ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-56548/2017

город Ростов-на-Дону

16 ноября 2018 года

15АП-16618/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (ответчика): представитель не явился,

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 13.12.2017 (до перерыва),

от третьего лица: представитель не явился, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2018 по делу № А32-56548/2017

по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица: Контрольно-счетная палата Краснодарского края

о внесении изменений в пункт договора, обязании произвести доплату по договору,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) о внесении изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи № 4424 от 01.07.2015 путем заключения дополнительного соглашения N 1, указав стоимость земельного участка в размере 478000 руб., обязании в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда направить подписанное дополнительное соглашение N 1 к договору № 4424 от 01.07.2015 и произвести доплату в размере 468109,40 руб. (уточненные исковые требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда от 16.08.2018 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Истец ссылается на то, что требование об изменении цены договора обусловлено существенным изменением обстоятельств. Вместе с тем, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Решением Совета муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 16.08.2012 № 4 о внесении изменений в решение тридцать первой сессии Совета муниципального образования Славянский район от 24 апреля 2008 года «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Славянский район» (с изменениями от 04 декабря 2008 года, 24.08.2011) и утверждения перечня земельных участков» установлено, что заявитель приобретает такие земельные участки по цене в размере десятикратной ставки размера земельного налога за единицу площади земельного участка (пункт 1.6. решения). Указанное решение не было признано в установленном порядке не соответствующим законодательству. Таким образом, органом местного самоуправления принято решение о порядке предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством, а также об установлении цены таких земельных участков в пределах своей компетенции. То обстоятельство, что при определении цены договора истец применил, по его мнению, ненадлежащую методику определения цены договора, о чем ему стало известно после проведения контрольных мероприятий, не может восприниматься как существенное изменение обстоятельств.

От Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ссылку на несостоятельность применения Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края «Об утверждении Порядка предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории Краснодарского края» от 28.04.2009 № 331, истец считает необоснованной, так как правоотношения сторон возникли с даты подачи заявления ФИО3 «О приобретении в собственность за плату земельного участка» от 13.11.2014. В целях устранения правовой неопределенности при разрешении споров о цене выкупа земельных участков и обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельного участка, судебная практика выработала подход, при котором, при определении выкупной цены, необходимо исходить из даты подачи заявки в уполномоченный орган. Указание на то, что мнение истца о применении ненадлежащей методики определения цены договора не может восприниматься как существенное изменение обстоятельств не соответствует положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изложенные в жалобе нормы гражданского и земельного законодательства послужили обоснованием доводов истца, и приведение указанных выше норм в обоснование апелляционной жалобы свидетельствует о неверном понимании норм материального права.

В судебном заседании, открытом 08.11.2018, представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва.

Заявитель (ответчик) и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 час. 20 мин. 15.11.2018, информация о котором размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

Заявитель (ответчик), истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание после перерыва не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Славянский район от 26.06.2015 N 1173 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ст-ца Петровская, ул. Светлая, д. 9 Г, ФИО3." 07.07.2015 между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 4424 от 07.07.2015, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:27:0704010:10031, площадью 43437 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ст-ца Петровская, ул. Светлая, д. 9 Г, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора цена выкупа спорного земельного участка определена на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", Закона Российской Федерации от 01.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532 - КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" и других правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования, на территории которого расположен участок, и составляет 9890 руб.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что указанная в пункте 2.1. договора сумма вносится покупателем на счет Управления Федерального Казначейства МФ РФ по Краснодарскому краю (Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район).

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись от 03.11.2015 N 23-23/016-23/016/009/2015-434.

В результате контрольного мероприятия "Проверка работы администрации муниципального образования Славянский район по мобилизации доходов в консолидированный бюджет Краснодарского края в 2015-2016 годах", проводимого в соответствии с планом Контрольно-счетной палаты Краснодарского края на 2017 год, выявлено занижение цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:27:0704010:10031. Проверкой установлено, что цена выкупа должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент продажи земельного участка на основании отчета об оценке.

В материалы дела представлен отчет № 1015-Н от 27.10.2017 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 43437 кв.м, кадастровый номер: 23:27:0704010:10031, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, р-н Славянский, ст-ца Петровская, ул. Светлая, д. 9 Г", согласно которому рыночная стоимость объекта составляет на дату оценки (с учетом округления) 1868000 руб. без НДС (т. 1, л.д. 63-97).

Письмом № 3533/17-01-04 от 30.10.2017 в целях возмещения разницы исчисленной и уплаченной суммы выкупа за спорный земельный участок, в адрес ответчика для подписания направлялось дополнительное соглашение № 1 от 27.10.2017 к договору купли-продажи № 4424 от 07.07.2015, которым в пункт 2.1. внесены изменения, а именно сумма 9890,60 руб. заменена на 1868000 руб. Также, в письме ответчику предложено произвести доплату в соответствии с результатами отчета об оценке рыночной стоимости от 27.10.2017 (т. 1, л.д. 9-11).

В ходе судебного разбирательства истец представил новый отчет № 0560-Н от 08.06.2018 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 43437 кв.м, кадастровый номер: 23:27:0704010:10031, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, р-н Славянский, ст-ца Петровская, ул. Светлая, д. 9 Г" от 27.10.2017», согласно которому рыночная стоимость объекта составляет на дату оценки (с учетом округления) составляет 478000 руб. без НДС (т. 2, л.д. 3-52).

Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

По смыслу пункта 1 статьи 422, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями закона.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу, что поскольку процедура определения выкупной стоимости земельных участков, предоставляемых для целей, не связанных со строительством, нормативно-правовыми актами Краснодарского края не определен, при принятии решения о продаже спорного участка управление должно было руководствоваться положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Также судом применены положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, суд принял во внимание отчет N 0560-Н об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 08.06.2018, в соответствии с которым величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 478000 рублей без учета НДС.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно пункту 1 статьи 455 Кодекса товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 Кодекса. В силу статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчиком оплата выкупа спорного земельного участка произведена в полном объеме в размере 9890 руб. в соответствии с условиями договора № 4424 от 07.07.2015.

Таким образом, обязанности сторон сделки купли-продажи земельного участка исполнены в полном объеме. 

В материалах дела отсутствует и сторонами не представлены доказательства, подтверждающие согласие покупателя (ответчика) на изменение выкупной цены земельного участка, следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для изменения пункта 2.1. договора купли-продажи № 4424 от 07.07.2015.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия условий, приведенных в названной статье Гражданского кодекса Российской Федерации, как основания для изменения договора, лежит на истце.

Из материалов дела следует, что в качестве оснований для изменения условий договора истец указал, что при установлении цены выкупа в договора купли-продажи земельного участка от 07.07.2015 № 4424 были нарушены нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем, вышеуказанные обстоятельства не изменили предмета и обязательств сторон по договору и не явились действием непреодолимой силы, в связи с чем не могут служить основанием для изменения условий по договору в силу требований, установленных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с отсутствием одновременно четырех необходимых условий изменения договора купли-продажи № 4424 от 07.07.2015, он не может быть изменен на основании пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 407  Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Из материалов дела усматривается, что обязательства сторон по договору купли-продажи № 4424 от 07.07.2015 исполнены: имущество передано покупателю, который оплатил его стоимость.

Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 20.11.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись от 03.11.2015 N 23-23/016-23/016/009/2015-434/1.

Таким образом, на момент обращения в суд с требованием о заключении дополнительного соглашения обязательства по договору купли-продажи № 4424 от 07.07.2015 были прекращены.

Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности изменения условий обязательства, прекращенного надлежащим исполнением, в связи с чем требование истца об изменении стоимости права выкупа земельного участка не соответствует закону.

При таких обстоятельствах, требование истца о внесении изменений в пункт 2.1. договора купли-продажи № 4424 от 07.07.2015 путем заключения дополнительного соглашения N 1 и об обязании ответчика произвести доплату в размере 468109,40 руб. удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного, оспариваемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы ответчика по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. (квитанция от 25.07.2018), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2018 по делу № А32-56548/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по плате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.А. Маштакова

СудьиВ.В. Ванин

Н.В. Нарышкина