ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3174/2018

г. Челябинск

12 апреля 2018 года

Дело № А76-34774/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Досугово-оздоровительный комплекс «Амазонка» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2018 по делу № А76-34774/2017 (судья Федотенков С.Н.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью досугово-оздоровительный комплекс «Амазонка» - ФИО2 (доверенность от 01.02.2017 № 1);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного – ФИО3 (доверенность от 13.11.2017 №01-02/12).

 

Общество с ограниченной ответственностью Досугово-оздоровительный комплекс «Амазонка» (далее – ООО ДОК «Амазонка», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Трехгорного (далее – Комитет, ответчик) о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы за период с 25.12.2014 по 29.09.2016 (с учетом пояснений истца о допущенной в исковом заявлении опечатке, т. 1, л. д. 153) в размере 1 292 120 руб. 17 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.01.2018 (резолютивная часть объявлена 23.01.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что за спорный период им была осуществлена необоснованная оплата арендной платы, которая фактически является его прямыми убытками, а для Комитета - неосновательным обогащением. Истец полагает, что в настоящем случае подлежит применению норма части 6                   статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), однако, суд не применил данную норму в обжалуемом решении. Общество указывает, что в деле № А76-15569/2015 отсутствовал спор относительно размера стоимости неотделимых улучшений, так как Комитет не предлагал свою стоимость неотделимых улучшений, а заявлял о полном отсутствии права на зачет и права на преимущественный выкуп. Установление судом в деле № А76-15569/2015 размера неотделимых улучшений не исключает виновности ответчика, так как обязанность по установлению размера неотделимых улучшений возложена Законом № 159-ФЗ на продавца приватизируемого имущества, а не на суд. Податель жалобы ссылается на то, что отказ ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений является виновным бездействием Комитета. 

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в  котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.06.2008 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания № 22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование двухэтажное здание молочной кухни общей площадью 993 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 40-44).

Срок действия настоящего договора устанавливается на 10 лет (пункт 6.1 договора).

Договор 16.07.2008 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 42 оборот).

Письмом от 18.11.2014 № 01-09/5823 ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи арендуемого помещения согласно Закону                   № 159-ФЗ (т. 1, л. д. 74).

К указанному письму был приложен проект договора купли-продажи                     (л. д. 34-37), по условиям которого продавец (Комитет) обязуется передать в собственность покупателю (общество), а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора: нежилое помещение № 000 002, назначение: нежилое, общей площадью 1018,0 кв. м, этаж: 1, 2, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 74:42:0103001:1205 (пункт 1.1 договора).

Покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке нежилого помещения от 23.10.2014 № 205-н/14) (пункт 2.1 договора).

Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, определена в размере 20 730 000 руб. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.2 договора).

Ссылаясь на создание неотделимых улучшений арендуемого имущества и на необходимость зачесть данные улучшения в счет цены выкупа имущества на основании части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, истец письмом от 03.12.2014 уведомил ответчика о наличии согласия приобрести арендуемый объект недвижимого имущества по правилам, предусмотренным положениями Закона № 159-ФЗ, приложив протокол разногласий к договору купли-продажи                      (т. 1, л. д. 75).

Ответом от 25.12.2014 № 01-09/4377 со ссылкой на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества без согласия ответчика истцу было отказано в заключении договора купли-продажи на условиях, предусматривающих проведение зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений (т. 1, л. 

<

...>).

Для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, истец повторно обратился к ответчику с письмом                              от 06.04.2015 № 06/04 о заключении договора купли-продажи с условием зачета в цену отчуждаемого объекта стоимости неотделимых улучшений.

Ответом от 21.05.2015 № 01-09/1202 по аналогичному основанию и со ссылкой на отсутствие у ответчика протокола разногласий арендатора истцу вновь было отказано в заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных истцом (т. 1, л. д. 80).

В целях защиты своих имущественных интересов истец обратился в арбитражный суд.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу № А76-15569/2015 (т. 1, л. д. 24-31) пункт 2.2 главы 2 договора купли-продажи предписано изложить в следующей редакции: 

 «2.2. Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 руб.

Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 14 373 617 руб. 05 коп. засчитывается в счет оплаты цены приобретаемого имущества с момента подписания сторонами настоящего договора.

Выкупная стоимость имущества соответствует разнице между общей стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и равна 6 356 382 руб. 95 коп.».

При этом стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества определена в ходе рассмотрения указанного спора, в том числе, по результатам проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы, что следует из содержания решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2016 и указанного постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по названному делу. 

Истец направил в адрес ответчика претензию от 28.05.2017 с требованием в добровольном порядке погасить имущественный вред в размере 1 274 974 руб. 72 коп. за период с 25.12.2014 по 29.09.2016 (л. д. 11).

Письмом от 30.06.2017 № 01-02-654 Комитет указал на необоснованность предъявленных к нему требований (л. 

<

...>).

Полагая, что арендная плата в сумме 1 292 120 руб. 17 коп., уплаченная за период с 25.12.2015 (дата отказа в зачете стоимости неотделимых улучшений) по 29.09.2016 (дата расторжения договора аренды нежилого здания от 02.06.2008 № 22), является убытками для истца и подлежит возмещению ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что уплаченная истцом за заявленный период арендная плата не является убытками ООО ДОК «Амазонка», поскольку размер выкупной стоимости помещения был определен только по результатам разрешения возникшего между сторонами спора.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. 

Так, согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки появляются в результате неправомерных действий (бездействия) одного лица, нарушающих права другого. 

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что истец не доказал наличие на его стороне убытков в сумме 1 292 120 руб. 17 коп., причиненных Комитетом.

Так, спорные правоотношения между сторонами возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности в пользу общества недвижимого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 названной статьи (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона                           № 159-ФЗ).

В настоящем случае именно ответчик инициировал выкуп истцом арендованного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, после направления Комитетом проекта договора арендатором было направлено согласие на выкуп помещения, однако, арендатор не согласился с ценой выкупа и указал на необходимость зачета в цену выкупа стоимости произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений.

  При этом следует отметить, что документы, подтверждающие объем и стоимость произведенных истцом улучшений, не были направлены ответчику. Соответственно, у Комитета в любом случае не было возможности достоверно определить стоимость подлежащих зачету неотделимых улучшений.

  Иное из материалов дела не следует.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно отметил, что Комитет как участник гражданских правоотношений в силу закона вправе был возражать против предложенных покупателем по договору условий, поэтому его возражения не свидетельствуют о противоправности его действий либо бездействии.

Итоговый размер денежных средств, подлежащий зачету (стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества), был установлен только при рассмотрении дела № А76-15569/2015. Объем и стоимость неотделимых улучшений выкупаемого объекта определены судами в рамках указанного дела по результатам оценки выводов проведенной по делу судебной экспертизы и исследования доказательств, представленных сторонами в материалы указанного дела. 

При этом стоимость неотделимых улучшений определена судами в рамках преддоговорного спора по указанному делу в меньшем размере, чем изначально было заявлено истцом.

Данное обстоятельство, как верно заметил арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении, дополнительно подтверждает наличие оснований для оспаривания ответчиком выкупной цены и отсутствие в его действиях противоправного поведения.

  Учитывая, что итоговый размер денежных средств, подлежащий зачету (стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества), был установлен только при рассмотрении дела № А76-15569/2015 по иску общества, у Комитета до рассмотрения указанного спора отсутствовали основания для принятия решения о проведении зачета, так как состав и стоимость неотделимых улучшений, которые подлежали зачету, не были достоверно определены ранее разрешения указанного спора.

Действия Комитета по включению спорного объекта недвижимости в план приватизации, направлению истцу проекта договора купли-продажи свидетельствуют об отсутствии со стороны ответчика неправомерного бездействия и незаконного уклонения от подписания договора купли-продажи.

В период разрешения между сторонами разногласий по заключению договора купли-продажи законные основания для прекращения договора аренды отсутствовали.

Таким образом, общество не доказало, что по вине Комитета понесло убытки в виде выплаченных арендных платежей за определенный самим истцом период.  

Поскольку истцом не доказано наличие совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика убытков, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. 

Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2018 по делу № А76-34774/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Досугово-оздоровительный комплекс «Амазонка» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                              И.Ю. Соколова

 

                                                                                                          Л.А. Суспицина