АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-10756/21 

Екатеринбург

01 апреля 2022 г.

Дело № А60-49706/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Уральский электромеханический завод» (далее – общество «УЭМЗ») на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А60-49706/2020 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «УЭМЗ» – ФИО1 (доверенность от 25.08.2021 № 196-72-224);

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – теруправление, ТУ Росимущества в Свердловской области) – ФИО2 (доверенность от 26.11.2021 № 66-БЭ-03/15620).

Общество «УЭМЗ» с целью урегулирования разногласий по заключаемым договорам аренды земельных участков обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ТУ Росимущества в Свердловской области, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просило: 

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65 111 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, подготовленным обществом с ограниченной отвественностью «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб.; 

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, общей площадью 65 111 кв. м, в размере 18 655 000,00 руб., рыночную стоимость права аренды сроком на 5 лет – 3 996 800,00 руб., которую использовать в редакции приложения № 3 к договору аренды; 

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 595,00 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб.; 

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, общей площадью 2 595,00 кв. м, в размере 11 251 000,00 руб., рыночную стоимость права аренды сроком на 5 лет – 2 401 900,00 руб., которую использовать в редакции приложения № 3 к договору аренды. 

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности или Закон № 135-ФЗ). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

При рассмотрении дела судом назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37, права аренды земельных участков по состоянию на 01.11.2019. Проведение экспертизы поручено обществу «Главэкспертиза», эксперту ФИО4 23.03.2021 и 20.05.2021 в материалы дела поступили заключения эксперта ФИО4 от 22.03.2021 и 17.05.2021. 

До вынесения решения судом первой инстанции истец отказался от исковых требований в части: 

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65 111 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, подготовленным обществом «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб.; 

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 595,00 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным обществом «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.08.2021 исковые требования удовлетворени. Суд решил:

«1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом «УЭМЗ»  и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214. Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 в следующей редакции: 

Приложение № 3 к договору аренды земельного участка 

от « ____» __________ 20 г. №

 

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка: 66:35:0221001:214 Местоположение; Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8 Категория земель: земли особо охраняемых территорий объектов. Разрешённое использование: Под базу отдыха. Площадь, кв. м: 65111. 00 

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», заключением экспертизы по оценочной экспертизе дела №А60-49706/2020 Арбитражного суда Свердловской области по состоянию на 01.11.2019г.

А = Р / С

А - арендная плата 

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок аренды С - срок аренды 

Рыночная стоимость земельного участка, руб. 3 996 800,00 Срок аренды, лет 5,00 

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб. 799 360,00 

Периоды начисления арендной платы: 2019 год

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб. 132 502,61 

Итого за 2019 год, руб. 132 502,61 2020 год 

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб. 199 840 

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб. 199 840 

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб. 199 840 

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб. 199 840 

Итого за 2020 год, руб. 799 360 

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам: 

Получатель платежа: УФК по Свердловской области (Территориальное управление 

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области л/с 

<

***>); 

ИНН получателя: 

<

***>; КПП получателя: 667001001; Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001; Счет № 40101810500000010010; ОКТМО 65701000; КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК 167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата. 

Арендодатель: ТУ Росимущества в Свердловской области ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 667001001

адрес: 620075, 

<

...>

тел.: 

<

***>

факс: 

<

***>

E-mail: tu66@rosim.ru

__________________________________________________

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

Адрес: 620137, 

<

...> стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: 

<

***>

         факс: 

<

***> _______________________________

2. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом «УЭМЗ»  и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в следующей редакции:

Приложение № 3 к договору аренды

земельного участка

от« » ____________ 20 г. № _________

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка: 66:41:0703006:37

Местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Раевского, д. 13

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: Под здание административно-бытового назначения

Площадь, кв. м: 2 595, 00

Общая площадь здания, расположенного на земельном участке, кв. м: 1742,40

Общая площадь помещений, принадлежащих АО «УЭМЗ», кв. м: 1243,10

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности

Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07,2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», заключением экспертизы по оценочной экспертизе дела №А60-49706/2020 Арбитражного суда Свердловской области по состоянию на 01.11.2019г.

А = Р / С

А—арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок аренды

С - срок аренды 

Рыночная стоимость земельного участка, руб. 2 401 900,00

Срок аренды, лет 5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб. 480 380,00

Годовая арендная плата дли АО «УЭМЗ» 342 722,90

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб. 56 810,05

Итого за 2019 год, руб. 56 810,05

2020 год

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб. 85 680, 73

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб. 85 680, 73

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб. 85 680, 73

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб. 85 680, 73

Итого за 2020 год, руб. 342 722,90

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по Свердловской области (Территориальное управление

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области л/с 

<

***>);

ИНН получателя: 

<

***>;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001;

Счет № 40101810500000010010;

ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК

167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 667001001

адрес: 620075, 

<

...>

тел.: 

<

***>

факс: 

<

***>

E-mail: tu66@rosim.ru

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

Адрес: 620137, 

<

...> стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: 

<

***>

факс: 

<

***>

В части требований общества «УЭМЗ» о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельных участков, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19 и отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19 производство по делу прекратить. 

Взыскать с ТУ Росимущества в Свердловской области в пользу общества «УЭМЗ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей 00 копеек». 

Дополнительным решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2021 с ответчика в пользу истца взысканы судебные издержки. Суд взыскал с ТУ Росимущества в Свердловской области в пользу общества «УЭМЗ» расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 37 000 рублей 00 копеек, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 57 000 рублей 00 копеек».

Не согласившись с принятыми решениями суда первой инстанции, ТУ Росимущества в Свердловской области обжаловало их в порядке апелляционного производства.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 решение суда изменено, пункты 1, 2 резолютивной части решения изложены в следующей редакции:

«1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом «УЭМЗ»  и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 в следующей редакции:

Приложение № 3

к договору аренды земельного участка

от « ____» __________ 20 г. №

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка: 66:35:0221001:214

Местоположение; Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8

Категория земель: земли особо охраняемых территорий объектов

Разрешённое использование: Под базу отдыха

Площадь, кв. м: 65111. 00

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»,

А = Р / С

А - арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок аренды С - срок аренды

Рыночная стоимость права аренды, руб. 20 245 000,00

Срок аренды, лет 5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб. 4 049 000,00

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб. 671 165,76

Итого за 2019 год, руб. 671 165,76

2020 год

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб. 1 012 250

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб. 1 012 250

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб. 1 012 250

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб. 1 012 250

Итого за 2020 год, руб. 4 049 000

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по Свердловской области (Территориальное управление

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области л/с 

<

***>);

ИНН получателя: 

<

***>;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001; Счет

№ 40101810500000010010; ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК

167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №,

дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 667001001

адрес: 620075, 

<

...>

тел.: 

<

***>

факс: 

<

***>

E-mail: tu66@rosim.ru

__________________________________________________

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

Адрес: 620137, 

<

...> стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: 

<

***>

факс: 

<

***> 

2. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом «УЭМЗ»  и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в следующей редакции:

Приложение № 3 к договору аренды

земельного участка

от« » ____________ 20 г. № _________

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка: 66:41:0703006:37

Местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Раевского, д. 13

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: Под здание административно-бытового назначения

Площадь, кв. м: 2 595, 00

Общая площадь здания, расположенного на земельном участке, кв. м: 1742,40

Общая площадь помещений, принадлежащих АО «УЭМЗ», кв. м: 1243,10

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07,2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

А = Р / С

А - арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок аренды

С - срок аренды 

Рыночная стоимость права аренды, руб. 7 204 000,00

Срок аренды, лет 5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб. 1 440 800,00

Годовая арендная плата АО «УЭМЗ» 1 027 926,00

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб. 170 389,91

Итого за 2019 год, руб. 170 389,91

2020 год

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб. 256 981,50

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб. 256 981,50

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб. 256 981,50

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб. 256 981,50

Итого за 2020 год, руб. 1 027 926,00

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по Свердловской области (Территориальное управление

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области л/с 

<

***>);

ИНН получателя: 

<

***>;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001;

Счет № 40101810500000010010;

ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК

167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 667001001

адрес: 620075, 

<

...>

тел.: 

<

***>

факс: 

<

***>

E-mail: tu66@rosim.ru

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

Адрес: 620137, 

<

...> стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: 

<

***>

факс: 

<

***>

В части требований общества «УЭМЗ» о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельных участков, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19 и отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19 производство по делу прекратить».

Дополнительное решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2021 по делу № А60-49706/2020 отменено.

В кассационной жалобе общество «УЭМЗ» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе судебные акты суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что оценка, выполненная обществом «Центр экономического содействия», представлена по состоянию на 18.11.2019, а значит, не соответствует дате заключения договора с 01.11.2019 и не может являться допустимым доказательствам по делу. Отмечает, что отказ истца от требований в части признания недостоверными величин рыночной стоимости земельных участков и права аренды сроком на 5 лет не может быть основанием, влияющим на результаты экспертизы, проведенной в рамках имеющихся требований о недостоверности, и не может быть основанием, влияющим на результаты экспертизы, проведенной в рамках имеющихся требований о недостоверности. Считает, что суд первой инстанции обоснованно не назначил экспертизу неактуальных отчетов об оценке № 2257/19, № 2258/19. Отмечает, что ответчиком по существу заключения судебной экспертизы не оспорены, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено. Оценка НП «Уральская ПГБ», сопоставима по результатам с судебной экспертизой, оценка общества «Центр экономического содействия» по результатам в 5 и 3 раза выше итогов судебной экспертизы по двум земельным участкам соответственно. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции принял решение на основании отчетов общества «Центр экономического содействия», не актуальных на дату принятия решения судом. Вместе с тем, обязать по решению суда заключить договор аренды задним числом для государственного органа не допустимо. Общество «УЭМЗ» полагает, что суд апелляционной инстанции не изучил и не дал оценку всем доказательствам в совокупности, отдав преимущество оценке общества «Центр экономического содействия», что привело принятию несправедливого решения и нарушению прав истца.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.07.2019 общество «КЭМЗ» обратилось в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением № 196-58-27-2679 о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37 (далее – участки, земельные участки), на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания и сооружения), принадлежащие истцу. 

Ранее между сторонами действовали договоры аренды, срок действия которых истек 31.10.2019. 

Осуществляя полномочия собственника земельных участков, ТУ Росимущества в Свердловской области приняло решение от 20.08.2019 № 458-р о предоставлении в аренду сроком с 01.11.2019 до 31.10.2024 земельных участков АО «УЭМЗ»: 

- из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 66:35:0221001:214, с местоположением: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, с целевым использованием: под базу отдыха, общей площадью 65 111 кв. м; 

- из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0703006:37, с местоположением: 

<

...>, с целевым использованием: под здание административно-бытового назначения, общей площадью 2 595 кв. м. 

Письмом от 21.08.2019 № АР-10557/07 теруправление сообщило, что проекты договоров аренды перечисленных земельных участков будут и направлены после проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков. 

Истец 29.01.2020 получил проект договора аренды (письмо ответчика от 22.01.2020 № 66-МД-07/646), предметом которого являлось предоставление в аренду 2-х земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37. 

По результатам рассмотрения проекта договора истцом было направлено обращение в адрес ответчика (от 11.02.2020 № 196-58-27-649) о внесении изменений в расчет арендной платы в связи с наличием второго правообладателя в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0703006:37 (Раевского, 13) и необходимостью обосновать установленный размер арендной платы по 2-м земельным участкам, завышенный, по мнению истца. 

В ответ на обращение ответчик направил истцу (письмом от 25.03.2020 № 66-07/3359) проекты 2-х договоров аренды в окончательной редакции, оформленные на каждый земельный участок в отдельности (получены истцом 16.05.2020). В письме ответчик сообщил, что размер арендной платы по договорам аренды участков установлен на основании независимой оценки рыночной стоимости права аренды, проведенной за счет средств федерального бюджета. ТУ Росимущества в Свердловской области проводит экспертизу отчетов об оценке на соответствие их законодательству об оценочной деятельности, не обладая полномочиями по проверке обоснованности расчетов. Учитывая, что соответствующий отчёт оценщика надлежащим образом не оспорен, ТУ Росимущества в Свердловской области указало, что не имеет возможности изменить размер арендной платы. Оценка рыночной стоимости права аренды проведена обществом «Центр экономического содействия». 

Общество «УЭМЗ», посчитав установленный ответчиком на основании отчётов об оценке общества «Центр экономического содействия» от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19 размер арендной платы по спорным земельным участкам завышенным, противоречащим принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователя, а примененную в расчете арендной платы рыночную стоимость недостоверной сообщил ответчику письмом от 29.05.2020 № 196-58-27-2260 о намерении урегулировать возникшие разногласия в судебном порядке. 

Письмом от 27.08.2020 № 196-58-27-3857 ответчику направлены протоколы разногласий с приложениями № 3 к договорам, изложенным в редакции арендатора (вх. № 66-17206 от 31.08.2020). 

В подтверждении своих доводов о завышенном размере арендной платы и рыночной стоимости в представленных ответчиком отчетах, общество «УЭМЗ» представило в материалы дела результаты независимой оценки, проведенной по состоянию на 18.11.2019 НП «Уральская ПГБ», отчеты от 29.07.2020 №№ 07А-06-20, 07Б-06- 20. 

ТУ Росимущества в Свердловской области не согласился с результатами оценки проведенной обществом «УЭМЗ». 

Поскольку стороны не смогли урегулировать возникшие в ходе согласования условия договора разногласия, общество «УЭМЗ» обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Принимая решение, суд первой инстанции определил рыночную стоимость спорного объекта на основании полученного заключения экспертов от 22.03.2021 и от 17.05.2021, оценка аренды в которых проведена на ретроспективную дату (с 01.11.2019 по 31.10.2024), то есть на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отчеты об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19 недостоверными в установленном порядке не признаны, следовательно, сведения из них в части размера рыночной стоимости арендной платы подлежат применению при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37. При этом указав, что наличие в материалах дела отчетов об оценке, заключений судебных экспертиз с иными результатами оценки, достаточными основаниями для применения указанных в них сведений о рыночной стоимости арендной платы при урегулировании разногласий по настоящему делу не являются.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рамках рассматриваемого дела была проведена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков и рыночного стоимости размера арендной платы с иными результатами оценки. Кроме того, при подаче иска истцом были представлены оценочные отчеты также с иными результатами оценки.

Между тем, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в пункте 26 в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020)). Величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком  в спорном отчете, не являлась обязательной для уполномоченного органа.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Однако, как верно указано судом апелляционной инстанции, несоответствие представленных ответчиком в материалы дела отчётов об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19, подготовленных обществом «Центр экономического содействия», положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не устанавливалось.

Между тем, установив, что судом первой инстанции не рассмотрен вопрос о соответствии отчётов об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19, подготовленных обществом «Центр экономического содействия», федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, вопрос их достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, несмотря на то, что указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу, суд апелляционной инстанции указанные нарушения не устранил.

Отчеты об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19 так и не были оценены судом на предмет достоверности в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами. 

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что вопросы о соответствии отчётов об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19, федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и достоверности перед судебной экспертизой судом апелляционной инстанции не поставлены, несмотря на то, что, как уже отмечалось, указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу, судом обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора не установлены и не оценены в их совокупности.

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, а всем доказательствам не дана оценка в их совокупности, постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчету оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2021, подлежит отмене (часть 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.08.2021 по делу № А60-49706/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по тому же делу отменить.

       Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Приостановление исполнения оспариваемых актов, произведенное определением Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2021 по настоящему кассационному производству отменить.

       Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           И.А. Краснобаева 

Судьи           С.В. Лазарев 

                                                                                             В.А. Купреенков