АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-871/2019

г. Петропавловск-Камчатский

17 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 17 мая 2019 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Д.В. Курмачев, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания (помощником судьи) , рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

Администрация Быстринского муниципального района (ИНН 4104000161, ОГРН 1024101228975)

к 

общество с ограниченной ответственностью "Камчатские горизонты МиНа" (ИНН 4101121295, ОГРН 1084101000180)

третье лицо 

Недоросткова Елена Григорьевна - к/у ООО "Камчатские горизонты "МиНа" "" (ИНН , ОГРН )

о взыскании задолженности по арендной плате 213131.79 руб.

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 06.05.2019 № 8 (сроком до 05.07.2019); ФИО3 – представитель по доверенности от 01.02.2019 № 1 (сроком на 1 год);

от ответчика: ФИО4 – генеральный директор (приказ от 22.03.2019 № 01-К);

ФИО5 – представитель по доверенности от 04.04.2019 (на 3 года),

установил:

Администрация Быстринского муниципального района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Камчатские горизонты «МиНа» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.11.2015 № 28 в размере 213 131,79 руб.

Так же, истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> общая площадь 175 кв.м., кадастровый номер 41:0010104:1237 в пользу истца.

В ходе судебного разбирательства истец уменьшил сумму исковых требований до  130 256,19 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.11.2015 № 28 за 2016-2018 гг. В остальной части на требованиях настаивал в первоначальной редакции.

Судом уточненные требования приняты к рассмотрению на основании ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец настаивал на требованиях, пояснив, что в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка и невозможностью его продления, администрация поселения лишается возможности получения денежных средств за аренду земельного участка. 

Поскольку  договор аренды не продлен, в силу ст. 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке,  подлежит изъятию в пользу истца.

Ответчик требования заявителя в части взыскания суммы задолженности по договору признал.

В отношении требования об изъятии  объекта незавершенного строительства, ответчик возражал по требованиям, указав, что только в марте 2019 года была окончена процедура банкротства общества, путем заключения мирового соглашения. Фактически деятельность предприятия была парализована, что привело к невозможности окончательного ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства в установленный в договоре аренды земельного участка срок. На данный момент обществом предпринимаются меры по вводу объекта незавершенного строительства в эксплуатацию и приобретению земельного участка под ним в собственность. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства. 

На основании постановления Главы Быстринского муниципального района    от 01.04.2008 г. № 86 обществу с ограниченной ответственностью «Камчатские горизонты МиНа» предоставлен земельный участок площадью 13340 кв.м.  в селе Эссо для строительства  объекта «Гостиничный комплекс».

20.11.2015 между администрацией Эссовского сельского поселения, правопреемником которого является Администрация  Быстринского муниципального района, (арендодатель) и ООО «Камчатские горизонты МиНа» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 28, в соответствии с которым во временное владение и пользование последнего передан земельный участок, площадью 13 340 кв.м., с кадастровым номером  41:04:0010104:524, находящийся по адресу 

<

...> с разрешенным использованием: для строительсва объекта «Гостиничный комплекс». Договор зарегистрирован  УФРС по Камчатскому краю 06.04.2016 г.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что на участке располагается объект незавершенного строительства – Гостиница № 1, принадлежащий арендатору на праве собственности, зарегистрированный в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  25.02.2009 г.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что земельный участок передается  при подписании договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта. 

Как следует из п. 1.1 договора, участок сдается в аренду на три года, с 20.11.2015 г. по 19.11.2018 г. 

По условию пункта 2.1, 2.2  договора, арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату за пользование участком один раз в год до 15.11. текущего года. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей администрация направила в адрес ответчика претензию от 27.04.2018 г. № 1815/07 с требованием об оплате образовавшейся задолженности в течение трех дней. 

Не получив ответа и добровольного удовлетворения изложенных в претензии требований, истец  обратился с требованиями о взыскании задолженности в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, а так же доводы сторон, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы по договору за период с 01.01.2016 по 19.11.2018 г. выполнил не в полном объеме, в связи с чем, у общества образовалась задолженность перед истцом в сумме 130 256,19 руб.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ). 

Проверив расчет истца, суд признает его верным, период и сумму взыскания – обоснованными.

Рассматривая заявленное признание иска ответчиком, поскольку оно не  противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, суд считает возможным принять признание иска ответчиком в части взыскания суммы задолженности.

В силу абз. 3 п. 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом. 

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей по договору, исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 130 256,19 руб. подлежат удовлетворению

В отношении требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства – гостиничного комплекса, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действительно предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В настоящем случае участок предоставлен ответчику без проведения торгов для строительства гостиничного комплекса (пункт 1.1 договора).

Договор аренды заключен 20.11.2015, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм. 

Таким образом, формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Так, пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца.

В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом соответствующей инстанции в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска (жалобы).

Ни в иске, ни в судебном заседании суда Администрация не поясняет, в чем именно заключается ее нарушенное право и законный интерес в удовлетворении иска.

Суд учитывает, что, как следует из материалов дела, земельный участок в течение порядка 10 лет занят объектом незавершенного строительства, на момент судебного разбирательства в состоянии близком к вводу в эксплуатацию. 

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 24.10.2014 по делу № А24-599/2013 общество с ограниченной ответственностью «Камчатские горизонты МиНа» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.  Определением от 08.06.2018 конкурсным управляющим должником утверждена арбитражный управляющий ФИО1.

Определением арбитражного суда Камчатского края от 22.03.2019 г. утверждено мировое соглашение и прекращено производство по делу № А24-599/2013 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Камчатские горизонты МиНа».

Представляется очевидным, что общество, находясь в состоянии банкротства последние четыре года, не способно завершить строительство гостиничного комплекса в оговоренный срок.

Требований о включении в реестр задолженности по договору аренды, либо требований об изъятии имущества, включенного в конкурсную массу в период процедуры банкротства общества с ограниченной ответственностью «Камчатские горизонты МиНа»,  Администрацией не заявлялись. 

Уже после начала настоящего судебного процесса процедура банкротства была окончена и учредители общества смогли вернуть контроль над деятельностью предприятия.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Вместе с тем, в настоящем случае, имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Администрации нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке.

Так, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

С учетом изложенного, суд в отсутствие сформулированной позиции Администрации относительно дальнейшей судьбы, как земельного участка, так и объекта незавершенного строительства, исходит из того, что законный интерес Администрации заключается в эффективном использовании земельного участка путем завершения строительства гостиничного комплекса. 

В настоящем случае необходимо так же учитывать географические особенности п. Эссо, удаленность, климатические условия.

Общество, сохранив в результате процедуры банкротства практически единственное ликвидное имущество, активно предпринимает меры по сохранению условий для возможности дальнейшего использования имущества, путем  направления заявлений о продлении договора аренды земельного участка, выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства,  вводом объекта в эксплуатацию и тому подобными действиями.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Обращаясь с иском Администрация в первую очередь должна доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению его нарушенного права.

Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

В рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным Администрацией способом. 

Более того, обращаясь с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства в пользу Администрации, истец не указывает оснований для изъятия именно в пользу истца. Так, ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает изъятие объектов незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о невозможности удовлетворения требований истца об изъятии объекта незавершенного строительства.

Государственная пошлина с суммы уточненных требований, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Камчатские горизонты МиНа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации Быстринского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды от 20.11.2015 г. № 28 за период с 01.01.2016 г. по 19.11.2018 г. в сумме 130 256,19 руб.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Камчатские горизонты МиНа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 908 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                         Д.В. Курмачев