﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-2786/2020

23 августа 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2021 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Бронниковой И.А., Качукова С.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2021 года по делу № А19-2786/2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Правовой аспект» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации г. Иркутска (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Красноармейская, д. 4.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 года, иск удовлетворен полностью. Пункты 1.5, 2.6, 3.1.2, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.9, 4.2, 4.3, 4.5 договора приняты в редакции истца, пункты 3.3.5, 4.4, 4.6, 4.7 исключены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация со ссылкой на неправильное применение норм материального права обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в иске отказать.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что первоначальная редакция пункта 1.5 договора о запрете последующего залога продаваемого здания, его отчуждения, согласовании с продавцом договоров о передаче имущества в пользование на срок превышающий действие залога соответствовала статьям 421, 422, 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 37, 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Пункт 3.1.2 договора с учетом иных его положений подлежал принятию судом в редакции ответчика. Предложенная администрацией редакция пункта 3.2.3 договора основывалась на положениях статей 3 и 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако суды ее необоснованно отвергли. Предусмотренная пунктом 3.3.5 договора обязанность общества содержать в надлежащем состоянии прилегающую территорию соответствует Правилам благоустройства территории г. Иркутска, утвержденным решением Думы г. Иркутска от 25.12.2008. Пункт 3.3.9 договора купли-продажи в редакции, предложенной ответчиком, полностью соответствовал статье 32 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предусмотренное пунктом 4.2 договора условие о том, что в случае расторжения договора по вине покупателя ему не возвращаются уплаченные за здание денежные средства, направлено на обеспечение баланса интересов сторон, стимулирование общества к надлежащему исполнению своих обязательств. Пункты 4.4, 4.6, 4.7 договора, устанавливающие ответственность за неисполнение обязательств, не противоречат статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3.5 Постановления мэра г. Иркутска от 20.09.2006 № 031-06-1250/6. Судами не принят во внимание протокол разногласий к названному договору.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 14.12.2015 сторонами заключен договор аренды № 10082, по условиям которого администрация обязалась предоставить обществу во временное возмездное владение и пользование нежилое здание, лит. А, общей площадью 289,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Красноармейская, д.4.

09.10.2018 общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта в собственность.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска в реализации указанного права обществу отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.05.2019 по делу № А19-635/2019 отказ в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого объекта признан незаконным.

12.11.2019 администрация направила обществу проект договора купли-продажи указанного выше здания.

В ответном письме от 10.12.2019 общество выразило несогласие с рядом положений договора купли-продажи, в частности с пунктами 1.4, 2.3.4, 2.6, 3.1.2, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.5, 3.3.9, 4.2, 4.3-4.7, приложением № 1 и направило протокол разногласий.

30.12.2019 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска направил обществу протокол согласования разногласий.

Ссылаясь на не достижение сторонами соглашения при урегулировании разногласий при заключении договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая возникший спор и принимая условия договора в редакции истца, суды руководствовались требованиями статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что предложенные администрацией положения договора предполагают необоснованное ограничение прав покупателя по владению и распоряжению имуществом, неправомерно возлагают на него дополнительные обязанности и завышенные санкции за нарушение условий сделки.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как правильно установлено судами, спорное здание приобреталось обществом в собственность в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и возлагающим на органы местного самоуправления обязанность по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

В кассационной жалобе администрация выражает несогласие с принятой судами редакцией пунктов 1.5, 3.1.2, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.9, 4.2 договора и исключением из него пунктов 3.3.5, 4.4. 4.6, 4.7.

Сторонами предлагались следующие формулировки названных пунктов.

№ пункта

Редакция ответчика

Редакция истца

1.5

Административное здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 289,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:6587, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Красноармейская, д. 4 находится в залоге у Продавца до полной его оплаты, последующий залог Имущества не допускается. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам.

Административное здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 289,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:6587, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Красноармейская, д. 4 находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, передано в последующий залог без согласия Продавца. Покупатель вправе передавать без согласия Продавца заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам.

3.1.2

Передать по акту приема-передачи Имущество Покупателю в 5-дневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного подпунктами 2.3.1, 2.3.4 настоящего Договора.

Передать по акту приема-передачи Имущество Покупателю в 5-дневный срок со дня подписания настоящего Договора.

3.2.3

Обратить взыскание на имущество, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона продавец вправе осуществить взыскание ранее.

Обратить взыскание на имущество в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

3.3.2

Принять по акту приема-передачи Имущество в 5-дневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного подпунктами 2.3.1, 2.3.4 настоящего Договора.

Принять по акту приема-передачи Имущество Покупателю в 5-дневный срок со дня подписания настоящего Договора.

3.3.5

Содержать прилегающую территорию в надлежащем состоянии.

Исключить 

3.3.9

Сообщать Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней о любых происшествиях, касающихся Имущества, в частности, о его утрате или повреждении, предъявлении к нему претензий третьими лицами, ареста, а также при возникновении угрозы наступления этих и других событий, которые могут повлиять на его сохранность.

Сообщать Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней об утрате Имущества, предъявлении к нему претензий третьими лицами, а также при возникновении угрозы утраты или предъявления претензий к Имуществу.

4.2

Абзац 1: За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,2% от неуплаченной стоимости Имущества за каждый день просрочки, начиная с дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пунктами 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства.

Абзац 2: В случае расторжения договора, по вине Покупателя уплаченная сумма денежных средств Продавцом не возмещается. При этом Имущество возвращается в муниципальную собственность.

Абзац первый изложить в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,05% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня истечения сроков, установленных пп. 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства. 

Абзац 2: исключить

4.4

За неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости Имущества.

Исключить 

4.6

В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных подпунктом 3.3.8-3.3.11 настоящего Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости Имущества.

Исключить 

4.7

При совершении Покупателем действий, повлекших повреждение или уничтожение Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости Имущества.

Исключить

Принимая пункт 1.5 договора в редакции общества, суды с учетом положений статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обоснованно посчитали, что лишение покупателя возможности в течение пятилетнего срока распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы путем сдачи в аренду, является неоправданным и нарушающим баланс интересов сторон.

Оснований не согласиться с указанными выводами не имеется.

В отношении пунктов 3.1.2 и 3.3.2 договора в кассационной жалобе доводов об их незаконности фактически не приведено. При этом судами дана надлежащая оценка о соответствии редакции данных пунктов, предложенной истцом, действующему законодательству. С учетом требований статей 486, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации судами верно отмечено, что договор купли-продажи предусматривает оплату товара в кредит и он находится в залоге у продавца, в этой связи обязанность по приему-передаче товара не зависит от времени совершения платежа.

Вопреки ссылкам администрации, приведенным в кассационной жалобе, принятая судами редакция пункта 3.2.3 договора не противоречит гражданскому законодательству и обеспечивает баланс интересов сторон. Исходя из положений статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно учли, что названный пункт в редакции ответчика не содержит конкретных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество и предоставляет неограниченные права залогодержателю.

Исключая пункт 3.3.5 договора, возлагающего на общество обязанность содержать прилегающую  территорию, суды руководствовались требованиями статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно указали, что предлагаемая администрацией редакция накладывает на истца обязанности несвойственные правовой природе договора купли-продажи, отметив при этом, что названная территория относится к местам общего пользования. 

Принятая судом редакция пункта 3.3.9 договора соответствует положениям статей 32, 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Данные нормы возлагают на залогодателя императивную обязанность уведомлять залогодержателя о возникновении реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, предъявления требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества. Отсутствие в договоре ссылки на данные положения не свидетельствует о неправильности выводов судов в этой части.

Выводы судов об исключении абзаца 2 пункта 4.2 договора надлежащим образом мотивированы. Предложенная ответчиком редакция данного абзаца, согласно которой в случае расторжения договора по вине покупателя уплаченная им сумма продавцом не возмещается, а имущество возвращается в муниципальную собственность, противоречат законодательному регулированию обязательств, связанных с расторжением договора, а также вытекающих из неосновательного обогащения.  

Судами правильно отклонены, предложенные ответчиком редакции пунктов 4.4, 4.6, 4.7 договоров, устанавливающие ответственность покупателя за не соблюдение экологических, санитарных, строительных норм при проведении ремонтных работ и реконструкции имущества, ненадлежащем санитарном содержании прилегающей территории, не обеспечении беспрепятственного доступа специализированным службам к имуществу для выполнения ремонтных работ; не обеспечение сохранности заложенного имущества.

Суды обоснованно указали, что положения пункта 4.4 договора не связаны с существом заключенного договора, а вопросы, касающиеся сохранности заложенного имущества должным образом урегулированы законом.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2021 года по делу № А19-2786/2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Н.П. Кушнарева

И.А. Бронникова

С.Б. Качуков