АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

 634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                               Дело № А67-2852/2018

резолютивная часть решения объявлена 10.10.2018                                

полный текст решения изготовлен 21.11.2018          

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Белоконь И. А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Изумрудный город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС» 

(ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о взыскании 3 721 879,40 руб.,  

при участии в заседании:

от истца – представителя ФИО2, по доверенности № 34/2018 от 24.04.2018 (паспорт),

от ответчика – представителя ФИО3, доверенность от 11.05.2017 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Изумрудный город» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС» о взыскании 3 721 879,40 руб., в том числе  182 922, 65 руб. расходов по демонтажу оборудования, 202 826,94 руб. неустойки, начисленной на сумму задолженности в соответствии с п. 4.9 договора аренды № ОА-92/2014 от 26.04.2014 за период с 06.03.2016 по 25/27.04.2016,  2 965 448,72 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 13.4 договора аренды № ОА-92/2014 от 26.04.2014 за одностороннее расторжение договора, 370681,09 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 14.2 в размере 1/10 от месячной базовой арендной платы за период с 24.04.2016 по 28.04.2016.

Протокольным определением  суда от 15.08.2018,  в порядке ст. 49 АПК РФ,  принято изменение размера исковых требований в части взыскания неустойки, начисленной на сумму задолженности в соответствии с п. 4.9 договора аренды № ОА-92/2014 от 26.04.2014 за период с 10.03.2016 по 27.04.2016, в размере 191 202,94 руб.

В отзыве на исковое заявление ответчик исковые требования не признал, указал, что у истца имелся страховой депозит, который предназначался как обеспечение обязательств ответчика, в том числе обязательства по оплате арендной платы, истец имел возможность возместить сумму задолженности по арендной плате из суммы страхового депозита. Однако истец данным правом не воспользовался, из чего можно сделать вывод, что пропуск срока оплаты арендной платы не является для истца критичным, а значит, не влечёт за собой существенного нарушения интересов истца. Сумма неустойки, начисленной в соответствии с п. 4.9 договора, является несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, значительно превышает фактический размер убытков, которые были причинены истцу. Также не соответствует последствиям нарушенного обязательства размер неустойки, начисленной за одностороннее расторжение договора по вине ответчика, и может повлечь получение истцом необоснованной выгоды.

Относительно неустойки, начисленной в соответствии с п. 14.2 ответчик указал, что срок  в три дня, которые истец указал ответчику для освобождения помещения от товара, а так же для демонтажа отделимых улучшений и вывесок в помещении, не отвечает признакам добросовестного поведения истца. Срок для вывоза товара и приведения помещения ориентировочной площадью 600 кв. м составляет в среднем 14 дней, что подтверждается согласованными графиками по закрытию аналогичных по площади магазинов компании ООО «АДИДАС» в других торговых центрах при аналогичных гражданско-правовых отношениях. Установив столь короткий и невозможный срок, истец имел своей целью применить к ответчику санкцию в соответствии с п. 14.2 договора за несвоевременный возврат помещения, то есть имел намерение, используя предоставленное ему право и действуя недобросовестно, причинить вред ответчику путём взыскания суммы штрафа. Указанное не позволяет истцу, в соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ, получить судебную защиту принадлежащего ему права.

Относительно требования истца о взыскании расходов арендодателя по демонтажу оборудования ответчик считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку вследствие недобросовестного поведения истца, выразившегося в намеренном установлении небольшого срока освобождения помещения (3 дня), который ответчик не мог соблюсти. Кроме того, истец ограничил доступ ответчика в помещение, тем самым не позволив ответчику исполнить свою обязанность по освобождению помещения от имущества. Просил применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 36-40 том 2).

В возражениях на отзыв истец пояснил, что, следуя принципу свободы договора, ответчик добровольно принял на себя обязательства уплачивать истцу все виды санкций, предусмотренных данным договором, в том размере, в каком стороны договора договорились при его заключении. Размер убытков истца (неполучение дохода за 4 мес.) сопоставим с начисленной неустойкой. Оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ не усматривается. Кроме того, в результате допущенных ответчиком нарушений у истца возникла необходимость проведения дополнительных затратных мероприятий по принудительному освобождению помещения от имущества, стендов и оборудования ответчика; ответчик длительное время не исполняет обязанность по оплате предусмотренной договором аренды неустойки. В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что начисление обществу неустойки в размере, согласованном сторонами при заключении договора, повлечет необоснованную выгоду на стороне арендодателя – истца (л. д. 89-91 том 2).  

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «Управляющая компания «Изумрудный город (арендодателем) и ООО «АДИДАС» (арендатором) был заключен договор аренды помещения № ОА-92/2014 от 26.04.2014 (в редакции протокола согласования разногласий – л. д. 50-59 том 1, дополнительных соглашений – л. д. 60-71 том 1), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть здания по адресу: РФ, 

<

...>, расположенную на втором этаже здания (далее «Помещение» или «Арендуемое Помещение»), обозначенное в виде графики в Приложении № 1 и обозначенную в техническом паспорте как Помещение 38 общей площадью 590 (Пятьсот девяносто и 00/10) кв. м, рассчитанной на основании данных органов технической инвентаризации (пункт 2.1 договора). Для расчета платежей по настоящему договору стороны договорились установить площадь 597,79 (Пятьсот девяносто семь и 79/100) кв. м (далее «Расчетная площадь»), в соответствии с Актом доступа (пункт 2.2).

Арендная плата включает в себя постоянную и переменную части (п. 1.1). Порядок оплаты установлен в пункте 4.4 договора.

Арендатор обязуется вносить арендную плату и иные платежи в порядке и в сроки, предусмотренные Договором (п. 6.3.2 договора).

В соответствии с п. 13.3 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем отказа от его исполнения, в том числе в случае, если арендная плата, коммунальные платежи и иные платежи по договору полностью или в какой-либо части не внесены арендатором более чем 2 (два) раза подряд в течение годового периода и/или однократной просрочки более чем на 20 (двадцать) календарных дней.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что ООО «УК «Изумрудный город» направило  в адрес ООО «АДИДАС» уведомление об одностороннем расторжении договора от 26.04.2014 №ОА-92/2014 от 18.04.2016 № 234  (л. д. 76-77 том 1) с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку. 

Задолженность по арендной плате погашена ответчиком платежными поручениями от 25.04.2016 и от 27.04.2016. Договор № ОА-92/2014 был расторгнут в одностороннем порядке  22.04.2016. 

Правомерность одностороннего расторжения договора со стороны истца установлена решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-3917/2016 от 27.10.2016, вступившим в законную силу.

Согласно п. 4.9 договора (в редакции протокола согласования разногласий) в случае невнесения арендатором в установленный срок каких-либо платежей по договору (включая арендную плату), арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За нарушение сроков внесения арендных платежей истец, в соответствии с пунктом 4.9 договора, начислил ответчику неустойку в размере 0,3 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Сумма неустойки за период с 10.03.2016 по 27.04.2016 составила 191 202,94 руб. 

Расчет неустойки судом проверен и признан верным (л. д. 138 том 2).

Согласно п. 13.4 договора (в редакции протокола согласования разногласий) в случае одностороннего расторжения арендодателем договора по основаниям, предусмотренным п. 13.3. договора, арендатор обязуется выплатить арендодателю неустойку в размере, равном сумме базовой арендной платы за 4 (четыре) месяца.

В связи с тем, что договор аренды был расторгнут истцом в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. 13.3 договора, а именно в связи с нарушением пункта 13.3.1 договора по своевременности внесения арендных платежей, истцом начислена ответчику неустойка по пункту 13.4 договора в размере базовой арендной платы за четыре месяца, что составило 2 965 448,72 руб. Расчет неустойки судом признан верным (л. д. 7 том 1).

Ответчик заявил о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, в связи с ее явной несоразмерностью.

Суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки, руководствуясь при этом следующим.  

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

 Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пунктам 71, 75  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333  ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, часть первая статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77 Постановления N 7).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ установленные обстоятельства, исходя из необходимости соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства,  принимая во внимание компенсационную природу неустойки, суд пришел к выводу о возможности снижения неустойки, начисленной по пункту 4.9 договора, до 130 000 руб., по пункту 13.4 договора до 296 545 руб., что является справедливой, достаточной и соразмерной суммой, компенсирующей допущенное ответчиком нарушение, имеющей превентивный характер, предупреждающий подобные нарушения, а также исходя из недопущения извлечения какой-либо финансовой выгоды одной из сторон за счет другой в связи с начислением штрафных санкций.

При этом судом учтены пояснения представителя истца о том, что  в соответствии с условиями договора с новым арендатором  предусмотрен длительный период   проведения ремонтных работ в начале срока аренды (до 120 дней) и начисление арендной платы по окончании  указанного периода. Также судом  принято во внимание  включение в условия договора между истцом и ответчиком пункта 15.1 о выплате арендатором арендодателю суммы страхового депозита, фактическое оставление указанной суммы у истца.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 14.4 договора предусмотрено, что арендатор должен передать арендодателю Помещение в состоянии не худшем, чем на дату начала, с учетом естественного износа и произведенных неотделимых улучшений. Арендатор обязуется освободить помещение от имущества, принадлежащего арендатору, не позднее окончания срока аренды. При этом к моменту возврата помещений арендодателю арендатор обязан, действуя за свой счет, демонтировать все отделимые улучшения помещений, а также удалить все вывески, указатели, рекламные материалы и другое имущество арендатора из мест общего пользования и иных площадей здания. Все неотделимые улучшения передаются в собственность собственникам без обязательства последних возместить их стоимость арендатору. Перечень передаваемых неотделимых улучшений по их остаточной стоимости указывается в Акте приема-передачи помещения.

Оставленное имущество. Любое имущество, которое оставлено арендатором в помещении по истечении срока для возврата помещения, указанного в п. 14.1 настоящего Договора, признается оставленным для целей вывоза и/или утилизации арендодателем, действующим за счет арендатора, без обязательства со стороны арендодателя осуществлять реализацию такого имущества и/или выплачивать арендатору какую-либо компенсацию за имущество, вывезенное из помещения по истечении срока возврата помещения. Все расходы арендодателя, связанные с освобождением помещения от оставленного в нем имущества арендатора, должны быть компенсированы арендатором арендодателю в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения счета от арендодателя (пункт 14.5).

В связи с тем, что ответчик не освободил помещение от имущества, истец вынужден был произвести работы по демонтажу оборудования ответчика.

Для проведения работ по демонтажу оборудования ответчика истцом были заключены  следующие договоры подряда со сторонними организациями:

- договор сервисного обслуживания № 71 от 01.05.2015; стоимость работ (демонтаж оборудования ИТ-инфраструктуры) составила 30 000 руб. (л. д. 95-100 том 1);

- договор на выполнение работ № 1 от  01.03.2016; стоимость работ (демонтаж и перенос торгового оборудования, шинопровода, точечных светильников) составила 109 091,85 руб. (л. д. 101-110 том 1);

- договор на выполнение работ № 1/10 от 01.08.2015; стоимость работ (демонтаж трубопроводов и кондиционеров) составила 23 670,80 руб. (л. д. 117-126 том 1);

- договор № Ф-01/2016 от 29.03.2016; стоимость работ (видеосъемка) составила 20 160 руб. (л. 

<

...> том 1).

Общая сумма выполненных работ составила 182 922,65 руб.

Проверив обоснованность предъявления требований к ответчику по расходам на демонтаж оборудования, суд установил, что сумма в размере 20 160 руб. по договору на видеосъемку № Ф-01/2016 от 29.03.2016 не подлежит возмещению ответчиком.

Согласно условиям указанного договора  исполнитель - ИП ФИО4, принимает на себя обязанность по проведению и организации фото- и видеосъемок для мероприятий заказчика – ООО «УК «Изумрудный город». Объем и стоимость услуг согласовываются в приложениях к договору (л. д. 113-114 том 1).

Согласно акту приема-передачи оказанных услуг исполнитель оказал, а заказчик принял услугу по Приложению № 1 от 28.04.2016 по проведению видеосъемки процесса освобождения помещения № 38 (2 этаж) ТРЦ «Изумрудный город», г. Томск от имущества (отдел «Адидас»). Период оказания услуг: с 29.04.2016 по 30.04.2016. Общая стоимость работ составила 20 160 руб. без НДС (л. 

<

...> том 1).

При этом истец пояснил, что видеосъемка процесса освобождения помещения проведена им во избежание возможных претензий со стороны ответчика.

При этом судом установлено, что указанная видеосъемка произведена истцом по своей инициативе, не являлась необходимой, возможность возмещения стоимости такой видеосъемки условиями договора не предусмотрена,   в связи с чем стоимость видеосъемки  не подлежит возмещению ответчиком.

Таким образом, сумма по расходам на демонтаж оборудования, заявленная истцом, подлежит  частичному удовлетворению в размере 162 762,65 руб. 

В силу пункта 14.2 договора в случае, если после прекращения (расторжения) настоящего договора арендатор препятствует арендодателю в дальнейшем владении и использовании помещения, в том числе, в случае, если арендатор продолжает занимать помещение полностью или частично, то, в течение такого периода до момента передачи помещения, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/10 от месячной базовой арендной платы начисляемую ежедневно за каждый день, в течение которого арендатор не освободил помещение, а также возмещает все расходы и убытки, понесенные арендодателем в связи с такой задержкой, включая убытки и штрафные санкции, выплачиваемые арендодателем в связи с принятыми на себя обязательствами в отношении помещения перед третьими лицами. В случае если арендатор в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней не подписывает акт приема-передачи помещения, форма которого содержится в Приложения № 2 к договору аренды, часть 2, то акт считается автоматически подписанным сторонами и арендодатель вправе распорядиться имуществом арендатора по своему усмотрению.

В связи с нарушением условий договора об освобождении помещения, истцом начислена ответчику неустойка по пункту 14.2 договора в размере 370 681,09 руб. за период с 24.04.2016 по 28.04.2016.

В связи с нарушением условий договора об освобождении помещения, руководствуясь п. 14.2 и п. 14.5 договора, истец направил в адрес ответчика письменную претензию с требованием компенсировать расходы по демонтажу оборудования и уплатить неустойку (исх. № 527 от 11.07.2017). Претензия получена ответчиком 25.07.2017, однако возражения на претензию не последовало.

В связи с ходатайством ответчика о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ суд приходит к выводу о возможности снижения неустойки, начисленной по пункту 14.2 договора, до суммы 185 341 руб., что является справедливой, достаточной и соразмерной суммой, компенсирующей допущенное ответчиком нарушение.

При этом судом не принимается довод ответчика о предоставлении ему слишком короткого срока для освобождения помещения, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что  к моменту истечения установленного арендодателем срока  ответчик фактически  не приступил к освобождению помещения, его имущество находилось  в торговом зале  в обычном порядке. Судом при этом не принимается довод ответчика, что освобождение помещения выражалось в прекращении   завоза  нового товара, поскольку освобождение помещения    должно быть произведено  от имеющегося в нем имущества арендатора.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На момент рассмотрения спора доказательств исполнения денежных обязательств по оплате задолженности ответчиком не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности подлежит удовлетворению частично в сумме: 162 762,65 руб. в возмещение расходов  по демонтажу оборудования, 130 000 руб. неустойки в соответствии с пунктом 4.9  договора, 296 545 руб. неустойки в соответствии с пунктом 13.4 договора, 185 341 руб. неустойки в соответствии с пунктом 14.2 договора.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине, в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расчет по государственной пошлине, подлежащей взысканию, следующий.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 41 609 руб. по платежному поручению № 382 от 23.03.2018.

Исходя из уточненных исковых требований – 3 710 255,40 руб., сумма государственной пошлины составила 41 551 руб. 

Истцу подлежит возврату 58 руб. государственной пошлины как излишне уплаченной.

Сумма, подлежащая удовлетворению без учета ст. 333 ГК РФ, составила 3 690 095,4 руб.

Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика   в сумме 41 325,23 руб., исходя из правомерной суммы заявленных требований (абз. 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Руководствуясь  статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Изумрудный город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 162 762,65 руб. в возмещение расходов  по демонтажу оборудования, 611 886 руб. неустойки по договору аренды  № ОА-92/2014  от  26.04.2014, в том числе 130 000 руб. неустойки в соответствии с пунктом 4.9  договора, 296 545 руб. неустойки в соответствии с пунктом 13.4 договора, 185 341 руб. неустойки в соответствии с пунктом 14.2 договора, 41 325,23 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, всего 815 973,88 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Изумрудный город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 58 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 382 от 23.03.2018.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                                     Белоконь И. А.