ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

18 сентября 2017 года                                                                           Дело №А55-1186/2016г. Самара

Резолютивная часть  постановления  оглашена 14 сентября 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю., 

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности №2332/1 от 27.03.2017, 

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 сентября 2017 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реал Плюс» на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2017 года, принятое по делу №А55-1186/2016 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Администрации городского округа Тольятти (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Реал Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 13 749 330 руб. 90 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Реал Плюс» о взыскании 7 193 648 руб. 96 коп. в том числе: 4 844 989 руб. 51 коп. основного долга по договору аренды земельного участка № 1050 от 21.07.2004 за период с 01.01.09г. по 31.12.15г., 2 348 659 руб. 45 коп. пени за период с 11 октября 2005 года по 20 ноября 2015 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 июня 2016 года с общества с ограниченной ответственностью «Реал Плюс» в пользу Мэрии городского округа Тольятти взыскано 1 835 930 руб. 35 коп., из них: 1 001 570 руб. 88 коп. основного долга, 834 359 руб. 47 коп. пени, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 31 359 руб. 30 коп. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 декабря 2016 года решение Арбитражного суда Самарской области от 24 июня 2016 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2016 года отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении истец, в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 2 838 812 руб. 55 коп. в том числе: 2 079 252 руб. 58 коп. основного долга за период с 01 апреля 2013 года по 31 декабря 2015 года, пени 759 559 руб. 97 коп. за период с 11 апреля 2013 года по 20 ноября 2015 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2017 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «Реал Плюс» в пользу Администрации городского округа Тольятти взыскано 2 489 765 руб. 67 коп. из них: 1 760 474 руб. 04 коп. основного долга за период с 01 апреля 2013 года по 31 декабря 2015 года, 729 291 руб. 63 коп. пени за период с 01 апреля 2013 года по 31 декабря 2015 года, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 35 449 руб. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 21 июля 2004 года, на основании распоряжения мэра №1578-1/р от 13 июля 2004 года, между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Реал Плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1050, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок площадью 11136 кв. м с кадастровым номером 63:09:0202052:0034, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, по ул.Магистральная, западнее застройки мкр. Шлюзовой, для строительства торгово-гостиничного комплекса со станцией технического обслуживания в соответствии с регламентом зоны №Ц-3Т.

Земельный участок передан по акту приема передачи от 21 июля 2004 года.

Договор заключен сроком на 11 месяцев - с 13 июля 2004 года по 12 июня 2005 года (п.1.1. договора).

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Дополнительным соглашением от 04 февраля 2010 года сторонами внесены изменения в пункт 2.1, 2.2,2.3 договора  в соответствии  с которыми арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю; размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год составляет 23,35 руб. и рассчитывается по формуле: А = Скад х Ки х Ка х Кв х Кс; арендная плата вносится арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого месяца квартала.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования при повторном рассмотрении дела суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04 февраля 2010 года) самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в п.1.2.3 договора, и перечисляет ее в соответствии с пунктом 2.4 договора.

В силу п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 5 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Расчет задолженности по арендной плате по договору аренды в спорный период произведен истцом на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 22.01.2013 №8). 

Согласно указанной методике, размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах (в соответствии с таблицами №1, 2). 

Процент от кадастровой стоимости земельных участков и дополнительные виды строительства, не поименованные в таблицах №1, 2 настоящей Методики, утверждаются правовым актом органа местного самоуправления, за исключением установления процента от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории городского округа Самара, который определяется в соответствии с таблицами №1, 2.

Согласно пункту 4 Таблицы №2 «Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для строительства» процент кадастровой стоимости за четвертый и последующие годы использования земельного участка по виду строительства «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, организаций автосервиса» определен в размере 2,1%.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в спорном периоде составляла: 

с 01 января 2014 года – 99 688 692, 48 руб. (постановление Правительства Самарской области №610 от 13.11.13)

с 01 января 2015 года – 16 626 000 руб. (решение Самарского областного суда от 23.05.16 №3а-258/2016.

При расчёте размера арендной платы истец применил процент от кадастровой стоимости земельного участка, равный для вида «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, организаций автосервиса»- 2,1% (четвертый и последующие годы использования земельного участка) в соответствии с Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 №972. 

Суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности данного расчёта арендной платы.

При расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, базовый  размер арендной платы за землю определяется с применением коэффициента Кс. 

Кс - коэффициент срока строительства, определяемый в соответствии с согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии проектом организаций строительства срок действия разрешения на строительство), равный: 1 – на момент заключения договора аренды, 2 – при превышении срока, определенного в соответствии  с согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии проектом организаций строительства (продления срока разрешения на строительство); 3 – при превышении срока продления срока действия разрешения на строительство.

Как усматривается из материалов дела, разрешение на строительство №RU 63302000-370 выдано 22 августа 2012 года сроком до 22 апреля 2013 года, в дальнейшем продлено до 22 декабря 2013 года. Акт приема законченного строительством объекта датирован 22 декабря 2013 года, 02 октября 2014 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

В соответствии с Определением Верховного суда РФ от 29.03.16 №305-ЭС15-16772 введение застройщиком объекта строительства в эксплуатацию не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора (письмо от 08.08.14 №5898/52 Мэрии г.о. Тольятти о подтверждении срока действия договора аренды), в силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств расторжения договора аренды земельного участка, либо  возврата арендатором арендодателю спорного земельного участка по акту приема-передачи в материалы дела не представлено. При этом фактическое не использование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей.

В заявленном истцом периоде, ответчик осуществлял использование спорного земельного участка в связи с чем у него возникла обязанность уплатить денежную сумму, возникшую вследствие такого использования в силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, ответчик оплатил арендную плату в спорном периоде в размере 1 382 604 руб. 20 коп. в том числе платёжными поручениями №58 от 12 июля 2016 года на сумму 173 619 руб. 04 коп., №88 от 17 августа 2016 года на сумму 57 873 руб., №1141 от 11 ноября 2016 года на сумму 87 286 руб. 50 коп. при этом в назначении платежа указано «арендная плата по договору №1050 от 21.07.04г.». Соответственно данными платежами истцом должен быть закрыт долг за предыдущий период.

Судом первой инстанции верно указано, что действующим законодательством не предусмотрен порядок изменения назначения платежа, и срок, в течение которого он может быть изменен, но при этом предполагается разумность и добросовестность участников гражданского оборота, что вытекает из п.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга в полном объеме на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, с учетом произведенного расчета, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за период с 01 апреля 2013 года по 31 декабря 2015 года подлежит взысканию в размере 1 760 474 руб. 04 коп.

Кроме того, истец руководствуясь п.5.2 договора заявил требование о взыскании неустойки за период с 11 апреля 2013 года по 20 ноября 2015 года.

Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Ответственность за нарушения условий договора сторонами предусмотрена в разделе 5 договора.

Суд первой инстанции, установив факт пользования земельным участком в спорный период, ненадлежащего исполнения ответчиком условий спорного договора, с учетом частичного удовлетворения требований о взыскании основного долга, обоснованно удовлетворил требования Администрации о взыскании неустойки в размере 729 291 руб. 63 коп.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера неустойки соответствуют обстоятельствам дела, ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации №263-О от 21.12.2000, пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №17 от 14.07.1997 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 №11680/10, пунктах 69 - 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2017 года, принятое по делу №А55-1186/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реал Плюс», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                           С.Ш. Романенко  

                                                                                                                      Е.А. Терентьев