АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 июля 2017 года

Дело №

А26-4207/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В.,                   Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Чемпион» Яковлевой О.Л. (доверенность от 05.07.2017), от закрытого акционерного общества «Культторг» Зуба И.И. (доверенность от 01.02.2017), 

рассмотрев 12.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Культторг» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.11.2016 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А26-4207/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Чемпион», место нахождения: 185031, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Заводская ул., д. 26, ОГРН 1031000005860, ИНН 1001085390 (далее - Фирма), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к закрытому акционерному обществу «Культторг», место нахождения: 185031, Республика Карелия,                                       г. Петрозаводск, Заводская ул., д. 26, ОГРН 1021000536336, ИНН 1001119730 (далее - Общество), о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение № 83а площадью 19,6 кв.м, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Заводская ул., д. 26.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Чемпион», место нахождения: 185031, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Заводская ул., д. 26, ОГРН 1111001004510, ИНН 1001246947 (далее – ООО ТД «Чемпион»).

Решением от 09.11.2016 иск удовлетворен, суд признал право Фирмы на 191/1960 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение № 83а площадью 19,6 кв.м, расположенное по адресу: Республика Карелия,                            г. Петрозаводск, Заводская ул., д. 26.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 30.03.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что спорное помещение не относится к общему имуществу здания, не находилось в общем пользовании собственников нежилого здания и никогда не являлось частью эстакады или рампы здания, поскольку включено в состав изолированных помещений здания, переданных в собственность Общества, и не является местом общего пользования; избранный истцом способ защиты нарушенного права является ненадлежащим, поскольку спорное помещение в течение длительного времени находилось на праве аренды у третьих лиц, и Фирма данное помещение фактически не использовала; истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям; суды, удовлетворяя заявленные требования, не решили вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, акционерное общество «Хозторг», которое является собственником помещений в этом же нежилом здании и имеет право на общее имущество в данном здании.

В отзыве на кассационную жалобу Фирма просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Фирмы возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Фондом государственного имущества Республики Карелия (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью «Культторг» (правопредшественник Общества, покупатель; далее – ТОО «Культторг») заключен договор                    от 13.07.1993 купли-продажи государственного имущества в порядке приватизации, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность имущество, перечисленное в приложениях 1 - 3 к договору, в том числе, двухэтажное здание склада площадью 7450 кв.м, расположенное по адресу:               г. Петрозаводск, Заводская ул., д. 26.

Право собственности ТОО «Культторг» на имущество, переданное по договору купли-продажи, зарегистрировано 11.01.1994, что подтверждается свидетельством о собственности от 11.01.1994 регистрационный номер 144.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права                            от 16.06.2011 серии 10-АБ № 429632, за Обществом на основании договора купли-продажи от 13.07.1993 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение 1-Н площадью 7267,7 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Петрозаводск, Заводская ул., д. 26.

Между ТОО «Культторг» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Чемпион» (правопредшественник Фирмы, покупатель; далее – ООО «Чемпион») заключен договор от 11.09.1997 купли-продажи части помещений общей площадью 782,2 кв.м, расположенных на первом этаже указанного здания (помещения под номерами 31 - 38 на схеме помещений технического паспорта № 7311).

Помещения переданы покупателю по передаточному акту от 11.09.1997.

Право собственности Фирмы на приобретенные помещения склада зарегистрировано 15.06.2001, что подтверждается повторно выданным свидетельством о государственной регистрации права от 07.06.2013 серии 10-АБ № 547816.

Дополнительным соглашением от 11.09.1997 к договору купли-продажи                от 11.09.1997 стороны установили, что площадь эстакады перед помещением склада как с фронтальной, так и с дворовой стороны, является площадью общего пользования (пункт 1).

Согласно пунктам 2 и 3 названного дополнительного соглашения, учитывая объем товарооборота, ООО «Чемпион» пользуется приоритетным правом при парковке автотранспорта и проведении погрузки-выгрузки из помещения склада, включая и территорию эстакады; площадь эстакад, подлежащих совместному использованию, в стоимость продажи не входит и не подлежит дополнительной оплате в любой ее форме.

Фирма обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в состав принадлежащего ответчику помещения 1-Н было незаконно включено помещение № 83а общей площадью 19,6 кв.м, относящееся к общему имуществу здания, а также указывая, что при приобретении в собственность помещений площадью 782,2 кв.м Фирма одновременно приобрела долю в праве на общее имущество, в том числе на часть эстакады, расположенную непосредственно напротив выхода из помещения истца и являющуюся в настоящее время обособленным помещением № 83а после сооружения кирпичных стен.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 208, 244, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также  разъяснениями, данными в пунктах 1, 2, 4, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), разъяснениями, приведенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153, пришли к выводу о том, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников нежилого здания, в связи с чем удовлетворили заявленные требования, признав за истцом право на 191/1960 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 83а общей площадью 19,6 кв.м. При этом суды исходили из того, что при заключении дополнительного соглашения от 11.09.1997 к договору купли-продажи стороны определи правовой режим платформ, примыкающих к помещению склада покупателя и поименованных в соглашении эстакадами, в том числе выделенного ответчиком на одной из эстакаде помещения № 83а.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

При этом в абзаце третьем пункта 1 Постановления № 64 сформулирована правовая позиция, согласно которой к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании и прямо законом не урегулированным, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Статьями 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. 

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Таким образом, в случае, когда имущество, которое в силу закона должно являться объектом общей долевой собственности, было зарегистрировано на праве собственности за одним лицом и находится в его фактическом владении, наличие и сохранение записи о таком праве собственности нарушает права других собственников помещений в здании, надлежащим способом защиты нарушенных прав в силу вышеприведенных разъяснений Постановления № 64 является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединенный с требованием о признании права собственности. 

На данное требование распространяется срок исковой давности.

Как установили суды и подтверждается материалами дела, что спорное помещение зарегистрировано как принадлежащее на праве собственности Обществу, оно находится во владении ответчика, который лишает истца доступа в это помещение.

В рамках настоящего дела Фирма предъявила одно требование - о признании за ней права общей долевой собственности на данное помещение, а суд первой инстанции, удовлетворяя данное требование, признал на истцом право на  191/1960 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

При таком положении, учитывая заявленные истцом требования в том виде, как они были сформулированы в исковом заявлении, а также принимая во внимание доводы и возражения ответчика и обстоятельства, указанные в качестве основания иска, суду следовало предложить истцу уточнить исковые требования с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Постановления № 64, а также уточнить, соединено ли заявленное Фирмой требование о признании права общей долевой собственности с требованием негаторного или виндикационного характера.

В зависимости от этого подлежало разрешению и заявление, сделанное ответчиком до вынесения решения, о пропуске срока исковой давности.

Помимо этого суд первой инстанции, установив, что из помещений истца имелось три выхода, один из них внутренний - в помещения АО «Хозторг», и признав за истцом право на 191/1960 долю в общем имуществе, не проверил наличие иных собственников нежилых помещений в здании и не привлек их к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ. 

Согласно пункту 4 Постановления № 64 соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены к участию в деле, в том числе по инициативе суда.

Апелляционный суд допущенное судом первой инстанции нарушение не устранил, подтвердив в постановлении все выводы суда первой инстанции и не оценив доводы Общества о необходимости привлечения АО «Хозторг» к участию в деле с соблюдением действующих в таком случае требований норм процессуального права. Данное обстоятельство является основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

Как указано в решении, суд первой инстанции, проанализировав собранные по делу доказательства, в том числе условия дополнительного соглашения от 11.09.1997 к договору купли-продажи, которым стороны определи правовой режим платформ, примыкающих к помещению склада покупателя, и поименованных в соглашении эстакадами, в том числе, существующего в настоящее время выделенного ответчиком помещения 83а, пришел к выводу о распространении на спорное помещение правового режима общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности сторон. Апелляционный суд согласился с данными выводами.

В то же время в нарушение положений статьи 14 АПК РФ решение и апелляционное постановление не содержат должного правового обоснования вывода о том, что спорное нежилое помещение № 83а относится к общему имуществу собственников здания и предназначено для обслуживания более одного помещения в здании (пункт 2 Постановления № 64); доказательства его использования в указанных целях в судебных актах не приведены, а данный вывод сделан без учета того, что перепланировка и технический и кадастровый учет данного объекта не оспаривались истцом в установленном законом порядке. Суды не обосновали, приобретено ли истцом право общей собственности по договору или оно возникло в силу закона, а также не исследовали вопрос о том, в чьем фактическом владении помещение находилось и кто нес расходы и бремя его содержания. Кроме того,  суды не дали оценку представленным в материалы дела договорам аренды, которые в период с 2011 по 2015 годы заключались между Обществом и ООО ТД «Чемпион» и в которых в состав передаваемых в аренду помещений указано и спорное помещение как принадлежащее арендодателю; к названным договорам приложены выкопировки планов передаваемых в пользование объектов с выделением арендуемых помещений, в том числе и помещения 83а. 

Вопреки выводам, сделанным судами, из материалов настоящего дела и вступившего в законную силу решения суда от 08.07.2016 по делу                       № А26-1383/2016 следует, что спорное помещение до февраля 2016 года  находилось во владении Общества и его арендатора - ООО ТД «Чемпион» и фактически не использовалось истцом ни в качестве обеспечения входа в принадлежащее ему помещение, ни в качестве общего имущества собственников помещений в здании. 

Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, существенно нарушил нормы процессуального права, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.

В связи с этим суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемые решение и апелляционное постановление по настоящему делу отменить на основании части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку данные судебные акты приняты без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, с неправильным применением норм материального права, нарушением норм процессуального права, для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по делу № А26-4207/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

 

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева