﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-1581/2021

г. Тюмень

03 декабря 2021 года

Резолютивная часть оглашена 26.11.2021г.

Полный текст изготовлен 03.12.2021г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трилем С.А., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску 

индивидуального предпринимателя Перминова Сергея Михайловича (далее – предприниматель)

к Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» (далее – общество)

о взыскании 61412515,16 рублей 

по встречному иску

Некоммерческой организации «Фонд регионального развития»

к индивидуальному предпринимателю Перминову Сергею Михайловичу

о признании договора расторгнутым

при участии:

от предпринимателя: Петрушенко М.С., доверенность от 28.01.2021 №б/н

от общества: Чмелева Е.А., доверенность от 15.07.2021 №14

                       Слободянюк А.В., доверенность от 03.03.2021 №3

                       Пан И.О., доверенность от 03.03.2021 №3

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 10.02.2021 поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя Перминова Сергея Михайловича к Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» о взыскании:

- 6000000,00 рублей обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2021 №№79-ПД, 

- 1412515,16 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2020 по 02.02.2021,

- процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга 60000000,00 рублей, начиная с 03.02.2021 до момента фактического исполнения обязательства, 

- 200000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований предприниматель указывает, что между ним (покупатель) и обществом (продавец) 17.01.2020 был заключен предварительный договор №79-ПД купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п.1.2 которого продавец обязуется передать по основному договору в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Возрождения, д.4, литер А:

Здание-бизнес-центр, гостиница, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземньгх - 14, общей площадью 8109,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Возрождения, д.4, литер. А, кадастровый номер: 78:15:0008228:1011;

земельный участок общей площадью 3243 кв.м., расположенный по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Возрождения, д.4, литер. А, кадастровый номер: 78:15:0008228:6.

ПРедприниматель во исполнение п.3.1 предварительного договора 17.01.2020 внесен обеспечительный платеж в размере 30000000,00 рублей (платежное поручение от 17.01.2020 №195). В силу п.3.2 предварительного договора данная сумма обеспечительного платежа не является авансом и не засчитывается в цену приобретаемого по Основному договору недвижимого имущества и движимого имущества.

Согласно п.1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 01.07.2020 года.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора основной договор заключается сторонами в следующем порядке:

- покупатель в пределах срока, установленного в п.1.1 предварительного договора, но не позднее 20.04.2020 направляет продавцу письменное уведомление о заключении основного договора с приложением основного договора по форме, согласованной сторонами в приложении №1 к предварительному договору (п.2.1.1 предварительного договора),

стороны подписывают основной договор в срок не позднее 30.06.2020 со дня получения продавцом от покупателя письменного уведомления (п.2.1.2 предварительного договора).

Обязанность, предусмотренная п.2.1.1 предварительного договора, исполнена покупателем в срок. Так, 27.02.2020 покупателем направлено в адрес продавца уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи с приложением текста основного договора в трех экземплярах, подписанного со стороны покупателя. Указанное уведомление с приложенным основным договором (в трех экземплярах) получено продавцом 27.02.2020, что подтверждается отметкой о получении на самом уведомлении (вх. №38 от 27.02.2020). Замечаний относительно редакции основного договора со стороны продавца не поступало.

Между тем, в срок, предусмотренный предварительным договором (не позднее 30.06.2020), покупателем не был получен подписанный со стороны продавца основной договор купли-продажи. Основной договор, подписанный со стороны продавца, получен покупателем лишь 13.07.2020, при этом, как следует из текста сопроводительного письма и почтового штампа на почтовом конверте, подписанный основной договор отправлен продавцом в адрес покупателя только 30.06.2020 - в последний день срока, установленного предварительным договором. 

Предприниматель также считает, что обществом допущено ненадлежащее исполнение договорных обязательств по заключению основного договора и передаче недвижимого помещения в установленный в предварительном договоре срок.

Также предприниматель указывает на то, что спустя всего лишь два дня после направления подписанного основного договора общество направило ему письмо от 02.07.2020 №МК-70/20, в котором заявило о том, что будет считать расторгнутым основной договор в случае не получения оплаты в размере 46910000,00 рублей в срок до 08.07.2020 (включительно).

Предприниматель полагает, что обществом умышлено создана ситуация, при которой у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность не только получить подписанный сторонами договор в срок, предусмотренный предварительным договором, но и приступить к исполнению полученного им основного договора, поскольку на момент его получения по почте от общества он уже был фактически расторгнут.

Получив подписанный продавцом договор за пределами согласованного сторонами срока, покупатель незамедлительно (на следующий день) направил продавцу уведомление о получении им акцепта с опозданием и невозможности его принятия, одновременно предъявив к продавцу требование о выплате ему двойной суммы обеспечительного платежа в размере 60000000,00 рублей на основании п.3.3.2 предварительного договора.

Поскольку после прекращения договора у общества отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа в размере 30000000,00 рублей, то эта сумма является неосновательным обогащением.

В адрес общества 18.12.2020 предпринимателем направлена претензия с требованием оплатить двойную сумму обеспечительного платежа в размере 60000000,00 рублей, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1077868,85 рублей. Претензия получена обществом 25.12.2020, однако исполнить указанные требования в добровольном порядке общество отказалось (ответ на претензию от 28.12.2020 №ГА-142/20). 

В связи с указанными обстоятельствами, предприниматель обратился в суд с настоящими  исковыми требованиями.

Определением от 11.02.2021 иск принят к производству суда, делу присвоен №А70- 1581/2021. 

Одновременно с исковым заявлением предпринимателем подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде ареста на денежные средства и иное имущество общества в пределах 61612515,16 рублей; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять государственную регистрацию сделок и перехода прав на следующее недвижимое имущество принадлежащее обществу: здание – бизнес центр, гостиница, назначение: нежилое. Количество этажей, в том числе подземных – 14, общей площадью 8109,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, ул Возрождения, д.4, литер.А, кадастровый номер 78:15:0008228:1011; земельный участок общей площадью 3243 кв.м., расположенный под адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Возрождения, д.5, литер.А., кадастровый номер 78:16:0008228:6. Определением суда от 11.02.2021 в удовлетворении заявления отказано.

18.02.2021 предприниматель вновь обратился заявление о принятии аналогичных обеспечительных мер. Определением суда от 19.02.2021 заявление удовлетворено частично, суд наложил арест на денежные средства (в том числе на денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) и иное имущество общества в пределах суммы исковых требований – 61412515,16 рублей.

24.02.2021 поступило заявление общества об отмене обеспечения, мотивированное не подведомственностью спора арбитражному суду, отсутствием со стороны предпринимателя встречного обеспечения, продажей недвижимого имущества еще до сделки.

01.03.2021 от общества поступило заявление о замене одной обеспечительной меры другой, мотивированное тем, что принятые обеспечительные меры нарушают права и законные интересы третьих лиц, а также способствуют причинению значительного ущерба обществу, в частности: общество не может надлежащим образом пользоваться своими расчетными счетами, производить безналичные расчеты с контрагентами по заключенным договорам, уплачивать налоги в бюджет государства и осуществлять выплату заработной платы своим работникам. В качестве альтернативной обеспечительной меры предложено наложить арест на имущества ответчика – нежилые помещения с кадастровыми номерами 72:23:0428002:12939, 72:23:0428002:12984, находящиеся по адресу: г.Тюмень, ул.Баумана, д.29; запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области осуществлять государственную регистрацию и переход прав на данные нежилые помещения.

Определением суда от 01.03.2021 суд удовлетворил заявление общества частично, заменил принятые определением Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2021 по делу №А70-1581/2021 обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства (в том числе на денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) и иное имущество общества в пределах суммы исковых требований – 61412515,16 рублей, на следующие обеспечительные меры:  наложить арест на имущество общества -нежилые помещения с кадастровыми номерами 72:23:0428002:12939, 72:23:0428002:12984, находящиеся по адресу: г.Тюмень, ул.Баумана, д.29;  запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области осуществлять государственную регистрацию и переход прав на данные нежилые помещения. Выдан исполнительный лист.

Общество с иском не согласно. Так, общество указывает на следующее:

- обязательства должны исполняться надлежащим образом, условиями заключенного между сторонами предварительного договора не предусмотрена обязанность продавца уведомления покупателя об акцепте – о подписании основного договора, ни обязанность передачи продавцом покупателю подписанного основного договора в срок не позднее 30.06.2020 (п.2.1.2 предварительного договора) и до 01.07.2020 (п.1.1 предварительного договора),

- продавец выполнил надлежащим образом все условия предварительного договора, с его стороны не допускались действия по уклонению от выполнения условий предварительного и основного договора, у него отсутствуют основания для возврата обеспечительного платежа,

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 заключен, поскольку подписан обеими сторонами в соответствии с требованиями к форме и содержанию договоров соответствующего вида,

- обязательства из предварительного договора от 17.01.2020 №79-ПД не прекратились,

-  доводы предпринимателя о злоупотреблении правом в части одностороннего расторжения обществом договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 незаконны и не соответствуют фактическим обстоятельствам,

- оснований для взыскания обеспечительного платежа не имеется.

В материалы дела была представлена копия решения Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020 по гражданскому делу №2-5469/20, возбужденного по иску Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» к Перминову Сергею Михайловичу о возмещении убытков в виду упущенной выгоды. Из текста указанного судебного акта усматривается, что суд делает выводы по вопросу соблюдения фондом обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2021 №№79-ПД о заключении в установленный срок основного договора купли-продажи недвижимого имущества и передачи имущества предпринимателю. Определением суда от 13.04.2021 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу указанного судебного акта. От общества 28.07.2021 поступили дополнительные пояснения по делу, согласно которым следует, что в решении от 17.12.2020 по делу №2-5469/2020 основной договор купли-продажи недвижимого имущества получил оценку суда, был признан незаключенным. В рамках данного дела спор о заключенности договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 не рассматривался, указанные требования сторонами не заявлялись. На решение суда от 17.12.2020 подана апелляционная жалоба. Суд апелляционной инстанции оставил в силе решения от 17.12.2020, поскольку пришел к выводу, что истец не доказал совокупность признаков подтверждающих факт причинения убытков в виде упущенной выгоды, а также причинно-следственную связь между возникновением убытков и действиями предпринимателя. Общество также указало на то, что суд апелляционной не установил обстоятельства о незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 по его вине.

28.07.2021 от Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» поступил встречный иск о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 расторгнутым по инициативе продавца. Определением суда от 04.08.2021 встречный иск был принят к производству. Предприниматель со встречным иском не согласен, указывает на незаключенность основного договора.

06.10.2020 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представители сторон на своих позициях настаивают.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, а встречные требования подлежат удовлетворению.

В силу п.1 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами или обмена письмами, телеграммами, электронным документами либо иными данными в соответствии с правилами абз.2 п.1 ст.160 настоящего кодекса.

В случаях, предусмотренных законом или соглашение сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п.4 ст.434 ГК РФ).

В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Вместе с тем, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется специальными правилами, нашедших свое отражение в ст.ст.549-558 ГК РФ.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность (ничтожность) данной сделки.

Таким образом, в отношении договоров, направленных на отчуждение недвижимости, действуют специальные правила к форме сделки: договор в любом случае должен быть составлен как единый документ и подписан обеими сторонами. Иначе договор является недействительным (ничтожным).

Согласно п.3 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российский Федерации от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания.

Исходя из изложенного, закон не допускает заключение договор данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения указанных в ней условий. В связи с этим, при отчуждении недвижимого имущества такой способом заключения, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим.

Момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора как единого документа. 

В силу прямого указания закона (п.1 ст.425 ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из фактических обстоятельств дела, до 01.07.2020 в пределах п.1.1 предварительного договора от 17.01.2020 №79-Пд стороны:

- составили в письменной форме договор купли-продажи недвижимого имущества, где изложили все существенные условия для данного вида договора,

-  договор купли-продажи недвижимого имущества составлен одним документом в трех экземплярах имеющих одинаковую юридическую силу (п.6.5 основного договора),

- стороны подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020,

- путем подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 на изложенных в нем условиях стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям (предмет, цена недвижимости и иных условий договора),

- определили, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания сторонами (п.6.1 основного договора).

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 был заключен между истцом и ответчиком, в том числе в пределах предусмотренного условиями предварительного договора срока.

Договор заключен. Из его условий у сторон возникли права и обязанности.

Судом установлено, и на указанные обстоятельства ссылаются стороны, что рамках дела №2-5469/2020 Никулинским районным судом города Москвы рассматривалось исковое заявление общества к предпринимателю о возмещении убытков, причиненных досрочным прекращением договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 в связи с неисполнением покупателем своих обязательств по указанному договору. Решением Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020 в удовлетворении иска отказано. 

В рамках своих жалоб на решение от 17.12.2020 общество заявляло о недопустимом выходе Никулинского районного суда города Москвы за пределы предмета спора о возмещении убытков и допущенном при этом нарушении норм материального и процессуального права. Относительно нарушения своих прав и законных интересов спорными абзацами общество поясняло вышестоящим судам общей юрисдикции, что в рамках нерассмотренного арбитражного дела №А70-1581/2021 предприниматель настаивает на обстоятельствах незаключенности основного договора купли-продажи от 30.06.2020 по вине общества, ссылаясь при этом именно на спорные абзацы решения от 17.12.2020, как на преюдицию. Как полагал общество, спорные абзацы могли повлиять на итоговые выводы Арбитражного суда Тюменской области при рассмотрении дела №А70-1581/2021. 

Рассматривая изложенные выше доводы кассационной жалобы общества, Второй кассационный суд общей юрисдикции в определении от 16.09.2021 указал следующее (абз.6 стр.4): «Довод кассационной жалобы о не удовлетворении апелляционной инстанции доводов апелляционной жалобы об исключении из мотивировочной части решения суда первой инстанции выводов о незаключенности основного договора не может служить основанием для отмены правильных по существу судебных постановлений, поскольку абз.2, 4, 5, 7 стр.6 решения Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020 не содержит выводов суда, а излагает позицию ответчика выраженную им в письменных возражениях к исковым требованиям (л.д.200-201 т.1). Абз.9, 11 стр.6 не содержит выводов о незаключенности основного договора, на что ссылается заявитель в кассационной жалобе. В связи с чем суд апелляционной инстанции обосновано не нашел оснований для исключения указанных в апелляционной жалобе абзацев из мотивировочной части решения суда первой инстанции».

С учетом указанного, обстоятельства незаключенности основного договора купли-продажи от 30.06.2020 по вине общества не установлены решением Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020, абз.2, 4, 5, 7 стр.6 указанного решения не являются выводами суда по ранее рассмотренному делу, а являются позицией предпринимателя в порядке возражений на иск о взыскании с него убытков в пользу фонда.

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в ряде постановлений президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (от 03.04.2007 №13988/06, от 17.06.2007 №11974/06 и от 10.06.2014 №18357/13 по делу №А41-45919/12), арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм.

Наличие у суда права дать иную юридическую оценку фактическим обстоятельствам в рамках гражданского судопроизводства закреплено в абз.3 п.2 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при условии обоснования этой иной оценки.

В рамках настоящего дела сторонами представлены иные доказательства, ранее не исследованные и не оцененные в суде общей юрисдикции, ввиду иного предмета спора и иного круга обстоятельств, имеющих значение для дела.

Исходя из того, что круг обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего арбитражного дела не идентичен обстоятельствам, являющимся предметом дела №2-5469/2020, рассмотренного судом общей юрисдикции, оценка доказательств, изложенная в абз.9, 11 стр.6 решения от 17.12.2020, не может считаться обстоятельством, установленным в силу ст.69 АПК РФ, такая оценка доказательства также не связана с преюдицией.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что продавцом не допущено уклонений от заключения основного договора.

Существенные условия основного договора купли-продажи согласованы сторонами в приложении №1 (проект основного договора).

В силу п.1.1 проекта основного договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить имущество в нем указанное. Общая стоимость имущества (п.2.1) составила 469100000 рублей, в том числе НДС 20% 6750000 рублей, из них: стоимость здания гостиницы – 396000000,00 рублей, стоимость земельного участка – 65000000,00 рублей, стоимость движимого имущества – 8100000,00 рублей.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Перечень способов обеспечения исполнения обязательств не является закрытым, стороны вправе предусматривать в договоре иные способы, не поименованные в ГК РФ, а также предусматривать несколько способов обеспечения одновременно.

Исходя из положений п п.2 ст.381 ГК РФ, сумма задатка является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Следовательно, последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.

В то же время ненадлежащее или частичное исполнение обязательства стороной, получившей задаток, исключает возможность применения последствий, предусмотренных п.2 ст.381 ГК РФ, на что обращено внимание Президиумом ВАС РФ в постановлении от 16.05.2006 №15642/05.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении ВС РФ от 08.09.2015 №38-КГ15-7, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно положениям ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Как следует из раздела 3 предварительного договора, исполнение обязательств обеспечивалось способом, поименованным сторонами «обеспечительный платеж».

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч.1). Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ч.2).

Так, согласно п.3.3.3 предварительного договора следует, что указанная в п.3.1 настоящего договора сумма обеспечительного платежа возвращается продавцом покупателю после заключения основного договора, в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество к покупателю по основному договору и получения подтверждающих документов из управления Росреестра. В свою очередь из п.п.3.3.3, 3.3.1 предварительного договора и п.2.2.1, 2.3, 2.4, 4.1, 4.2 основного договора прямо следует, что сумма обеспечительного платежа подлежала возврату покупателю после наступления совокупности обстоятельств, в следующей последовательности: подписание сторонами основного договора, полная оплата стоимости имущества покупателем передача имущества от продавца покупателю по акту приема-передачи, обращение сторон в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода права собственности на имущество, регистрация права собственности покупателя на недвижимое имущество и получение подтверждающих документов о такой регистрации, после наступления совокупности указанных условий продавцу отводилось пять рабочих дней на возврат обеспечительного платежа.

Таким образом, буквальное толкование указанных договорных условий позволяет прийти суду к выводу, что обеспечительным платежом обеспечивалось исполнение покупателем обязательств по полной оплате стоимости имущества в согласованном размере 469100000,00 рублей, если покупатель отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В п.11 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что по смыслу ст.393.1 ГК РФ, п.п.1, 2 ст.405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, предприниматель после заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 уведомил 02.07.2020 фонд об отказе осуществления принятых на себя обязательств, в том числе связанных с обращением в регистрирующий орган. 

Таким образом, предприниматель уклонившийся от реализации установленной законом процедуры как одного из условий договора обязан нести негативные последствия в виде утраты прав на возврат ему суммы обеспечительного платежа с последующим признанием договора заключенным.

На основании изложенного, суд оставляет первоначальный иск без удовлетворения, а встречный иск удовлетворяет в полном объеме.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с предпринимателя в пользу общества в размере 6000,00 рублей.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения отпала целесообразность действия обеспечительных мер, принятых на основании определения от 19.02.2021 с учетом определения от 01.03.2021, в силу ст.97 АПК РФ, а также постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2006 №55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», суд отменяет обеспечительные меры ранее принятые им.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем Перминовым Сергеем Михайловичем и Некоммерческой организации «Фонд регионального развития», расторгнутым.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Перминова Сергея Михайловича в пользу Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» 6000,00 рублей расходов по оплате госпошлины.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Отменить обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом Тюменской области на основании определения от 19.02.2021 с учетом определения от 01.03.2021 в виде наложения ареста на имущества Некоммерческой организации «Фонд регионального развития»  нежилые помещения с кадастровыми номерами 72:23:0428002:12939, 72:23:0428002:12984, находящиеся по адресу: г.Тюмень, ул.Баумана, д.29; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области осуществлять государственную регистрацию и переход прав на данные нежилые помещения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

 Судья

Маркова Н.Л.