АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА 

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2374/2025

01 ноября 2025 года

г. Хабаровск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе: 

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А. 

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Пономаревой Г.Х. 

при участии:  

в отсутствие участвующих в деле лиц 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области»  

на решение от 12.03.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025  

по делу № А16-710/2023 Арбитражного суда Еврейской автономной области  

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области»  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 679016, Еврейская автономная обл., 

<

...>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 267 052, 64 руб.  

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее – КУМИ, комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, ответчик) о взыскании 267 052,64 руб., из которых долг в размере 239 006,34 руб. по договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 за период с 15.10.2019 по 30.11.2022, неустойка в размере 27 986,30 руб. за просрочку внесения арендных платежей за период с 25.03.2020 по 30.11.2022 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).  

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области 

от 12.03.2025, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025, с ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 4 742,49 руб. за период с 15.10.2019 по 30.05.2021, неустойка в размере 15 770,66 руб. за период с 26.03.2020 по 30.11.2022, всего 20 513, 15 руб., в остальном отказано.  

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, комитет просит указанные судебные акты отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.  

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы том, что срок действия спорного договора продлевался сторонами с 30.01.2020 по 30.05.2024 согласно дополнительному соглашению от 23.08.2021 к договору, которое было представлено в материалы дела А16-970/2023 представителем предпринимателя ФИО2 При расчете задолженности по арендной плате судами не было учтено, что Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 года № 747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Закон № 747-ОЗ) утратил силу с 01.01.2020 на основании Закона Еврейской автономной области от 01.11.2019 № 476-ОЗ; решение городской думы муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 24.09.2015 № 174 (далее – решение думы № 174) утратило силу с 30.12.2021 на основании решения № 227.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. 

От комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.  

Предприниматель ФИО2 надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения настоящей кассационной жалобы.  

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с учетом следующего.  

По материалам дела установлено, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 30.01.2020 № 20411 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> м на северо-восток от дома № 2 по  

ул. Текстильной, кадастровый номер 79:01:0200017:195, с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания с магазином на первом этаже», сроком действия с 30.01.2020 по 30.05.2021.  

На момент подписания договора арендатор занимал арендуемый объект с 15.10.2019 (пункт 7.1).  

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (приложение № 1).  

В пункте 2.2, в приложении № 1 к договору стороны согласовали условие, что за пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату с 31.01.2020 ежемесячно равными частями от годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца, последний взнос арендной платы - до 20 декабря текущего года.  

Размер арендной платы установлен Законом № 747-ОЗ, решением думы № 174 (абзац второй приложения № 1).  

Размер арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства, при этом внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется (пункт 2.3).  

Размер арендной платы может быть изменен в следующих случаях: при изменении кадастровой стоимости земельного участка; при изменении вида разрешенного использования земельного участка; при изменении законодательства РФ, ЕАО, НПА МО «Город Биробиджан». Размер платы  

исчисляется с момента вступления соответствующего НПА в силу и изменения в договор не требуется.  

Арендатор обязался вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные настоящим договором (пункт 3.2.5).  

В связи с образованием задолженности по арендной плате по договору КУМИ направило предпринимателю претензию от 12.12.2022 № 1270 о необходимости погашения долга и пеней, неисполнение которой послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.  

Удовлетворяя частично заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора руководствуясь положениями 309, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 22, 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с него задолженности в размере 4 742,49 руб., рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы (формулы), предусмотренным Законом № 747-ОЗ, решением думы № 174 (с учетом произведенных предпринимателем оплат), за период с 15.10.2019 по 30.05.2021, а также неустойки в размере 15 770,66 руб. за период с 26.03.2020 по 30.11.2022.   

Определяя приведенный период взыскания долга, суд первой инстанции, с выводами которого по этому вопросу согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что договор аренды  

от 30.01.2020 № 20411 носил срочный характер и в силу его пункта 5.2 прекращал свое действие по истечении срока, указанного в пункте 1.2 (30.05.2021). Расценивать дополнительное соглашение от 23.08.2021, согласно которому внесены изменения в части срока действия договора  

(с 30.01.2020 по 30.05.2024), как исполнение решения по делу 

 № А16-1322/2021 и заключение с ответчиком договора аренды в отношении данного участка, не имеется. При этом ФИО2 дополнительное соглашение не подписала, соответственно, соглашение не регистрировалось. Письмом от 27.02.2023 № 257 на заявление от 10.02.2023 о продлении срока действия договора в целях завершения строительства на три года истцом отказано, поскольку срок действия договора аренды истек 30.05.2021.  

В этой связи суд заключил, что истец, предъявляя иск, мотивировал его неисполнением обязательств по договору, однако, на момент рассмотрения спора по существу право пользования спорным земельным участком в установленном законом порядке сторонами не оформлено, договор прекратил свое действие. При этом отметил, что комитетом требования не уточнялись, иск предъявлен как требование о взыскании арендной платы по  

договору к ФИО2 в соответствии с расчетами, определенными в приложениях к договору.  

При таких обстоятельствах суд посчитал, что с ответчика должны взыскиваться арендные платежи за период действия договора с 15.10.2019 по 30.05.2021, исходя из установленного размера арендной платы.  

В данном случае, как указал суд, в период с 31.05.2021 по 30.11.2022 имеет место фактическое пользование земельным участком в виде сбережения сэкономленной платы за пользование земельным участком и суд не вправе по собственной инициативе изменять предмет и основание исковых требований и считает, что размер платежей должен определяться Методикой по определению и расчету платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности ЕАО, а при отсутствии нормативного регулирования, исходя из рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за земельные участки на территории МО «Город Биробиджан» ЕАО, определенной на основании отчета об оценке, с учетом коэффициента инфляции.  

Таким образом, установление факта прекращения рассматриваемого договора аренды, исключило возможность суда удовлетворить заявленные требования о взыскании задолженности за период с 31.05.2021 по 30.11.2022.  

Между тем суды не учли следующее. 

В силу статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.  

Как разъяснено в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013  

 № 13689/12 арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.  

В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).  

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, также приведены разъяснения о том, что требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.  

Договор аренды от 30.01.2020 № 20411, действительно, имел срочный характер и в силу его пункта 5.2 прекратил свое действие по истечении срока, указанного в пункте 1.2 (30.05.2021).  

На обращение предпринимателя о продлении указанного договора аренды письмом от 24.02.2021 арендодатель отказал заявителю.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Еврейской Автономной области от 27.07.2021 по делу № А16-1322/2021 исковое требование предпринимателя ФИО2 удовлетворено, суд обязал КУМИ заключить с договор аренды земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200017:195 сроком на три года.  

Как установили суды, договор аренд во исполнение данного решения суда сторонами не был подписан.  

Таким образом, на публичном земельном участке с кадастровым номером 79:01:0200017:195 расположен объект незавершенный строительством, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке, в публичном реестре запись государственной регистрации № 70:01:0200017:195-79/009/2020-6 в отношении договора аренды  

от 30.01.2020 № 20411 не погашена, земельный участок находится в пользовании ответчика.  

Следовательно, использование земельного участка за пределами срока действия договора аренды сохраняет обязанность арендатора производить оплату аренды в размере, определенном договором.  

В этой связи суду надлежало определить размер задолженности исходя из предъявленного искового периода с учетом действующих в этот период нормативных правовых актов.  

Иная правовая квалификация существующих правоотношений не является изменением предмета и основания иска, а представляет собой  

применение судом нормы права, к установленным фактическим обстоятельствам исходя из имеющихся в деле доказательств (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).  

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что как следует из частей 1 и 3 статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.  

При этом дело может быть направлено на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, если для разрешения спора и применения норм права требуется установление нижестоящими судами обстоятельств, которые ранее судами не устанавливались, и между сторонами существует спор, имели ли место данные обстоятельства.  

Поскольку судами не устанавливались изложенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта в соответствии с приведенными разъяснениями вышестоящей инстанции, выводы судов не соответствуют обстоятельствам настоящего спора, нарушены нормы материального права, то обжалуемые судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.03.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 по делу № А16-710/2023 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова  

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова  

 Г.Х. Пономарева