Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-158/2020

г. Петрозаводск

01 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  24 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен   01 октября 2020 года.

 Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С.,   при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловой И.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  общества с ограниченной ответственностью «Хонка-Сари» к обществу с ограниченной ответственностью «Охотничье хозяйство «Черные камни»  о признании недействительными торгов в отношении здания административно-бытового корпуса, цеха №10, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. 40 лет ВЛКСМ и о применении последствий недействительности сделки – заключенного по результатам торгов договора купли-продажи №24/2019 от 28.10.2019,

третье лицо: Отдел судебных приставов по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия,

при участии представителей:

от истца - ФИО2, доверенность от 20.01.2020;

от ответчика-Тарасова Д.А., доверенность от 11.02.2019;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Хонка-Сари» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 186792, 

<

...>, а/я 57, далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Охотничье хозяйство «Черные камни»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 186792, г. Сортавала, пос. Киркколахти, далее – ответчик) о признании недействительными торгов в отношении здания административно-бытового корпуса, цеха №10, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ и о применении последствий недействительности сделки – заключенного по результатам торгов договора купли-продажи №24/2019 от 28.10.2019, вернув на ответственное хранение арестованное имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Отдел судебных приставов по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия.

Определением суда от 16.06.2020 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Автотекс» ФИО3. Производство по настоящему делу было приостановлено по получения результатов экспертизы.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения (незавершённое строительство) здания административно-бытового корпуса, цеха № 10, кадастровый номер 10:07:0000000:3186, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, по состоянию на 01 июля 2019 года?

27.08.2020 в суд поступило экспертное заключение № 341-32 от 19.08.2020 в соответствии с выводами которого, рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения (незавершённое строительство) здания административно-бытового корпуса, цеха № 10, кадастровый номер 10:07:0000000:3186, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, по состоянию на 01 июля 2019 года составляет 49 509 000  рублей.

Поскольку экспертное заключение поступило в суд, производство по делу возобновлено, судебное разбирательство назначено на 24.09.2020.

14.09.2020 от третьего лица, Отдела судебных приставов по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя, в котором третье лицо полагало иск не подлежащим удовлетворению.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, в обоснование своей правовой позиции также сослался на выводы судебной экспертизы.

Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы отзыва. Представил возражения на заключение эксперта, в которых указано, что экспертом ФИО3 нарушены требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, поскольку допущены многочисленные ошибки, сделаны необоснованные утверждения и выводы, которые  привили к значительному завышению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 10:07:0000000:3186. По мнению ответчика, заключение эксперта № 341-32 не является обоснованным, всесторонним, полным и объективным. Так,  экспертом не верно была указана дата определения рыночной стоимости объекта недвижимости - 01 июля 2019 года, которая не совпадает с датой оценки в отчете № 386-РК/19 от 01.07.2019, подготовленном ООО «Титул» в рамках государственного контракта № ЭА-28/2019 от 03.06.2019 - 21 июня 2019. Физический износ зданий в размере 39% и 30%, принятый экспертом для расчета стоимости (стр. 38) существенно ниже уровня износа в Техническом заключении строительно-технической экспертизы б/н от 18.08.2020 по обследованию состояния конструктивных элементов нежилого здания Сортавальского мебельно-лыжного комбината (Административного-бытового корпуса и цеха №10), проведенной ООО «АСМ «МИР», согласно которому физический износ здания составляет 71, в связи с чем, проведение реконструкции или капитального ремонта экономически не целесообразно из-за значительного физического и морального износа строительных конструкций и сетей инженерного оборудования, а также длительного срока эксплуатации здания. По мнению ответчика, поскольку ФИО4 не является строительно-техническим экспертом значение износа, использованное в заключении, является заниженным, что привело к завышению стоимости здания. На стр. 21 Заключения № 341-32 от 19.08.2020  экспертом неверно произведен анализ НЭИ земельного участка с существующей застройкой и сделан вывод, что фактическое назначение улучшения - реконструкция здания в объект офисного торгового назначения. Из текста заключения не следует, каким образом эксперт сделал вывод о возможности проведения реконструкции спорного объекта недвижимости в объект офисного торгового назначения (не была проведена строительно-техническая экспертиза о возможности такой реконструкции). Ответчик указывает, что спорное здание является незавершенным строительством и не используется по назначению, в связи с чем, по его мнению, экспертом необходимо было производить расчет рыночной стоимости оцениваемого строения «под снос», то есть рыночной стоимости выхода материалов, получаемых от разборки здания при сносе. 

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

В обоснование требований, изложенных в исковом заявлении, истец ссылается на существенные нарушения порядка проведения торгов, незаконность действий судебного пристава-исполнителя при проведении торгов, повлекшие ограничение его доступа к участию в торгах, в результате чего имущество было продано по заниженной  цене, а он был лишен возможности участия в торгах, что является основанием для признания торгов недействительными.

Истец указывает, что он не уведомлялся о проведении торгов, извещение о торгах с указанием времени, места и формы торгов, об их предмете, порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах не было опубликовано в соответствии с требованиями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также послужило безусловным основанием для признания торгов недействительными.

Таким образом, по мнению истца, признание торгов недействительными должно повлечь возврат имущества должнику и необходимость возврата уплаченных по договору купли продажи № 24/2019 от 28.10.2019 денежных средств покупателю реализованного имущества.

Порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об исполнительном производстве», иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В соответствии с требованием пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основания и последствия признания торгов недействительными. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника должна осуществляется путем его продажи на открытых торгах в форме аукциона специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

При этом согласно пункту 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация в рамках исполнительного производства арестованного имущества влечет за собой прекращение права собственности на такое имущество у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с названными Федеральными законами признание торгов недействительными возможно только в случае нарушения порядка их проведения (статьи 448, 449 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве), т.е. в случае нарушения публикации информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Вышеуказанные положения отражены, в том числе, в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

Как следует из материалов дела, на основании пункта 1 статьи 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и исполнительного документа -исполнительного листа ФС №006357510 от 18.08.2015, выданного Арбитражным судом Республики Карелия по делу №А26-8343/2014, заместителем старшего судебного пристава ОСП по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия ФИО5 12.04.2019 возбуждено исполнительное производство № 10821/19/10017-ИП в отношении должника ООО «Хонка-Сари» (186792, 

<

...>. а/я 57) о взыскании задолженности по арендным платежам за земельный участок в размере 681 923, 01 рублей в пользу взыскателя: УФК по Республике Карелия (МКУ Недвижимость-ИНВЕСТ, 186792, 

<

...>).

На основании пункта 1,5 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в целях обеспечения исполнения исполнительного документа судебный пристав-исполнитель вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества).

08.05.2019 судебным приставом исполнителем ОСП по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия ФИО6 в присутствии понятых ФИО7, ФИО8. представителя должника - директора ООО «Хонка-Сари» ФИО9 был наложен арест на нежилое здание (незавершённое строительство) административно-бытового корпуса, цех №10, кадастровый номер 10:07:0000000:3186, общей площадью 8850,4 кв.м. расположенное по адресу: Республика Карелия, 

<

...> ВЛКСМ.

Указанное имущество было передано на ответственное хранение представителю должника - директору ООО «Хонка-Сари» ФИО9 с ограничением права пользования. Копия акта о наложении ареста была получена должником, о чем свидетельствует подпись и отметка на копии акта.

В силу статьи 121 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» постановление судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть оспорены в суде сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием).

Пунктом 2 статьи 128 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что в случае исполнения исполнительного документа, выданного арбитражным судом заявление об оспаривании постановления должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в арбитражный суд.

На основании пункта 1 статьи 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта (главного судебного пристава субъектов) Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, по правилам, установленным главой 24 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 122 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).

Доводы истца о нарушении судебным приставом-исполнителем норм пункта 5 статьи 80 вышеуказанного закона противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, истец замечаний в ходе осуществления исполнительных действий (ареста имущества должника) не заявлял.

Кроме того, истец в установленный законом срок не воспользовался своим правом на обжалование действий должностного лица службы судебных приставов.

 Пунктом 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, а также в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 вышеуказанного Федерального закона назначить специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков.

Постановлением судебного пристава исполнителя ОСП по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия ФИО10 от 06.06.2019 для оценки арестованного имущества и подготовки отчета об оценке назначен специалист оценщик - Общество с ограниченной ответственностью «Титул» (430000, 

<

...> д.35-96).

В соответствии с постановлением судебного пристава исполнителя ОСП по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия ФИО6 от 17.07.2019 о принятии результатов оценки стоимость арестованного имущества в соответствии с отчетом оценщика № 386-РК/19 от 01.07.2019 составила 5 458 000 рублей.

На основании пункта 3 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Должник извещен о результатах оценки 31.07.2019, о чем имеется отметка на постановлении о принятии результатов оценки от 17.07.2019.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3,4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве). Аналогичные положения, закрепляющие право обжалования непосредственно результатов оценки, содержатся и в ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

14.08.2019 ООО «Хонка-Сари» в лице директора ФИО9 обратилось в ОСП по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия с заявлением о приостановлении процесса реализации имущества в связи с намерением обжалования постановления судебного пристава-исполнителя ФИО6 об оценке арестованного имущества от 17.07.2019.

19.08.2019 заявление должника оставлено без удовлетворения по причине отсутствия документов, подтверждающих оспаривание постановления судебного пристава исполнителя о принятии результатов оценки в судебном порядке и/или обжалования непосредственно результатов оценки.

Таким образом, в установленный законом срок истец не воспользовался правом оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника или непосредственных результатов оценки.

По настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, при проведении которой экспертом произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно экспертному заключению она составляет  49 509 000  рублей, что существенно выше стоимости спорного имущества  в соответствии с отчетом оценщика № 386-РК/19 от 01.07.2019, которая  составила 5 458 000 рублей.

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертиза назначена и проведена по правилам, предусмотренным статьями 82, 83, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Вместе с тем, с учетом обоснованных возражений ответчика о том, что в экспертном заключении (описательная часть) имеются несоответствия и ошибки, суд расценивает рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, произведенную экспертом критически.

 В соответствии с пунктом 1,3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Реализация недвижимого имущества должника, осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

На основании пунктов 6,7 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.

Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия ФИО11 от 19.08.2019 о передаче арестованного имущества на торги, арестованное имущество передано 11.09.2019 по акту приема-передачи на реализацию в МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии со статьей 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта -www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909), и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Дополнительно информация о проведении торгов размещается в периодическом издании - еженедельная бесплатная газета «Мир Карелии»).

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.

Извещение о проведении торгов №130919/35314434/01 опубликовано 13.09.2019 на сайте размещения информации о торгах http.//torgi.gov.ru/ и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет» по адресу http://fssprus.ru/torgi/.

В соответствии с материалами исполнительного производства организатором торгов определено общество с ограниченной ответственностью «Электросталь» (185013, 

<

...>, каб.1).

На основании протокола №2 заседания комиссии по определению победителей торгов по продаже арестованного имущества от 16.10.2019 победителем торгов признано ООО «Охотничье хозяйство «Черные камни», предложившее за имущество 5513000,00 рублей.

В соответствии с отчетом о реализации арестованного имущества утвержденным 06.11.2019 и.о руководителя Управления ФССП России по республике Карелия ФИО12 имущество должника ООО «Хонка-Сари» нежилое здание (незавершённое строительство) административно-бытового корпуса, цех №10, кадастровый номер 10:07:0000000:3186, общей площадью 8850,4 кв.м расположенное по адресу: Республика Карелия, 

<

...> ВЛКСМ, переданное на реализацию по акту передачи арестованного имущества судебным приставом исполнителем ОСП по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия ФИО11 от 11.09.2019 реализовано по договору купли- продажи №24/2019 от 28.10.2019 с покупателем ООО «Охотничье хозяйство «Черные камни». Сумма реализации по договору составила 5513000,00 рублей.   Денежные средства, полученные от реализации направлены платежным поручением на счет отдела судебных приставов по г. Сортавала УФССП России по Республике Карелия.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований ответствуют, в удовлетворении иска следует отказать. Судебные расходы суд относит на истца.

 Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска  обществу с ограниченной ответственностью «Хонка-Сари»  отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

                Судья

Колесова Н.С.