ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15515/2022

г. Челябинск

12 декабря 2022 года

Дело № А76-37375/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Заречный-2» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 по делу № А76-37375/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях – ФИО2 (паспорт, доверенность от 23.12.2021 № 74-КВ/17750, диплом, свидетельство о заключении брака);

общества с ограниченной ответственностью «Заречный - 2» -  ФИО3 (паспорт, доверенность от 17.10.2022, срок действия до 17.01.2023, диплом),

слушатель - ФИО4 (паспорт).

 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – истец, МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Заречный-2» (далее – ответчик, ООО «Заречный-2») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 за период с 01.01.2019 по 31.08.2021 в размере 3 570 190 руб. 95 коп., пеней по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 за период с 02.04.2019 по 31.03.2022 в размере 390 896 руб. 79 коп., о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007, об обязании ООО «Заречный-2» передать МТУ Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1 760 м. севернее п. Западный, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения предмета исковых требований, т. 3 л.д. 26).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 (резолютивная часть от 26.09.2022) исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды от 13.07.2007 № 826-07 земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1760 м. севернее п. Западный, заключенный между МТУ Росимущества и ООО «Заречный-2», обязал ООО «Заречный-2» передать земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1760 м. севернее п. Западный, МТУ Росимущества по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО «Заречный-2» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что заключенный сторонами договор аренды земельного участка является долгосрочным, заключен на 49 лет; пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом. Апеллянт полагал, что истцом не была доказана существенность нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка. При оценке существенности нарушения суд первой инстанции должен был оценить весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, мог учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату арендатором способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора. Апеллянт отметил, что основанием для заявления требования о расторжении договора аренды земельного участка явилось неоднократное нарушение условий договора об оплате арендных платежей, тогда как ООО «Заречный-2» в разумный срок была погашена задолженность как по арендной плате, так и по договорной неустойке, в результате чего возможные убытки истца, связанные с недополучением арендных платежей, были компенсированы.

Апеллянт не согласился с выводом суда о том, что дополнительным основанием для расторжения договора аренды земельного участка явилось неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением  и разрешенным использованием в течение длительного времени в нарушение п.п. 4.4.2, 4.4.3 договора, полагал, что доказательства того, что ответчик своими действиями или бездействием ухудшает качество переданного в аренду земельного участка настолько, что это препятствует его использованию по назначению в указанных целях, истцом в материалы дела представлены не были.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

В отсутствии возражений представителей сторон и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

От МТУ Росимущества в порядке статьи 81 АПК РФ поступили письменные пояснения, которые были приобщены к материалам дела в судебном заседании.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ТУ Росимущества по Челябинской области (арендодатель) и Государственным научным учреждением «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 (далее также – договор, т. 1 л.д. 11-12), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 97 692,82 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, находящийся по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный (далее – участок), для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Договор был заключен на срок 4 года 11 месяцев (п. 2.1. договора).

Условия договора распространены на отношения сторон, фактически возникшие с 26.06.2007 (п. 2.2. договора).

Арендная плата начисляется с 26.07.2007 (п. 3.1. договора).

В п. 3.2. договора стороны установили, что размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В силу п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, срок уплаты за 4 квартал – до 25 декабря текущего года, путем перечисления на единый казначейский счет.

Согласно п. 4.1.4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае отказа арендатора от подписания дополнительных соглашений к договору о внесении изменений и дополнений, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

На основании п. 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором.

В п. 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, 

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

По условиям п. 4.4.4 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и договором (п. 5.1. договора).

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 27.08.2007, о чем сделана запись регистрации № 74-74-19/056/2007-146 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 12 оборот).

По акту приема-передачи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.07.2007 земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, общей площадью 97 692,82 кв.м, находящийся по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный, передан в арендное пользование Государственному научному учреждению «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (т. 1 л.д. 16). 

Дополнительным соглашением от 19.10.2007 к договору стороны изменили редакцию п. 2.1 договора, срок действия договора был установлен на 49 лет (т. 1 л.д. 17).

Между Государственным научным учреждением «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (сторона-1) и ООО «Заречный-2» (сторона-2) заключено соглашение от 08.01.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 826-07 от 13.07.2007 (далее также – соглашение, т. 1 л.д. 18-19), согласно п. 1.1 которого сторона-1 уступает, а сторона -2 принимает все права обязанности стороны-1 по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007.

Соглашением от 18.02.2009 к договору аренды ТУ Росимущества по Челябинской области и ООО «Заречный-2» уточнили пункт 1.1 договора в части его предмета и пункт 4.3.3. договора аренды (т. 1 л.д. 20).

Между ТУ Росимущества по Челябинской области и ООО «Заречный-2» также было подписано дополнительное соглашение от 09.06.2011 к договору (т. 1 л.д. 21-22), в соответствии с п. 1 которого на основании расторжения Главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.08.2009 № 921, постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 10.12.2009 № 10243, заявления ООО «Заречный-2» от 25.05.2011 б/н, п. 1.1 договора аренды от 13.07.2007 № 826-07 земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, общей площадью 97 692,82 кв.м, был изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» на «для дачного строительства».

В силу п. 2 указанного дополнительного соглашения пункт 5.2 договора был изложен в следующей редакции: «За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки….».

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007, МТУ Росимущества направило ООО «Заречный-2» предарбитражное уведомление от 27.01.2021 № 74-969, в котором указало на допущенное нарушение условий п. 4.1.4 договора, в связи с существенным нарушением условий договора просило в срок до 12.02.2021 погасить задолженность по арендной плате. Кроме того, с указанным предарбитражным уведомлением МТУ Росимущества направило ООО «Заречный-2» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, а также сообщило о возможности обращении в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 65-71). 

Предарбитражное уведомление от 27.01.2021 № 74-969 не было вручено ООО «Заречный-2», конверт с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вернулся в МТУ Росимущества.

21.07.2021 МТУ Росимущества с участием представителя Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям был составлен акт визуального осмотра федерального земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, согласно которому участок по периметру не огорожен, территория участка не охраняется, граничит с дорогой. Доступ на участок свободный. На участке расположена линия электропередач, ведущая к коттеджному поселку, иные объекты недвижимости не выявлены. Территория участка не благоустроена, покрыта заросшей древесно-кустарниковой растительностью, деревьями (примерно возраст 8-10 лет), многолетней сорной травой. Участок захламлен бытовым мусором (пакеты, мешки, полиэтиленовая пленка, стекла). Наблюдается насыпи глины и камней. На земельном участке отсутствуют следы механической и химической обработки почвы. Следов сенокошения и выпаса скота не имеется. Посевные и уборочные работы не проводятся, произрастания каких-либо сельскохозяйственных культур не замечено. Наблюдаются следы грузовой техники (т. 2 л.д. 72-77).

В указанном акте визуального осмотра от 21.07.2021 МТУ Росимущества было определено повторно направить ООО «Заречный-2» предарбитражное уведомление о погашении задолженности по арендной плате по договору за период с 01.01.2019 по 01.06.2021.

Государственным инспектором отдела государственного земельного надзора Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям ФИО5 был составлен собственный акт от 21.07.2021, в котором также указано на зарастание земельного участка сорной растительностью и захламление бытовым мусором, а также отмечено, что в действия (бездействии) арендатора усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ (т. 2 л.д. 83-85).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства ненадлежащего исполнения ООО «Заречный-2» условий договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 (наличие задолженности по арендной плате и пеням, неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением), МТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного МТУ Росимущества иска в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.08.2021 в размере 3 570 190 руб. 95 коп., по пеням за период с 02.04.2019 по 31.03.2022 в размере 390 896 руб. 79 коп., суд первой инстанции исходил из установленного в ходе судебного разбирательства обстоятельства добровольного погашения ответчиком указанных сумм задолженности в период рассмотрения спора. Удовлетворяя требования МТУ Росимущества в части расторжения договора аренды земельного участка, обязания ООО «Заречный-2» передать МТУ Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 по акту приема-передачи, суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждён факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка как в виде систематического невнесения платы за пользование им, так и в виде использования земельного участка не по целевому назначению.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичной отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российчкой Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества по Челябинской области (арендодатель) и Государственным научным учреждением «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 97 692,82 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, находящийся по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный (далее – участок), для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

На основании соглашения от 08.01.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 826-07 от 13.07.2007 права и обязанности арендатора по указанному договору были переданы ООО «Заречный-2».

Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по аренде ООО «Заречный-2» земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В силу п. 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2011) за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по договору за период с 01.01.2019 по 31.08.2021 в размере 3 570 190 руб. 95 коп., пеней по договору за период с 02.04.2019 по 31.03.2022 в размере 390 896 руб. 79 коп.

В период рассмотрения спора ООО «Заречный-2» была произведена оплата задолженности по арендой плате по договору в размере 3 570 190 руб. 95 коп., что подтверждается платежным поручением № 37 от 21.07.2022 (т. 3 л.д. 50).

ООО «Заречный-2» также была произведена оплата задолженности по пеням по договору в размере 390 896 руб. 79 коп., что подтверждается платежным поручением № 38 от 21.07.2022 (т. 3 л.д. 51).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка в связи с их добровольным удовлетворением ответчиком, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.

На основании пунктов 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Стороны воспользовались указанным положением статьи 619 ГК РФ и в п. 4.1.4 договора предусмотрели, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае отказа арендатора от подписания дополнительных соглашений к договору о внесении изменений и дополнений, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 6.2. договора установлено, что договор досрочно прекращается по требованию арендодателя по решению суда, по соглашению сторон, на основании и в порядке, установленном законодательством Российской федерации, а также в случаях п. 4.1.4. договора.

На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исходя из того, что требование о взыскании задолженности в претензионном и в судебном порядке было предъявлено более чем за два периода внесения арендной платы, нарушение в виде невнесения арендной платы с 01.01.2019 по 31.08.2021 носило постоянный, длящийся характер, период просрочки являлся значительным, денежные средства своевременно не были получены федеральным бюджетом, нарушение договора являлось существенным, носило злостный и систематический характер, что повлекло за собой наступление для стороны истца, осуществляющего защиту интересов Российской Федерации, негативных последствий, был выявлен факт неиспользования земельного участка арендатором в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием в течение длительного времени, чем нарушены положения пунктов 4.4.2, 4.4.3, договора, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии достаточных оснований для расторжения договора аренды земельного участка и обязания ответчика передать (возвратить) МТУ Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 по акту приема-передачи.

Повторно исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Как уже было указано ранее, в статье 619 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора судом по требованию арендодателя, одними из которых являются: использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.

При этом указанной статьей также предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, нарушение договора должно быть не только значительным (существенным), но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 был заключен сроком на 49 лет, в силу чего досрочное расторжение такого договора аренды возможно только на основании решения суда и только при существенном нарушении его условий арендатором.

ООО «Заречный-2» было допущено нарушение условий указанного договора, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.08.2021 в размере 3 570 190 руб. 95 коп., по пеням за период с 02.04.2019 по 31.03.2022 в размере 390 896 руб. 79 коп.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, МТУ Росимущества в порядке, предусмотренном статьей 619 ГК РФ, направило ООО «Заречный-2» предарбитражное уведомление от 27.01.2021 № 74-969, в котором указало на допущенное нарушение условий п. 4.1.4 договора, в связи с существенным нарушением условий договора просило в срок до 12.02.2021 погасить задолженность по арендной плате. Кроме того, с указанным предарбитражным уведомлением МТУ Росимущества направило ООО «Заречный-2» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, а также сообщило о возможности обращении в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 65-71). 

Доказательства того, что в период 2019, 2020 гг., в условиях систематического увеличения задолженности по арендной плате и пеням на стороне арендатора, МТУ Росимущества также направляло ООО «Заречный-2» заблаговременные предарбитражные уведомления в целях оперативной минимизации возможных убытков федерального бюджета от недополучения арендной платы, истцом в материалы дела представлены не были.

Предарбитражное уведомление от 27.01.2021 № 74-969 не было вручено ООО «Заречный-2», конверт с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вернулся в МТУ Росимущества.

Следовательно, несмотря на правовое регулирование последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ), ООО «Заречный-2» не имело возможности в разумный срок исполнить требования МТУ Росимущества, поскольку не знало о наличии подобного требования.

21.07.2021 МТУ Росимущества с участием представителя Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям был составлен акт визуального осмотра федерального земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111.

При этом по результатам составления такого акта МТУ Росимущества было принято решение повторно направить ООО «Заречный-2» предарбитражное уведомление о погашении задолженности по арендной плате по договору, но уже на новый период за период с 01.01.2019 по 01.06.2021.

Доказательства того, что указанное предарбитражное уведомление было направлено ответчику истцом в материалы дела не предоставлялись.

При этом из материалов дела усматривается, что после получения сведений о рассмотрении настоящего дела ООО «Заречный-2» в разумный срок предприняло меры для мирного урегулирования спора, платежными поручениями № 37 от 21.07.2022 и № 38 от 21.07.2022 в полном объеме погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени по договору.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

С учетом отсутствия в материалах дела доводов и расчетов возможных убытков Российской Федерации, связанных с несвоевременным внесением ответчиком арендных платежей, суд апелляционной инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 394 ГК РФ приходит к выводу, что при оплате договорной неустойки ответчик предпринял меры к возмещению возможных убытков арендодателя.

 Поскольку нарушение (его последствия), указанное в предарбитражном уведомлении от 27.01.2021 № 74-969, было  устранено арендатором в разумный срок с момента, когда ответчику стало реально известно о соответствующем требовании истца, задолженность по арендной плате и пеням была погашена до вынесения судебного акта по настоящему делу, из материалов дела не следует, что истец претерпевал существенные негативные последствия от несвоевременного получения арендных платежей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон по договору заключенному на значительный срок, стабильности гражданского оборота очевидных оснований для расторжения договора как крайней меры ответственности для арендатора в рассматриваемом случае не имелось.

Дополнительным основанием для расторжения договора МТУ Росимущества в исковом заявлении было указано нарушение обществом условий п.п. 4.4.2, 4.4.3 договора, которые предусматривают обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

В п. 4.1.4 договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае отказа арендатора от подписания дополнительных соглашений к договору о внесении изменений и дополнений, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Однако объективных доказательств того, что ответчиком арендуемый земельный участок используется не по целевому назначению или способами, приводящими к его порче, МТУ Росимущества представлено не было.

Неиспользование земельного участка и использование земельного участка не по целевому назначению являются разными формами поведения арендатора. Доказательств наличия оснований для расторжения договора, предусмотренных в п. 4.1.4 договора, материалы дела не содержат.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что в силу вышеприведенных правовых норм и разъяснений право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, что предполагает направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В рассматриваемом случае из материалов дела не следует, и МТУ Росимущества не было представлено суду доказательств, что по поводу имеющихся у него замечаний к арендатору, отраженных в акте визуального осмотра федерального земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, истцом ответчику направлялось соответствующее предарбитражное уведомление с требованием в разумный срок устранить соответствующие нарушения.

Государственным инспектором отдела государственного земельного надзора Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям ФИО5 был составлен собственный акт от 21.07.2021, в котором также указано на зарастание земельного участка сорной растительностью и захламление бытовым мусором, а также отмечено, что в действия (бездействии) арендатора усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ (т. 2 л.д. 83-85).

Однако в материалы дела не было предоставлено сведений о том, что ответчик по итогу был привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 КоАП РФ.

При указанных фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований и несоблюдении МТУ Росимущества процедуры, необходимых для расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007, в силу чего в удовлетворении соответствующего требования МТУ Росимущества и в обязании ответчика передать (возвратить) МТУ Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 по акту приема-передачи следовало отказать.

Довод МТУ Росимущества, изложенный в письменных пояснениях от 02.12.2022 № 74-КВ/18448, о том, что дополнительным основанием для расторжения договора аренды является изменение характеристики земельного участка (изменение его категории и вида разрешенного использования), не принят судебной коллегией, поскольку указанное обстоятельство является новым, которое арендодатель не заявлял в качестве основания заявленного иска, тогда как в силу части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований.

На основании изложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора и обязания ответчика освободить и передать земельный участок основаны на неправильном применении норм материального права, а также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В указанной части решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении иска МТУ Росимущества  о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007, об обязании ООО «Заречный-2» передать МТУ Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1 760 м. севернее п. Западный, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, апелляционный суд отказывает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Поскольку МТУ Росимущества освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ООО «Заречный-2» при подаче апелляционной жалобы была оплачена государственная пошлина, с МТУ Росимущества в пользу ООО «Заречный-2» подлежат взысканию 3 000 руб. в качестве судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 по делу № А76-37375/2021 в части удовлетворённых исковых требований отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях в пользу общества с ограниченной ответственностью «Заречный-2» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

В.А. Томилина