АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-33561/2018

г. Уфа

03 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2019

Полный текст решения изготовлен 03.06.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аминевой Г.М. , рассмотрев дело по иску

ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

  УЗИО г. Уфы (ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145, обязании продлить срок действия договора №1035-15 от 10.12.2015г. 

и встречное исковое заявление 

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, УЗИО г. Уфы 

к ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" 

о признании договора №1035-15 от 10.12.2015 недействительным, применении последствий недействительности сделки

Третье лицо: Главное управление Архитектуры и градостроительства Республики Башкортостан

при участии в судебном заседании: 

От истца: ФИО1, доверенность №03-19 от 18.01.2019, ФИО2, доверенность №18-031 от 12.12.2018, паспорта

От ответчика, третьего лица:  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - не явились, извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

от УЗИО г. Уфы:  ФИО3 доверенность № 466 от 27.12.2018 г.;

ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации  ГО г.Уфа РБ, УЗИО Администрации ГО г. Уфы РБ о признании нарушенным права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145, обязании продлить срок действия договора №1035-15 от 10.12.2015г.

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, УЗИО г. Уфы  обратились со встречным исковым требованием к ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ"  о признании договора №1035-15 от 10.12.2015 недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В ходе рассмотрения дела обществом было заявлено о возможности урегулирования спора.

Представитель общества пояснил, что мировое соглашение сторонами не заключено; пояснил, что строительство объекта невозможно в связи с прекращением договора аренды и отзывом разрешения на строительство.

Представитель УЗИО г. Уфы встречные исковые требования поддержал, пояснил, что земельный участок не возвращен.

Общество заявило о пропуске ответчиками срока исковой давности, пояснив, что срок исковой давности для подачи встречного искового заявления начинает течь с даты издания постановления с 21.09.2015 г.

Представитель администрации и управления с заявлением о пропуске срока исковой давности не согласен, просил применить ст.202 ГК РФ, учесть срок на рассмотрение претензии.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" обратилось с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и  УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ГОРОД УФА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН о признании нарушенным права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145, обязании продлить срок действия договора №1035-15 от 10.12.2015г.

13.12.2018 от Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступило встречное исковое заявление о признании договора аренды № 1035-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 недействительным  и применении последствий недействительности сделки.

13.12.2018 представитель заявителя уточнил требования, просил о признании нарушенным права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 в связи незаконностью отказа №30792, 30915 от 1910.2018г., обязании продлить срок действия договора №1035-15 от 10.12.2015г. в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Уточнение судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

30.01.2019 принято уточнение заявленных требований о признании отказа №30792, 30915 от 19.10.2018 незаконным, обязании продлить срок действия договора №1035-15 от 10.12.2015.

30.01.2019 судом встречные исковые требования Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, УЗИО г. Уфы к ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" о признании договора №1035-15 от 10.12.2015 недействительным, применении последствий недействительности сделки приняты судом к производству.

06.03.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

03.04.2019  судом принято уточнённое встречное исковое заявление о признании договора аренды №1035-15 от 10.12.2015 г. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде односторонней реституции – возврата земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145.

05.04.2019 по заявлению ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" приняты обеспечительные меры в виде запрета Совету Городского округа город Уфа Республики Башкортостан выносить на голосование и принимать Решение об изменении Правил землепользования и застройки в части изменения территориальной зоны в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 до рассмотрения по существу и вступления в законную силу судебного акта по делу № А07-33561/2018.

В обоснование заявленных первоначальных требований заявитель указывает, что между истцом и ответчиком был заключен договор № 1035-15 от 10.12.2015 г. на аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145, общей площадью 3 909 кв. м. по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> под бытовое обслуживание, культурное развитие, обслуживание автотранспорта (для проектирования и строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения).

30 марта 2017 г. ООО «Инвестпроект» обратилось в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением на выдачу разрешения на строительство выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения (заявление зарегистрировано МФЦ СГЖ/75/002637 от 31.03.2017 г.).

02 августа 2017 г., спустя 124 дня с даты подачи заявления, Администрация ГО город Уфа отказала в выдаче разрешения на строительство, по причине нахождения земельного участка рядом с парковой зоной.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2018г. по делу № А07-26850/2017, оставленным в силе Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018г. действия Администрации, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство, признаны незаконными. Таким образом, решение Арбитражного суда вступило в законную силу 07.05.2018г.

Таким образом, с даты подачи заявления на выдачу разрешения на строительство (30.03.2017г) Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан  Республики Башкортостан с учетом положений ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, должны была выдать разрешение на строительство не позднее 10.04.2017г. Исполняя решение арбитражного суда, Администрация выдала Разрешение 04.07.2018г., то есть с задержкой на 460 дней (1 год 3 месяца 4 дня), в течение указанного периода времени заявитель не имел законных прав для использования земельного участка по прямому назначению – осуществлять строительство объекта. 

После получения Разрешения на строительство от 04.07.2018 г., заявитель начал строительство на арендованном земельном участке, срок аренды которого истек 21.09.2018 г. 

Истцу письмом от 07.09.2018г. исх. № У3-7432 направлено уведомление об освобождении земельного участка не позднее 01.10.2018г., в связи с истечением срока договора 21.09.2018г. Письмом от 25.10.2018 г. исх. № 98-04-01259 Истец извещен о прекращении действия разрешения на строительство, в связи с истечением срока аренды земельного участка. 

На дату истечения срока договора аренды, Истец 14.09.2018г. зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект (кадастровый номер 02:55:020114:155), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец, мотивируя требования тем, что не имел права и не мог начать строительство объекта по вине Администрации, то есть использовать земельный участок по прямому назначению, ввиду отказа в выдаче разрешения на строительство, впоследствии признанного незаконным решением суда по делу № А07-26850/2017, обратился в суд с настоящими требованиями.

В обоснование заявленных встречных требований, истец указывает, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 расположен в территориальной зоне ОД-2, что не соответствует Генеральному плану ГО г. Уфа РБ, а также отведенный под строительство участок неразрывно связан с территорией парка культуры и отдых им. М. Гафури, являясь его частью, в связи с чем просил признать договор аренды №1035-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 недействительным применить последствия недействительности сделки.

Выслушав пояснение представителей лиц, участвующих в деле, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что первоначальный подлежит удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит, при этом суд исходит из следующего.

Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершённых (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений «власти и подчинения»), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений. 

После подписания договоров аренды стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. 

Таким образом, вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчиков к продлению срока действия договора аренды № 1035-15 от 10.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/2011.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее - ЗК РФ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд полагает, что к рассматриваемому спору о понуждении продлить срок действия договора аренды № 1035-15 от 10.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 подлежат применению указанные нормы.

Из материалов дела следует, что 21.09.2015 г. Администрацией ГО г. Уфа РБ принято постановление № 3412 о предоставлении ООО «Инвестпроект» земельного участка, находящегося по проспекту Октября в Октябрьском районе ГО г. Уфа РБ, в соответствии с которым истцу предоставлен земельный участок в аренду на 3 года для строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями бытового обслуживания населения.

Между истцом и ответчиком заключен договор № 1035-15 от 10.12.2015 г. на аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145, общей площадью 3 909 кв. м. по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> под бытовое обслуживание, культурное развитие, обслуживание автотранспорта (для проектирования и строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения), сроком с 21.09.2015г. по 21.09.2018г.

Истец принял участок по акту приема-передачи 10.12.2015г..

За период с 10.12.2015 г. по март 2017 г. Истцом выполнены инженерные изыскания для целей строительства, получены технические условия на присоединение объекта к городским инженерным сетям, выполнены проектные работы, получено положительное заключение экспертизы проекта.

04.04.2016 на заседании Комиссии по подготовке проекта Правилземлепользования и застройки по результатам рассмотрения заявления ООО"Инвестпроект" о внесении изменений в Правила в части корректировкитерриториальной зоны по отношению к земельному участку с кадастровым номером 02:55:020114:145 с Р-1 на ОД-2 с целью проектирования и строительства выставочного комплекса с торгово-административной частью Комиссией рекомендовано внести изменения в Правила.

Решением Совета ГО г. Уфа РБ от 31.05.2016 № 63/6 внесены изменений в Правила, в том числе в части корректировки территориальной зоны, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 расположен в территориальной зоне ОД-2.

30 марта 2017 г. (в период действия договора) ООО «Инвестпроект» обратилось в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением на выдачу разрешения на строительство выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения (заявление зарегистрировано МФЦ СГЖ/75/002637 от 31.03.2017 г.).

02 августа 2017 г., спустя 124 дня с даты подачи заявления, Администрация ГО город Уфа отказала в выдаче разрешения на строительство, по причине нахождения земельного участка рядом с парковой зоной.

Указанные обстоятельства подтверждаются Решением арбитражного суда РБ от 09.02.2018 г. по делу № А07-26850/2017, оставленным в силе Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 г. Указанными судебными актами, действия Администрации, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство признаны полностью незаконными. Решение Арбитражного суда вступило в силу 07 мая 2018 г.

Во исполнение указанного судебного Решения, Администрацией городского округа город Уфа, выдано разрешение на строительство от 04.07.2018 г.

Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Таким образом, с даты подачи заявления на выдачу разрешения на строительство (30.03.2017 г.) Администрация городского округа г. Уфа должна была выдать разрешение на строительство в срок не позднее 10.04.2017г. Фактически, исполняя Решение Арбитражного суда РБ, Администрация выдала Разрешение только 04.07.2018г. сроком действия до -04.10.2019г., то есть с задержкой на 460 дней, или на 1 год 3 месяца 4 дня. В течение этого времени, истец не имел права и не мог начать строительство объекта по вине Администрации, то есть использовать земельный участок по прямому назначению - осуществить строительство объекта.

После получения Разрешения на строительство, Истец начал строительство на арендованном земельном участке, срок аренды которого истек 21.09.2018г. 

Истцу письмом от 07.09.2018 г. исх. № У3-7432 направлено уведомление об освобождении земельного участка. 

Письмом от 25.10.2018 г. исх. № 98-04-01259 Истец извещен о прекращении действия разрешения на строительство, в связи с истечением срока аренды земельного участка. 

На дату истечения срока договора аренды, Истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 10%, площадь застройки 581 кв.м., кадастровый номер 02:55:02114:155), что подтверждается выпиской из ЕГРН. (т.1 л.д 24-25)

Нормативный срок возведения объекта, согласно Проекту организации строительства, составляет 1 год и 3 месяца, что подтверждается ссылкой в Разрешении на строительство. То есть, при надлежащем исполнении обязанностей Администрацией ГО город Уфа по выдаче разрешения на строительство, Истец успевал выполнить строительство и сдать объект в эксплуатацию, однако, начав стройку с опозданием вследствие незаконного отказа Администрации в выдаче Разрешения на строительство, Истец не смог завершить строительство объекта до окончания срока действия договора аренды земельного участка.

Истец обратился к Ответчикам с письменным обращением исх. № 18 Д-055 от 18.09.2018 г. продлить срок договора аренды, на срок задержки в выдаче разрешения на строительство, однако получил отказ.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Учитывая, что истец является арендатором земельного участка на основании договора, на этом земельном участке имеется объект незавершенного строительства (степень готовности 10%, площадь застройки 581 кв.м., кадастровый номер 02:55:02114:155), и договор аренды от 10.12.2015 N 1035-15, заключенный на срок до 21.09.2018, учитывая решение арбитражного суда РБ от 09.02.2018 г. по делу № А07-26850/2017, оставленное в силе Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 г., которыми действия Администрации, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство признаны полностью незаконными, в связи с пропуском истцом возможности осуществления строительства за период с даты подачи заявления на выдачу разрешения на строительство (30.03.2017 г.) до момента выдачи разрешения на строительство (04.07.2018 г.),  суд полагает, что истцом не в полном объеме реализовано предусмотренное указанными выше нормами право продления срока действия договора аренды земельного участка для завершения строительства.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у ответчика не имелось правовых оснований для отказа в продлении срока действия договора аренды. 

Мотивируя встречные исковые требования, ответчик указывает, что согласно функциональному зонированию, утвержденному в составе Генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан, , принятому решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан  Республики Башкортостан от 04.08.2006г. № 14/4, территория , в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145, отнесена к рекреационной зоне. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 16.01.2015г., по состоянию на указанную дату земельный участок в соответствии с территориальным зонированием, принятым в рамках Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан  , утвержденных решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан  Республики Башкортостан от 22.08.2008г. № 7/4 расположен в территориальной зоне «Р-1». В соответствии со ст. 44 Правил в редакции, действующей на дату формирования и представления земельного участка, размещение объектов бытового обслуживания и многоуровневой парковки в территориальной зоне «Р-1»  запрещено.

04.04.2016 на заседании Комиссии по подготовке проекта Правилземлепользования и застройки по результатам рассмотрения заявления ООО"Инвестпроект" о внесении изменений в Правила в части корректировкитерриториальной зоны по отношению к земельному участку с кадастровым номером 02:55:020114:145 с Р-1 на ОД-2 с целью проектирования и строительства выставочного комплекса с торгово-административной частью Комиссией рекомендовано внести изменения в Правила.

Решением Совета ГО г. Уфа РБ от 31.05.2016 № 63/6 внесены изменений в Правила, в том числе в части корректировки территориальной зоны, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 расположен в территориальной зоне ОД-2, что не соответствует Генеральному плану ГО г. Уфа РБ.

Таким образом, ответчики полагают, что при предоставлении спорного земельного участка и заключении договора аренды нарушены нормы земельного, гражданского и градостроительного законодательства.

В доказательство соблюдения досудебного порядка урегулирования спора представлена претензия 08.08.2018 г.   исх. №УЗ-6568  о возврате земельного участка по акту приема - передачи в 10-дневный срок, в претензии указывает, что договор аренды земельного участка № 1035-15 от 10.12.2015 является недействительной сделкой.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходит из следующего.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в главу 9 параграф 2 "Недействительность сделок" Гражданского кодекса Российской Федерации внесены изменения. Данный закон вступил в силу 01.09.2013 (за исключением отдельных положений).

В силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу пункта 6 статьи 3 Федерального законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Спорный договор аренды земельного участка от 10.12.2015 № 1035-15 совершен сторонами после вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, следовательно, к нему применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок в новой редакции.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4). Зявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Как уже было указано, в рамках дела № А07-26850/2017 признано незаконным решение Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 02.08.2017 об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Судами установлено, что согласно представленному в материалы дела Градостроительному плану земельного участка № RU03308000-16-1530 от 30.11.2016г., п. 2 «Информация о градостроительном регламенте либо требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства», земельный участок отнесен к зоне градостроительного регулирования «ОД-2» - для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначения. Указанный разрешенный вид использования земельного участка и установленная Правилами землепользования и застройки ГО г. Уфы зона градостроительного регламента «ОД-2» также подтверждаются представленным в материалы дела письмами третьего лица исх.№ 7-6889/ПР от 09.10.2017г., № 7-8663/РД от 13.12.2017 г. с приложением Карты градостроительного зонирования в части границ территориальных зон (в цвете). Назначение заявленного Заявителем объекта соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, указанным в п.2.1. Градостроительного плана земельного участка, а также целевому назначению, виду и категории земельного участка, указанному в Договоре аренды земельного участка. Доводы Заинтересованного лица о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 является частью парка и в связи с этим не может быть использован застройщиком (Заявителем) по его назначению – для строительства и эксплуатации заявленного объекта, не подтверждаются градостроительными и иными представленными в материалы дела документами, противоречит правоустанавливающим документам на земельный участок, и не соответствует перечню оснований для отказа, приведенному в ч.13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа  , которое пояснило, что земельный участок ранее находился в зоне Р-1 (рекреационной), в настоящее время он находится в зоне ОД-2 (общественно – деловой), и размещение выставочного зала является разрешенным видом землепользования . Согласно справки Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа земельный участок находится в общественно – деловой зоне, включающей объекты социального, культурного и спортивного назначения, где допускается строительство выставочных залов. На карте градостроительного зонирования объект примыкает к территории парка .

Таким образом, суды пришли к выводу, что поскольку обществом был представлен полный пакет документов для получения разрешения на строительство, что ответчиком и не оспаривалось, объект   находился в зоне, где градостроительным планом разрешен такой вид строительства, решение об отказе в выдаче разрешения на строительство является незаконным. Суд апелляционной инстанции так же указал, что ранее совершенные Администрацией действия – согласование выделения земельного участка под строительство, утверждение градостроительного плана, заключение договора аренды земельного участка указывают на то, что ответчику было известно обо всех обстоятельствах строительства, отказ от выдачи разрешения на строительство на завершающей стадии согласования указывает на непоследовательность его позиции в отношение заявителя

Доводы Администрации о негативном влиянии строительства выставочного центра на экологическую обстановку парка отдыха не подтверждены доказательствами – заключением экспертизы. Согласно Градостроительному плану объект находится не в центре парка, а на его границе.

Кроме того, территориальная зона ОД-2 утверждена Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан  Республики Башкортостан от 31ю05.2016г. № 63/6.

В соответствии со ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Возражая против встречного искового заявления, истец также заявил о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по общему правилу начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу   ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оценив условия договора аренды, принимая во внимание, что объект аренды по договору передан арендатору 10.12.2015г., что подтверждается актом приема-передачи от 10.12.2015г. суды установил, что исполнение договора аренды земельного участка № 1035-15 от 10.12.2015г. началось 10.12.2015г. Соответственно срок исковой давности по общему правилу истекает 10.12.2018г..

Согласно ст. 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Соответственно с учетом приостановления течения срока исковой давности на 30 дней начиная с 08.08.2018г. исх № УЗ-6568 (л.д.50-51 т.1)   (дата направления претензии) для целей соблюдения претензионного порядка, установленного ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, срок исковой давности в отношении требования о признании оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным должен был бы истечь 10.01.2019г.

Однако, ко встречному исковое заявлению истец не представил доказательств направления претензии в адрес общества. Таким образом, оснований для продления срока исковой давности у суда нет.  При этом, учитывая, наличие возникшего спора между сторонами, длительность рассмотрения дела, отсутствие возможности урегулирования спора мирным путем, суд не находит оснований для оставления встречного искового заявления без рассмотрения на основании несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора. 

Таким образом, учитывая, что Управление  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан "  и Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан  обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением только 13.12.2018г.,   суды   пришел к   выводу о том, что обществом Управлением и администрацией пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспариваемого договора недействительным (ничтожным).

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.21. ст. 3  ФЗ № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. Правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому этот участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства 14.09.2018г. (степень готовности 10%, площадь застройки 581 кв.м., кадастровый номер 02:55:02114:155), что подтверждается выпиской из ЕГРН. (т.1 л.д.24-25).

Зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства никем не оспорено.

При этом, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовала до 01.03.2015), аналогичной по содержанию статье 39.20 данного Кодекса (действует с 01.03.2015), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РБ от 09.02.2018 г. по делу № А07-26850/2017, оставленным в силе Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 г. суд признал незаконным решение Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 02.08.2017 об отказе в выдаче разрешения на строительство и обязал Администрацию повторно рассмотреть заявление Общества от 30.03.2017 о выдаче разрешения на строительство объекта: «Выставочный зал с многоуровневой парковкой со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения» в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Поскольку  с даты подачи заявления на выдачу разрешения на строительство от 30.03.2017 г., Администрация выдала разрешение только 04.07.2018 г., то есть, с задержкой на 460 дней, или на 1 год 3 месяца 4 дня, суд приходит к выводу о том, что в течение этого времени, истец не имел права и не мог начать строительство объекта по вине Администрации, то есть использовать земельный участок по прямому назначению - осуществить строительство объекта.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у Администрации Городского округа город  Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан   не имелось правовых оснований для отказа в продлении срока действия договора № 1035-15 от 10.12.2015г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Обязать Администрацию Городского округа город  Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) продлить срок  действия договора № 1035-15 от 10.12.2015г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145  сроком   на 1 год  3 месяца и 4 дня.

Взыскать с  Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "ГУБЕРНАТОРСКИЙ ДОМ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  судебные расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Возвратить истцу   из федерального бюджета госпошлину по иску в размере 6 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 82  от    08.11.2018г. 

В удовлетворении встречного искового заявления  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  г. Уфы к ООО "ИНВЕСТПРОЕКТ" о признании договора №1035-15 от 10.12.2015 недействительным, и о применении последствий недействительности сделки – отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина