АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 апреля 2021 года

Дело №

А05-3211/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., 

при участии от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска ФИО1  (доверенность от 11.01.2021),

рассмотрев 14.04.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 по делу № А05-3211/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эрида», адрес: 164500, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска, адрес: 164501, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 681,5 кв.м по адресу: 

<

...>,  при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, путем исключения пунктов 5.2 и 5.4.1 и принятия пункта 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Имущество продается Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008              № 159-ФЗ по цене 14 925 000 руб.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Биллион».

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2020 урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, пункт 2.1 договора принят в следующей редакции: «2.1 Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене                 14 925 000 (четырнадцать миллионов девятьсот двадцать пять тысяч) рублей    00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ.»; пункты 5.2 и 5.4.1 договора изложены в редакции Комитета.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 31.08.2020 и постановление от 01.02.2021, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суды, по мнению подателя жалобы, установили цену продажи помещения на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого заключения эксперта; Комитет считает, что для определения рыночной стоимости помещения экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые не соответствуют объекту оценки, занижен итоговый результат оценки, допущены арифметические ошибки.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 06.05.2015 № 03-07/675-15, заключенного администрацией муниципального образования «Северодвинск» (арендодателем) и Обществом (арендатором), последнему было предоставлено во временное владение и пользование помещение общей площадью 681,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - Объект).

Общество 22.11.2019 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе названного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением администрации Северодвинска от 26.02.2020 № 14-рфэ утверждено решение об условиях приватизации Объекта по цене                                  18 683 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 03.02.2020 № 19/1-20/01/20 (по состоянию на 02.02.2020).

Комитет письмом от 05.03.2020 уведомил Общество о принятии решения о приватизации Объекта и направил Обществу проект договора купли-продажи названного помещения. 

Письмом от 20.03.2020 Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой Объекта, а также предложило исключить из договора купли-продажи пункты 5.2. и 5.4.1 следующего содержания:

«5.2. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. 

При обнаружении нарушения со стороны Покупателя исполнения Графика платежей (Приложений № 1) Продавец направляет Покупателю требования об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено Покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, Покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить ее.

Уплата суммы пеней осуществляется Покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначение платежа» текста: «Пени по Договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Комсомольская, 34)».

В случае несогласия Покупателя с выставленным Продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если Продавец самостоятельно рассчитал сумму пени и уплати ее, Покупатель совместно с Продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени»;

«5.4.1. Покупатель возвращает Продавцу Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, уплачивает Продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и плату за фактическое пользование занимаемого объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего Договора, по дату расторжения настоящего Договора и возврата Продавцу Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора включительно».

Ссылаясь на возникновение разногласий относительно условий договора купли-продажи Объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 22.11.2019 (дату подачи заявки о выкупе помещения), проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро Оценки» ФИО3

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ рыночная стоимость Объекта по состоянию на 22.11.2019 составляет                            14 925 000 руб.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта ФИО3 от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ  требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи Объекта на основании этого заключения, а содержание пунктов  5.2, 5.4.2 договора - в редакции Комитета. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ               «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения. 

С учетом правовой позиции,  сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что определение рыночной стоимости Объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 22.11.2019.

При таком положении, а также учитывая, что цена продажи Объекта определена Комитетом в проекте договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения на иную дату (02.02.2020), суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости Объекта по состоянию на 22.11.2019. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение ФИО3 от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ по правилам статей 71,                  86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений по состоянию на 22.11.2019. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Доводы Комитета относительно неверного подбора объектов-аналогов и наличия арифметических ошибок в заключении эксперта были исследованы судом апелляционной инстанции и обоснованно им отклонены, в том числе со ссылкой на имеющиеся в материалах дела письменные пояснения эксперта.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы Комитет при рассмотрении дела не заявлял, доказательств, опровергающих соответствие цены Объекта, определенной по результатам экспертиза, рыночной стоимости этого помещения по состоянию на 22.11.2019,  не представил.

Фактически доводы Комитета сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. В  силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 по делу № А05-3211/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска – без удовлетворения. 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева