АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21506/2018

г. Краснодар

18 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (ИНН 2346003538, ОГРН 1022304481033), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтройИнвест» (ИНН 2350012528, ОГРН 1132371000453), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2018 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2018 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-21506/2018, установил следующее.

Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЮгСтройИнвест» (далее – общество) о взыскании 3931 рубля 48 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018, 764 рублей 38 копеек неустойки за период с 17.10.2017 по 30.06.2018.

Определением от 09.06.2018 рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства; определением от 08.08.2018 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (л. д. 44 – 46).

Решением от 18.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.12.2018, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений. Договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Поскольку 15.01.2015 за муниципальным образованием Павловский район зарегистрировано право собственности на жилое помещение (квартиру) в многоквартирном жилом доме на предоставленном обществу в аренду земельном участке, данный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме, а право управления (арендодатель) на получение арендной платы с общества (арендатор) прекратилось, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В кассационной жалобе управление просит решение от 18.10.2018 и апелляционное постановление от 28.12.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, в рассматриваемом случае продолжает действовать договор аренды земельного участка от 14.10.2013 № 2400000178, предоставленного обществу для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома, соответственно, у данного лица сохраняется обязанность по внесению арендных платежей. Для правильного разрешения вопроса о правомерности взыскания задолженности по арендной плате или отказе во взыскании имеет значение факт наличия или отсутствия записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) об аренде. Договор аренды от 14.10.2013 № 2400000178 в установленном действующим законном порядке не прекращен; наличие в ЕГРН зарегистрированного за обществом права аренды дает управлению основания начислять ему арендную плату за пользование землей.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные управлением в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 14.10.2013 управление (арендодатель) и Нестеров Константин Валерьевич (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 2400000178, предметом которого является право аренды земельного участка площадью 3423 кв. м с кадастровым номером 23:24:0204292:74, видом разрешенного использования «малоэтажный многоквартирный жилой дом», расположенный по адресу: Краснодарский край, Павловский район, станица Павловская, на пересечении улиц Ленинградской и Заводской (л. д. 12 – 15).

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа в срок до 10-го числа первого месяца квартала.

В дальнейшем Нестеров К.В. передал права и обязанности арендатора обществу по договору перенайма земельного участка от 21.05.2014 (л. д. 20).

На основании разрешения от 20.11.2014 № Ru23525301-256Э14 введено в эксплуатацию строение 1 малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, Павловский район, станица Павловская, ул. Заводская, 33/А (л. д. 32). На основании разрешения от 20.11.2014 № Ru23525301-255Э14 введено в эксплуатацию строение 2 малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, Павловский район, станица Павловская, ул. Заводская, 33/А (л. д. 33).

По муниципальному контракту от 29.09.2015 № 0318300538215000116-0092263-01/74 администрация Павловского района Краснодарского края приобрела квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, Павловский район, станица Павловская, ул. Заводская, 33/А, строение 2 (л. д. 34 – 39).

Право собственности на помещение зарегистрировано за администрацией, что подтверждается сведениями ЕГРН от 23.07.2018 № 23/001/096/2018-4887 (л. д. 66, 67).

Полагая, что общество как арендатор нарушило обязательства по внесению арендной платы в период с 01.01.2018 по 30.06.2018, управление направило ему претензию от 22.01.2018 № 15 с требованием о погашении долга, не исполнение которой послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в применимой к спорным отношениям редакции).

Из части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (в применимой редакции) и разъяснений, содержащихся в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005), он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Возникновение указанного права общей долевой собственности в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В пункте 67 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

По делу установлено, что на рассматриваемом земельном участке расположены и введены в эксплуатацию строения 1 и 2 малоэтажного многоквартирного жилого дома.

15 января 2015 года за муниципальным образованием Павловский район Краснодарского края зарегистрировано право собственности на жилое помещение 1-го этажа (квартира № 2 в многоквартирном жилом доме по адресу: станица Павловская Краснодарского края, ул. Заводская, 33/А), на предоставленном обществу в аренду земельном участке (кадастровый номер 23:24:0204292:74).

Таким образом, с момента первой государственной регистрации права на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у общества (застройщика) прекратилась обязанность по внесению арендной платы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства (статья 71 Кодекса), суды пришли к обоснованному выводу о том, что земельный участок (23:24:0204292:74), на котором находится многоквартирный жилой дом (адрес: станица Павловская Краснодарского края, ул. Заводская, 33/А), перешел в общую долевую собственность собственников помещений в названном доме, ввиду чего право управления на получение с общества арендной платы за пользование земельным участком прекратилось, требования заявлены неправомерно.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения от 18.10.2018 и апелляционного постановления от 28.12.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2018 по делу № А32-21506/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                         И.В. Сидорова

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                                  В.Е. Епифанов