АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-26870/2021 

Дата принятия решения –  27 октября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  20 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306165534200013, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 815 945 руб. 40 коп. убытков, уплаченных в период с 23.11.2018 года по 09.07.2021,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани",

с участием:

от истца – ФИО3 по доверенности от 26.05.2021;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 16.03.2022;

от третьего лица – извещен, не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее – ответчик) о взыскании 815 945 руб. 40 коп. убытков, уплаченных в период с 23.11.2018 года по 09.07.2021.

В судебном заседании 24 ноября 2021 года представитель истца заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика надлежащим - муниципальное образование города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, заявил отказ от требования к Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в полном объеме.

Определением от 24 ноября 2021 года в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим - на Исполнительный Комитет муниципального образования г.Казани, отказ от требований к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" принят в порядке статьи 49 АПК РФ, производство по делу в указанной части прекращено.

Указанным определением к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2021 года суд удовлетворил иск частично: взыскал с Муниципального образования город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования город Казань за счет казны муниципального образования города Казань в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 517 125 руб. убытков и 12 244 руб. в счет возмещения уплаченной государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2022 года решение Арбитражного суда РТ от 23 декабря 2021 года оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07 июня 2022 года решение Арбитражного суда РТ от 23 декабря 2021 года и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2022 года отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрено, суд кассационной инстанции указал, что судами обеих инстанций не учтена правовая позиция, изложенная в Определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 №307-ЭС18-16000 и №308-ЭС21-23454, пункт 3 Информационного письма №145. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях основаниям. 

Представитель ответчика требования истца не признал по изложенным в отзыве на исковое заявление доводам, представил для приобщения к материалам дела отчет, задание, акт приема работ по оценке, 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, заявлений и ходатайств не представило.

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

Судом установлено, что между Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №8694-95 от 29.08.2016 (далее – договор аренды №8694-95), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема – передачи в аренду нежилые помещения этажа 1: №№14-23, инвентарный номер №50М.2-295/1-14, площадью 91,2 кв.м., находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад. 

Срок аренды установлен с 29.08.2016 по 28.08.2021; помещения переданы в аренду по акту приема-передачи арендованного имущества от 29.08.2016.

Как следует из материалов дела, истец, являясь арендатором указанных помещений 31.08.2018 обратился в Комитет с требованием о выкупе арендуемого имущества общей площадью 91,2 кв.м. в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Письмом исх. №12145/КЗИО-ИСХ от 19.09.2018 ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, указав на отсутствие  правовых оснований.

Предприниматель оспорил отказ Комитета, выразившийся в уклонении от совершения действий, необходимых для реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159 – ФЗ, в арбитражный суд. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2018 по делу А65-30371/2018, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 и Арбитражного суда Поволжского округа от 14.05.2019, отказ Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение в собственность помещений по адресу: 

<

...> и 

<

...>, изложенный в письме от 19.09.2018, признан незаконным. Указанным решением на Комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение законных прав и интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем совершения в сроки и в порядке, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 №159-ФЗ, действий в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1 этажа №14-23 площадью 91,2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, и нежилые помещения 1 этажа №35 - 43, 70, 88 – 94, 94а, 95 площадью 156,2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А65- 30371/2018, Комитетом земельных и имущественных отношений письмом исх. №4404/КЗИО-исх от 26.03.2020 направлен в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещение первого этажа, в здании, расположенном по адресу: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 91,2 кв.м. (помещения № 14-23, совокупности которых присвоен №1002), кадастровый номер объекта 16:50:100105:1111, по цене 5 915 000 рублей. 

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 03/04-20, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 4 175 000 рублей. 

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2021 по делу № А65-10391/2020 заявленные исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости. 

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021 и Арбитражного суда Поволжского округа от 24.06.2021 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2021 по делу № А65-10391/2020 оставлено без изменения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

На основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Республики Татарстан по дела №А65-30371/2018 и №А65-10391/2020 Комитет письмом исх. № согл-4277880-1 от 08.07.2021 направил в адрес истца проект договора. Между истцом и ответчиком 09.07.2021 заключен договор купли-продажи арендуемого имущества №025, согласно которому указанные нежилые помещения переданы в собственность истца. 

Полагая, что арендные платежи, произведенные им в период с декабря 2018 года по июль 2021 года в результате отказа органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений в порядке статьи 9 Закона № 159 - ФЗ, который решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.08.2015 по делу А65-30371/2018 признан незаконным, являются убытками, истец обратился к ответчику с претензионным письмом о возвращении 815 945 руб. неосновательного обогащения (л.д. 9).

В ответ на указанную претензию ответчик письмом исх. №13710/КЗИО-исх от 17.09.2021 отказал в возмещении убытков, указав, что до момента передачи указанных помещений в собственность ИП ФИО6 пользовался муниципальным имуществом в рамках заключенного договора аренды и оплачивал арендные платежи в установленном порядке согласно принятых на себя обязательств (л.д. 10 - 11). 

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании 815 945 руб. 40 коп. убытков, состоящие из ежемесячной арендной платы за период с декабря 2018 года по июль 2021 года. 

При новом рассмотрении дела, с учетом позиции кассационной инстанции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 07.06.2022 по рассматриваемому делу, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд считает требования истца в части, в которой ранее было отказано в удовлетворении отмененным решением, подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Исковые требования основаны на положениях статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон №159-ФЗ) и мотивированы тем, что в результате незаконного отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, истец был вынужден  вносить арендные платежи; размер внесенной арендной платы составил размер причиненных убытков. 

Истец просит взыскать убытки в виде уплаченных арендных платежей платежными поручениями №845 от 04.12.2018, №5 от 09.01.2019, №103 от 04.02.2019, №190 от 05.03.2019, №293 от 05.04.2019, №336 от 07.05.2019, №389 от 11.06.2019, №431 от 09.07.2019, №478 от 07.08.2019, №512 от 03.09.2019, №559 от 07.10.2019, №562 от 10.10.2019, №625 от 03.12.2019, №650 от 27.12.2019, №33 от 06.02.2020, №67 от 04.03.2020, №145 от 20.07.2020, №154 от 30.07.2020, №188 от 09.09.2020, №200 от 02.10.2020, №225 от 05.11.2020, №258 от 09.12.2020, №264 от 09.12.2020, №6 от 11.01.2021, №12 от 11.01.2021, №32 от 08.02.2021, №38 от 08.02.2021, №60 от 04.03.2021, №66 от 04.03.2021, №85 от 06.04.2021, №91 от 06.04.2021, №115 от 29.04.2021, №126 от 29.04.2021, №157 от 11.06.2021 №163 от 11.06.2021, №189 от 28.06.2021, №200 от 02.07.2021 за период с декабря 2018 года по июль 2021 года. 

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено. 

В силу статье 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. 

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом. 

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/2011. 

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. 

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. 

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли- продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). 

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

В пункте 6 указанного Постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом от 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения. 

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков. 

Необоснованность отказа от заключения договора купли-продажи с истцом установлена судебным актом по делу № А65-30371/2018, имеющим обязательное и преюдициальное значение для настоящего спора в силу положений статей 16, 69 АПК РФ. 

Таким образом, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями органа местного самоуправления г. Казани. В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, в заявленный период арендная плата не подлежала выплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. 

Истцом доказана совокупность условий необходимых для возмещения убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям Федерального закона №159-ФЗ, действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина органа местного самоуправления в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесёнными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

На основании статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В рамках дела №А65-10391/2020 (спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи) судом установлено, что рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа – 31.08.2018, а не на 17.03.2020, на которую определил орган местного самоуправления. 

Удовлетворение иска предпринимателя в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены имущества неправомерными, нарушающими права истца, исключающими применение части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017 указано, что поскольку в аналогичной ситуации, покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса признается убытками. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора. 

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454. 

Исходя из положений статьи 401, пункта 2 статьи 1064 ГК РФ, статей 9, 65 АПК РФ отсутствие вины доказывается лицом, причинившим вред. В материалах дела не имеется и ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об отсутствии вины в причинении истцу убытков. 

Позиция арбитражного суда соответствует сложившейся правоприменительной практике, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2022 по делу №А65-25530/2021, от 07.06.2022 по делу №А65- 26870/2021, от 28.06.22 по делу №А65-26240/2021, от 28.06.2022 по делу №А65-24885/2021, от 18.07.2022 по делу №А65-25604/2021. 

Договор купли-продажи арендованного имущества заключен лишь 09.07.2021 в связи с незаконными действиями ответчика, а именно: в связи с незаконным отказом в реализации объекта, при этом заявитель соответствовал всем требованиям, указанным в Федеральном законе №159-ФЗ от 22.07.2008, в связи с незаконным нарушением сроков рассмотрения заявления о выкупе, в связи с определением рыночной стоимости выкупаемого имущества на необоснованную дату, а не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя ФИО2. 

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных арендных платежей за период, когда между сторонами имелся спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли – продажи, в размере 298 820 руб. 40 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в пользу истца в  размере 7 075 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

Иск удовлетворить.

Взыскать с Муниципального образования город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования город Казань за счет казны муниципального образования города Казань в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРИП 306165534200013, ИНН 

<

***>) 298 820 (Двести девяносто восемь тысяч восемьсот двадцать) руб. 40 коп. убытков и 7 075 (Семь тысяч семьдесят пять) руб. в счет возмещения уплаченной государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдается после вступления решения в законную силу по заявлению истца.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 Судья                                                                                                                                  Ф. С. Шайдуллин