ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-28487/2022

г. Саратов

05 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лыткиной О. В., 

судей Савенковой Н. В., Шалкина В. Б., 

при  ведении протокола  судебного  заседания секретарём  судебного  заседания ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 сентября 2023 года по делу № А57-28487/2022,

по иску  товарищества собственников недвижимости «Облака», г. Энгельс (ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век»,  г.Энгельс (ИНН 

<

***>), 

третьи лица: ООО «АЛЬБИОН» (ИНН: 

<

***>), ФИО2 

об обязании ответчика устранить строительные недостатки по адресу: 

<

...> о взыскании судебных расходов,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» - ФИО3 по доверенности от 14.03.2022,

от товарищества собственников недвижимости «Облака» - ФИО4 по доверенности от 27.10.2023, председателя ФИО5,

эксперта общества с ограниченной ответственностью «Областной центр Экспертиз» - ФИО6 

третьи лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление товарищества собственников недвижимости «Облака» (далее - истец, ТСН «Облака») к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» (далее - ответчик, ООО «СК «Новый век») о взыскании денежных средств на восстановительный ремонт в размере 2327719 рублей, расходов на оплату экспертного исследования в размере 28000 рублей, юридических услуг и услуг представителя в размере 20000 рублей, государственной пошлины в размере 34639 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «АЛЬБИОН», ФИО2.

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об изменении предмета исковых требований, согласно которому истец просит обязать ООО «Строительная компания «Новый век» устранить строительные недостатки по адресу: 

<

...> а именно:

•   Заменить рулонное кровельное покрытие по всей поверхности кровли жилого дома, в том числе в местах примыканий с парапетами и стенами;

• Частично заменить трубопроводы водосточных стояков ливневой канализации с воронками;

• Установить защитные решетки на водоприемные воронки.

• Для устранения недостатка по отсутствию уклона кровли в водоприемные воронки разработать проект по устройству крыши таким образом, чтобы атмосферные осадки стекали в водоприемные воронки.

• Устроить уклон кровли крыши таким образом, чтобы атмосферные осадки стекали в водоприемные воронки,

а также взыскать с ответчика ООО «Строительная компания «Новый век» расходы на оплату экспертного исследования в размере 28000 рублей, юридических услуг и услуг представителя в размере 20000 рублей, государственной пошлины в размере 34639 рублей.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.

Ходатайство об уточнении исковых требований судом удовлетворено. 

Решением от 11 сентября 2023 года по делу № А57-28487/2022 Арбитражный суд Саратовской области обязал ООО «СК «Новый век» устранить строительные недостатки по адресу: 

<

...> а именно:

- заменить рулонное кровельное покрытие по всей поверхности кровли жилого дома, в том числе в местах примыканий с парапетами и стенами;

- частично заменить трубопроводы водосточных стояков ливневой канализации с воронками;

- выполнить монтаж узлов примыкания кровельного покрытия к вертикальным поверхностям парапета и стен машинных помещений в соответствии с требованиями нормативно-технической документации;

- выполнить разборку и качественную герметизацию узлов примыкания водоприемных воронок к конструкциям крыши.

С ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату досудебного экспертного исследования в размере 14000 рублей, юридических услуг и услуг представителя в размере 20000 рублей, на проведение судебной экспертизы в сумме 40000 руб.,  государственной пошлины в размере 6000 рублей. В остальной части во взыскании досудебных расходов отказано. ТСН «Облака» выдана справка на возврат из федерального  бюджета излишне оплаченной государственной пошлины в сумме 28639,00 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «СК «Новый век» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда изменить в части определения судом видов и объема работ, подлежащих выполнению с целью устранения выявленных недостатков, поскольку он противоречит выводу судебной экспертизы по делу, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: именно сделанные выводы суда по видам и объему работ, подлежащих выполнению для устранения выявленных дефектов, противоречат заключению судебной экспертизы; по решению суда застройщик должен выполнить больший объем работ, чем это указано экспертами: заменить рулонное покрытие всей кровли, вместо замены кровли на машинных помещениях (площадь кровли двух блок-секций - 600 кв. м, площадь машинных отделений - 40 кв. м); частично заменить трубопроводы водосточных стояков ливневой канализации с воронками, тогда как в заключении эксперта такие виды работ в качестве необходимых не указаны; суд не привел мотивы, по которым возложил на ответчика иной вид подлежащих выполнению работ, а также увеличил объем, а соответственно затраты на их выполнение (кровля машинных отделении меньше кровли всего дома), по факту возложив выполнение работы «демонтаж и новое устройство кровли» на другом объекте: кровля всего жилого дома и кровля машинного отделения. Вместе с тем в решении суд не привел обоснования причин, по которым он не согласился с выводами эксперта.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец представил в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои правовые позиции по делу.

Судом апелляционной инстанции  удовлетворено ходатайство сторон о допросе эксперта. 

Эксперт, предупрежденный судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в судебном заседании дал свои пояснения по экспертному заключению и дополнительно представленным им ответам.

Дело рассмотрено судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением собственников жилого дома от 01.04.2019 по адресу: 

<

...> «Облака» осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ООО «СК «Новый век» является застройщиком вышеуказанного дома.

В период гарантийного срока в дома периодически проявлялись различные недостатки, существенным из них было наличие дефектов кровли и крыши дома.

Согласно акту приемки-передачи оборудования и технической документации законченного строительством объекта от ООО «СК «Новый век» к управляющей компании ООО «Альбион» объект был сдан застройщиком и принят управляющей компанией 14 февраля 2018 года. 

Таким образом, гарантийный срок составляет до 14 февраля 2023 года.

16 апреля 2020 года ответчику ООО «Строительная компания «Новый век» была направлена претензия с требованием об устранении дефектов кровли, а именно:

1)  В связи с отсутствием гидроизоляционного покрытия, произошло разрушение участка кровли на крыше лифтового машинного помещения секции А, что в результате таяния снега привело к протечке воды через перекрытия.

2)  В связи с отсутствием уклона в сторону сливного отверстия на крыше лифтового машинного помещения секции Б, образуется накопление и застой талой и дождевой воды, что при повреждении кровельного покрытия может привести к ее попаданию в лифтовое помещение и порче лифтового оборудования.

Также до ответчика была доведена информация, что неустранение данных дефектов влечет порчу общедомового имущества.

Данная претензия должна быть удовлетворена в течение 10 дней до 27.04.2020, однако была оставлена без удовлетворения.

07.04.2021 комиссией в составе председателя ТСН «Облака» ФИО7, мастера ФИО5, слесаря-сантехника ФИО8 был составлен акт о затоплении квартиры № 216, расположенной в секции А на 25 этаже по адресу: 

<

...> собственника ФИО9.

Данным актом было установлено, что причиной залива квартиры № 216 явилась протечка кровли и ливневого стока на техническом этаже секции А.

9 апреля 2021 года ответчику была направлена аналогичная претензия с такими же дефектами. Данная претензия была частично удовлетворена. Устранялись течи, производилась подклейка вертикальных участков рулонного покрытия и монтаж алюминиевого профиля. Данные работы были выполнены некачественно и не в полном объеме, в результате чего вновь произошло отслоение вертикальных участков кровли. 

20 апреля 2022 года ответчику вновь была направлена аналогичная претензия с требованиями об устранении дефектов кровли, однако она также была оставлена без удовлетворения.

06.06.2022 комиссией в составе представителей  ТСН «Облака» и ООО СК «Новый век» был составлен акт о течи воронок ливневых канализаций на крыше и вентиляционных каналов на технических этажах секции А и В. Был установлен факт протечки дождевой воды через перекрытия в местах соприкосновения мягкой кровли с воронками ливневых канализаций в секции А и В, а также шахт систем дымоудаления в секции А и В на техническом этаже.

Данным актом ООО «СК Новый век» было выдано предписание об устранении протечки перекрытий на крыше, а также шахт систем дымоудаления в секции А и В по гарантии застройщика.

При этом истец указывает на то, что бездействия ООО «СК «Новый век» по ремонту крыши  привели к затоплению квартиры, а также к повреждению системы дымоудаления при пожаре. Бездействия ООО «СК «Новый век» могут угрожать жизни и здоровью граждан, проживающих в домах по адресу 

<

...>. Кроме того, повреждения систем пожаротушения и дымоудаления, а также затопление технического этажа не отвечают требованиям безопасности при эксплуатации жилого здания.

9 августа 2022 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о проведении экспертного исследования. Экспертное исследование было проведено в присутствии представителей ООО «Строительная компания «Новый век». Каких-либо замечаний, предложений при проведении экспертизы представителями Ответчика заявлено не было.

Согласно экспертному исследованию ООО «Центр независимой экспертизы» от 29.08.2022 № 235/2022 на момент натурного экспертного осмотра было установлено, что кровля многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>  устроена мягкая из рулонных материалов. Водосток с кровли предусмотрен - организованный с внутренним водостоком. На кровельном покрытии имеются следы ремонта в виде монтажа новых кровельных рулонных материалов (локально) и применения мастик на битумной основе (локально).

Во время проведения экспертизы было установлено, что на крыше жилого дома имеются места застоя влаги на рулонном кровельном покрытии.

На водоприемной воронке частично отсутствует защитная решетка. В результате того, что отсутствует защитная решетка, водосточный трубопровод может засоряться листьями и мусором.

Рулонное кровельное покрытие в местах примыканий с парапетом имеет повреждения в виде отслоений от основания парапета. Также имеются отслоения рулонных кровельных покрытий в местах примыканий крыши со стенами машинного помещения.

На техническом этаже имеются следы влаги на отводящих трубопроводах водосточных стояков.

На крыше жилого многоквартирного жома по адресу: г. Энгельс, ул. Красноармейская д.88а  имеются следующие повреждения (недостатки):

- частично отсутствует защитная решетка на водоприемной воронке;

- повреждения рулонного кровельного покрытия в виде деформаций и пятен различной локальности. Данные повреждения образовались в результате воздействия атмосферных осадков и неправильного устройства уклона кровли;

- отслоения рулонного кровельного покрытия от основания парапетов крыши и стен. Данные повреждения образовались в результате воздействия атмосферных осадков и неправильного устройства уклона кровли;

- повреждения на отводящих трубопроводах водосточных стояков;

- отсутствие уклона кровли в водоприемные воронки.

Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить следующий объем работ:

-  заменить рулонное кровельное покрытие по всей поверхности кровли жилого дома, в том числе в местах примыканий с парапетами и стенами;

-  частично заменить трубопроводы водосточных стояков ливневой канализации с воронками;

-  установить защитные решетки на водоприемные воронки.

Для устранения недостатка по отсутствию уклона кровли в водоприемные воронки необходимо разработать проект по устройству крыши таким образом, чтобы атмосферные осадки стекали в водоприемные воронки. Составление проекта не является компетенцией строительно-технического эксперта. Разработкой проекта занимаются проектные организации.

Расчет стоимости работ и материалов производился с использованием программного обеспечения на основе электронной базы данных ФЕР-2001, ФЕРр-2001, с применением лицензированного программного комплекса «ГРАНД-Смета», свидетельство № 08094210 от 20.01.2022.

Расчет стоимости восстановительного ремонта крыши жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...> приведен в локальном сметном расчете приложения 2 к настоящему экспертному исследованию.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта крыши жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (в том числе стоимость строительных материалов), в ценах на момент проведения экспертизы, составляет 2327719 рублей.

В связи с тем, что  претензии ТСН «Облака» на протяжении 2,5 лет были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с иском в суд о взыскании  с ответчика ООО «СК «Новый век» в пользу истца ТСН «Облака» денежных средств на восстановительный ремонт в размере 2327719 рублей,  расходов на оплату экспертного исследования в размере 28000 рублей,  юридических услуг и услуг представителя в размере 20000 рублей, государственной пошлины в размере 34639 руб.

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об изменении предмета исковых требований, согласно которому истец просит обязать ООО «Строительная компания «Новый век» устранить строительные недостатки по адресу: 

<

...> а именно:

• Заменить рулонное кровельное покрытие по всей поверхности кровли жилого дома, в том числе в местах примыканий с парапетами и стенами;

• Частично заменить трубопроводы водосточных стояков ливневой канализации с воронками;

• Установить защитные решетки на водоприемные воронки.

• Для устранения недостатка по отсутствию уклона кровли в водоприемные воронки разработать проект по устройству крыши таким образом, чтобы атмосферные осадки стекали в водоприемные воронки.

• Устроить уклон кровли крыши таким образом, чтобы атмосферные осадки стекали в водоприемные воронки,

 взыскать с ответчика ООО «Строительная компания «Новый век» расходы на оплату экспертного исследования в размере 28000 рублей, расходы на оплату юридических услуг и услуг представителя в размере 20000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 34639 рублей. Данные уточнения были приняты судом.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик указывал, что строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (далее - МКД) осуществлялось застройщиком на основании разрешения на строительство №RU64538101-24 от 18.03.2015. МКД окончен строительством и введен в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №64-RU64538109-3-2018 от 07.02.2018 выдано администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области. По мнению ответчика, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка и проектной документацией.

Также ответчик указывает на то, что 14 февраля 2018 года МКД передан в управление эксплуатирующей организации ООО «Альбион» в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом от 14.02.2018 на основании акта приемки-передачи оборудования и технической документации законченного строительством объекта без каких-либо замечаний по качеству построенного объекта и общедомового имущества. 

По мнению ответчика, точкой отсчета начала течения гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) является дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД. 

В качестве  документа подтверждающего факт подписания первого передаточного акта на жилое помещение МКД, с которого в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), ответчик приобщил к материалам дела  договор № КР1-179 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 06.09.2017 с приложением акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.02.2018, а также выписку из ЕГРН на жилое помещение: квартира №28 в доме №88а по ул. Красноармейская в г. Энгельсе Саратовской области.

Кроме того, ответчик ссылался на положения пункта 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в которой указано, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Кроме того, ответчик не согласен с выводами досудебной экспертизы от 29.08.2022 № 235/2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации. 

В порядке части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. 

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и пунктом 53 Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.1999 № 1289, утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В разделе II названных Правил указано, что техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 49 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

На основании пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

На основании части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

В соответствии с частью 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Истец является управляющей компанией спорного многоквартирного дома, в обязанность которой входит обеспечение соблюдения интересов собственников в многоквартирном доме, представление интересов в судах, а также во взаимоотношениях с юридическими лицами.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск, управляющая компания уполномочена действовать в интересах собственников помещений в доме.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Таким образом, на основании вышеуказанных норм права, управляющая компания вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства, в интересах собственников жилых и нежилых помещения многоквартирного дома.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 5441/10.

Судом установлено, что исковые требования основаны на том, что ответчиком ненадлежащем образом были выполнены работы при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Между тем, установлено, ответчик, будучи застройщиком при строительстве указанного дома, несет ответственность за ненадлежащее выполнение работ.

В этой связи отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от Застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктами 5 и 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором; участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В силу данной нормы, именно в гарантийный период обслуживания многоквартирного жилого дома могут быть выявлены недостатки, допущенные при строительстве, и предъявлены требования к застройщику в целях их устранения.

В силу части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

С учетом вышеуказанных обстоятельств при разрешении спора об обязании застройщика  устранить недостатки, выявленные  в период гарантийного срока, в предмет доказывания входит установление обстоятельств выполнения ответчиком работ, наличие недостатков в выполненных работах.

Согласно пункту 1 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации, качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. 

На основании пункта 1 статьи 722 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721).

В соответствии с пунктом 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные данной статьей.

Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 756 Гражданского кодекса Российской Федерации при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического  и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет. Гарантийные сроки  исчисляются  со дня подписания  первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта  долевого строительства  участнику долевого строительства.

Судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  выдано 07.02.2018. Акт приема-передачи оборудования и технической документации законченного  строительством объекта  составлен 14.02.2018. Претензия выставлена истцом 02.09.2019.

В соответствии пунктами 3, 4 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Таким образом, исковые требования предъявлены в пределах гарантийных обязательств застройщика.

Пунктом 5 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза.

Поскольку в рамках настоящего рассматривается спор по качеству работ, а ответчик оспаривает выводы досудебной экспертизы, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Областной центр Экспертиз», эксперту ФИО6.

Удовлетворив исковые требования в части, суд первой инстанции установил наличие недостатков выполненных подрядчиком работ, подлежащих устранению подрядчиком.

Вместе с тем, судом при принятии решения не учтены конкретные недостатки работ, необходимых к устранению подрядчиком, установленные в экспертном заключении; ошибочно указаны виды и объем работ, подлежащие выполнению для устранения выявленных дефектов, которые противоречат заключению судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 14.07.2023 № 7261 по результатам проведённого исследования можно сделать вывод, что на крыше МКД по адресу: 

<

...> имеются следующие заявленные истцом недостатки:

-    на крыше жилого дома имеются следы влаги на рулонном кровельном покрытии;

-    на водоприемной воронке повреждена защитная решетка (скол части решётки);

-   рулонное кровельное покрытие в местах примыканий с парапетом имеетповреждения в виде отслоений от основания парапета;

-  имеются отслоения рулонных кровельных покрытий в местах примыканий крыши со стенами машинного помещения;

-  на техническом этаже имеются следы влаги на отводящих трубопроводах водосточных стояков;

-  отсутствие уклона кровли в водоприемные воровки, наличие участков застоя воды.

Причины возникновения указанных недостатков следующие:

-    наличие на крыше жилого дома следов влаги на рулонном кровельном покрытии - некачественное устройство нижележащих теплоизоляционных и уклонообразующих слоев. Данный недостаток является строительным (то есть возник по причине нарушения технологии строительства);

-    на водоприемной воронке повреждена защитная решетка (скол части решётки) - повреждение защитной решётки возникло в процессе эксплуатации, т.к. при наличии указанного дефекта многоквартирный жилой дом не был бы введён в эксплуатацию;

-   рулонное кровельное покрытие в местах примыканий с парапетом имеет повреждения в виде отслоений от основания парапета - данный дефект возник в процессе эксплуатации из-за отсутствия прижимных планок, которые не были смонтированы при выполнении строительных работ. Следовательно, данный недостаток является строительным (то есть возник по причине нарушения технологии строительства);

-  имеются отслоения рулонных кровельных покрытий в местах примыканий крыши со стенами машинного помещения - данный дефект возник в процессе эксплуатации из-за отсутствия прижимных планок, которые не были смонтированы при выполнении строительных работ. Следовательно, данный недостаток является строительным (то есть возник по причине нарушения-технологии строительства);

-  на техническом этаже имеются следы влаги на отводящих трубопроводах водосточных стояков - данный дефект возник в процессе эксплуатации из-за разгерметизации узла примыкания водоприёмных воронок к конструкциям крыши. Данный недостаток является строительным (то есть возник по причине нарушения технологии строительства);

-           отсутствие уклона кровли в водоприемные воронки, наличие участков застои воды - некачественное устройство нижележащих теплоизоляционных и уклонообразующих слоев. Данный недостаток является строительным (то есть возник по причине нарушения технологии строительства).

Эксперт пришел к выводам, что для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить следующие работы:

- заменить рулонное кровельное покрытие на всей площади машинных помещений и участков, имеющих дефекты в виде просадок кровельных покрытий секций А и Б, в которых происходит застой влаги в соответствии с требованиями нормативно-технической документации;

- выполнить монтаж узлов примыкания кровельного покрытия к вертикальным поверхностям парапета и стен машинных помещений в соответствии с требованиями нормативно-технической документации (приклейка полотен, монтаж прижимной рейки, устройство слоя герметика по узлу примыкания верхней кромки);

- выполнить разборку и качественную герметизацию узлов примыкания водоприемных воронок к конструкциям крыши.

На основании проведенной судебной экспертизы истец заявил о том, что требования об установлении защитных решеток на водоприемные воронки он не поддержал. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Статьёй 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Суд считает экспертное заключение с учетом дополнительно представленных экспертом пояснений допустимым и достоверным доказательством по делу, в связи с чем сделанные в заключении эксперта выводы судом исследованы и учтены при рассмотрении настоящего дела.

Оценив заключение эксперта от 14.07.2023 № 7261, апелляционный суд приходит к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83 АПК РФ, федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречат проведенным исследованиям, экспертом даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ним вопросы.

На основании изложенного правовые основания для признания экспертного заключения недопустимым доказательством отсутствуют. Суд считает, что представленное экспертное заключение от 14.07.2023 № 7261 в порядке статей 64, 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является надлежащим доказательством по делу.

Экспертом дополнительно представлены ответы на поставленные судом вопросы:

1. Площадь участков кровли секций А и Б многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (без учёта кровель машинных помещений) имеющих дефекты в виде участков просадок кровельного покрытия, в которых происходит застой влаги, не превышает 10 %, следовательно, выполнение работ по замене кровельного покрытия на всей площади нецелесообразно, достаточно выполнить ремонтные работы на локальных участках в местах расположения дефектов на ориентировочной площади 152 кв. м.

2. Частичная замена трубопроводов водосточных стояков ливневой канализации с воронкой не требуется.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что застройщику необходимо заменить рулонное покрытие всех кровли дома (секции А и Б), а также частично заменить трубопроводы водосточных стояков ливневой канализации с воронкой, являются ошибочными, поскольку в заключении эксперта такие виды работ не предусмотрены. Свои выводы эксперт подтвердил в судебном заседании.

Руководствуясь выводами экспертного заключения от 14.07.2023 № 7261, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что работы в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> были выполнены застройщиком с нарушением установленных строительных норм и правил, в связи с чем суд считает необходимым обязать ответчика  устранить строительные недостатки по адресу: 

<

...>, а именно:

- заменить рулонное кровельное покрытие на всей площади машинных помещений и участков, имеющих дефекты ввиде просадок кровельных покрытий секций А и Б, в которых происходит застой влаги в соответствии с требованиями нормативно-технической документации;

- выполнить монтаж узлов примыкания кровельного покрытия к вертикальным поверхностям парапета и стен машинных помещений в соответствии с требованиями нормативно-технической документации (приклейка полотен, монтаж прижимной рейки, устройство слоя герметика по узлу примыкания верхней кромки);

- выполнить разборку и качественную герметизацию узлов примыкания водоприемных воронок к конструкциям крыши.

Таким образом решение суда подлежит изменению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения: один месяц со дня вступления в законную силу данного постановления суда.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований на основании выводов проведенного экспертного исследования, отказав в остальной части требований.

Судебные расходы правомерно возложены судом первой инстанции на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска неимущественного характера. В указанной части выводы суда не оспариваются и не пересматриваются апелляционным судом в силу части 5 статьи 268 АПК РФ.

На основании изложенного апелляционная коллегия судей приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в связи с неполным исследованием обстоятельств дела. 

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 сентября 2023 года по делу №А57-28487/2022 изменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» устранить строительные недостатки по адресу: 

<

...>, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда:

- заменить рулонное кровельное покрытие на всей площади машинных помещений и участков, имеющих дефекты в виде просадок кровельных покрытий секций А и Б, в которых происходит застой влаги в соответствии с требованиями нормативно-технической документации;

- выполнить монтаж узлов примыкания кровельного покрытия к вертикальным поверхностям парапета и стен машинных помещений в соответствии с требованиями нормативно-технической документации (приклейка полотен, монтаж прижимной рейки, устройство слоя герметика по узлу примыкания верхней кромки);

- выполнить разборку и качественную герметизацию узлов примыкания водоприемных воронок к конструкциям крыши.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» в пользу товарищества собственников недвижимости «Облака» судебные расходы по оплате досудебного экспертного исследования в размере 14000 рублей, юридических услуг и услуг представителя в размере 20000 рублей, судебной экспертизы в сумме 40000 руб.,  государственной пошлины по иску в размере 6000 рублей.

В остальной части иска и досудебных расходов отказать.

Выдать товариществу собственников недвижимости  «Облака» справку на возврат из федерального  бюджета излишне оплаченной государственной пошлины в сумме 28639 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через  арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий                                                                                О. В. Лыткина

 

Судьи                                                                                                               Н. В. Савенкова      

 

    В. Б. Шалкин