АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-4752/2017

г. Томск

24 июля 2017 г.

– дата объявления резолютивной части решения

25 июля 2017 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску прокурора Томской области 

к 1. администрации Спасского сельского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

2. главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316703100079611)

о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка

при участии:

от истца – ФИО3, старшего прокурора отдела,

от ответчика (2) – ФИО2,

установил:

Прокурор Томской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Спасского сельского поселения (далее – Администрация), главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о признании недействительными пунктов 8.2 и 8.3 договора аренды земельного участка от 2017 № 02, заключенного  между Администрацией и ФИО2

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что включение в договор аренды земельного участка условия пункта 8.2 о возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, а также связанного с указанным пунктом положения пункта 8.3 договора, противоречит действующему законодательству. В качестве нормативного правового обоснования истец указал статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 3-7).

Ответчики отзывы на исковое заявление не представили.

Ответчик (1), извещенный надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. 

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие ответчика (1), (часть 3  статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик (2) против удовлетворения исковых требований не возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

06.02.2017 между Администрацией Спасского сельского поселения (арендодатель)   и   главой   крестьянского   фермерского   хозяйства ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель  сельскохозяйственного назначения общей площадью 9031 кв.м, с кадастровым номером 70:14:0304001:214, расположенный по адресу: 

<

...>, для животноводства (л.д. 14-16).

Данным договором предусмотрено, что срок действия  договора составляет 49  лет, установлен с 06.02.2017.2016 по 06.02.2066 (пункт 2.1); на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе расторгнуть договор до истечения срока действия договора, письменно уведомив арендатора о своем намерении не менее чем за тридцать дней до предстоящего расторжения договора аренды участка (пункт 4.1.1); договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 8.1); наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по следующим основаниям: при  ненадлежащем использовании земельного участка; при изъятии земельного участка для государственных  или  муниципальных  нужд;   ненадлежащего   исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за два года подряд; в иных предусмотренных законом случаях (пункт 8.2); договор считается расторгнутым в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных пунктом 8.2 договора, со дня принятия решения Главой Администрации Спасского сельского поселения о прекращении аренды земельного участка. Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке направляется арендатору по указанному им в договоре почтовому адресу заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным арендатором по истечении пяти дней с момента отправления. Возвращение корреспонденции не дошедшей до адресата во внимание не принимается (пункт 8.3).

Земельный участок передан Администрацией по акту приема-передачи земельного  участка от 06.02.2017 (л.д. 17).

Полагая, что включение в договор аренды земельного участка условия пункта 8.2 о досрочном отказе от исполнения договора арендодателем в одностороннем порядке, а также связанного с указанным пунктом положения пункта 8.3 договора, противоречит действующему законодательству, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не   допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

 На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные  отношения  по  владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации  при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанная специальная норма устанавливает особенности реализации арендатором земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более пяти лет.

Учитывая то, что договор аренды земельного участка от 06.02.2017 № 02 заключен сроком на 49 лет, правоотношения сторон подлежат регулированию положениями статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на основании пункта 9 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации  досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда (т.е. в судебном порядке) и лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным нарушением условий договора согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В  пункте 23  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного  кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Следовательно, учитывая положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, в одностороннем порядке арендодателем недопустимо.

Таким образом, незаконным является включение в договор аренды условий вопреки императивному регулированию данных отношений Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно  абзацу 3  части 1 статьи 52  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, муниципальными унитарными предприятиями, а также юридическими лицами.

Оспариваемые пункты договора нарушают публичные интересы и интересы муниципального образования «Спасское сельское поселение». 

Из абзаца 1 указанного договора следует, что он заключен в соответствии подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть  без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений  раздела  I  части  первой  Гражданского  кодекса  Российской Федерации» сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации содержит явно выраженный запрет на расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше 5 лет, во внесудебном порядке.

Включение в текст договора оспариваемых незаконных условий не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов. Данные условия нарушают права неопределенного круга лиц, поскольку включение условий о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора снижает количество потенциальных арендаторов, которые вправе рассчитывать на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, на условиях, обеспечивающих стабильность договорных отношений  и надежность осуществляемых капитальных вложений, исключающих  возможность произвольного прекращения договора по воле второй стороны.

Соответственно, обращение прокурора в суд с данным иском направлено защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц, то есть публичных интересов.

Кроме того, реализация Администрацией неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендаторов, что не соответствует интересам муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, и из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Под частью сделки по смыслу названной нормы следует понимать одно или несколько условий сделки.

С учетом изложенного, требования истца являются законными и обоснованными.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса российской Федерации, подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом Администрация также освобождена от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными (ничтожными) пункты 8.2, 8.3 договора аренды земельного участка от 06.02.2017 № 02, заключенного между администрацией Спасского сельского поселения и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме. 

Судья М.О. Попилов