АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-7066/2017

г. Ставрополь

18 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>,                г. Ставрополь 

к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>,                             г. Ставрополь,

о взыскании задолженности по договору аренды от 28.06.2013 в размере 405 736 руб., в том числе основного долга за период с 01.07.2016 по 01.05.2017 в размере 178 884 руб. и неустойки за период с 01.07.2016 по 01.04.2017 в размере 226 852 руб., а также расходов по уплате госпошлины,   

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО2 по доверенности от 15.03.2017, ФИО3 по доверенности от 24.05.2016,  представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 14.08.2017,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, о взыскании задолженности по договору аренды от 28.06.2013 в размере 405 736 руб., в том числе основного долга за период с 01.07.2016 по 01.05.2017 в размере 178 884 руб. и неустойки за период с 01.07.2016 по 01.04.2017 в размере 226 852 руб., а также расходов по уплате госпошлины.

Определением от 23.05.2017 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства (согласно уточненной редакции от 18.05.2017) и определением от 29.06.2017 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Представитель истца в судебное заседание поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить. Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами ранее был заключен предварительный договор от 06.05.2013 и во исполнение условий этого договора составлена расписка в получении арендодателями денежных средств на сумму 900 000 руб. (1/2 которых в размере 450 000 руб. получена истцом ФИО1). Истец полагает, что размер арендной платы в твердой денежной сумме 261 720 руб. был изначально оговорен при заключении договора и уменьшение размера арендной платы в первые 36 месяцев аренды на 25 000 руб. связано с заключением предварительного договора и получением арендодателями 900 000 руб. на осуществление ремонтных работ на объекте (900 000 руб. / 36 мес = 25 000 руб.; 261 720 руб. – 25 000 руб. = 236 720 руб., ½ из которых (118 360 руб.) в период с 01.07.2013 по 01.09.2014 производилась истцу). 

Ответчик представил отзыв на иск, согласно которому просит суд в иске отказать, поскольку, по мнению ответчика, стороны предусмотрели договором, что за первые три года аренды (36 месяцев) - 236 720 руб., с 37 месяца аренды - 261 720 руб. в месяц. Этим же пунктом договора предусмотрено, что арендатор вправе не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы не более чем на 5 (пять) процентов от ставки арендной платы за предыдущий год. Ввиду того, что стороны предусмотрели увеличение арендной платы с 37 месяца (с 01.08.2016) и размер арендной платы не подлежит увеличению чаще одного раза в год, то требования ФИО1 противоречат положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и истец необоснованно дважды увеличил размер арендной платы за год.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, 28.06.2013 между ФИО5 (арендодатель-1), ФИО1 (арендодатель-2) и ООО «Закрома» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого арендодатель передает в пользование арендатору нежилое помещение №5, общей площадью 436,2 кв. м (торговой площадью 296 кв. м), расположенное в литере А на 1 этаже 3-х этажного здания (Торгово-офисного центра) по адресу: 

<

...>, кадастровый номер (или условный) 26:12:020602:373 для организации деятельности магазина (пункты 1.1, 1.4 договора). 

Арендуемое имущество находится в здании, общей площадью 1376,2 кв. м, принадлежащем арендодателям на праве общей долевой собственности по ½ доли каждому, что подтверждается записью о регистрации в ЕГРП от 24.06.2013 № 26-26-01/067/2013-329. 

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора – 5 лет со дня государственной регистрации права аренды. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.08.2013 (запись регистрации 26-26-01/060/2013-492).

По акту приема передачи от 28.06.2013 имущество передано арендатору и принято последним без замечаний.

В соответствии с пунктом 1.7 договора установлено, что при досрочном расторжении договора аренды, арендодатель обязан в течении 10 (десяти) рабочих дней вернуть арендатору денежные средства переданные на осуществление ремонтных работ на объекте в соответствии с предварительным договором аренды объекта от 06.05.2013. Денежные средства возвращаются арендатору за вычетом произведения 25 000 х А, где А – количество месяцев с момента заключения договора аренды до его расторжения.

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата за пользование объектом недвижимости в следующем размере:

- за первые три года (36 месяцев) аренды - 236 720 руб. в месяц;

- с тридцать седьмого месяца аренды - 261 720 руб. в месяц.

Также пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатели вправе не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы не более чем на 5 % от ставки арендной платы за предыдущий год. Арендные платежи уплачиваются арендатором в первый рабочий день текущего месяца. 

Письмом от 10.08.2016, направленным в адрес ответчика, арендодатель уведомил арендатора об увеличении ежемесячной арендной платы с 01.09.2016 на 5 процентов.

Истец выполнил свои обязанности по договору, а ответчик свои обязательства по договору в части внесения арендной платы выполнил не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.07.2016 по 01.05.2017 в сумме 178 884 руб. 

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что соистцы обязательства по договору аренды выполнили, предоставили ответчику в аренду нежилые помещения за плату. Помещения приняты ответчиком без замечаний.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора и установлении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На момент заключения основного договора арендатор на основании предварительного договора от 06.05.2013, подлинник которого суду не представлен, произвел оплату арендодателям в сумме 900 000 руб. (1/2 которых в размере 450 000 руб. получена истцом и подтверждается распиской) в счет проведения ремонтных работ на объекте арендодателя. 

Не смотря на то, что подлинник предварительного договора от 06.05.2013 сторонами не представлен ввиду его утраты, суд учитывает в совокупности пункт 1.7 договора аренды от 28.06.2013 (имеющий отсылку к предварительному договору от 06.05.2013) и расписку в получении арендодателями денежных средств на сумму 900 000 руб. за выполнение работ (1/2 которых в размере 450 000 руб. получена истцом ФИО1) и приходит к выводу, что при заключении договора воля сторон была направлена на установление арендной платы в сумме 261 720 руб. в месяц, но в связи с необходимостью проведения ремонтных работ первые 36 месяцев аренды она составила 236 720 руб. в месяц в связи с единовременной выплатой денежных средств в сумме 900 000 руб., которые засчитываются в счет арендных платежей путем их равномерного распределения в течение 3 –х лет за счет уменьшения ежемесячного размера арендной платы на 25 000 руб. (900 000 рублей / 36 месяцев – 25 000 руб.; 261 720 руб. – 25 000 руб. = 236 720 руб.).

Суд пришел к выводу, что арендная плата за пользование объектом установлена в основном договоре с учетом условий предварительного договора аренды от 06.05.2013 в следующем размере:

- за первые три года (36 месяцев) аренды – 236 720 руб. в месяц (за минусом 25 000 руб.);

 - с тридцать седьмого месяца аренды – 261 720 руб. в месяц. 

Суд критически оценивает довод ответчика о том, что размер арендной платы изначально оговорен в твердой денежной сумме размере 236 720 руб. при заключении договора, считает его необоснованным и не соответствующим материалам дела. 

Судом установлено, что при заключении договора аренды недвижимости  сторонами изначально была установлена арендная плата в размере 261 720 руб. и составляет 600 руб. за 1 кв. м. (436,2 кв. м х 600 руб.)

Пунктом 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы не более чем на 5 % от ставки арендной платы за предыдущий год. 

Арендные платежи уплачиваются арендатором в первый рабочий день текущего месяца на банковские счета арендодателей в равных долях (пункт 3.2).

Из материалов дела следует и обществом не оспаривается, что с 01.07.2013 по 01.09.2014 производилась оплата аренды в размере 118 360 руб. - половины от 236 720 руб.; с 01.09.2014 по 01.09.2015 - в размере 124 278 руб. - половины от 248 556 руб. (с учетом увеличения на 5 %); с 01.09.2015 по 01.08.2016 - в размере 130 492 руб. - половины от 260 984 (с учетом 3 увеличения на 5% от ставки за предыдущий год). 

В рассматриваемом случае цена аренды не является регулируемой или устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами, в связи с чем к спорным правоотношениям сторон применимы положения вышеназванной статьи гражданского законодательства о свободе договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Из смысла указанных положений закона и договора явствует, что в течение года с момента предыдущего повышения арендной платы ее размер должен оставаться неизменным.

Арендодатель своим правом на повышение арендной платы воспользовался с 01.09.2014 по 01.09.2015, а также с 01.09.2015 по 01.09.2016.

Арендатор уплачивал денежные средства в следующем порядке:

- с 01.07.2013 по 01.09.2014 в размере 118 360 руб. (1/2 доли) в соответствии с договором.

- с 01.09.2014 по 01.09.2015 в размере 124 278 руб. (1/2 доли на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края с учетом индексации 5%);

- с 01.09.2015 по 01.09.2016 арендатор должен был уплачивать за этот период денежные средства в размере 130 492 руб. (1/2 доли). Оплата арендатором произведена в указанном размере до 01.08.2016.

Однако с 01.07.2016 арендатор производил оплату в размере 130 860 руб. (1/2 доли) на основании пункта 3.1 договора аренды (с тридцать седьмого месяца аренды - 261 720 руб. в месяц) без учета индексации в размере 5% за предыдущие года на выплаченную истцу по расписке сумму в размере 450 000 руб., которая составляет 12 132 руб. в месяц.

Суд считает обоснованным довод истца о том, что ответчик должен производить оплату арендной платы с 37 месяца, то есть с 01.07.2016 с учетом индексации в размере               142 992 руб. (1/2 доли).

Расчет платежа: 130 860 руб. (согласно п.3.1 договора) + 12 132 руб. (индексация за 2 предыдущих года) = 142 992 руб.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что 37 месяц аренды ввиду регистрации договора аренды 16.08.2013 следует исчислять с 01.08.2016, поскольку первым месяцем аренды по договору от 28.06.2013 является июль 2013 года и соответственно 37 месяцем аренды июль 2016 года и факт регистрации договора аренды согласно положениям Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» на данный факт не влияет.

В адрес ответчика 10.08.2016 направлено уведомление о повышении арендной платы на 5% с 01.09.2016. Платеж составляет 150 141 руб. 50 коп. в месяц. Арендодатель увеличил ставку арендной платы по истечении года после последнего ее изменения.

Арендатор данное уведомление проигнорировал, оплату с учетом индексации не производит, считает, что он должен уплачивать только сумму в размере 130 860 руб. (1/2 доли) согласно условиям договора без учета индексации.

Поскольку последнее изменение размера арендной платы имело место на основании уведомления от 09.06.2015 на период с 01.09.2015, то изменение арендной платы уведомлением от 10.08.2016 на период с 01.09.2016 не противоречит положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности за период с 01.07.16 по 01.05.17 в сумме 178 884 рублей подлежат удовлетворению.

Суд считает довод ответчика о применении истцом двойного повышения арендной платы несостоятельным и не соответствующим материалам дела.  

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает правомерным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности в размере 178 884 руб., так как обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Гражданское законодательство не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере   226 852 руб. за просрочку уплаты долга за период с 01.07.2016 по 01.05.2017.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

Согласно статье 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Кодекса). 

Поскольку материалами дела подтверждено наличие за ответчиком перед истцом задолженности по оплате арендных платежей, заявленное истцом требование о взыскании неустойки является обоснованным. 

Согласно пункту 3.2 договора аренды от 28.06.2013 за просрочку исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1-го процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд, проверив расчет заявленной истцом суммы неустойки, признал его арифметически верным. 

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 73 данного постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком расчет заявленный истцом суммы неустойки не опровергался, ходатайство о снижении неустойки не заявлялось, и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлялись.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. Излишне оплаченная пошлина подлежит возврату истцу. 

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, задолженность в размере 405 736 руб., в том числе основной долг по договору аренды от 28.06.2013 за период с 01.07.2016 по 01.05.2017 в размере 178 884 руб. и неустойку за период с 01.07.2016 по 01.04.2017 в размере 226 852 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 11 115 руб. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 466 руб.

Исполнительный лист и справку на возврат госпошлины  выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                      В.В. Безлепко