АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2204/2018

г. Архангельск

26 июня 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2018 года  

Решение в полном объёме изготовлено 26 июня 2018 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Вахловой Н.Ю. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Авангард" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 165720, Архангельская область, рп.Урдома Ленского района, ул.Свободы, д.19)

к Управлению строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования "Няндомский муниципальный район" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 164200, Архангельская область, Няндомский р-н, г.Няндома, ул.60 лет Октября, д.13)

о взыскании 1 718 991,51 руб. 

В заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 (доверенность от 23.05.2018),

от ответчика – ФИО3 (распоряжение от 19.01.2016), ФИО4 (доверенность от 28.02.2018) 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Авангард"  обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Управлению строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования "Няндомский муниципальный район"  о взыскании       1 718 991,51 руб. неосновательного обогащения, в том числе 1 210 414 руб. 14 коп. неустойки за нарушение срока передачи квартир в муниципальную собственность и  508 577,37 руб. штрафа за нарушение срока выполнения благоустройства территории, удержанных из суммы, подлежащей выплате по муниципальному контракту № 0124300031516000018_322444 от 28.06.2016, заключенному на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на территории муниципального образования «Шалакушское» Архангельской области в поселке Шалакуша в рамках реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда 2013-2017 гг».

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признает по основаниям, изложенным в письменных возражениях, считает, что неустойка, начисленная за нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого дома и срока передачи квартир в муниципальную собственность, и штраф за нарушение срока выполнения благоустройства были удержаны заказчиком правомерно; размер пеней и штрафа определен в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 № 1063.

Заслушав стороны, исследовав имеющиеся материалы дела, суд пришел к следующему.

По результатам проведения электронного аукциона 28 июня 2016 года между Управлением строительства,  архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования "Няндомский муниципальный район" (заказчик, участник долевого строительства по контракту) и обществом с ограниченной ответственностью "Авангард"  (застройщиком по контракту) заключен муниципальный контракт № 0124300031516000018_322444, по условиям которого застройщик обязался выполнить работы по строительству (созданию) многоквартирного дома с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории на земельном участке с кадастровым номером 29:12:090111:690, по адресу: Архангельская область, Няндомский район, МО «Шалакушское», пос. Шалакуша, в 11 м северо-восточнее 

<

...> площадью 1 890 кв.м. и после получения  разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства (жилые  помещения) – 22 квартиры, 6 из которых – двухкомнатные и 16 трехкомнатных квартир общей площадью не менее 1 396,04 кв.м. (без учета балконов и лоджий), расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 5.1 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2016) застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилые помещения (квартиры) не позднее 10 декабря 2016 года после подписания акта о вводе дома в эксплуатацию и заключения застройщиком договора управления домом со специализированной организацией. Датой передачи квартиры является дата подписания акта приема-передачи (передаточного акта) жилого помещения (квартиры).

В приложении 2 к контракту стороны согласовали график этапов строительства и платежей, в котором зафиксированы сроки платежей по контракту в привязке к видам (этапам) работ без указания сроков их завершения.

Поскольку Общество нарушило срок передачи жилых помещений, Управление начислило застройщику пени в размере 1 210 414,14 руб. за нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого дома и срока передачи квартир в муниципальную собственность, и  508 577,37 руб. штрафа за нарушение срока выполнения благоустройства территории. Ответчик направил истцу уведомление № 1964 от 18.09.2017 об удержании указанных сумм из оплаты по контракту в соответствии с пунктом 7.9 контракта.

Несогласие с данными удержаниями явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском о взыскании 1 718 991,51 руб. неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество  за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. 

Из буквального содержания условий контрактов следует, что между сторонами заключён договор купли-продажи вещи (жилого помещения), которая будет создана в будущем. 

При этом суд руководствуется  разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее – Постановление № 54). 

Согласно пункту 4 Постановления № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Пунктом 1 статьи 454  ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455). 

Судом установлено, что жилые помещения участнику долевого строительства были переданы в нарушение пункта  5.1 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2016 срок - до 10.12.2016),  по передаточным актам от 10.02.2017, то есть с просрочкой.

При этом довод истца о готовности квартир к передаче в декабре 2016 года документально не подтвержден. Направленные в адрес Управления заявление о принятии работ по монтажу внутренних и наружных инженерных сетей от 12.12.2016 и заявление о принятии работ по внутренней отделке от 13.12.2016 факт готовности квартир к сдаче не подтверждает.

Из условий пункта 1.2 контракта следует, что жилые помещения передаются участнику долевого строительство после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Акт приемки объекта капитального строительства был подписан 31.01.2017, тогда же выдано разрешение № 29-519-1-2017 на ввод объекта в эксплуатацию.

То обстоятельство, что квартиры не были готовы к передаче в декабре 2016 года, подтверждается подписанными представителями сторон тремя актами приемки этапа выполненных работ от 23.12.2016, из которых следует, что к моменту осмотра не были завершены следующие виды работ:

-по устройству полов в квартирах и местах общего пользования;

-по отделке откосов и установке подоконников в квартирах;

-по внутренней отделке стае, потолков во всех квартирах и местах общего пользования;

-не установлены дверные заполнения во всех квартирах;

-не установлено санитарно-техническое оборудование, пожарная сигнализация и бытовые приборы во всех квартирах;

-не установлен общедомовой прибор учета тепловой энергии;

-вид установленных радиаторов отопления (стальные) не соответствует указанному в техническом задании (биметалл);

-не установлен общедомовой прибор учета ХВС, отсутствует источник наружного противопожарного водоснабжения, не установлены средства первичного пожаротушения (шаровой кран на тройнике в комплекте со шлангом, уложенным в специальный шкаф), водонагреватели и индивидуальные приборы учета ХВС в каждой квартире;

-не заменен кабель электроснабжения на вводе в дом;

-отсутствует вводной распределительный щит;

-не выполнены работы по монтажу электропроводки от места установки вводного распределительного щита до ввода в каждую квартиру;

-не выполнены работы по установке в каждом помещении устройств электроосвещения, электророзеток, электровыключателей;

-не установлены поквартирные приборы учета электроэнергии;

-не выполнены работы по благоустройству территории.

Застройщику предложено в срок до 31.01.2017 устранить выявленные недостатки, а благоустройство территории  выполнить до 15.06.2017.

Принимая во внимание изложенное, при отсутствии доказательств устранения выявленных недостатков в более ранние сроки, суд считает установленным тот факт, что обязанность по  передаче построенных квартир была исполнена истцом в 2017 году.

Установление застройщику срока устранения недостатков не повлекло увеличение срока передачи квартир, установленного контрактом, ввиду различной целевой направленности данных сроков.

Возражая против иска, Общество полагало, что квартиры следовало передать покупателю не позднее 31.12.2016, поскольку аукционной документацией предусмотрено ведение строительства до декабря 2016 года. Действие договора ограничено датой - 31.12.2016.

В аукционной документации указано, что контракт должен быть исполнен в декабре 2016 года без указания конкретной даты его исполнения. Подписав контракт со сроком исполнения до 10.12.2016 (в редакции дополнительного соглашения) застройщик согласился на данных условиях выполнить обязательства, при этом правом на оформление протокола разногласий Общество не воспользовалось.

Конкретизация даты в месяце, когда квартиры должны быть переданы, по мнению суда, не противоречит условиям, на которых проводилась  закупка, а также условию контракта о сроке действия договора: до 31.12.2016, поскольку передача построенных объектов не ограничивает срока действия договора. 

Статьёй 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из пункта 4 статьи 34 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее – Закон № 44-ФЗ), в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом.

Пунктом 7.5 контракта предусмотрено, что в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных договором, участник долевого строительства направляет застройщику требование об уплате неустойки (штрафа, пени).

Согласно пункту 7.6 контракта пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства, и устанавливается в размере, определенном в следующем порядке: П = (Ц - В) х С, где Ц - цена договора, В - стоимость фактически исполненного в установленный срок, С - размер ставки.

Условия заключенного сторонами контракта, касающиеся ответственности застройщика, полностью соответствуют положениям Закона о контрактной системе и Правилам определения размера штрафа, начисляемого за ненадлежащее исполнение заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, в том числе гарантийного обязательства (за исключением просрочки исполнения обязательств заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем), а также размера пени, начисляемых за каждый день просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 № 1063 (далее – Правила № 1063).

Факт просрочки застройщиком обязанности по передаче жилых помещений участнику долевого строительства подтверждается материалами дела. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее  в деле, должно доказать те обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований или возражений. Поскольку ответчик в нарушение требований данной статьи документально не подтвердил факт просрочки кредитора, а также  отсутствие своей вины в допущенной просрочке исполнения обязательств, основания для освобождения его от ответственности в виде уплаты неустойки за просрочку передачи квартир,  предусмотренной пунктом 5.1 муниципального контракта, отсутствуют.  

Вместе с тем, проверив расчет, суд не может согласиться с порядком начисления неустойки.

Позиция ответчика относительно того, что при расчете неустойки из цены контракта следует исключать стоимость фактически выполненных работ, является ошибочной.

Из условий заключенного между сторонами контракта  следует, что Управление при совершении указанной сделки преследовало цель: получить в собственность в возводимом жилом доме квартиры. Процесс строительства, его организация истца не интересовали. Поэтапная приемка работ контрактом не предусматривалась, график производства работ хотя и составлялся, но не содержал конкретных сроков производства работ, целью его составления было определение порядка оплаты по контракту. Суд также отмечает, что контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов ответчиком не осуществлялись. Указанное свидетельствует о том, что заключенный между сторонами контракт не является договором подряда, поэтому при расчете неустойки цена контракта не подлежала снижению на стоимость фактически исполненного. 

Ответчиком неверно определен и период начисления неустойки.

По мнению суда, начисление неустойки с 26.11.2016 неправомерно: за нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого дома пени не должны начисляться. При этом суд исходит из того, что начисление пеней должно производиться за нарушение не любого из обязательств, а только того, которое непосредственно связано с предметом заключенного контракта, признанного договором на долевое участие в строительстве.

Поскольку по контракту на долевое участие в строительстве истец нарушил срок передачи квартир, правомерно начисление неустойки с 11.12.2016.

Начисление неустойки должно ограничиваться датой - 31.01.2017. К данному выводу суд пришел исходя из следующих обстоятельств.

Судом установлено, что срок устранения недостатков был определен сторонами: до 31.01.2017.

31.01.2017 состоялась приемка объекта капитального строительства, и по ее результатам подписан акт, наличие каких-либо недостатков отмечено не было, кроме отсутствия работ по благоустройству территории. Той же датой Управление выдало разрешение на ввод объекта в  эксплуатацию № 29-519-1-2017. Доказательств того, что после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщиком проводились какие-либо работы –  материалы дела не содержат, не представлены убедительные доказательства невозможности подписания ответчиком актов приемки квартир 29.01.2017. 

Ответственность в виде неустойки, установленной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), применяется к застройщику в случае нарушения им сроков передачи объекта долевого строительства. В случае нарушения застройщиком иных обязательств участник долевого строительства вправе воспользоваться соответствующими способами защиты, предусмотренными названным Федеральным законом и иными законами, в частности, в случае создания объекта долевого строительства с недостатками - предъявить одно из перечисленных в части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ требований. 

Ответчик не представил доказательств того, что после ввода объекта в эксплуатацию, нарушались такие права участника долевого строительства, которые должны быть защищены путем применения мер ответственности, установленных за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что период, за который подлежит начислению неустойка, должен ограничиваться датой выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, учитывая, что оно выдавалось самим ответчиком.

С учетом изложенного, размер неустойки за период с 11.12.2016 по 31.01.2017 (52 дня), на которую ответчик был вправе претендовать, составит:

50 857 737,20 * 7,25 % * 0,01 * 52 = 1 917 336,69 руб., где:

50 857 737,20 – цена контракта, 7,25 % - действующая ключевая ставка ЦБ РФ, 0,01 – коэффициент К (52/166*100)=31 %, 52 – дни просрочки, 166 – срок исполнения обязательств.

Ответчиком также начислен штраф за нарушение срока выполнения благоустройства в размере 508 577,37 руб.

Пунктом 6.1.11 контракта предусмотрена обязанность застройщика на момент передачи квартир выполнить благоустройство прилегающей территории в соответствии с проектной документацией.

Судом установлено, что на дату ввода объекта в эксплуатацию (31.01.2017) работы по благоустройству не были выполнены истцом.

В акте приема этапа выполненных работ от 23.12.2016 застройщику предложено в срок до 15.06.2017 выполнить работы по озеленению придомовой территории и устройству тротуаров с твердым покрытием до входов в подъезд, по устройству стоянки для личного транспорта.

Из материалов дела следует, что работы по благоустройству территории были приняты Управлением по акту от 18.09.2017.

Согласно пунктам 7.5 и 7.7 контракта, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения застройщиком обязательств, участник долевого строительства направляет застройщику требование об уплате штрафа в размере фиксированной суммы в размере 508 577,37 руб.

Согласно статье 431  ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условие пунктов 7.5 и 7.7 контракта, суд пришел к выводу о том, что предусмотренная в нем ответственность должна наступать лишь в случае уклонения застройщика от выполнения принятых на себя обязательств либо ненадлежащего их выполнения.

В данном случае застройщик в добровольном порядке выполнил благоустройство, что подтверждается подписанным между сторонами актом от 18.09.2017. Работы выполнены без замечаний,  хоть и с просрочкой, поэтому ответственность в виде штрафа на Общество возложена быть не может.

Таким образом, следует считать правомерным начисление истцу неустойки по заключенному контракту в общей сумме  1 917 336,69 руб.

Ответчик в соответствии с пунктом 7.9 контракта, произвел удержание из оплаты по контракту 1 718 991,51 руб., что меньше суммы, на которую он вправе претендовать.

Довод истца о том, что указанная неустойка подлежала списанию в соответствии Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.03.2016 № 190 «О случаях и порядке предоставления заказчиком в 2016 году отсрочки уплаты неустоек (штрафов, пеней) и(или) осуществления списания начисленных сумм неустоек (штрафов, пеней)», суд считает ошибочным, поскольку пункт 1 указанного постановления предусматривает возможность списания штрафных санкций только в отношении тех поставщиков, которые завершили в полном объеме свои обязательства в 2016 году.

Обстоятельства же настоящего дела свидетельствуют о том, что обязательства по заключенному контракту были выполнены истцом уже в 2017 году (акт ввода в эксплуатацию объекта подписан 31.01.2017, акт приема-передачи квартир – 10.02.2017, акт о выполнении работ по благоустройству – 18.09.2017).

Поэтому Общество не вправе претендовать на списание начисленных по контракту штрафных санкций.

Ответчик обратился к суду с ходатайством о снижении размера взыскиваемой неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно абзацу первому статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Согласно пункту 74 Постановления Пленума N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов).

Согласно пункту 77 Постановления Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Аналогичные положения ранее были заложены в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление Пленума № 81).Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Общество, заявив ходатайство о снижении размера неустойки, доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не предоставило, в связи с чем суд считает правомерным удержание неустойки из причитающейся истцу суммы оплаты по контракту в размере 1 718 991,51 руб.

Доводы ответчика о том, что отвечать по иску должна страхования компания, заключившая с ООО «Авангард» генеральный договор страхования гражданской ответственности застройщика, судом отклонен.

Суд, оценив условия заключенного истцом договора № 35-28614/2016  страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, установил, что в рамках договора страхования компания обязалась отвечать перед выгодоприобретателем только при наступлении 2 событий, признаваемых страховыми случаями (пункт 2.3 договора):

-при обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона № 214-ФЗ (при наличии судебного решения);

-в случае признания должника страхователя банкротом с введением конкурсного производства.

Поскольку привлечение Общества к ответственности за нарушение обязательств по контракту не является страховым случаем, за который отвечает страхования компания, ссылку истца на то, что по иску должна отвечать страховщик, суд счел необоснованной.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем в иске, заявленном к ответчику о взыскании 1 718 991,51 руб. неосновательного обогащения, следует отказать.

В соответствии с статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

 

Н.Ю. Вахлова