АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-184/2017

г. Краснодар

22 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Очировой Валентины Цедяевны (ИНН 081403189129, ОГРНИП 307081413800017) – Бодгаева Д.Б. (доверенность от 07.03.2017), в отсутствие ответчика – бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Республиканская больница им. П.П. Жемчуева» (ИНН 0814042497, ОГРН 1020800766018), третьего лица – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Очировой Валентины Цедяевны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.06.2017 (судья Садваев Б.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу № А22-184/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Очирова В.Ц. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Республиканская больница им. П.П. Жемчуева» (далее – учреждение) о признании отказа в заключении договора аренды республиканского имущества незаконным и возложении на учреждение обязанности заключить на новый трехлетний срок договор аренды в отношении части нежилого помещения, расположенного на первом этаже хирургического корпуса больницы площадью 16,2 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – министерство).

Решением от 27.06.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 02.10.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку собственник помещения принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Податель жалобы указывает, что является арендатором спорного нежилого помещения. Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, поскольку предприниматель имеет преимущественное право на заключение такого договора. Истцу могло быть отказано в заключении договора при наличии оснований, предусмотренных пунктом 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции). Однако учреждение не уведомляло предпринимателя о принятии в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом. Задолженность по арендным платежам у предпринимателя отсутствует.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Министерства имущества Республики Калмыкия от 19.04.2007 № 148-р и акта приема-передачи имущества от 19.04.2007, учреждению предоставлен в оперативное управление хирургический корпус площадью 27 845,82 кв. м, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Пушкина, д. 52 (свидетельство от 02.08.2012 серии 08-РК № 264881).

27 января 2016 года учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 141215/0313318/01 аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за учреждением, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение часть нежилого помещения, находящегося на первом этаже хирургического корпуса, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Пушкина, д. 52 для размещения аптечного пункта площадью 16,2 кв. м, на срок 11 месяцев до 27.12.2016 (пункты 1.1 и 1.3 договора). 

Пунктом 2.2.12 договора стороны установили обязанность арендатора освободить занимаемое помещение не позднее трех дней по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении. 

В соответствии с пунктом 7.1 договора в случае принятия собственником решения, в результате которого исполнение договора для его сторон становится невозможным, договор прекращает свое действие. О выселении по вышеуказанному основанию арендатор предупреждается за один месяц. 

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи имущества от 27.01.2016. 

07 декабря 2016 года предприниматель направил учреждению письмо о продление или заключении на новый срок договора аренды указанного нежилого помещения. 

В письме от 08.12.2016 № 3486 учреждение проинформировало предпринимателя о невозможности заключения или продления договора аренды помещения, а письмом от 21.12.2016 № 3608 предложило освободить занимаемое помещение в связи с окончанием срока действия договора аренды. 

Предприниматель, полагая, что учреждение незаконно отказало в заключении договора аренды на новый срок, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса, о желании заключить новый договор аренды. 

Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

В силу пункта 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

По условиям пункта 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 той же статьи, за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.5 постановления № 73 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что на основании приказа от 01.12.2016 № 1465 собственник принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом (для размещения гардероба для нужд учреждения), что в силу пункта 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в части 9 данной статьи. 

Доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 27.06.2017 и апелляционного постановления от 02.10.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.06.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А22-184/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                 Я.Е. Волков

Судьи										         В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин