно на  возникновение тех гражданско-правовых последствий, которые отражены в  договоре купли-продажи от 06.03.2020.  

В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об  отсутствии оснований для признания указанного договора частью единой  сделки по отчуждению должником имущества, в связи с чем, он не подлежит  признанию недействительным в силу статьи 61.2 Закона о банкротстве,  поскольку ООО «Быстрая бухгалтерия» является добросовестным  приобретателем недвижимого имущества.  

При этом апелляционная коллегия считает, что имеются основания для  признания недействительными договоров купли-продажи № 05/4/2019-НП от  

12.09.2019 между АО ИК «Строитель Белогорья» и ФИО9, договора  купли-продажи недвижимости № 1 от 12.12.2019 между ФИО9 и  ФИО7  

Как следует из материалов дела, на момент совершения спорных сделок  у должника имелись следующие требования кредиторов, в том числе  подтвержденные судебными актами, вступившими в законную силу:  

1) ООО «Белгородстроймонтажпроект» на общую сумму  3 265 938 руб. 00 коп., дело № А08-11218/2018, определением от 20.03.2019  производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового  соглашения;  

2) ООО «БАЗ» на общую сумму 4 437 701 руб. 14 коп., дело №  А08-436/2019, определением от 31.05.2019 производство по делу прекращено  в связи с утверждением мирового соглашения;  

3) ПАО «Квадра-Генерирующая компания» на общую сумму  1 094 010 руб. 64 коп., дело № А08-7759/2019, решением от 22.10.2019  исковые требования удовлетворены в полном объеме;  

4) администрации г. Белгорода на общую сумму  5 266 198 руб. 54 коп., дело № А08-8807/2019, иск принят судом к  рассмотрению 03.09.2019, решением от 11.12.2020 исковые требования  удовлетворены в полном объеме.  

Продажа нежилого помещения была совершена АО ИК «Строитель  Белогорья» в лице директора ФИО8 в пользу ФИО9  12.09.2019 с неравноценным встречным предоставлением по заниженной  цене в размере 200 000 руб., и то, что указанная сделка будет признана судом  недействительной по иску конкурсного управляющего, бывший  руководитель должника не мог не знать и не осознавать. Последующая  сделка от 12.12.2019 совершается ФИО9 и ФИО7 по цене  3 750 000 руб. наличными денежными средствами, при этом доказательств  передачи указанной суммы продавцу ФИО9, как и доказательств  наличия денежных средств у покупателя ФИО7 для приобретения  объекта недвижимости, в материалы дела не представлено. При этом  последующая сделка с ООО «Быстрая бухгалтерия» заключается ФИО8 (бывшим директором АО ИК «Строитель Белогорья»), действующим на  основании доверенности от имени продавца ФИО7  

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о  транзитном характере совершенных сделок, поскольку спорный объект  недвижимости отчужден в пользу заинтересованного лица ФИО7 по  цепочке сделок в течение непродолжительного периода времени, совершение  цепочки сделок было направлено на вывод активов должника в преддверии  банкротства с помощью формально добросовестных приобретателей во  избежание обращения взыскания на имущество должника со стороны его  кредиторов, при этом с сохранением контроля за руководителем должника -  ФИО8  

Таким образом, спорные сделки купли-продажи от 12.09.2019,  12.12.2019 заключены лишь для вида, с целью создания в будущем  

фактической невозможности возмещения должнику рыночной стоимости  незаконно выведенного из конкурсной массы АО ИК «Строитель Белогорья»  недвижимого имущества.  

Стоимость имущества, указанная в договорах купли-продажи от  12.09.2019 и 12.12.2019, существенно ниже его рыночной стоимости, что  подтверждается отчетом об оценке, при этом в материалах дела отсутствуют  доказательства фактической оплаты стоимости имущества со стороны  ФИО7, обстоятельства передачи денежных средств, как и разумные  экономические мотивы сделок, не раскрыты, в этой связи довод конкурсного  управляющего о неравноценности встречного предоставления по договорам  является обоснованным.  

Доказательств того, что в результате последовательно совершенных  сделок АО ИК «Строитель Белогорья» получило какую-либо выгоду, в  материалах дела не имеется, следовательно, оспариваемыми сделками  причинен вред имущественным правам кредиторов должника.  

При этом явно заниженная цена продаваемого имущества может  свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным.  Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости,  покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень  осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры,  направленные на проверку юридической судьбы вещи.  

Оснований считать, что каждый из покупателей (ФИО9 и  ФИО7) полностью реально расплатился собственными средствами, не  имеется.  

Указанные сомнения лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.  ФИО9 не раскрыты причины приобретения имущества по  заниженной цене у должника, тем самым спорное имущество получено ею на  условиях, недоступных независимым участникам рынка, что свидетельствует  о наличии доверительных отношений между ней и руководителем должника,  следовательно, ФИО9, также как и ФИО7, является  заинтересованным по отношению к должнику лицом, то есть она знала о том,  что сделкой причинен вред имущественным правам кредиторов АО ИК  «Строитель Белогорья».  

В рассматриваемом случае имел место сознательный вывод имущества  должника, направленный на причинение вреда имущественным правам  кредиторов, и в результате оспариваемой сделки такой вред кредиторам был  причинен, поскольку должник утратил ликвидное имущество, за счет  которого было возможно осуществить расчеты с кредиторами, при этом  доказательств того, что должник получил равноценное встречное исполнение  обязательств не представлено.  

С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные в  материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный  суд пришел к выводу об удовлетворении заявления конкурсного  управляющего АО ИК «Строитель Белогорья» в части признания  недействительными сделок - договоров от 12.09.2019, от 12.12.2019 купли- 

продажи нежилого помещения, общей площадью 198 кв.м, кадастровый  номер 31:16:0114026:1131, находящегося на 4 этаже, расположенного по  адресу: 

<

...>, последовательно  заключенных между должником и ФИО9, ФИО9 и  ФИО7  

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской  Федерации, недействительная сделка недействительна с момента ее  совершения. Это правило распространяется и на признанную  недействительной оспоримую сделку.  

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана  возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности  возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное  выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или  предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные  последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было  передано должником или иным лицом за счет должника или в счет  исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по  сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о  банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае  невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре  приобретатель должен возместить действительную стоимость этого  имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные  последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с  положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об  обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.  

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель  приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое  существовало до ее совершения.  

Так как право собственности на спорный объект перешло  добросовестному приобретателю, требование о возврате имущества в  конкурсную массу должника в результате признания сделки  недействительной не может быть удовлетворено.  

Таким образом, с ответчиков ФИО9 и ФИО7 подлежит  взысканию действительная стоимость имущества в размере 5 500 000 руб. и  не подлежит уменьшению на сумму, уплаченную ФИО9 должнику  по первой сделке, в силу специальных правил Закона о банкротстве,  регулирующих последствия недействительности сделок несостоятельного  должника.  

При этом апелляционный суд считает, что заключение эксперта   № 2022.038 от 23.05.2022 не может быть положено в основу определения  рыночной стоимости объекта, так как экспертом при применении  сравнительного подхода оценки использованы объекты-аналоги на дату  оценки.  

В связи с несоответствием выводов, изложенных в определении,  фактическим обстоятельствам дела, на основании пункта 3 части 1 статьи 270  АПК РФ, определение Арбитражного суда Белгородской области от  07.09.2022 по делу № А08-6531/2020 подлежит отмене с принятием по делу  нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с  частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в  любом случае, апелляционным судом не установлено.  

Судебные расходы на экспертизу, на уплату государственной пошлины  распределяются судом апелляционной инстанции в порядке статьи 110 АПК  РФ.  

Учитывая результат рассмотрения дела, а также предоставленную судом  конкурсному управляющему АО ИК «Строитель Белогорья» отсрочку,  государственная пошлина в размере 6000 руб. за рассмотрение иска  подлежит отнесению на ФИО9 и ФИО7  

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 07.09.2022 по  делу № А08-6531/2020 отменить.  

Заявление конкурсного управляющего акционерным обществом  инвестиционная компания «Строитель Белогорья» ФИО2 удовлетворить частично.  

Признать недействительными взаимосвязанные сделки должника,  последовательно оформленные путем заключения:  

- договора купли-продажи нежилого помещения № 05/4/2019-НП от  12.09.2019 между акционерным обществом инвестиционная компания  «Строитель Белогорья» и ФИО9;  

- договора купли-продажи недвижимости № 1 от 12.12.2019 между  ФИО9 и ФИО7.  

Применить последствия недействительности сделок, взыскать солидарно  с ФИО9 и ФИО7 в пользу  акционерного общества инвестиционная компания «Строитель Белогорья»  5 500 000 руб.  

В остальной части заявления отказать. 

Взыскать солидарно с ФИО9 и ФИО7 в пользу акционерного общества инвестиционная компания  «Строитель Белогорья» 32 000 руб. расходов на экспертизу, 3000 руб.  государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, всего –  35 000 руб.  

Взыскать солидарно с ФИО9 и ФИО7 в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной  пошлины за рассмотрение иска.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального  округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно  части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Председательствующий судья   Т. И. Орехова 

Судьи Т. Б. Потапова 

 В. В. Ботвинников