АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-43196/21

28 апреля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   21 апреля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            28 апреля 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Комитета имущественных отношений Азовского района ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью "Порт ЮВР" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>, Администрации Азовского района,

о признании недействительными постановлений, о признании недействительными договоров аренды, о сносе здания.

при участии:

            от истца: представитель не явился, извещен,

            от ответчиков: 

от ООО "Порт ЮВР": адвокат Андреев А. П. по доверенности от 21.12.2021,

установил:

Комитет имущественных отношений Азовского района (далее –Комитет) обратился в суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Порт ЮВР" (далее - общество, ООО "Порт ЮВР") о признании недействительными постановлений от 27.05.2014 № 456, от 18.09.2014 № 859, о признании недействительными договоров аренды от 18.09.2014 №13/6, от 06.06.2019 №5/6 о сносе здания.

Протокольным определением суда  от 22.03.2022 к участию в деле в качестве соответчика  привлечена Администрация Азовского района (далее – администрация).

Представитель Комитета явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил заявление об изменении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно измененным требованиям Комитет просит:

признать недействительным постановление Администрации Азовского района

 от 19.09.2012 №887,

признать недействительным договор аренды земельного участка от 06.11.2012 №79/05,

признать недействительным постановление Администрации Азовского района  от 27.05.2014 №456,

признать недействительным постановление Администрации Азовского района  от 18.09.2014 №859,

признать недействительным договор аренды от 18.09.2014 №13/6,

признать недействительным договор аренды от  06.06.2019 №5/6,

обязать ответчика снести возведенное на участке здание с КН 61:01:0600004:801.

Право формулирования требований является прерогативой заявителя, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал  заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель ООО "Порт ЮВР" против удовлетворения требований возражал, в отзыве на заявление указал на истечение срока на обращение с заявлением об оспаривании постановлений. В  судебном заседании представитель общества заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными, в том числе, по требованию о признании недействительным договора аренды 06.06.2019 №5/6, поскольку считает его оспоримой сделкой (аудиозапись судебного заседания от 21.04.2022, 1 минута 44 секунда записи).

Администрация Азовского района явку представителя в судебное заседание  не обеспечила, в отзыве на заявление указала на обоснованность заявленных требований. 

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 21.04.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя ООО "Порт ЮВР".

Исследовав представленные материалы дела, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Азовского района от 19.09.2012 № 887 «О предоставлении ООО «Статус» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, 4200 м на север, от ГГС «Кагальник» (далее - постановление №887) для строительства торгового порта, причальной стенки для перевалки, перевозки строительных материалов, металлолома, масляничных зерновых культур», между Комитетом имущественных отношений Азовского района  и ООО «Статус» заключен договор аренды земельного участка № 79/05 с кадастровым номером 61:01:0600004:444, для строительства торгового порта, причальной стенки для перевалки, перегрузки строительных материалов, металлолома, масляничных зерновых культур площадью 50 000 кв м. Срок действия договора - 3 года.

На основании заявления ООО «Статус» от 07.05.2014 № б/н о разделе земельного участка 61:01:0600004:444 на два самостоятельных земельных участка, о предоставлении вновь образованных земельных участков в аренду ООО «Статус», Администрацией Азовского района вынесено постановление от 27.05.2014 № 456 «О разделе земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, 4200 на север от ГГС «Кагальник» (далее – постановление №456). 

В результате раздела образовались два земельных участка: 61:01:0600004:507, площадью 10 000 кв. м и 61:01:0600004:506 площадью 40 000 кв. м, категория земель и целевое назначение земельных участков не изменились. 

В пункте 2.4. постановления №456 Администрация Азовского района указала Комитету  заключить с ООО «Статус» договор аренды земельного участка площадью      10 000 кв. м сроком на 5 лет.

Впоследствии Администрацией Азовского района вынесено постановление от 18.09.2014 № 859 «О внесении изменений в постановление Администрации Азовского района от 27.05.2014 года № 456 «О разделе земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, 4200 на север от ГГС «Кагальник». Указанным постановлением пункт 2 постановления № 456 дополнен пунктом 2.5 следующего содержания: «заключить с ООО «Статус» договор аренды земельного участка площадью 40 000 кв. м сроком на 49 лет».

На основании вышеуказанных постановлений с ООО «Статус» заключены: 

договор аренды от 27.05.2014 № 6/6/1 земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600004:507 площадью 10 000 кв. м, сроком на 5 лет,

 договор аренды от 18.09.2014 № 13/6 земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600004:506 площадью 40 000 кв. м, сроком на 49 лет.

На основании договоров уступки от 18.05.2018 и от 22.05.2018 ООО «Статус» передало права и обязанности по договорам аренды от 27.05.3014 № 6/6/1 и от 18.09.2014 № 13/6 ООО «Порт ЮВР».

На основании поданного ООО «Порт ЮВР» заявления от 26.02.2019 о переоформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600004:507 на новый срок, Администрацией Азовского района было вынесено постановление от 31.05.2019 № 649. На основании указанного постановления между Комитетом и ООО «Порт ЮВР» заключен договор аренды земельного участка 61:01:0600004:507 сроком на 5 лет-до 30.05.2024.

Таким образом, первоначально договор аренды земельного участка 61:01:0600004:444 заключен с ООО «Статус» на три года. Постановлениями №456 и №859 о разделе указанного земельного участка, срок аренды увеличен для вновь образованных земельных участков до 5 лет и до 49 лет соответственно. 

При этом, как указывает Комитет, изначально земельный участок с КН 61:01:0600004:444 предоставлен в аренду на 3 года для строительства порта, причальной стенки. По истечении срока аренды в случае незавершенного строительства арендатор вправе однократно продлить срок аренды для завершения строительства на срок не более трех лет в соответствии со статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, как полагает заявитель, при разделе арендуемого земельного участка на два и заключении новых договоров аренды с установлением более длительных сроков аренды, нарушены нормы земельного законодательства. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, заявитель просит признать недействительными постановления №859 и 456, а также недействительными – ничтожными заключенные на их основании договоры аренды  от 18.09.2014 №13/6 и от  06.06.2019 №5/6.

В процессе рассмотрения дела Комитет требования уточнил и просил также признать недействительными постановление Администрации Азовского района от 19.09.2012 №887 и договор аренды земельного участка от 06.11.2012 №79/05.

При этом, заявитель требования в указанной части не обосновал, а ограничился лишь тем, что заявил их в качестве уточнений в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Требования об оспаривании постановлений №887, №859 и 456 подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Частью 1 статьи 117 АПК РФ предусмотрено, что процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 18.11.2004 N 367-О, установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм АПК РФ, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом. Субъективное право на защиту - это юридически закрепленная возможность управомоченного лица использовать меры правоохранительного характера с целью восстановления нарушенного права и пресечения действий, нарушающих право. Следовательно, решение вопроса об обжаловании ненормативного акта, решения, действий (бездействия) предполагает определенную инициативу лица, чьи права, по его мнению, нарушают оспариваемые им ненормативные акты, действия (бездействие), решения, а срок на их обжалование исчисляется с момента, когда лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов, то есть, когда заявитель узнал о совершении (принятии) оспариваемых ненормативного акта, решения, действий (бездействия) и пришел к субъективному мнению о том, что его права и законные интересы нарушены таким актами, действиями (бездействием).

Таким образом, заявитель должен доказать, что он обратился с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения, действий (бездействия) в установленный срок с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав и законных интересов, а в случае пропуска такого срока ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока с обоснованием уважительности причин пропуска срока.

Судом установлено, что заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием  13.12.2021, заявление принято судом  к производству 17.12.2021.

Оспариваемые постановления Администрации Азовского районо Ростовской области №887, №456 и №859 приняты 19.09.2012, 27.05.2014 и 18.09.2014 соответственно. 

Таким образом, заявителем пропущен установленный законом трехмесячный срок на обжалование спорных постановлений, следовательно, Комитет обратился в суд с пропуском срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2007 N 8673/07 установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок может быть восстановлен по ходатайству лица исключительно при наличии уважительных причин.

При этом Комитетом ходатайство о восстановлении указанного срока не заявлено, не представлено доказательств, позволяющих установить наличие объективных исключительных обстоятельств, не позволивших заявителю своевременно, с соблюдением всех требований процессуального законодательства реализовать право на судебную защиту.

Таким образом, основания для восстановления пропущенного срока отсутствуют.

Пропуск процессуального срока подачи заявления об оспаривании ненормативного правового акта без уважительных причин является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными постановления №887 от 19.09.2012, №456 от 27.05.2014 и №859 от 18.09.2014 следует отказать.

Рассмотрев требования Комитета в части признания недействительными договоров аренды от 06.11.2012 №79/05, от 18.09.2014 №13/6 и от  06.06.2019 №5/6, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование требований в указанной части заявитель ссылается на то обстоятельство, что договоры аренды от 06.11.2012 №79/05, от 18.09.2014 №13/6 и от  06.06.2019 №5/6 заключены на основании недействительных, по мнению заявителя постановлений. Кроме того, договорами аренды от 18.09.2014 №13/6 и от  06.06.2019 №5/6 в нарушение  положений статей 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, более длительные сроки аренды спорных земельных участков – 5 и 49 лет.

В отношении договора аренды от 06.11.2012 №79/05 заявителем иных оснований как предполагаемая недействительность постановления №887 не указано. При этом, поскольку в требовании о признании недействительным указанного постановления суд отказал, ввиду истечения срока на обращение с соответствующим заявлением, оснований для признания недействительной сделки от 06.11.2012 №79/05 отсутствуют. 

Требования о признании недействительными (ничтожными) договоры аренды от 18.09.2014 №13/6 и от  06.06.2019 №5/6 суд также находит не подлежащими удовлетворению ввиду следующих обстоятельств. 

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. 

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений Азовского района  и ООО «Статус» был заключен договор аренды земельного участка № 79/05 с кадастровым номером 61:01:0600004:444, для строительства торгового порта, причальной стенки для перевалки, перегрузки строительных материалов, металлолома, масляничных зерновых культур площадью 50 000 кв м., сроком на  3 года.

Администрацией Азовского района вынесено постановление от 27.05.2014 № 456, на основании которого земельный участок с КН 61:01:0600004:444 разделен на два земельных участка: 61:01:0600004:507, площадью 10 000 кв. м и 61:01:0600004:506 площадью 40 000 кв. м, категория земель и целевое назначение земельных участков не изменились.

По договорам аренды земельного участка от 27.05.2014 № 6/6/1 и  от 18.09.2014 № 13/6 Комитетом было оформлено предоставление ООО «Статус» в аренду для строительства двух земельных участков с кадастровым номером 61:01:0600004:507 сроком на 5 лет, и с КН 61:01:0600004:506 сроком на 49 лет.

 На основании договоров уступки от 18.05.2018 и от 22.05.2018 права и обязанности по договорам аренды от 27.05.3014 № 6/6/1 и от 18.09.2014 № 13/6 перешли к ООО «Порт ЮВР».

Таким образом, как следует из представленных документов, договор аренды №13/6 заключен 18.09.2014.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством (пункт 1 статьи 11.4. Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно земельному законодательству, действовавшему в период заключения договора аренды земельного №13/6 от 18.09.2014, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса  РФ).

Как видно из материалов дела, в результате раздела первоначально предоставленного ООО «Статус» в аренду земельного участка сторонами принято решение о заключении в отношении двух вновь образованных участков договоров аренды, в частности в отношении земельного участка с КН 61:01:0600004:506 договора аренды от 18.09.2014 №13/6, сроком на 49 лет.

Права и обязанности по указанному договору перешли к ООО «Порт ЮВР» на основании  договора уступки от 18.05.2018. 

Оспаривая указанный договор, заявитель указывает, что предоставление земельного участка с КН 61:01:0600004:506 в аренду сроком на 49 лет нарушает требования статей 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. Согласно указанным нормам земельного законодательства предусмотрено право арендаторов государственных или муниципальных земельных участков, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление арендных отношений однократно сроком на три года для завершения строительства указанных объектов. 

При этом, на основании договора аренды от 18.09.2014 №13/6, земельный участок с КН 61:01:0600004:506 предоставлен сроком на 49 лет.

Однако согласно нормам земельного законодательства, действовавшего в период в период заключения договора аренды, предусмотрено следующее.

Положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ закрепляют за пользователем земельного участка преимущественное право на переоформление существующих правоотношений относительно используемого им участка без проведения торгов (как путем заключения нового договора, так и в результате внесения соответствующих изменений в действующий договор). При этом законодатель не лишил стороны возможности по соглашению изменить условия прежнего договора, поскольку такое право прямо предусмотрено данной нормой права.

Согласно пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей до 01.03.2015)  установлено, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для признания договора от 18.09.2014 №13/6 о предоставлении земельного участка с КН 61:01:0600004:506 в аренду недействительным, поскольку Земельный кодекс РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 позволял предоставление  земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Требования заявителя о признании недействительным договора аренды от 06.06.2019 №5/6 суд также признает не подлежащим удовлетворению. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом и ООО «Порт ЮВР» 06.06.2019 заключен договор №5/6 аренды земельного участка с КН 61:01:0600004:507.

Договор заключен на основании постановление от 31.05.2019 № 649 «О переоформлении с ООО «Порт ЮВР» договора аренды  земельного участка с КН 61:01:0600004:507».

В п. 1.2 договора аренды №5/6 от 06.06.2019 указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (склад, площадью 380 кв.м.), находящийся в собственности арендатора - ООО «Порт ЮВР». 

Указанный договор заключен сроком на 5 лет – 30.05.2024 (п. 2.1 договора). 

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, по общему правилу сделки являются оспоримыми, за исключением случаев, если сделки, нарушают требования закона или иного правового акта и одновременно при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такие сделки оспоримы или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 74 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее- Постановление №25) следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

В соответствии с пунктом 75 Постановления N 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В данном случае, заключение оспариваемого договора не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, к каковым не относятся непосредственные участники такого договора.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов государственных или муниципальных земельных участков, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление арендных отношений однократно сроком на три года для завершения строительства указанных объектов. Однако такое право не является абсолютным и не предполагает его реализацию без соблюдения установленных законом условий.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ регламентировано, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, без проведения торгов допускается только при наличии в совокупности следующих условий, а именно допускается: а) для целей завершения их строительства; б) в отношении собственников объектов незавершенного строительства; в) с обязательным соблюдением предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ требований.

При отсутствии совокупности перечисленных условий заинтересованное лицо лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Как указано в самом тексте договора аренды от 06.06.2019 №5/6 на арендуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства (склад, площадью 380 кв.м.), находящийся в собственности арендатора - ООО «Порт ЮВР». Доказательств иного в суд не представлено и сторонами не заявлено. 

Указанный договор заключен сроком на 5 лет – 30.05.2024 (п. 2.1 договора).

При этом, после заключения договора аренды для завершения строительства, обществом завершено строительство и в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на здание склада, площадью 380 кв.м. В подтверждение указанных обстоятельств, обществом представлены разрешение на строительство №61-501-003-2019 от 22.01.2019 (л.д. 32), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №61-501-043-2019 от 05.12.2019 (л.д. 34), выписка из ЕГРН в отношении склада с КН 61:01:0600004:801 (л.д. 45). 

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из смысла указанной нормы права следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение в полном объеме строительных работ в соответствии с нормативными требованиями и установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации ограничениями. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не просто подтверждает факт завершения работ капитального строительства, а удостоверяет соответствие построенного объекта разрешению на строительство, градостроительному плану и проектной документации. При этом, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы среди прочего документы, подтверждающие завершение строительных работ (например, акт приемки работ).

С учетом указанного, суд приходит к выводу о том, объект –склад в целях завершения строительства которого заключен договор аренды №5/6 от 06.06.2019, построен и введен в эксплуатацию 05.12.2019, что подтверждается  разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №61-501-043-2019. 

Таким образом, цель, для которой земельный участок однократно предоставлялся в аренду в порядке статей 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ, достигнута. При этом достигнута указанная цель в пределах трехгодичного срока, на который земельный участок может быть предоставлен в аренду для завершения строительства (договор заключен 09.09.2019, объект введен в эксплуатацию 05.12.2019). 

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ООО «Порт ЮВР» на склад с КН 61:01:0600004:801 зарегистрировано 27.12.2019 (выписка из ЕГРН – л.д. 46). 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено данной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

На основании пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа уполномоченного органа.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с 2019 года, являясь собственником здания, расположенного на земельном участке ООО «Порт ЮВР» имеет  исключительное право на приобретение земельного участка с КН 61:01:0600004:507 в собственность или в аренду, в случае отсутствия оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ. 

При этом, как пояснил представитель общества в судебном заседании от 21.04.2022 общество намерено реализовать исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельных участков в собственность. 

С учетом наличия того, что общество является с 2019 г. собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, суд приходит к выводу о том, что  заключение оспариваемого договора на пять лет не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

С учетом изложенного суд делает вывод о том, что оспариваемый истцом договор нельзя отнести к сделкам, которые противоречат существу законодательного регулирования.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 06.06.2019 №5/6 является оспоримой сделкой, а не ничтожной. 

При этом в судебном заседании обществом заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании недействительными договоров аренды № 79/05 от 06.11.2012, №13/6 от 18.09.2014, 06.06.2019 №5/6

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В определении Конституционного суда РФ от 03.11.2006 N 445-О указано, что действующее гражданское законодательство под исковой давностью понимает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов, в том числе с учетом документального подтверждения. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности "(далее - постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

На основании статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор аренды №79/05 заключен 06.11.2012, договор аренды №13/6 – 18.09.2014. 

Договор аренды №5/6, признанный судом оспоримой сделкой,  заключен 06.06.2019. 

Материалами дела подтверждается, что Комитет подал заявление 13.12.2021. Таким образом, Комитетом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Комитетом также заявлено требование об обязании общества снести здание склада с КН 61:01:060004:801. При этом, указанное требование заявителем также не обосновано. В качестве основания для сноса Комитет лишь указал на незаконность возведения спорного  здания, в чем указанная незаконность выражена истец не счел необходимым указать.

При этом распределяя бремя доказывания тех или иных обстоятельств, заявляющая о них сторона обязана представлять соответствующие доказательства в обоснование своих требований и возражений (согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 309-ЭС15-13978).

Как следует из материалов дела, здание с КН 61:01:060004:801 возведено на основании разрешения на строительство от 22.01.2019, введено в эксплуатацию на основании разрешения от 05.12.2019, поставлено на кадастровый учет. На указанное здание зарегистрировано право собственности ООО «Порт ЮВР». Перечисленные документы представлены в материалы дела и ссылка на них имеется выше. 

Сведений о том, что разрешение на строительство, либо на ввод в эксплуатацию оспорен или признаны недействительными, материалы дела не содержат и Комитет на них не ссылается.

В связи с чем, у суда отсутствуют основания для признания указанного здания подлежащим сносу.  

Таким образом, с учетом выводов, изложенных в судебном акте, в удовлетворении требований Комитета надлежит отказать. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, судебные расходы не распределены. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.