АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-14674/2022

10 августа 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 10 августа 2023 года

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Шмакова Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лобановым Н.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «А-ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к бюджетному учреждению города Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании произвести капитальный ремонт,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципального предприятия города Омска «Тепловая компания» города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Министерства внутренних дел России по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 (директор, паспорт, приказ от 07.10.2019 № 5);

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 08.06.2023 б/н сроком на один год (паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «А-ГРУПП» (далее - ООО «А-ГРУПП», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к бюджетному учреждению города Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы»  (далее – БУ г. Омска «ЦНДиР», ответчик) об обязании произвести капитальный ремонт.

Дело принято к производству суда в составе судьи Колмогоровой А.Е., назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.09.2022 в соответствии с положениями части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена состава суда с применением автоматизированной системы, настоящее дело передано судье Шмакову Г.В.

Определением суда от 06.10.2022 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 12.12.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» (далее – ООО «Эксперт»), эксперту ФИО3, на разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить техническое состояние кровли нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 174, помещение 5П.

2) Нуждается ли кровля данного здания в ремонте?

3) Если нуждается, то определить, какой необходим вид ремонта: текущий или капитальный?

4) Возможен ли капитальный ремонт кровли только над данным помещением (помещением 5П).

Срок проведения экспертизы – не позднее 10 рабочих дней с момента получения копии настоящего определения с материалами дела (ориентировочно 30.12.2022).

Производство по делу приостановлено до поступления в материалы дела заключения эксперта.

Определением суда от 09.02.2023 производство по делу возобновлено.

В материалы дела 21.03.2023 поступило заключение эксперта от 21.03.2023 № 019.

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.04.2023 по делу назначена повторная судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» ФИО4, на разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Какой вид ремонта (текущий или капитальный) необходим для устранения повреждений кровли нежилого помещения 5П в здании, расположенном по адресу: 

<

...> Октября, д. 174.

2) Возможен ли капитальный ремонт кровли только над данным помещением (помещением 5П).

Производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

От общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» 24.05.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта от 23.05.2023.

Определением от 31.05.2023 производство по делу возобновлено, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное предприятие города Омска «Тепловая компания», департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Определением суда от 10.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Министерства внутренних дел России по Омской области.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым устранить имеющиеся недостатки возможно при выполнении текущего ремонта, истец был осведомлен о техническом состоянии помещения.

Муниципальное предприятие города Омска «Тепловая компания» в отзыве на исковое заявление поддержало доводы ответчика о возможности устранения недостатков путем проведения текущего ремонта.

Управление Министерства внутренних дел России по Омской области пояснило, что часть помещений, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, д. 174, передано в безвозмездное пользование ответчиком Управлению; общее состояние кровли здания неудовлетворительно.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать. Иные участвующие в деле лица не явились, в связи с чем дело рассмотрено по имеющимся доказательствам (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «А-ГРУПП» (арендатор) и БУ г. Омска «ЦНДиР» (арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества от 22.04.2022 № Окт 01/04/2022-А (далее – договор).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение 5П. Литера АА. общей площадью 299.5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 174 (далее - объект), индивидуализированное согласно Приложению № 2 к договору с целевым назначением - административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации.

Объект принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Омск и закреплен за арендодателем на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 23.03.2010 г. № 2502-р, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "26" апреля 2010 г. № 55-55-01/103/2010-981

Полномочия собственника осуществляет департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Уполномоченный орган).

Срок действия настоящего договора составляет 11 (одиннадцать) месяцев, первым днем срока является день принятия арендатором помещения по акту приема-передачи (Приложение № 1 к договору).

Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания сторонами (пункты 2.1-2.2 договора).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 по результатам проведенного аукциона размер платы за месяц аренды объекта составляет 29 530.70 (Двадцать девять тысяч пятьсот тридцать) рублей 70 копеек в месяц (НДС не облагается).

В стоимость арендной платы не входят коммунальные платежи (электроснабжение, техническое обслуживание, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вывоз мусора).

Как указывает истец, на этапе заключения договора ответчику 28.04.2022 был предложен протокол разногласий, в котором отражено неудовлетворительное состояние помещения и готовность арендатора устранить недостатки. Однако ответчик не согласился с положениями протокола разногласий.

Неоднократные обращения (от 25.04.2022 исх. № 37, от 22.06.2022 исх. № 63, от 25.06.2022 исх. № 66, от 29.06.2022 исх. № 67, от 30.06.2022 исх. № 68) в БУ г. Омска «ЦНДиР» и департамент имущественных отношений города Омска оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Оценив представленную совокупность доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

По смыслу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданско-правовые обязательства могут возникать из заключения договора.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В настоящем случае истец указывает на наличие у арендованного нежилого помещения 5П. Литера АА. общей площадью 299.5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 174,  недостатков.

Действительно, в соответствии с актом обследования объекта от 17.05.2022 комиссией БУ г. Омска «ЦНДиР»  результате визуального осмотра выявлено:

- разрушение   элементов    крепления    системы    вентиляции,    коррозия воздуховодов, необходимо демонтировать;

- калорифер в нерабочем состоянии, необходимо демонтировать;

- система    отопления    разморожена,    подвергнута    сильной    коррозии, необходимо демонтировать;

-  водоснабжение отсутствует, водопровод подвергнут сильной  коррозии, необходимо демонтировать;

- на стенах разрушение наружного поверхностного слоя стенового материала;

-   кровля  в  неудовлетворительном  состоянии,  имеются  многочисленные протечки.

Наличие недостатков в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, возражения ответчика сводятся к возможности их устранения путем текущего ремонта.

В целях проверки доводов ответчика судом назначено проведение судебных экспертизы, проведение первоначальной судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» ФИО3 (далее – ФИО3), на разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить техническое состояние кровли нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 174, помещение 5П.

2) Нуждается ли кровля данного здания в ремонте?

3) Если нуждается, то определить, какой необходим вид ремонта: текущий или капитальный?

4) Возможен ли капитальный ремонт кровли только над данным помещением (помещением 5П).

В соответствии с заключением эксперта от 21.03.2023 № 019:

По первому вопросу: техническое состояние кровли нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 174, помещение 5П аварийное.

По второму вопросу: кровля данного здания нуждается в ремонте.

По третьему вопросу: для дальнейшей эксплуатации нежилого помещения 5П, расположенном в здании по адресу: 

<

...> Октября, д. 174 необходим капитальный ремонт кровельного покрытия и основания под кровельное покрытие.

По четвертому вопросу: капитальный ремонт кровли необходимо проводить над помещением 5П и смежно расположенным помещением (на поэтажном плане указано стрелкой).

С учетом возражений ответчика относительно заключения эксперта от 21.03.2023 № 019 судом назначена повторная судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» ФИО4 (далее – ФИО4), на разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Какой вид ремонта (текущий или капитальный) необходим для устранения повреждений кровли нежилого помещения 5П в здании, расположенном по адресу: 

<

...> Октября, д. 174.

2) Возможен ли капитальный ремонт кровли только над данным помещением (помещением 5П).

В соответствии с заключением эксперта от 23.05.2023:

По первому вопросу: приложением к Постановлению Правительства РФ от 30.11.2021 N 2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений» определен перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств (далее Приложение). Согласно Приложению к перечню элементов, восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта, относятся:

-   кровли, в том числе их части, если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения, предусмотренных утвержденной проектной документацией, и (или) не влияет на конструктивную надежность и безопасность здания, сооружения (п. 12 Приложения);

- водосточные трубы, воронки, колена, отводы, лотки (п.28 Приложения);

-  защитные слои железобетонных конструкций перекрытий (прогонов, балок и плит). если это не влияет на конструктивную надежность и безопасность здания, сооружения (п.30 Приложения).

Таким образом, для восстановления эксплуатационных свойств кровли над нежилым помещением 5П в здании, расположенном по адресу: 

<

...> Октября, д. 174. возможно проведение текущего ремонта согласно Постановлению Правительства РФ от 30.11.2021 № 2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений».

По второму вопросу: проведение капитального ремонта кровли в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017. Свод правил. «Кровли. Актуализированная редакция СНиП 11-26-76», СП 50.13330.2012. Свод правил. «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003», СТО НОСТРОЙ 2.13.170-2015 «Кровли зданий и сооружений с применением битумных и битумно-полимерных рулонных и мастичных материалов» возможен только на всей площади кровли, в границах между аэрационном и световым фонарем, т.е. невозможен только под помещением 5П.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснила, что текущего ремонта будет достаточно для устранения течи и поддержания помещения в удовлетворительном состоянии на срок не более 5 лет. Также эксперт поддержал свои выводы о невозможности выполнения капитального ремонта только над спорным помещением ввиду конструкции кровли (после капитального ремонта над помещением через сезон-два возникнут деформации на границе капитального ремонта, водоизоляционный ковёр разорвет, через некоторое время начнутся подтекания), для сохранения возможности использования кровли по назначению необходимо провести капитальный ремонт. Однако, проведение капитального ремонта возможно только по всей кровле здания (между световым и аэрационным фонарями), а не над помещение арендатора.

ФИО3 пояснила, что можно выполнить ремонт на участке от светового фонаря до сливных отверстий, однако, учитывая техническое состояние помещения, в целях исключения негативных последствий необходимо разработать проект ремонта. Капитальный ремонт исключительно над помещением, находящимся в пользовании арендатора, возможен, однако это вероятно приведет к повторному возникновению протечек.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Из приведенных нормоположений следует, что на разрешение экспертов ставятся вопросы, которые требуют специальных познаний и не могут быть разрешены судом на основании применения норм права.

Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе проведение натурных работ, применение определенной методологии, производство расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Согласно положениям статьи 71 АПК РФ представленное в материалы дела заключение экспертизы, как и любое доказательство, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

Квалификация экспертов подтверждена, отводов лицами, участвующими в деле, относительно их кандидатур не заявлено, сами заключения содержат ясные, непротиворечивые выводы, в связи с чем какие-либо сомнения относительно их достоверности у суда отсутствуют.

Таким образом, из совокупности заключений и экспертов, их пояснений следует, что капитальный ремонт, соответствующим всем требованиям и нормам, предъявляемым к подобного вида ремонтам, исключающим возможные негативные последствия для иных обособленных помещений, может быть проведен только на всей кровле в пределах светового и аэрационного фонарей. Проведение капитального ремонта на одном скате кровле вероятно технически возможно, но может иметь негативные последствия. Проведения капитального ремонта исключительно над арендованным помещением является несоответствием строительным требованиям, может иметь негативные последствия, теоретически возможно при разработке программы ремонта. При этом приведение кровли здания в состояние, пригодное для использования арендованного помещения без протечек возможно путем проведения текущего ремонта, что, тем не менее, может иметь лишь кратковременные (несколько лет) благоприятные условия.

Правительство Российской Федерации во исполнение полномочий, возложенных на него частью 3 статьи 39 и частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением от 13 августа 2006 года № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491), регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также подпункта «б» пункта 2 Правил № 491 крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме.

 Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что пользователями помещений в здании по адресу: 

<

...> Октября, д. 174 наряду с ответчиком также являются департамент имущественных отношений Администрации города Омска, муниципальное предприятие города Омска «Тепловая компания» города Омска, Управление Министерства внутренних дел России по Омской области.

Соответственно, вопрос о ремонте крыши как общего имущества должен разрешаться всеми сособственниками.

Суд обращает внимание, что истец связан договорными отношениями лишь с ответчиком, сведения о наличии договоров аренды с иными сособственниками приведенного здания отсутствуют.

Между тем, указанное в абзаце 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ право арендатора потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества имеет отношение лишь к имуществу, составляющему объект аренды.

Кроме того, истцом не оспаривалась осведомленность о состоянии помещения перед заключением договора.

Таким образом, учитывая необходимость проведения капитального ремонта на всей кровли для сохранения ее свойств, правовой режим крыши как общего имущества, основания для возложения на ответчика обязанности по выполнению капитального ремонта отсутствуют.

При этом необходимо учитывать, что договор аренды между сторонами был заключен на 11 месяцев (пункт 2.1), в то время как из пояснений экспертов следует, что текущий ремонт способен обеспечить удовлетворительное состояние кровли на подобный период.

Дополнительно суд считает необходимым отметить, что имеются и иные способы защиты прав арендатора.

Так, например, данное дело не препятствует обращению истца к ответчику с требованиями в порядке статьи 616 ГК РФ, как то: о взыскании с арендодателя стоимости проведенного ремонта или зачету ее в счет арендной платы; о соразмерном уменьшении арендной платы; о расторжении договора и возмещении убытков.

По правилам статьи 110 АПК РФ, учитывая отказ в удовлетворении исковых требований, несение ответчиком расходов на проведение повторной судебной экспертизы на сумму 20 000 руб., последние подлежат возмещению ответчику истцом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 123, 137, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «А-ГРУПП» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «А-ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу бюджетного учреждения города Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 20 000 руб. судебных расходов по оплате услуг эксперта.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня изготовления решения в полном объеме и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Решение в полном объеме изготавливается в течение пяти дней, выполняется в соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в форме электронного документа путем подписания усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьёй 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

 

Судья                                                                                                         Г.В. Шмаков