ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-9299/2024, 10АП-10141/2024

Дело № А41-16087/16

27 мая 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 мая 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2: ФИО3 по нотариально удостоверенной доверенности от 09.02.24,

от ППК «Фонд развития территорий»: ФИО4 по доверенности от 10.01.23,

конкурсный управляющий ООО «ЖК «Весенний» - ФИО5 лично, предъявлен паспорт,

конкурсный управляющий ООО СМК «Развитие» - ФИО6 лично, предъявлен паспорт,

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЖСК «Весенний» и ППК «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Московской области от 16 апреля 2024 года по делу №А41-16087/16,  

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2016 заявление ООО «Сологуб и партнеры» о признании должника ООО «ЖК «Весенний» несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.08.2019 по делу №А41- 16087/16 в отношении ООО «ЖК Весенний» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО5.

Объявление о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» 31.08.2019. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.08.2019 по делу №А41- 16087/16 судом при банкротстве ООО «ЖК Весенний» применены правила параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Закона о банкротстве. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2020 по делу №А41- 16087/16 ООО «ЖК Весенний» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден член ПАУ ЦФО ФИО5. 

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (после переименования – Публично правовая компания «Фонд развития территорий», далее также – Фонд) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о намерении приобрести права ООО «ЖК «Весенний» на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020709:452 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, с.п. Лаговское, пос. Леспромхоза), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, ПАО «Совкомбанк», ПАО Банк «Возрождение», ПАО Банк ВТБ, АКБ «Абсолют Банк», ООО «Первый Оконный Центр».

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 апреля 2024 года заявление ППК «Фонд развития территорий» удовлетворено. Суд обязал ППК «Фонд развития территории» перечислить на специальный банковский счет ООО «ЖК «Весенний» денежные средства в размере 148 977 918,19 рублей в течение десяти рабочих дней со дня вступления настоящего определения в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК «Весенний» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить. В жалобе заявитель ссылается на то, что судом не учтен факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, не зарегистрированного в ЕГРН. По мнению заявителя, правовых оснований для удовлетворения требований Фонда в настоящем случае у суда первой инстанции не имелось.

Также в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на оспариваемое определение обратилась ППК «Фонд развития территорий».

В своей апелляционной жалобе заявитель просит определение суда изменить в части размера подлежащих перечислению Фондом денежных средств на специальный счет должника, обязав Фонд перечислить на счет должника денежные средства в размере 30 106 331,41 рублей. 

В Десятый арбитражный апелляционный суд от конкурсного управляющего должником поступил отзыв на апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий», который приобщен апелляционной коллегией к материалам дела в порядке ст. 262 АПК РФ.

От конкурсного кредитора – ООО «СМК-Развитие» в лице конкурсного управляющего ФИО6 в суд поступили письменная позиция, которая приобщена апелляционной коллегией к материалам дела в порядке ст.81 АПК РФ.

Письменные объяснения, поступившие в Десятый арбитражный апелляционный суд от ППК «Фонд развития территорий» приобщены апелляционной коллегией к материалам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ППК «Фонд развития территорий» подержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ЖСК «Весенний» по доводам, изложенным в объяснениях. 

Конкурсный управляющий ООО «ЖК «Весениий» ФИО5, конкурсный управляющий ООО СМК «Развитие» ФИО6 и представитель ФИО2 возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционные жалобы рассмотрены в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Положениями ст. 201.10 - 201.15-2-2 Закона о банкротстве закреплен правовой механизм замены застройщика.

Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.

Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

Как следует из материалов дела, 10.09.2021 ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (в настоящее время Публично-правовая компания «Фонд развития территорий») обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о намерении приобрести права ООО «ЖК «Весенний» на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020709:452 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, с.п. Лаговское, пос. Леспромхоза), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения. 

ООО «ЖК «Весенний» на основании Разрешения на строительство № RU50527000-130 от 29.07.2014, выданного Администрацией Подольского муниципального района Московской области, на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020709:452 осуществляло строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, корпус 3, секции 1,3,4,5,6-20 этажные, секция 2-23 этажные, расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, с.п. Лаговское, п. Сосновый Бор. 

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020709:452 общей площадью 5 465 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Леспромхоза, принадлежит ООО «ЖК «Весенний» на праве аренды. 

В соответствии с п. 1 ст. 201.15-2.2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (п. 3 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве). 

Пунктом 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве. 

Процесс передачи прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства в пользу Фонда протекает в два этапа: 

- рассмотрение арбитражным судом обращения Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями; 

- рассмотрение арбитражным судом обращения Фонда о передаче прав застройщика на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями. 

В силу пункта 11 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение четырнадцати рабочих дней с даты его поступления. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями). 

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения. 

В силу пункта 10 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями конкурсным управляющим представляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями либо земельные участки с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения. 

Согласно части 3.1 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ имущество Фонда может использоваться на выплату возмещения гражданам по основаниям и в порядке, которые установлены статьей 13 настоящего Федерального закона. 

Выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. 

Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192 утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территории» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее – Правила). 

Решение о финансировании, за исключением случая, предусмотренного пунктом 19 настоящих Правил, принимается Наблюдательным советом Фонда при отсутствии условий принятия решения о нецелесообразности финансирования, предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ, за исключением случаев, если решением Правительства Российской Федерации установлено иное (пункт 2 Правил). 

В рассматриваемом случае 27.08.2021 Наблюдательным советом Фонда было принято решение № НС-24/2021 о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020709:452 и объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, с.п. Лаговское, пос. Леспромхоза. 

Как следует из заявления ППК «Фонд развития территорий», требования заявителя, приобретенные в результате осуществления выплат возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случаях предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» составляют 495 902 376,38 руб. 

Указанная сумма получена в результате определения разницы между размером денежных средств, подлежащих выплате гражданам - участникам долевого строительства (1 434 417 376,38 руб.) и стоимостью прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства согласно отчету об оценке № ЖКВ/2021-СК-8 от 13.04.2021, подготовленного ООО «КК «2Б Диалог» (938 515 000 руб.). 

Ввиду несогласия с определением рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, кредитором ООО «Контрада Капитал» «Д.У.» ЗПИФ недвижимости «КапиталЪ-инвестиции в строительство» (ранее - ООО «Управляющая компания Капиталъ Паевые инвестиционные фонды «Д.У.», действующим в качестве доверительного управляющего «ЗПИФ «Капитал инвестиции в строительство») было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы. 

При разрешении вопроса относительно назначения судебной оценочной экспертизы на основании определения Арбитражного суда Московской области от 15.03.2023 по делу № А41-16087/16 у Главного управления государственного строительного надзора Московской области истребованы заключение (сведения) о степени строительной готовности объекта незавершенного строительства ООО «ЖК «Весенний, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020709:452 по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, п. Сосновый Бор, корпус 3. 

Согласно представленным данным из Главгосстройнадзора Московской области, процент физической готовности объекта незавершенного строительства определялся ориентировочно визуальным осмотром. На Объекте выполнены работы по устройству фундаментов, осуществлен монтаж монолитных конструкций подземной части Объекта, не в полном объеме завершены работы по устройству наземной части. Ориентировочно готовность Объекта составляет 50%, а именно: фундамент Объекта – 100%; монолитные железобетонные конструкции во 2 секции – выполнено 18 этажей из 23 этажей, в 3 и 6 секциях – выполнено 18 этажей и 19 этаж на 50% из 20 этажей; в 1,4 и 5 секциях выполнено 19 этажей из 20 этажей; кирпичная кладка наружных стен: в 1 секции – выполнена со 2 по 11 этаж (из 20 этажей), во 2 секции – выполнена со 2 по 11 этаж на 50% (из 23 этажей), в 3 секции – выполнена со 2 по 11 этаж на 50% (из 20 этажей), в 4 и 5 секциях – выполнена со 2 по 10 этаж на 50% (из 20 этажей), в секции 6 – выполнена со 2 по 10 этаж на 100% (из 20 этажей). 

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.04.2023 по делу № А41- 16087/16 в рамках рассмотрения настоящего заявления была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ.

В результате проведенного исследования и расчетов, эксперты пришли выводам о том, что рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства составила: 

- по состоянию на 27.08.2021 – 1 421 990 000 руб.; 

- по состоянию на дату проведения экспертизы – 1 951 490 000 руб. 

Степень готовности объекта незавершенного строительства составила 53,09%. 

Фондом в материалы дела была представлена рецензия на Заключение эксперта № 2622-0155 от 14.07.2023, выполненного на основании определения Арбитражного суда Московской области от 14.04.2023 по делу № А41-16087/16, а также приобщены вопросы для экспертов.

11.09.2023 ППК «Фонд развития территорий» заявлено ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2024 по делу № А41- 16087/16 назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Первая Оценочная Компания».

Согласно экспертному заключению, подготовленному ООО «Первая Оценочная Компания», рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства составила: 

- по состоянию на 27.08.2021 – 1 410 000 000 руб.; 

- по состоянию на дату проведения экспертизы – 1 790 000 000 руб. 

Степень готовности объекта незавершенного строительства составила 47,34%. 

08.04.2024 в материалы настоящего дела Фондом представлена консолидированная позиция по вопросу установления соотношения, а также относительно текущей задолженности должника. 

В то же время, после принятия решения Наблюдательным советом Фонда в реестр требований о передаче жилых помещений включено значительное количество граждан, в связи с чем, размер выплат, причитающихся участникам строительства, был увеличен до 1 803 642 780,71 руб. 

Согласно п. 5 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения. 

В соответствии с п. 6 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона. 

По мнению Фонда, из системного толкования действующего законодательства, определение соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, подлежит установлению на 27.08.2021, то есть на дату принятия Наблюдательным советом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ. 

Таким образом, соотношение должно быть рассчитано по следующей формуле: 1 803 642 780,71 руб. (размер причитающихся выплат) - 1 410 000 000 руб. (стоимость ЗУ и ОНС согласно судебной экспертизе) = 393 642 780,71 руб. 

В отношении расчета соотношения стоимости прав застройщика и совокупного размера требований участников строительства суд первой инстанции счел необходимым отметить следующее. 

Для рассмотрения заявления Фонда о намерениях, правовое значение имеет стоимость прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства. 

Пунктом 11 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве предусмотрены сокращенные сроки рассмотрения заявления о намерении – 14 рабочих дней с даты его поступления.

Ограниченный срок рассмотрения заявления о намерении связан с необходимостью установления ограниченного круга обстоятельств по делу, в том числе, определения соотношения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 14 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, исходя из показателей рыночной стоимости прав застройщика и совокупного размера требований участников строительства. 

Судом первой инстанции принят во внимание период рассмотрения заявления Фонда о намерениях применительно к настоящему делу (более 2 лет и 7 месяцев). При этом, передача Фонду прав и обязанностей застройщика фактически является специальной правовой формой реализации данного имущества по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящей кредиторов в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и  вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 N 309-ЭС18-13770(4-6) по делу N А50- 10848/2014). 

Таким образом, при установлении соотношения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 14 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, необходимо учитывать рыночную стоимость прав застройщика на текущую дату. Иное противоречило бы конституционным принципам равенства и справедливости. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, при определении соотношения во внимание принимается два показателя: 

- стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями; 

- совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения. 

Из представленного конкурсным управляющим должником заключения следует, что общий размер требований кредиторов ООО «ЖК «Весенний» по договорам о передаче жилых помещений (с учетом убытков) составляет сумму в размере 1 821 267 714,64 руб. (1 423 290 263,85 руб. + 397 977 450,79 руб.), из которой 1 060 655 076,41 руб. – по требованиям участников строительства. 

Таким образом, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства не превышает совокупный размер требований кредиторов, включенных в реестр. 

Применительно к рассматриваемому спору, с учетом разъяснений пункта 6 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, подлежащий передаче Фонду, не превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат (1 803 642 780,71 руб. – 1 790 000 000 руб. = 13 642 780,71 руб.), а, следовательно, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 9 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями).

Согласно сведениям Конкурсного управляющего ООО «ЖК «Весенний», размер требований кредиторов по текущим платежам на 09.04.2024, а также требования кредиторов первой и второй очереди, составил 184 420 748,15 руб. 

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации N 34-П от 21.07.2022, изложенной в пункте 5 мотивировочной части данного постановления, если бы приобретатель (Фонд) не обратился с заявлением о намерении, имущество (земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями), оставаясь у застройщика, могло бы рассматриваться как возможный источник погашения задолженности перед текущими кредиторами, однако при его переходе к приобретателю такая возможность утрачивается. В то же время деятельность соответствующих кредиторов застройщика направлена на проведение отдельных мероприятий по строительству объекта, обеспечение его сохранности, надлежащее осуществление процедур банкротства, что также содействует успешному завершению строительства. Поэтому Конституционный Суд Российской Федерации указал, что справедливым был бы учет интересов кредиторов по текущим требованиям в рамках процедур, в которые вовлекается и Фонд, действующий в целях защиты прав граждан, тем самым признав обязанность Фонда как приобретателя при недостаточности конкурсной массы застройщика погашать требования всех текущих кредиторов. 

Верховный Суд РФ, продолжая позицию КС РФ N 34-П от 21.07.2022, также указывает о необходимости погашения Фондом всех очередей текущих обязательств Должника, которые становятся невозможными к погашению в связи с передачей Фонду прав застройщика Должника (определение ВС РФ NN 309-ЭС18-13770(4-6) от 29.08.2022 года по делу N А50- 10848/201, определение ВС РФ от 7 октября 2022 года N 305-ЭС22-209 по делу N А41- 34929/2019. 

Аналогичные выводы изложены в Определении ВС РФ от 10 октября 2022 года N 309- ЭС18-19603(2) по делу N А07-21946/2016, Определении ВС РФ от 10 октября 2022 года N 307-ЭС21-20972 по делу N А21-14562/201, которые направлены на защиту интересов всех кредиторов по текущим обязательствам должника. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. 

В данном случае возможность погашения текущих требований кредиторов за счет имущества должника не установлена, поскольку в конкурсной массе ООО «ЖК «Весенний» отсутствуют какие-либо ликвидные активы, кроме земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства. Денежные средства на счетах должника также отсутствуют, что подтверждается представленными выписками по счетам должника. 

Судом первой инстанции верно отмечено, что рассмотрение настоящего спора столь долгое время само по себе является нетипичным. За время рассмотрения заявления о намерениях фактически все мероприятия конкурсного производства были завершены. При этом текущая задолженность была частично погашена за счет реализации имущества должника, выявленного управляющим в ходе конкурсного производства. Указанное находит свое подтверждение в представленном отчете конкурсного управляющего о движении денежных средств. 

Однако из материалов дела также следует, что за период рассмотрения заявления Фонда по настоящее время у должника остается значительная часть непогашенных текущих расходов. 

Из комплексного толкования норм Закона о банкротстве следует, что к текущим платежам, подлежащим погашению в порядке, установленном пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, относятся расходы конкурсного управляющего, непосредственно связанные с имуществом должника, подлежащего передаче Фонду, и несение которых является обязательным для конкурсного управляющего. 

Вместе с тем, рассмотрев представленные управляющим документы по текущим обязательствам ООО «ЖК «Весенний», суд отметил, что часть заявленных требований не связана с объектом незавершенного строительства и не может относиться к расходам, связанным с проведением мероприятий конкурсного производства. 

Так, например, в составе четвертой очереди текущих обязательств должника находится требование ООО «Мособлгазпоставка» на сумму 6 905 334,54 руб., подтвержденное решением Арбитражного суда Московской области от 24.09.2018 по делу № А41-22519/18. Кроме того, в составе данной очереди находится требование ООО «Импульс» на сумму 1 942 718,41 руб., подтвержденное решением Арбитражного суда Московской области от 03.07.2023 по делу № А41-13328/23, а также требование ООО «Импульс» на сумму 372 273,86 руб., подтвержденное решением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2024 по делу № А41-103864/23. Однако указанные суммы задолженности не связаны с объектом незавершенного строительства, поскольку относятся к управлению многоквартирных домов № 1 и № 2, расположенных по адресу: Московская область, г.о. Подольск, 

<

...> а не к объекту незавершенного строительства (корп. 3). 

Кроме того, в составе пятой очереди текущих обязательств должника находятся требования, не относящиеся к объекту незавершенного строительства. 

Задолженность по арендной плате, возникшая на основании договоров аренды № 189/юД/15, № 75, № 71, № 73, № 70, № 191юД/15, № 186/юД/15, № 188/юД/15, № 72 относится к аренде земельных участков, требования на которые Фондом заявлены не были. 

Задолженность перед ООО «Баумикс», ООО «Мособлгаз», ООО «Столичный паркинг» относится к корп. 1 и 2. 

Задолженность перед ФИО7, адвокатом Добренковой Н.В. не связана с расходами, способствующими завершению процедуры конкурсного производства. 

Однако суд первой инстанции признал необоснованным довод Фонда о том, что задолженность перед ООО СМК «Развитие» на сумму 75 398 693,60 руб. и 3 889 466,00 руб. не относится к объекту незавершенного строительства. 

В материалы дела представлено постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 по делу № А41-16087/16 (№ 10АП-18834/23, 10АП-16097/23), которым установлено, что требование ООО СМК «Развитие» в размере 75 398 693,60 руб. – задолженность по договору генерального подряда № ГПДС/15-0001 от 27.02.2015, а также 3 889 466,00 руб. – задолженность за аренду и оказание услуг по управлению башенным краном, подлежит удовлетворению в составе требований кредиторов должника ООО «ЖК «Весенний» по текущим платежам пятой очереди. 

Установленные суммы задолженности относятся к строительству объекта незавершенного строительства (корп. 3). 

Также суд первой инстанции признал необоснованными возражения Фонда относительно задолженности должника по договорам займа в размере 12 448 490,81 руб., установленной вышеуказанным постановлением апелляционного суда. 

Судом обоснованно принято во внимание позицию кредитора ООО СМК «Развитие» о том, что задолженность по договорам займа возникла в результате выплаты заработной платы сотрудникам ООО «ЖК «Весенний», осуществляющих трудовую функцию при строительстве 3 корпуса. 

В материалы дела представлено выданное Министерством строительного комплекса Московской области разрешение № RU50-23-5037-2016 от 01.06.2016 на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов переменной этажности Корпус 1 и Корпус 2. Застройщиком каких-либо иных домов должник не выступал. Поскольку денежные средства, выданные по договорам займа, шли для оплаты труда сотрудников, непосредственно работавших на передаваемом Фонду объекте строительства ООО «ЖК «Весенний» (корп. 3), заявленный к погашению Фондом размер задолженности на сумму 12 448 490,81 руб., судом признан обоснованным. 

Относительно задолженности по дополнительным работам на сумму 2 770 750 руб. суд правомерно согласился с доводами Фонда, поскольку указанная сумма задолженности не относится к объекту незавершенного строительства и не является расходами для завершения конкурсного производства. 

Также в состав текущих платежей ООО «ЖК «Весенний» включены расходы конкурсного управляющего за период с августа 2023 по настоящее время на привлечение организации по охране объектов незавершенного строительства должника-застройщика – ООО Частная охранная организация «Вектор М1» (первая очередь текущих платежей). 

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.06.2022 по делу № А41- 16087/16, изменен порядок очередности удовлетворения требований текущих кредиторов, определив приоритетное погашение задолженности по оплате услуг по охране объекта незавершенного строительства (перед погашением первой очереди текущих платежей). 

01.03.2022 конкурсным управляющим ООО «ЖК Весенний» в целях обеспечения сохранности объектов незавершенного строительства должника, подлежащего передаче Фонду, был заключен договор № 03-01/2022 на оказание охранных услуг с ООО ЧОО «Вектор М1». 

Вопреки доводам Фонда, изложенным в табличной форме о численности работников ООО ЧОО «Вектор М1» в 2022 – 1 человек и в 2023 – 2 человека, конкурсным управляющим представлен ответ охранной организации с приложением расчета по страховым взносам ООО ЧОО «Вектор М1», а также персонифицированных сведений о физических лицах, подтверждающие возможность обеспечения постов охраны сотрудниками ООО ЧОО «Вектор М1» для оказания услуг охраны объекта незавершенного строительства должника. Каких-либо замечаний и возражений относительно представленных документов в материалы дела не поступило. Судом первой инстанции также правомерно принято во внимание, что охранная организация вправе заключать договоры гражданско-правового характера с иными лицами, которые не оформляются в штат компании, в этой связи довод Фонда признается несостоятельным. 

Следует отметить, что абзац 5 части 2 статьи 129 Закона о банкротстве прямо предусматривает обязанность конкурсного управляющего принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника. Данная норма предполагает принятие мер по охране принадлежащего должнику имущества движимого и недвижимого, залогового и незалогового. Каких-либо исключений для охраны определенного вида принадлежащего должнику имущества положения Закона о банкротстве не содержат. 

При этом судом также учтено, что для обеспечения электричеством постов охраны, конкурным управляющим был заключен ряд договоров, в том числе, с ООО «Спецэксплуатация» (Договор № ТП-Ю045/МО23 от 22.08.2023), с АО «Мосэнергосбыт» (Договор энергоснабжения № 50100002013338 от 20.10.2023, Договор № Д-480-23100130-1-07 от 19.10.2023). Заявленный размер задолженности по указанным договорам в общей сумме 168 689,73 руб. (80 613,09 руб. + 53 076,64 руб. + 35 000 руб.) проверен судом и признан обоснованным. 

Кроме того, из материалов рассматриваемого дела следует, что в состав текущих платежей ООО «ЖК «Весенний» включены расходы конкурсного управляющего на оплату услуг ИП Кубаря И.И., связанных с юридическим сопровождением процедуры банкротства застройщика (третья очередь текущих платежей). Привлечение указанного специалиста обусловлено большим объемом юридической работы, в частности по выявлению всех участников долевого строительства, формированию, подготовке и предоставлению в суд правовых позиций по различным обособленным спорам (включения требований в реестр участников строительства/требований кредиторов; оспаривание сделок должника; привлечение контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности и т.д.). 

Привлечение специалиста, оказывающего юридические услуги направлено на оптимизацию процесса, недопущение затягивания процедуры банкротства должника, а также связано с необходимостью длительного взаимодействия конкурсного управляющего ООО «ЖК «Весенний» с ППК «Фонд развития территорий» в целях сбора необходимых документов и информации как до принятия решения о финансировании мероприятий, предусмотренных процедурой банкротства, так и после принятия такого решения. 

Принимая во внимание специфику деятельности должника, количество лиц, предъявивших требования, большое количество судебных заседаний, необходимость сбора документов, а также характер разрешаемых в процедуре банкротства застройщика вопросов, конкурсный управляющий объективно не имеет возможности выполнить необходимый объем работы самостоятельно. 

В обоснование заявленной к погашению Фондом суммы текущей задолженности перед ИП ФИО8 конкурсным управляющим представлены договор поручения № 19-047-011 от 08.06.2020, дополнительное соглашение от 28.12.2022, а также акты и отчеты о проделанной работе. Факт оказания юридических услуг ИП ФИО8 Фондом не оспорен. Заявленный размер задолженности документально обоснован и принят судом. 

Помимо прочего, в составе текущих платежей включена задолженность по заработной плате перед работниками должника (представлены трудовые договоры, справки о доходах физических лиц, расчетные листки), а также задолженность по уплате НДФЛ, страховых взносов, пенсионных взносов и т.д., что подтверждается данными бухгалтерского учета и не опровергнута Фондом. 

Как следует из вышеупомянутого Постановления Конституционного суда РФ от 21.07.2022 N 34-П, по смыслу статьи 75.1 Конституции Российской Федерации о защите достоинства граждан и уважении человека труда, обеспечении социального партнерства, экономической и социальной солидарности, а также с учетом положения ее статьи 37 (часть 3) о праве на вознаграждение за труд подлежат удовлетворению требования об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте строительства, который передан фонду, действующему в интересах защиты прав граждан - участников долевого строительства. Тем более есть основания презюмировать, что трудовой вклад работников объективно увеличивает степень готовности объекта и тем самым сокращает расходы приобретателя на завершение его строительства, и куда меньше оснований ожидать и требовать от работников быстрого реагирования на изменившиеся экономические обстоятельства в случае начала банкротства их работодателя - застройщика. 

Для размещения привлеченных специалистов и выполнения ими трудовых функций, конкурсным управляющим заключен договор аренды рабочего места № 2 от 01.08.2020. В качестве подтверждения задолженности перед арендодателем в материалы дела представлен договор, а также подписанный акт сверки взаимных расчетов. Заявленный к погашению Фондом размер задолженности по указанному договору проверен судом и признан обоснованным. 

Судом также учтено то обстоятельство, что необходимость привлечения указанных выше специалистов и размер их вознаграждения был установлен ранее на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Московской области от 15.12.2020 по делу № А41-16087/16. Указанным определением признано обоснованным привлечение конкурсным управляющим специалистов по сопровождению процедуры банкротства должника, а также утвержден лимит расходов на оплату их услуг на период процедуры конкурсного производства в отношении ООО «ЖК «Весенний»: 

1. Специалист для сопровождения процедуры банкротства должника (делопроизводитель помощник арбитражного управляющего) - 80 000 руб. в месяц; 

2. Специалист для сопровождения процедуры банкротства должника (юридические услуги) - 760 000 руб. в месяц.

3. На аренду рабочего места по Договору № 1/к от 10.06.2020г., Договору № 2 от 01.08.2020г. в размере 160 000 руб. в месяц на период процедуры конкурсного производства; 

4. Охрана строительной площадки по адресу: Московская область, Подольский муниципальный район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, мкр. Весенний, корпус 3 - с ежемесячным вознаграждением 540 000 рублей; 

5. Оценка рыночной стоимости объекта оценки (транспортных средств), прав на объекты оценки (аренда котельной) для оспаривания сделок должника и применении последствий недействительности сделок - ООО «Консалтинговая компания «2Б Диалог» (ИНН 

<

***>) с единовременным вознаграждением в общем размере 71 000 рублей; 

6. Бухгалтер для выполнения работ по ведению бухгалтерского и налогового учета имущества, обязательств и хозяйственных операций - с ежемесячным вознаграждением в размере 80 000 рублей; 

7. Исполнительный директор - с ежемесячным вознаграждением в размере 120 000 рублей; 

8. Заместитель генерального директора по строительству - с ежемесячным вознаграждением в размере 80 000 рублей. 

Помимо прочего, суд признает обоснованным размер текущих обязательств ООО «ЖК «Весенний» третьей очереди перед управляющим, а именно расходы, понесенные им на оплату услуг ООО «Оценка Оптимум» (оценка стоимости квадратного метра квартир), ИП ФИО10 (подготовка тех.планов), непосредственно связанные с надлежащим проведением процедуры конкурсного производства. 

Судом также справедливо отмечено, что за период рассмотрения настоящего обособленного спора о намерении Фонда приобрести права застройщика на земельный участок с находившимся на нем объектом незавершенного строительства произошли значительные изменения в правоприменительной практике с учетом проверки Конституционным судом Российской Федерации частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», без учета которых в рамках рассмотрения настоящей спора судебный акт не будет отвечать критериям законности (ст. 6 АПК РФ), обоснованности (п. 4 ст. 15 АПК РФ) и исполнимости (ст. 16 АПК РФ). 

21.07.2022 было принято Постановление Конституционного суда Российской Федерации N 34-П «По делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки ФИО11» и определение Верховного суда Российской Федерации от 29.08.2022 года N 309- ЭС18-13770 (4-6) по делу N А50-10848/2014. 

С учетом принятого Конституционным судом Российской Федерации Постановления N 34-П, Верховным судом РФ в определении от 29.08.2022 года N 309-ЭС18-13770 (4 - 6) по делу N А50-10848/2014, были сформулированы правовые позиции, согласно которым изменен порядок осуществления компенсационных выплат залоговым кредиторам, а также погашения текущих требований кредиторов должника, в случае удовлетворения заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика. 

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 N 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации пункт 5 статьи 201.10, абзац второй пункта 2 статьи 201.15, подпункт 1 пункта 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве, если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду, а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан фонду, - вне зависимости от этого условия. 

Поскольку вопросы, рассматриваемые в настоящем деле, корреспондируют с вышеуказанными судебными актами, суд принимает во внимание сформулированный Конституционным Судом Российской Федерации и Верховным Судом Российской Федерации механизм передачи Фонду прав застройщика на земельный участок и неотделимых улучшений, находящиеся на нем, и необходимостью в связи с этим погашения всех текущих платежей, связанных с осуществлением деятельности, необходимой для завершения строительства и надлежащего проведения процедуры конкурсного производства, а также необходимостью защиты прав залоговых кредиторов. 

При этом судом первой инстанции также отмечено, что обязанность Фонда внести на специальный расчетный счет Застройщика денежные средства, достаточные для удовлетворения требований по оплате текущих платежей не ограничивается датой направления в суд заявления о намерении. В этой связи на Фонд должна быть возложена обязанность внести на специальный счет денежные средства для погашения текущих обязательств в размере, соответствующем расчету, выполненному конкурсным управляющий на текущий момент, если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано Фонду (Определение Верховного суда РФ № 307-ЭС21-20972 от 10.10.2022г. по делу № А21-14562/2019). 

Искусственное ограничение размера требований, подлежащих погашению за счет средств Фонда датой подачи заявления, не должно применяться при рассмотрении заявления Фонда о намерении стать приобретателем объекта. Тем более что из буквального толкования Закона о банкротстве не следует, что Фонд оплачивает текущие расходы в размере, определенном на дату подачи заявления Фонда. 

В этой связи, несогласие Фонда с большей частью текущих требований ООО «ЖК «Весенний» ввиду их возникновения после даты подачи заявления о намерениях, обоснованно отклонено судом. 

Кроме того, вопреки позиции Фонда об отсутствии документального подтверждения текущей задолженности, конкурсным управляющим представлены пояснения с приложением соответствующих документов в отношении каждого текущего требования должника. 

Согласно последним дополнениям конкурсного управляющего, на момент рассмотрения настоящего спора к текущим обязательствам ООО «ЖК «Весенний», непосредственно связанным с осуществлением деятельности, необходимой для завершения строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, с.п. Лаговское, п. Сосновый Бор, корп. 3, а также надлежащего проведения процедуры конкурсного производства, относятся требования на сумму: 

1 очередь – 5 715 849,32 руб.; 

2 очередь – 0,00 руб.; 

3 очередь – 24 555 994,06 руб.;

4 очередь – 0,00 руб.; 

5 очередь – 118 504 194,81 руб.

Таким образом, ввиду отсутствия у должника иного имущества, для целей последующего удовлетворения требований Фонда о передаче прав застройщика на земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к выводу, что на специальный банковский счет должником Фондом подлежат внесению денежные средства в размере 148 977 918,19 руб. (148 776 038,19 руб. – текущие платежи и 201 880 руб. – требования кредиторов второй очереди).

Оснований для иных выводов апелляционная коллегия не усматривает.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ППК «Фонд развития территорий», апелляционная коллегия считает необходимым отметить следующее

Довод относительно определения размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди на дату направления заявления о намерении (10.09.2021) является необоснованным, поскольку в случае реализации объекта незавершенного строительства с торгов, погашение текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди производилось бы вне зависимости от даты их возникновения.

Правовая природа текущих требований состоит в том, что контрагенты по соответствующим обязательствам вступают в отношения с заведомо несостоятельным лицом.

Предполагается, что их имущественное предоставление в пользу должника осуществляется в интересах всех реестровых кредиторов, направлено на необходимое функционирование организации, находящейся в процедуре несостоятельности.

Осуществление подобного предоставления означает принятие упомянутыми контрагентами на себя и в интересах конкурсной массы повышенного (по сравнению с обычным оборотом) риска неполучения в будущем встречного исполнения, что, в свою очередь, обусловило их преференции в виде приоритетного удовлетворения требований в режиме текущих платежей в качестве общего правила (пункт 2 статьи 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Как следует из содержания абзаца второго пункта 2 статьи 201.15 и подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в течение десяти дней со дня поступления заявления о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 данного Федерального закона на день направления заявления о намерении в арбитражный суд.

Из комплексного толкования норм Закона о банкротстве следует, что к текущим платежам, подлежащим погашению в порядке, установленном пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, относятся расходы конкурсного управляющего, непосредственно связанные с имуществом должника, подлежащего передаче Фонду, и несение которых является обязательным для конкурсного управляющего.

Вместе с тем, Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации пункт 5 статьи 201.10, абзац второй пункта 2 статьи 201.15, подпункт 1 пункта 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве, если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду, а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан фонду, - вне зависимости от этого условия.

Если бы приобретатель (фонд) не обратился с заявлением о намерении, имущество (земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями), оставаясь у застройщика, могло бы рассматриваться как возможный источник погашения задолженности перед текущими кредиторами, однако при его переходе к приобретателю такая возможность утрачивается. В то же время деятельность соответствующих кредиторов застройщика направлена на проведение отдельных мероприятий по строительству объекта, обеспечение его сохранности, надлежащее осуществление процедур банкротства, что также содействует успешному завершению строительства.

Исходя из вышеизложенного, обязанность Фонда внести на специальный расчетный счет Застройщика денежные средства, достаточные для удовлетворения требований по оплате текущих платежей не ограничивается датой направления в суд заявления о намерении. В связи с чем на Фонд должна быть возложена обязанность внести на специальный счет денежные средства для погашения текущих обязательств в размере, соответствующем расчету, выполненному конкурсным управляющий на текущий момент, если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано Фонду (Определение Верховного суда РФ № 307-ЭС21-20972 от 10.10.2022 по делу № Л21-14562/2019, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.01.2024 по делу № А41- 40656/2018).

Таким образом, при передаче имущества застройщика фонду или иному лицу для завершения строительства приобретатель обязан погасить требования всех кредиторов по текущим платежам, которые были бы удовлетворены, если бы такая передача не состоялась.

В этой связи, как верно указал суд первой инстанции, искусственное ограничение размера требований, подлежащих погашению за счет средств Фонда датой подачи заявления, не должно применяться при рассмотрении заявления Фонда о намерении стать приобретателем объекта.

Доводам Фонда об отсутствии первичной документации, подтверждающей размер текущей задолженности должника, была дана оценка судом первой инстанции, с которой апелляционная коллегия согласна.

Так, материалы настоящего дела содержат исчерпывающий перечень надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих размер текущей задолженности должника.

Бесспорных и надлежащих доказательств, свидетельствующих о завышенной стоимости оказанных привлеченным специалистом услуг, равно как, и доказательств признания недействительными условий в части формирования цены по указанному выше договору, материалы дела не содержат, апелляционному суду не представлено.

Доводы Фонда, в том числе, завышении расходов на обязательные публикации, завышении вознаграждения конкурсному управляющему, а также в части необоснованности оплаты управляющим деятельности привлеченных специалистов также отклонены апелляционной коллегией, поскольку опровергаются установленными фактическими обстоятельствами по делу. 

Изложенный в апелляционной жалобе довод Фонда о необоснованности сумм текущей задолженности ООО «ЖК «Весенний» перед ООО СМК «Развитие» был предметом рассмотрения судов трех инстанций в ином обособленном споре и по существу направлен на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами ранее.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ППК "Фонд развития территорий" не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для изменения оспариваемого определения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ЖСК «Весенний», апелляционная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В силу норм действующего законодательства объект незавершённого строительства является объектом недвижимости. 

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

ООО «ЖК Весенний» на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на земельном участке возведен многоквартирный жилой дом (объект незавершённого строительства), поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее. 

В силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. 

По правилам пункта 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 14.11.2018, при банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона № 214-ФЗ не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке статьи 8 указанного Закона. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями Закона о банкротстве. 

Исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в деле о банкротстве застройщика основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования участника долевого строительства, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет. Требования участников долевого строительства в любом случае считаются обеспеченными залогом имущества должника, поскольку все они в равной мере вправе рассчитывать на распределение денежных средств, вырученных от реализации не завершенного строительством объекта по правилам статьи 201.14 Закона о банкротстве; требования участников долевого строительства, в том числе денежные требования, признаются обеспеченными залогом в силу закона. 

В Законе о банкротстве предусмотрены гарантии соблюдения прав и законных интересов участников долевого строительства. Процедура банкротства застройщика в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное, пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) требования, квалифицируемые по правилам подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. 

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11 и от 23.04.2013 № 13239/2012, отсутствие предварительно зарегистрированного за должником права собственности на незавершенный строительством объект не является препятствием для удовлетворения требований участников долевого строительства, в том числе обеспеченных залогом. 

Конкурсный управляющий по результатам проведенной инвентаризации имущества должника включил в конкурсную массу принадлежащий ООО «ЖК Весенний» объект незавершенного строительства: Многоэтажный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, корп. № 3, секции 1, 3, 4, 5, 6 – 20 этажн, секц. 2 – 23 этажн., площадь здания 44 533,18 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, с.п Лаговское, п. Сосновый Бор, указанные сведения опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 31.08.2020 № сообщения 5405019. 

С учетом изложенного, в результате признания должника-застройщика несостоятельным (банкротом), учитывая основные цели при банкротстве должника-застройщика, такие как погашение требований участников строительства в виде достройки объекта незавершенного строительством и передачи помещений участникам долевого строительства, либо поиск инвестора с целью достройки объекта незавершенного строительством с последующей передачей помещений участникам долевого строительства, либо выплата компенсаций участникам долевого строительства и т.д.; не усматривается необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. 

Аналогичная позиция изложена в определении Верховный Суд Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5).

Также вопреки доводам жалобы ЖСК «Весенний», апелляционная коллегия принимает во внимание, что Закон о банкротстве не содержит положений об определении размера компенсации кредиторам, перед которыми у Фонда не возникла обязанность по выплате возмещения, при рассмотрении заявления о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Иных доводов, опровергающих по существу правильность выводов суда первой инстанции, ЖСК «Весенний» в апелляционной жалобе не приведено.

Обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявители не привели.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Оснований для отмены либо изменения определения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 16 апреля 2024 года по делу №А41-16087/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня принятия.

 

Председательствующий

 

В.А. Мурина

Судьи:

 

С.Ю. Епифанцева

А.В. Терешин