АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

дело №А32-33496/2019

              г. Краснодар                                                                    «23» марта 2020 года

              Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2020 года.

              Решение суда в полном объёме изготовлено 23 марта 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-33496/2019

 

            по иску индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «СВ-Сервис»

 

            к товариществу собственников недвижимости «Новые Черёмушки»

 

            об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями в многоквартирном доме путем демонтажа металлического ограждения придомовой территории,

 

            при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации города Краснодара, департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара, ООО «Екатеринодар Инвест – Строй», ФИО4, ФИО5,

 

            при участии в судебном заседании от истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 – представителя ФИО6 (по доверенностям от 14.06.2019, 05.07.2019, 09.07.2019), истца ФИО2, директора ООО «СВ-Сервис» - ФИО7, председателя ТСН «Новые Черёмушки» ФИО8, представителя ТСН «Новые Черёмушки» - ФИО9 (по доверенности от 08.10.2019), представителя администрации г. Краснодара – ФИО10 (по доверенности от 11.12.2019), представителя департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара – ФИО11 (по доверенности от 25.02.2020), третьего лица ФИО4, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «СВ-Сервис» (далее – истцы) обратились в арбитражный суд с иском к товариществу собственников недвижимости «Новые Черёмушки» (далее – ответчик) со следующими требованиями:

            - обязать ТСН «Новые Черёмушки» устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями в МКД по адресу: 

<

...>, путем демонтажа металлического ограждения придомовой территории по периметру многоквартирных домов по адресу: 

<

...>, а именно сноса металлического ограждения придомовой территории по периметру многоквартирных домов по адресу: 

<

...>;

            - в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить истцам право исполнить решение суда своими силами, с последующим отнесением расходов на ТСН «Новые Черёмушки».

            Как следует из содержания искового заявления, истцам как собственникам встроенных нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенных на первом этаже, чинятся препятствия в виде глухого металлического ограждения по периметру многоквартирного дома, которое было установлено на основании голосования собственников помещений. Днём калитки открыты, но так как они имеют доводчики, то все потенциальные покупатели обходят огороженный двор стороной. Такое сплошное ограждение по периметру дома препятствует постоянному притоку покупателей в помещения истцов. Здание многоквартирного дома было введено в эксплуатацию без ограждения. Ограждение перекрывает местные проезды, постоянно закрытые ворота и калитки открываются только на определенные номера, запрограммированные в системе. Истцы как участники общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом вправе требовать сноса ограждения, установленного без их согласия и вопреки их интересам как собственников помещений. Ограждение территорий многоквартирных домов запрещено СП 441-72 «Указания по проектированию ограждений, площадок и участков предприятия, зданий и сооружений», утвержденных постановлением Госстроя СССР от 26.05.1972 №99.

            Определением от 09.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация города Краснодара, департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара, ООО «Екатеринодар Инвест – Строй».

            Определением от 11.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО4, ФИО5.

            В отзыве ответчик против иска возражал, сославшись на установку ограждения на основании решения общего собрания собственников помещений, принятого при наличии кворума, а также отсутствие препятствий доступу на земельный участок многоквартирного дома, поскольку калитки в дневное время открыты и домофоны позволяют обеспечить проход в любое время суток посредством набора указанного на домофонах номеров торговых помещений.

            В судебном заседании, состоявшемся 16.03.2020, истцы и их представитель просили исковые требования удовлетворить, снести полностью металлическое ограждение по всему периметру многоквартирного дома, об уточнении исковых требований истцы не заявили, поддержали исковые требования в первоначальном виде. Какие-либо альтернативные варианты обустройства ограждения и проезда, взаимоприемлемые для обеих сторон, о подготовке которых было указано в определении суда от 25.02.2020, истцы не заявили, соответствующие проекты возможной реконструкции ограждения не представили, настаивали на сносе металлического ограждения по всему периметру дома.

            По ходатайству о привлечении к участию в деле третьими лицами прокуратуры и МЧС представитель истцов пояснил, что указанное ходатайство не поддерживается.

            Ответчик в лице председателя ТСН и представителя просили в иске отказать, также предоставили видеозапись осмотра придомовой территории и обследования конструктивного решения металлического ограждения, которая была просмотрена в судебном заседании 16.03.2020.

            Третье лицо ФИО4 просил исковые требования удовлетворить.

            Представители администрации и департамента архитектуры пояснили, что решение общего собрания по вопросу установления ограждения не оспорено.

            Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

            Как следует из материалов дела, принадлежащие истцам нежилые помещения расположены на первом этаже многоквартирного жилого дома КН 23:43:0402001:5563, построенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:1545 (т. 3, л.д. 168 – 170; т. 1, л.д. 20 – 63). 

            Земельный участок с кадастровым номером 23:4360402001:1545 с видом разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства» выступал предметом застройки по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 158 – 179), ранее данный участок принадлежал на праве собственности ООО «Екатеринодар Инвест-Строй», сведения о котором как о собственнике земельного участка значатся в выписках о регистрации перехода прав на земельный участок Управления Росреестра по Краснодарскому краю (т. 1, л.д. 207 – 209; т. 3, л.д. 173 – 176). 

            Строительство на участке многоквартирного жилого дома велось на основании разрешения на строительство и завершилось вводом в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.01.2016, выданного в отношении 16-ти этажного 5-секционного жилого дома со встроенными помещениями (т. 4, л.д. 74 – 82). 

            Полномочиями по представлению интересов собственников помещений в данном доме наделено товарищество собственников недвижимости «Новые Черемушки» (т. 1, л.д. 76 – 87). 

            Общим собранием членов ТСН «Новые Черёмушки» 24.12.2018 было принято решение об установлении забора с откатными воротами в количестве пяти штук (трое ворот на замке, которые будут являться пожарным проездом для МКД ЖК «Ставропольский»), тремя калитками, оборудованные системой контроля доступа и двумя откатными воротами с GSM модулем. Решение принято большинством голосов 70,04% при 4,72% голосов против данного решения от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Из обсуждения данного вопроса на общем собрании видно, что жильцы дома ссылались на отсутствие муниципальных проездов между многоквартирными домами, придомовая территория превратилась в общую проезжую часть всего микрорайона и особенно в вечернее время отсутствует возможность подъезда к дому спецтехники, скорой помощи и пожарной машины (протокол №2 от 24.12.2018 внеочередного общего собрания членов ТСН «Новые Черёмушки» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, проводимого в форме очно-заочного голосования – т. 2, л.д. 10 – 16).

            Истцы в обоснования требования о полном демонтаже металлического ограждения по периметру многоквартирного дома, возведенного на основании решения данного общего собрания, ссылаются на то, что в результате устройства ограждения существенно снизился приток покупателей в их помещения, используемые для торговой деятельности, истцы претерпевают сложности с заездом на участок грузового транспорта и разгрузкой товара.

            Спорное ограждение представляет собой металлическую ограду из железных прутьев выше человеческого роста с калитками на доводчиках и магнитными замками и раздвижными воротами, въезд на участок осуществляется через шлагбаум, ограждение расположено на территории земельного участка многоквартирного дома (т. 1, л.д. 64 – 69; т. 4, л.д. 113 – 125).

            Отклоняя исковые требования, суд считает необходимым отметить, что ограждение земельного участка, находящегося в частной собственности, является первостепенным и естественным право собственника земельного участка, поскольку таким образом определяются границы земельного участка на местности и исключается проникновение на участок посторонних лиц, животных, заезд транспортных средств, сброс на участке мусора, хождение или пребывание на участке без разрешения собственника. Ограждение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, преследует цель создания закрытого кондоминиума и не может рассматриваться как нарушающее права отдельных собственников помещений в многоквартирном доме. Напротив, ограждение участка многоквартирного дома препятствует неконтролируемому его использованию посторонними лицами, в том числе под парковку автотранспорта, стихийный проезд через земли жилого дома, обеспечивает безопасность жильцов дома и собственников нежилых помещений и их имущества, исключает использование земельного участка посторонними лицами. То обстоятельство, что истцы как собственники нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, могут испытывать снижение притока клиентов, не является основанием для понуждения остальных собственников помещений в многоквартирном доме демонтировать металлическое ограждение по всему периметру многоквартирного дома и разрешить доступ на участок неограниченному кругу лиц. Установка металлического ограждения не лишает истцов правомочий собственников помещений и не препятствует в доступе к принадлежащим им помещениям. Снижение притока клиентов в эти помещения является неизбежным следствием не столько ограждения земельного участка многоквартирного дома, сколько того обстоятельства, что эти помещения расположены в многоквартирном доме, и в своей коммерческой деятельности по использованию таких помещений истцы будут вынуждены учитывать решения большинства собственников помещений в многоквартирном доме, интересы которого состоят не в получении коммерческой выгоды собственников коммерческой недвижимости, а в обеспечении безопасности своих детей, играющих на детской площадке, поддержании санитарного состояния придомовой территории, безопасности проживающих в доме семей, недопустимости использования земельного участка многоквартирного дома под общественный проезд или стихийную парковку.

              Из буквального прочтения пункта 2 статьи 262 ГК РФ следует право собственника земельного участка выбрать, будет ли его земельный участок огороженным или нет, и соответственно, будет ли открыт на его участок проход для неопределенного круга лиц («Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику»).

            Истцы необоснованно не учитывают решение внеочередного общего собрания членов ТСН «Новые Черёмушки» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, проводимого в форме очно-заочного голосования (протокол №2 от 24.12.2018), об установке металлического ограждения с воротами. 

В отличие от положений Гражданского кодекса Российской Федерации о единогласном решении всех участников общей собственности по определению порядка пользования общим имуществом (статья 247 ГК РФ), в данном случае подлежат применению нормы Жилищного кодекса Российской Федерации об определении порядка управления многоквартирным домом, согласно которым решение общих вопросов принимается на общем собрании при наличии кворума большинством голосов, а не единогласно всеми участниками общей собственности в кондоминиуме (статьи 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. 

Согласно статье 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

   В соответствии со статьей 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

   Вместе с тем, истцы не воспользовались правом обжаловать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу установления ограждения земельного участка, доказательств признания данного решения недействительным суду не представлено. При таких обстоятельствах решение общего собрания об установке металлического ограждения является для истцов обязательным. 

Судом также установлено, что земельный участок многоквартирного дома с кадастровым номером 23:4360402001:1545 по всему периметру граничит со смежными земельными участками, также предназначенными для строительства. 

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 31.07.2019 №29/03-3665, муниципальная территория для организации прохода и проезда между земельными участками с кадастровыми номерами 23:43:0402001:1543, 23:43:0402001:1545, 23:43:0402001:1570, 23:43:0402001:1217 отсутствует (т. 1, л.д. 224). 

Отсутствие территории общего пользования для организации прохода и проезда между земельными участками неизбежно отражается на использовании территории земельного участка с кадастровым номером 23:4360402001:1545 в качестве сквозного проезда. В целях воспрепятствования такому использованию земельного участка собственниками многоквартирного дома и принято решение об установлении сплошного металлического ограждения по периметру участка с обеспечением контроля допуска на участок.

В результате просмотра видеозаписи на цифровом носителе обследования земельного участка и металлического ограждения, проведенного в ходе судебного заседания 16.03.2020, судом установлено, что данное ограждение не препятствует проезду на земельный участок, а лишь делает доступ на участок контролируемым и регулируемым, оборудованы подвижные ворота на катках, установлен шлагбаум, калитки снабжены домофонами с указанием номера, после набора которого происходит открытие калитки. В целом обустройство данного ограждения не может рассматриваться как чрезмерное или необоснованное ограничение прав собственников расположенных на первом этаже многоквартирного дома нежилых помещений по использованию этих помещений. 

Также суд скептически относится к утверждению истцов о снижении притока покупателей в помещения из-за установки металлического ограждения, поскольку данное ограждение не исключает вид на торговые помещения со стороны смежных земельных участков, не является сплошным, выполнено из металлических прутьев, не препятствует возможности обозревать вывески торговых помещений на первом этаже дома. Возможность заезда на земельный участок и разгрузки товара, возможность доступа потенциальных покупателей на участок дома через калитку, оборудованную домофоном, подтверждается просмотренным судом видеоматериалом (видеозапись на флэш-накопителе - т. 4, л.д. 153). 

Фактически требования истцов сводятся к восстановлению того вида на их торговые помещения со стороны других земельных участков, который имел место на момент завершения строительства дома и до момента установки ограждения, однако так называемое «право на вид» (то есть право требовать от других лиц не портить (не застраивать, не ограничивать иным образом) вид на земельный участок или на торговые помещения со стороны улицы) не признаётся гражданским законодательством (за исключением сервитута вида, установленного соглашением сторон) и не рассматривается гражданским правом в качестве одного из неотъемлемых (естественных) правомочий собственника недвижимой вещи. 

Поскольку истцы настаивали на полном демонтаже всего металлического ограждения по всему периметру жилого дома, отказавшись от предложения суда разработать какие-либо взаимоприемлемые варианты ограждения на земельный участок и доступа на него, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

            Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объёме.

 

              Судья                                                                                            А.Л. Назыков