АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

07 марта 2024 года

Дело №

А55-21302/2023

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой Г.Е.

рассмотрев в судебном заседании 20 февраля 2024 года дело по иску

Товарищества собственников жилья "КЛЮЧ"

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 

при участии в заседании

от истца – ФИО3 по доверенности

от ответчика – ФИО4 по доверенности 

Установил:

Истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности за жилищно-коммунальные услуги за период с 01.06.2020 по 01.06.2022 в размере                   203 694,70 руб., пени за период с 04.10.2022 по 11.10.2023 в размере 45 995 руб. 83 коп., всего: 249 690 руб. 53 коп., с учетом принятого судом уточнения исковых требований  (вх.№388109 от 16.10.23).

До начала судебного заседания от истца поступил отзыв на приобщение технической экспертизы. 

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил суд критически отнестись к технической экспертизе, представленной ответчиком по мотивам, изложенным в отзыве. 

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований. 

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном  заседании,  начатом  15 февраля 2024г., объявлялся перерыв  до 20 января 2024 г. до 09 час 15  мин. 

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было  продолжено, истец поддержал заявленные требования, ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве. 

Как усматривается из материалов дела, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 50 лет Октября д. 43а, на основании решения общего собрания собственников помещений, в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией - Товарищество собственников жилья «Ключ». ТСЖ Ключ осуществляет функции управления, содержания, обслуживания и эксплуатации недвижимого имущества расположенного по указанному адресу, а также обеспечивает подачу жителям многоквартирного дома коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, тепловой энергии) для этого заключает договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ Ключ взимает плату за техническое обслуживание, коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, тепловую и электроэнергию), осуществляет платежи ресурса поставляющим организациям.

ТСЖ Ключ производит расчеты оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за коммунальные и другие услуги.

Ответчик, являясь собственником нежилого помещения № 91, расположенного по адресу: 50 лет Октября д. 43а на основании договора купли продажи нежилого помещения от 23.09.2008 соглашение от 19.11.2010, имеет задолженность перед «ТСЖ Ключ по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт, и коммунальных услуг в многоквартирном доме за период с 01.06.2020 по 01.06.2022. По состоянию на момент подачи заявления задолженность не погашена, ФИО2 является членом ТСЖ «Ключ».

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик в письменном отзыве указал, что помещение представляет собой конструктивно изолированный, самостоятельный объект, имеющий обособленные входы-выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, предназначенных для обслуживания нужд МКД. Помещение может быть демонтировано без нанесения ущерба строительным конструкциям МКД. Кровля Помещения не имеет связи с кровлей и строительными конструкциями стен МКД и является эксплуатируемой только для Помещения. Инженерные сети пристроенной части Помещения, также являются обособленными и не влияют на общий объем потребления энергетических ресурсов МКД.

Как указывает ответчик, последний не имел и не имеет доступа к лестничным клеткам жилых подъездов МКД и расположенным в них мусоропроводов, предназначенных исключительно для обслуживания жилого фонда МКД, составляющих общее имущество жилой части дома.

Ответчик полагает, что согласно п. 3.41. «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.1998г. Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, площади помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, должно  учитываться отдельно. 

Также ответчик указал, что 29.10.2011 между Ответчиком и АО «ТАНДЕР» (ИНН: 

<

***>) был заключен долгосрочный Договор аренды недвижимого имущества № ТлФ/909/11 (дата регистрации 23.12.2011г., № 63-63- 08/066/2011-117) на срок с 23.12.2011г. по 31.12.2029г. что подтверждает выписки из ЕГРН. 

По условиям вышеуказанного договора аренды (п.3.1.2.), АО «ТАНДЕР» как арендатором, самостоятельно были заключены договора на техническое обслуживание помещения, на его водоснабжение и водоотведение, отопление, вывоз мусора и техническому обслуживанию автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (копии прилагаются). 

По мнению ответчика, он не является членом Товарищества собственников жилья «КЛЮЧ», поскольку владеет на праве собственности нежилым помещением и по определению, не может быть членом товарищества, которое объединяет собственников жилых помещений МКД.

Ранее между истцом и ответчиком был заключен договор управления многоквартирным домом от 01.03.2017 № 2, однако срок его действия истек 01.03.2019 года.

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что спорное нежилое помещение является встроено-пристроенным к МКД, построено по единому с МКД проекту и представляет собой не самостоятельный объект, является неотъемлемой частью дома, функционально и технологически связано с ним. Отдельных зданий с адресом: 

<

...> Октября д.43 «А» не имеется. Нежилое помещение не имеет  автономных систем отопления, водопровода и т.д., поставка коммунальных ресурсов осуществляется в помещение с использованием соответствующих общедомовых инженерных сетей. Обслуживание систем ввода к дому (в том числе к нежилому помещению ответчика) отопления, ГВС, ХВС осуществляется за счет истца. От общей площади нежилого помещения 428,8 м2 часть помещения (121,8м2) находится в подвале МКД.

В акте разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей к договору теплоснабжения №ТЭ1810-00556 от 01.12.2019 между ПАО «Т Плюс » и ответчиком, указано: «границей раздела балансовой принадлежности тепловых сетей и точкой поставки ответчику по адресу: г.Сызрань, пр.50 лет Октября, д.43А, является внешняя граница стены МКД по адресу: г.Сызрань, пр.50 лет Октября, д.43А в месте соединения соответствующей инженерной сети, входящей в МКД, то есть граница тепловой сети, находящейся на законном основании (общедолевой собственности) у потребителя.

В акте разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей к договору теплоснабжения №ТЭ1810-00701 от 01.02.2019 между ПАО «Т Плюс» и истцом, указано: «границей раздела балансовой принадлежности тепловых сетей и точкой поставки по адресу г. Сызрань, пр.50 лет Октября, д.43А, является внешняя граница стены МКД в месте соединения соответствующей инженерной сети, входящей в МКД, то есть граница тепловой сети, находящейся на законном основании общедолевой собственности у потребителя».

Таким образом, помещение, принадлежащее ИП ФИО2 не является самостоятельным объектом недвижимости, а входит в состав МКД.

Данные доводы истца являются правомерными, подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, в соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в ЖД. При этом в силу п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, ст. 39, 156 (ч.3.7.8). 158 ЖК РФ указанный размер платы на 1 кв.м. общей площади помещения устанавливается Одинаковым для всех собственников жилых и нежилых помещений.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно частям 1, 3 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома .распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Согласно статье 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

 Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве «щей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоры; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное оборудование обслуживающее более одною помещения. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ) (данная позиция отражена, в частности, в решении Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2023 по делу №А55-18089/2023).

В соответствии с Постановлением Правительства РФ о г 26.12.2016 г. № 1498, с 1 января 2017 гада вступили в силу изменения, внесенные в «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее Правила №354), согласно которых прекращаются обязательней ТСЖ, ЖСК УК по предоставлению коммунальных услуг (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения) в нежилые помещения, расположенные в МКД. Собственники нежилых помещений должны заключить прямые договоры в целях расчёта за полюбленные коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями. При этом за собственниками нежилых помещений сохраняется обязанность ежемесячно предоставлять в УК, ТСЖ, ЖСК оказания индивидуальных приборов учета.

В соответствии с абз. 3 п. 6 Правил № 354. поставка ХВС, ГВС, тепловой энергии,  электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а так же отведение   сточных   вод   осуществляются   на   основании   договоров   ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. После заключения данных договоров собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные ресурсы напрямую поставщику, который вычитает это потребление из общедомового.

Настоящие исковые требования не имеют отношения к взысканию задолженности за индивидуально потребленные услуги, а включают плату за текущий ремонт, содержание МКД и взносы на капитальный ремонт.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением [Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (Далее - Правилах» 491), (собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора [способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера (финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления им домом с управляющей организацией.

Отсутствие договора между управляющей организацией и собственником помещения не освобождает собственника от исполнения обязанности по оплате указанных расходов, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в (силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения.

То,  что собственник нежилого помещения  не предпринял действий  по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату. Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее - Постановление N 22).

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества ТСЖ «Ключ» определены:

- Протоколом №1 от 25.07.2020 общего собрания собственников помещений на основании сметы доходов и расходов на 2020 год установлен тариф в размере 21 руб. 00 коп.

- Протоколом №1 от 30.06.2021 общего собрания собственников помещений на основании сметы доходов и расходов на 2021 год  установлен тариф в размере 21 руб. 00 коп.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, расчет стоимости «слуг определяется посредством умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. При этом, в силу характера правоотношений по удержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием (общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Истцом на основании утвержденного тарифа в спорный период, а также площади принадлежащего в Формирование фонда капитального ремонта ТСЖ «Ключ» осуществляется на собственный специальный счет ПАО «Сбербанк России».

В   соответствии   с   пунктом   3   статьи   170   ЖК   РФ   собственники   помещений   в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в  целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете); 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях   формирования   фонда  капитального   ремонта   в   виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального   оператора [далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Размер взноса на капитальный ремонт общего имущества ТСЖ «Ключ» определены:

- Постановлением Правительства Самарской области №941 от 18.12.2019 - в сумме 7,22 руб.;

- Постановлением Правительства Самарской области №936 от 27.11.2020 - в сумме 7.62 руб.;

- Постановлением Правительства Самарской области №963 от 07.12.2021 - в сумме 8,36 руб.

Согласно п.14 ст.155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяносто дневной срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не   допускается.

Пени за просрочку исполнения обязательства по оплате ЖКУ составляют 45 995,83 руб. за период с 04.10.2022 по 11.10.2023.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 7, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Согласно п. 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

 С учетом изложенного, принимая во внимание тот факт, что неустойка носит компенсационный характер, а так же то. что задолженность и нежелание оплачивать "коммунальные услуги, которыми собственник нежилого помещения пользуется в полной мере, отражаются на всех жильцах дома (урезание расходов на обслуживание, экономия на текущем ремонте и улучшений для жильцов дома), рассчитанный Истцом размер ответственности (пени), соответствует принципу соразмерности, и достаточен для восстановления нарушенных прав.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению в их совокупности, исходя при этом из их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).     Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 1, ч. 2 ст. 155 ЖК РФ) предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Отсутствие у собственника помещения счетов на оплату не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества.

У ответчика в силу прямого указания закона существует обязанность внесения платы за оказанные услуги, в связи с чем, последний, действуя добросовестно, может обратиться к Истцу за оформлением платежных документов и на их основании произвести оплату.

Представленное ответчиком техническое заключение № С-027/11-2023-ТЗ, выполненное ООО «Стройпроект» по результатам обследования спорного нежилого помещения выводов о возможности отнесения указанного объекта к самостоятельному, не имеющему общих коммуникаций с МКД, объекту недвижимости, не содержит.

 

Согласно сведениям Росреестра, свидетельства о государственной регистрации права 63-АЕ 287853 от 29.11.2010, ФИО2 является собственником объекта права: нежилое помещение, назначение нежилое, общая площадь 428,8 кв.м, этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане - 1 этаж поз,1,2; подвал поз.1 адрес объекта: 

<

...> Октября, д.43А», то есть помещение ответчика не зарегистрировано как самостоятельное здание, введено в эксплуатацию, согласно технического паспорта, в 2004 году, как единый объект с МКД.

Заключение ООО «Стройпроект» содержит в себе только краткие характеристики объекта: перечень конструкций, инженерных систем, общую площадь помещения и техническое состояние объекта. Вывод главного инженера проекта А.Л. Емелпна о том, что «нежилое помещение площадью 428,8м2 расположено в пристроенной части здания к многоквартирному дому № 43А является пристроем, также подтверждает наличие связи с МКД.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску распределяются по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН:6325039964 в пользу Товарищества собственников жилья "КЛЮЧ" ИНН:6325039964 задолженность 203 394 руб. 70 коп., пени 45 995 руб. 83 коп., всего: 249 690 руб. 53 коп., а также 2 775 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

       Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН:6325039964 в доход федерального бюджета 5 219 руб. государственной пошлины.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1