Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-7340/2023

12 марта 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года.

Полный текст  постановления изготовлен 12 марта 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Коваленко Н.Л.

судей  Волковой М.О., Жолондзь Ж.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 01.01.2024;

от общества с ограниченной ответственностью «Нива»: ФИО4, представитель по доверенности от 02.08.2023;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нива» 

на решение от  23.11.2023

по делу № А73-10816/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306272315700022, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

о взыскании 10 000 000 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –  предприниматель, ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – общество, ООО «Нива») о взыскании 10 000 000 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество.

 Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.08.2023 по делу № А73-10816/2023 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» ФИО5. Производство по делу приостановлено.   

Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>: 

- объекта индивидуального жилищного строительства общей площадью 334,4 кв.м., кол-во этажей 2, в.т.ч. подземных 1, кадастровый номер 27:17:0301706:742; 

- жилого дома общей площадью 98,8 кв.м., кол-во этажей 1, кадастровый номер 27:17:0301706:736; 

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены вышеуказанные объекты, площадью 1975 кв.м., кадастровый номер 27:17:0301706:88.

20.10.2023 в Арбитражный суд Хабаровского края поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» от 19.10.2023 № 7772-Х.

Определением от 20.11.2023 возобновлено производство по делу.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать основной долг по договору беспроцентного денежного займа от 10.01.2023 в размере 10 000 000 руб.; обратить взыскание на имущество ООО «Нива» путем продажи с публичных торгов, а именно:

- объект индивидуального жилищного строительства общей площадью 334,4 кв.м., количество этажей 2, в т.ч. подземных 1, кадастровый номер 27:17:0301706:742, расположенный по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную стоимость в размере 13 447 000 руб.;

- жилой дом общей площадью 98,8 кв.м., количество этажей 1, кадастровый номер 27:17:0301706:736, расположенный по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную стоимость в размере 4 770 000 руб.;

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены объекты, указанные в п. 1.1.1 и 1.1.2. настоящего договора, площадью 1975 кв.м., кадастровый номер 27:17:0301706:88, расположенный по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную стоимость в размере 1 307 000 руб.

 Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его изменить в части обращения взыскания на  имущество ООО «Нива», отказав в этой части истцу в удовлетворении требований.

Заявитель жалобы указывает на то, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку после проведения судебной экспертизы судом принято уточнение исковых требований, вместе с тем заявление об уточнении исковых требований истцом в адрес ответчика не направлялось.

Ответчик не согласен с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» от 19.10.2023 № 7772-Х, поскольку рыночная стоимость объектов экспертизы является заниженной. Судом не выяснен вопрос о необходимости раздела земельного участка с кадастровым номером 27:17:0301706:88, поскольку на указанном земельном участке,  помимо двух объектов недвижимого имущества,   на которые обращено взыскание, находится еще три объекта недвижимости, принадлежащие обществу.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, в отзыве изложена позиция в отношении приведенных в апелляционной жалобе доводов. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою позицию, дав соответствующие пояснения, представив дополнение к апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  10.01.2023 между ФИО2 (займодавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Нива» (заемщик) заключен договор беспроцентного денежного займа без номера, в соответствии с пунктом 1.1. которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в валюте Российской Федерации в размере 20 000 000 руб., а заемщик обязуется вернуть заимодавцу сумму займа в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что заемщик  обязуется вернуть займодавцу сумму займа в следующем порядке:

- 10 000 000 руб. до 09.02.2023,

- 10 000 000 руб. до 31.03.2023.

10.01.2023 между ФИО2 (залогодержатель, кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью «Нива» (залогодатель, должник) заключен договор залога недвижимости, в соответствии с пунктом 1.1. которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает как залог в обеспечение исполнения указанных в разделе 3 настоящего договора обязательств залогодателя перед залогодержателем, следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>:

- объект индивидуального жилищного строительства общей площадью 334,4 кв.м., количество этажей 2, в т.ч. подземных 1, кадастровый номер 27:17:0301706:742, право собственности залогодателя зарегистрировано Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 20.03.2018, запись регистрации №27:17:0301706:742-27/020/2018-1 (пункт 1.1.1. договора);

- жилой дом общей площадью 98,8 кв.м., количество этажей 1, кадастровый номер 27:17:0301706:736, право собственности залогодателя зарегистрировано Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 20.03.2018, запись регистрации №27:17:0301706:736-27/020/2018-2 (пункт 1.1.2. договора);

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены объекты, указанные в п. 1.1.1 и 1.1.2. настоящего договора, площадью 1975 кв.м., кадастровый номер 27:17:0301706:88, право собственности залогодателя зарегистрировано Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 20.03.2018, запись регистрации №27:17:0301706:88-27/020/2018-2.

Согласно пункту 1.3. договора сторонами согласована стоимость предмета залога, указанного в пункте 1.1.1. договора в размере 16 000 000 руб., в пункте 1.1.2. договора в размере 3 000 000 руб., в пункте 1.1.3. договора в размере 1 000 000 руб. 

Займодавец передал заемщику денежные средства в размере 20 000 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 10.01.2023 №1.

Основной долг ООО «Нива» составил 10 000 000 руб.  

ИП ФИО2 направила в адрес ООО «Нива» претензию от 15.04.2023 № 7 с требованием о возврате суммы займа в размере 10 000 000 руб.

Оставление ответчиком указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

 Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта получения ответчиком суммы займа и ненадлежащем исполнении ООО «Нива» принятых обязательства по возврату суммы займа.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статей 268, 269 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. 

Сложившиеся правоотношения сторон основаны на обязательствах по займу и регулируются нормами главы 42 «Заем и кредит» ГК РФ, а также общими положениями об исполнении обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ  обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Пунктом 1 статьи 810 ГК РФ предусмотрена обязанность заемщика возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Исходя из положений указанных норм права, передача займодавцем заемщику суммы займа является основным и необходимым условием заключения договора займа, являющегося реальным договором.

Статьей 808 ГК РФ установлены требования к форме договора займа: договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

Договор займа является реальным и в соответствии с пунктом 1 статьи 807 ГК РФ считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно пункту 2 статьи 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Для возникновения обязательства по договору займа требуется фактическая передача кредитором должнику предмета займа - денег или других вещей, при этом допускается оформление займа упрощенно - путем выдачи расписки, а также иных письменных документов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 5-КГ17-73).

Доказательств  возврата денежных средств в размере 10 000 000 руб. ответчиком не представлено. 

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 10 000 000 руб. является правомерным.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на имущество ООО «Нива» путем продажи с публичных торгов, а именно:

- объект индивидуального жилищного строительства общей площадью 334,4 кв.м., количество этажей 2, в т.ч. подземных 1, кадастровый номер 27:17:0301706:742, расположенный по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную стоимость в размере 13 447 000 руб.;

- жилой дом общей площадью 98,8 кв.м., количество этажей 1, кадастровый номер 27:17:0301706:736, расположенный по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную стоимость в размере 4 770 000 руб.;

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены объекты, указанные в п. 1.1.1 и 1.1.2. настоящего договора, площадью 1975 кв.м., кадастровый номер 27:17:0301706:88, расположенный по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную стоимость в размере 1 307 000 руб.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторыми третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества.

Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» от 19.10.2023 № 7772-Х рыночная стоимость 2/3 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:17:0301706:88 округленно составляет на 19.10.2023 1 307 000 руб.

Рыночная стоимость жилого здания с кадастровым номером 27:17:0301706:742 округленно составляет на 19.10.2023  13 447 000 руб.

Рыночная стоимость жилого здания с кадастровым номером 27:17:0301706:736 округленно составляет на 19.10.2023 4 770 000 руб.

Начальная продажная цена подлежащих реализации объектов недвижимости установлена судом первой инстанции в соответствии с заключением экспертизы.

Судом апелляционной инстанции не принимается довод ответчика о том, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку после проведения судебной экспертизы судом принято уточнение исковых требований, вместе с тем заявление об уточнении исковых требований истцом в адрес ответчика не направлялось.

В соответствии с частью 6 статьи 121 АПК РФ после получения определения о принятии искового заявления участники арбитражного процесса самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любого источника информации и средств связи.

Представитель ответчика принимала участие в судебных заседаниях 07.08.2023, 23.08.2023, в которых ответчику предлагалось представить мотивированные возражения по существу заявленных предпринимателем  требований, а также доказательства в обоснование своих возражений.

Информация о дате и времени судебного разбирательства, назначенного на 20.11.2023, заблаговременно размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел». Сторонами предложено ознакомиться с заключением судебной экспертизы, уточнить позиции по спору. К указанной дате ответчик с заключением экспертизы не ознакомился, отзыв не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В связи с чем,  суд первой инстанции обоснованно, руководствуясь положениями части 1 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел спор по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Уточнение исковых требований принято только в части рыночной стоимости залогового имущества и заявлено истцом с учетом результатов судебной экспертизы.

Довод апелляционной жалобы ответчика о несогласии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» от 19.10.2023 № 7772-Х, поскольку рыночная стоимость объектов экспертизы является заниженной, судом не принимается.

В ходе осмотра экспертом объектов недвижимости, являющихся предметом залога, установлено, что жилые дома площадью 334,4 кв.м и площадью 98,8 кв.м соответственно обеспечиваются водоснабжением и теплоснабжением от распределительного узла, расположенного в соседнем здании, при этом сети централизованного водоснабжения и теплоснабжения к объектам недвижимости не подведены.  Здание с распределительным узлом не является предметом залога. В связи с чем, экспертом при определении рыночной стоимости залогового имущества обоснованно применены соответствующие корректировочные коэффициенты.

Ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представил доказательства возможности обеспечения водоснабжения и теплоснабжения заложенного имущества без использования распределительного узла. 

Исследовав заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» от 19.10.2023 № 7772-Х, суд апелляционной инстанции установил, что оно соответствует положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем содержатся ответы на все поставленные вопросы, отсутствуют неясности и противоречия, выводы эксперта сомнений не вызывают (часть 2 статьи 64, статьи 71, 82, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

 Довод заявителя жалобы о незаконном обращении судом взыскания на заложенное имущество без проведения межевания земельного участка отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку установление необходимости межевания земельного участка не входит в предмет доказывания по настоящему спору, а отсутствие такого межевания не является основанием для отказа в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

Отношения, возникающие в связи с обращением взыскания на имущество должника по исполнительному документу, регулируются положениями Федерального закона № 229-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации (в части отчуждения земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем).

В соответствии с положениями пункта 1 части 3 статьи 68 Федерального закона № 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника является одной из мер принудительного исполнения. Порядок обращения взыскания на имущество должника регулируется положениями статьи 69 Федерального закона № 229-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона № 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Исходя из статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Аналогичные положения содержит пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрен запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Следовательно, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, отчуждение земельного участка не может быть совершено без отчуждения объекта, который на нем находится.

 В статье 278 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в судебном порядке производится обращение взыскания только на земельные участки, а для обращения взыскания на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие должнику, согласно действующему законодательству решения суда не требуется.

С учетом абзаца шестого пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, устанавливающего недопустимость отчуждения по отдельности земельного участка и объектов недвижимого имущества, принадлежащих одному лицу, соответствующие действия по совместной одновременной реализации объектов после получения судебного решения об обращении взыскания на земельный участок производятся непосредственно судебным приставом-исполнителем в рамках его компетенции.

На основании статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

 Решение суда является правильным, нарушений норм материального  права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  23.11.2023 по делу № А73-10816/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Л. Коваленко

Судьи

 М.О.Волкова

 Ж.В.Жолондзь