АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-9768/2022

г.Тверь

17 февраля 2023 года

 

резолютивная часть решения объявлена 16.02.2023 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Антоновой И.С., при ведении протокола и аудиозаписи судебного секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца - ФИО2, ответчика - ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений тверской области (170100, г. Тверь, площадь Святого Благоверного Князя ФИО4, дом 2, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 02.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Пассажирское автотранспортное предприятие №1" (170021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН 02.06.2020, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 384 951,95 руб. за период с 01.01.2021 по 31.03.2022,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Пассажирское автотранспортное предприятие №1" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 384 951,95 руб. за период с 01.01.2021 по 31.03.2022.

Истец требования поддержал, полагает, что поскольку право собственности на спорный земельный участок перешло к истцу с 01.12.2020 года, то истец вправе при расчете размера арендной платы использовать иную методику и применять рыночную стоимость земельного участка, установленную по результатам оценки, приведенной Министерством. 

Ответчик иск не признал, полагает, что поскольку договор аренды 08.08.2016 № 553-1 действовал до 01.07.2021 года, то оснований для применения новой методики расчета у истца не имелось. Ответчик соглашается с методикой расчета, применяемой истцом после 01.07.2021 года, однако возражает относительно рыночной стоимости земельного участка, применяемой а расчете, полагает, что необходимо применять рыночную стоимость земельного участка, установленную по результатам судебной экспертизы.

Из материалов дела следует, что Между Администрацией  г.  Твери и  Муниципальным унитарным пассажирским автотранспортным    предприятием    №    1    был заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2016 № 553-1 (далее - договор аренды).

По указанному договору аренды во временное владение и пользование был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0100169:1393, площадью 58 426 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Передача земельного участка была оформлена актом приема-передачи от 08.08.2016.

На участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности:

- нежилое строение (гараж) с кадастровым номером 69:40:0100169:380;

- нежилое здание (основное строение) с кадастровым номером 69:40:0100001:4235.

Срок договора аренды земельного участка установлен с 08.08.2016 по 01.07.2021.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится частями в следующем порядке: не позднее 15-го апреля – ?  годовой суммы; не позднее 15-го июля – ? годовой суммы; не позднее 15-го октября – ? годовой суммы.

Согласно п.3.2 Договора размер арендной платы за участки определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющейся неотъемлемой частью Договора.

В процессе исполнения договора аренды лица в обязательстве были изменены.

Согласно подп. 1.1 п. 1 распоряжения Министерства имущественных и земельных   отношений   Тверской   области   (далее   -   Министерство) от 04.09.2020 № 619 «О передаче земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Твери, в государственную собственность Тверской области» вышеуказанный земельный участок принят в государственную собственность Тверской области, все права и обязанности по договору аренды от 08.08.2016 № 553-1 перешли к истцу.

02.06.2020 МУП «ПАТП-1» было реорганизовано в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Пассажирское автотранспортное предприятие № 1» (далее -ООО «ПАТП № 1», Ответчик).

После 01.07.2021 (дата окончания договора) ответчик продолжил пользоваться вышеуказанным земельным участком.

В соответствии с отчетом № 21-4 Юз, подготовленным ООО «Андреев Капиталъ», размер ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 58426 кв.м. с кадастровым номером 69:40:0100169:1393 составляет 3 609 000,00 руб. в год.

Министерством в адрес Общества 18.01.2022 направлен расчете арендной платы исходя из рыночной стоимости в размере 3 609 000 руб. в год за период с 01.12.2020 года.

28.04.2022 в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить образовавшую задолженность, которая оставлена без удовлетворения.

В связи с наличием на стороне ответчика задолженности, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. 

В конкретном случае обязательства возникают из двухстороннего договора аренды от 08.08.2016 № 553-1, условия, которого не противоречат требованиям, предъявляемым  параграфом 1 главой 34 Гражданского кодекса РФ. Передача земельного участка была оформлена актом приема-передачи от 08.08.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен, изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и тому подобное) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

С учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 и постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", плата за пользование земельным участком является регулируемой ценой и стороны договора аренды обязаны руководствоваться установленными ставками с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от согласованного между ними механизма изменения арендной платы.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер арендной платы за земельный участок подлежит определению исходя из Методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24.06.2004 № 965-П-З.

Доводы ответчика о необходимости применения к отношениям сторон пп. 4 п. 1 ст. 39.27 ГК РФ и внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы за земельный участок на основании соглашения между истцом и ответчиком, возникновении у него обязанности по уплате арендной платы в измененном размере только с момента уведомления об изменении арендной основаны на неправильном толковании норм права и отклоняются судом.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, для уточнения размера арендной платы не требуется внесения каких-либо изменений и дополнений в заключенный Договор аренды.

Министерство, как новый собственник земельного участка, руководствуясь пунктами 3,8 Методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24.06.2004 № 965-П-З, с целью установления рыночной стоимости земельного участка и применении ее в методике расчете, произвело оценку земельного участка.

Согласно отчету № 21-4 Юз, подготовленному ООО «Андреев Капиталь», стоимость размера ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 58426 кв.м. с кадастровым номером 69:40:0100169:1393 составляет 3 609 000,00 руб. в год.

18.01.2022 года Министерство направило в адрес ответчика измененный расчет арендной платы на декабрь 2020 года, 2021 год и 2022 год.

Ответчиком в ходе рассмотрения настоящего спора были высказаны возражения относительно представленной экспертизы, в том числе в связи с наличием противоречивых сведений в заключении эксперта, представлен отчет оценщика на спорный земельный участок по состоянию на 09.09.2022 года и заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельного участка в спорный период. 

Истец также поддержал ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы.

В целях проверки заявления Общества о завышенной рыночной стоимости спорного земельного участка, определения объективной рыночной стоимости в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом была назначена экспертиза. По результатам проведенной судебной экспертизы подготовлено заключение эксперта (т.2 л.д.3-55),  согласно которому рыночная стоимость земельного участка общей площадью 58426 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100169:1393, почтовый адрес ориентира: 

<

...>  по состоянию на 01.01.2021 г., с учетом округления составляет: 1 802 000 руб.

Оценив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, правилам организации и проведения независимой судебной экспертизы. Предусмотренная в отчете по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка сторонами не оспорена, отчет не признан недействительным, учитывая изложенное, принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, ввиду чего, суд приходит к выводу, что годовая сумма арендной платы составляет 1 802 000 руб.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком 16.06.2022 года была частично вынесена истцу сумма  арендной платы в размере 463 138,05 руб. Учитывая частичное погашение долга по арендной платы, принимая во внимание рыночную стоимость земельного участка, установленную в рамках судебной экспертизы, суд произведя перерасчет арендной платы, полагает возможным согласиться с информационном расчетом истца (150 166,67 руб. (за декабрь 2020 года)+             1 802 000 руб. (за 2021 года) +468 520 руб. (за 1 квартал 2022 года)                              -463 138,05 руб. (сумма уплаченная ответчиком 16.06.2022 года). Произведя перерасчет, суд установил, что за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 с учетом произведенной оплаты, взысканию с ответчика подлежит 1 957 548,62 руб., в удовлетворении оставшейся части требований следует отказать.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина за рассмотрение настоящего спора подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям, что составляет 20 056 руб.

При рассмотрении настоящего спора судом по ходатайству ответчика была проведена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, денежные средства на проведение судебной экспертизы были внесены Обществом. Сделанным в судебном заседании 16.02.2023 года заявлением общество выразило волю на несение расходов по оплате судебных экспертиз вне зависимости от результатов рассмотрения дела, в силу чего по смыслу части 4 статьи 110 АПК РФ понесенных обществом расходы по оплате судебной экспертизы отнесению на Министерство пропорционально удовлетворенным требованиям не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Пассажирское автотранспортное предприятие №1" (170021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН 02.06.2020, ИНН: 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (170100, г. Тверь, площадь Святого Благоверного Князя ФИО4, дом 2, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 02.12.2002, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме  1 957 548,62 руб. за период с 01.01.2021 по 31.03.2022.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Пассажирское автотранспортное предприятие №1" (170021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН 02.06.2020, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 20 056 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать взыскателям в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                       И.С. Антонова