АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «ЭХО 777», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 01.10.2004, мест нахождения: Камышовое шоссе, д. 14, 

<

...>

к ООО «ЗСМ «КИФА», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 27.11.2014, место нахождения: Камышовое шоссе, д. 14, 

<

...>

о возврате помещения и взыскании арендной платы (с учетом уточненных требований),

по встречному иску

ООО «ЗСМ «КИФА»

к  ООО «ЭХО 777»

об обязании устранить препятствия,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Импульс», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Научный центр, 1а, Старый Оскол, Белгородская обл., 309500,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – ООО «ЭХО 777» – ФИО2 (доверенность от 04.05.2018), от ответчика – ООО «ЗСМ "КИФА"» –ФИО3 (доверенность от 22.02.2018), ФИО4 (руководитель), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.

ООО «ЭХО 777» обратилось 23.11.2017 в Арбитражный суд города Севастополя к ООО «ЗСМ "КИФА"» о взыскании 143200 рублей задолженности по арендной плате и обязании ответчика возвратить арендуемое помещение.

Определением от 16.01.2018 к рассмотрению принят уточненный иск ООО «ЭХО 777» к ООО «ЗСМ "КИФА"» о взыскании 143 200 рублей задолженности и обязании ответчика возвратить арендуемое помещение.

Определением от 21.03.2018 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению принят встречный иск ООО «ЗСМ "КИФА"» к  ООО «ЭХО 777»  об обязании ООО «ЭХО 777» устранить препятствия в пользовании находящейся в аренде частью нежилого помещения, общей площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, обеспечив при этом беспрепятственный доступ в указанное помещение, беспрепятственное пользование им, круглосуточное бесперебойное водоснабжение и энергоснабжение, а также о взыскании 11 321 319,38 рублей компенсации неотделимых улучшений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Импульс».

Определением от 03.08.2018 по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 21.09.2018 срок проведения экспертизы продлен до 23.10.2018.

Определением от 24.10.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, в обоснование своих доводов пояснил, что договор аренды истек, обязательства по уплате арендной платы ответчиком не исполняются, согласие арендодателя на неотделимые улучшения в установленном порядке не получено.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, в обоснование своих доводов пояснил, что истец препятствовал нормальному использованию арендованного имущества. Настаивал на удовлетворении встречного иска, поскольку неотделимые улучшения в виде ремонта и оснащения цеха в арендованном помещении осуществлены с согласия арендодателя.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле,  и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «ЭХО 777» (арендодатель) и ООО «ЗСМ "Универсал"» (после переименования – ООО «ЗСМ "КИФА"»,  арендатор) заключили договор аренды от 16.11.2015 № 1611, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное платное пользование часть нежилого помещения общей площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, для осуществления хозяйственной деятельности.

Размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц (пункт 5.1 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц (пункт 5.4 договора).

Пунктом 6.1.8 договора обязанность по текущему и капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендатора.

Пунктом 6.1.4 договора в обязанность арендатору вменено не осуществлять перестройку и переоборудование объекта аренды без письменного согласия арендодателя.

В пункте 6.2.2 право арендатора производить улучшения объекта аренды также обусловлено необходимостью согласия арендодателя.

В силу пункта 6.2.4 договора порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений должен согласовываться с арендодателем письменно до производства улучшений. В случае самовольного производства неотделимых улучшений они переходит в собственность арендодателя безвозмездно.

В пункте 4.2 договора срок его действия установлен до 14.10.2016.

В соответствии с пунктом 9.2.1 договора он прекращается в случае окончания срока действия договора.

Согласно пункту 3.4 договора по окончании срока действия договора, а также в случае расторжения (прекращения), арендатор обязан освободить объект аренды от какого-либо имущества (в том числе отделимых улучшений) и вернуть объект аренды арендодателю по акту приема-передачи.

По акту приема-передачи от 16.11.2015 объект аренды передан арендатору в пригодном для пользования состоянии.

Дополнительным соглашением от 14.10.2016 № 4 к договору аренды срок действия договора аренды продлён до 14.09.2017, размер ежемесячной арендной платы на период с 01.01.2017 до момента организации водоснабжения на объекте аренды установлен в сумме 60 000 рублей.

Договор аренды, дополнительное соглашение и акт приема-передачи от имени ООО «ЭХО 777» подписаны ФИО5, действующим на основании доверенности.

Как следует из комиссионного акта от 08.09.2017, составленного  ООО «ЗСМ "КИФА"» с привлечением сотрудников ООО «ПРОФНАСТИЛКРЫМ», доступ (вход) в объект аренды заблокирован путем навеса замков и натягивания тросов.

ООО «ЗСМ "КИФА"» направило арендодателю претензию от 12.09.2017с требованием обеспечить доступ в арендуемое помещение и обеспечить его электроэнергией.

В ответной претензии от 12.10.2017 ООО «ЭХО 777» потребовало возвратить арендованное имущество в связи с истечением срока аренды и погасить задолженность по арендной плате.

В связи с неурегулированием возникших разногласий стороны обратились с исками в арбитражный суд.

Предметом встречных требований ООО «ЗСМ "КИФА"» является также возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период аренды.

В обоснование правомерности производства неотделимых улучшений арендатор представил письма от имени ООО «ЭХО 777» от 12.01.2016 и 21.02.2016, в которых выражено согласие названного общества на проведение капитального ремонта арендуемого помещения и проведение строительства временных зданий офисов на территории по адресу: 

<

...>:

демонтажные работы,

земляные работы,

устройство фундаментов под силос,

устройство бункера, дна бункера,

устройство стен,

ремонт бетонных полов,

устройство фундаментов и каркасов под оборудование,

устройство камер прогрева,

устройство ограждения,

ремонт внутренних помещений,

проведение сантехнических и электромонтажных работ;

земельные работы,

устройство фундамента,

устройство каркаса задний,

устройство порожков,

устройство покрытий полов,

облицовка стен,

установка дверей,

установка оконных проёмов,

устройство обшивки зданий.

Письма подписаны ФИО5

Сторонами подписан акт от 29.03.2016 № 1 приемки неотделимых улучшений объекта аренды по договору  от 16.11.2015 № 1611. От имени ООО «ЭХО 777» акт подписан также ФИО5

В дело представлена доверенность ООО «ЭХО 777» от 10.08.2015 на имя ФИО5,  которой последний уполномочен на совершение сделок, заключение договоров (в том числе договоров аренды), подписание актов, счетов, счетов-фактур, накладных, приказов.  Доверенность выдана сроком на один год.

Заключением судебной почерковедческой экспертизы Союза «Торгово-промышленная палата Крыма» от 15.10.2018 № Э-9, назначенной в рамках рассмотрения  установлено, что подпись от имени директора ООО «ЭХО 777» ФИО6 на доверенности от 10.08.2015, выданной на имя ФИО5, выполнена не ФИО6, а иным лицом.

В ходе судебных заседаний представитель истца  пояснил, что заключение договора аренды и дополнительных соглашений к нему осуществлено ФИО5 на основании отдельных поручений руководителя общества ФИО6 ФИО5 не является сотрудником ООО «ЭХО 777», чьи полномочия могли явствовать из обстановки, не имел полномочий систематически действовать от имени ООО «ЭХО 777», и был привлечен директором общества ФИО6 на общественных началах для оказания содействия в совершении отдельных действий. Полномочия на согласование неотделимых улучшений, как и иные полномочия действовать от имени ООО «ЭХО 777», у ФИО5 отсутствовали.

В то же время истцом одобрено заключение договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

С учетом этого суд не усматривает оснований для признания незаключенными договора аренды от 16.11.2015 № 1611 и дополнительного соглашения к нему от 14.10.2016 № 4.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Аналогичный подход отражен в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договора незаключенным».

В пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  закреплено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из материалов дела следует, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 16.11.2015 и принят последним без каких-либо замечаний. Договор сторонами исполнялся, ответчик ранее производил оплату арендных платежей. Тем самым подтверждается наличие между сторонами сложившихся арендных взаимоотношений, что породило у ответчика обязанность по внесению арендных платежей.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В то же время, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, если указанные недостатки были известны арендатору в момент заключения договора.

В акте приема-передачи от 16.11.2015 отражено, что состояние объекта на момент принятия является пригодным для использования. Никаких возражений или замечаний относительно функционального состояния имущества данный документ не содержит.

В самом договоре не оговорена безусловная обязанность арендодателя передать имущество со всеми необходимыми подключениями, равно как и обеспечить его соответствующими коммунальными ресурсами.

Более того, в дополнительном соглашении стороны сами установили, что арендная плата уплачивается с учетом отсутствия организации водоснабжения на объекте.

Таким образом, за период нахождения объекта в аренде у ответчика у последнего возникла обязанность по уплате арендной платы, установленной сторонами в соответствующем размере с учетом недостатков объекта аренды.

Споры о взыскании арендных платежей уже являлись предметом рассмотрения суда по делу № А84-2920/2017, в рамках которого суд установил фактические обстоятельства сложившихся между сторонами правоотношений.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не подлежат  повторному доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Следовательно, требование истца о взыскании арендной платы является обоснованным.

В то же время условиями договора аренды на арендодателя возложены обязанности обеспечить беспрепятственное пользование арендатором объектом аренды (пункт 7.2.1 договора), беспрепятственный доступ к объекту аренды (пункт 7.2.7 договора), охрану объекта аренды и имущества, находящегося в объекте аренды, в период неосуществления арендатором хозяйственной деятельности (со времени закрытия до времени открытия объекта) (пункт 7.2.4 договора).

С учетом перечисленных обязанностей арендодателя суд оценивает факт блокировки входа в объект аренды 08.09.2017, осуществленной на охраняемой территории истца, как неисполнение последним договорных обязательств, в связи с чем арендная плата не подлежит начислению за период необеспечения ответчику доступа на объект аренды.

Применение подневного алгоритма расчета арендной платы (пропорционально количеству дней в месяце, предшествующих возврату объекта) предусмотрено в пункте 5.5 договора.

Исходя из изложенного размер задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика за период с 20.07.2017 до 08.09.2017, составляет 127 200 рублей.

По общему правилу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В силу пункта 4.2 договора (с учетом дополнительного соглашения № 4) и пункта 9.2.1 договора последний прекратился 14.09.2017. С этого момента у ответчика возникла обязанность по возврату арендованного имущества.

При таких обстоятельствах первоначальный иск в соответствующей части надлежит удовлетворить.

Истечение срока действия договора, повлекшее его прекращение в силу пунктов 4.2 и 9.2.1 договора, влечет прекращение обязательств сторон в общем порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации – в том числе обязательства арендодателя по предоставлению имущества арендатору, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения иска ООО «ЗСМ "КИФА"» об обязании устранить препятствия в пользовании находящимся в аренде имуществом, обеспечив при этом беспрепятственный доступ в помещение, беспрепятственное пользование им, круглосуточное бесперебойное водоснабжение и энергоснабжение.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно императивной норме части 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В деле отсутствуют доказательства получения ООО «ЗСМ "КИФА"» согласия на производство неотделимых улучшений в порядке пункта 6.2.4 договора.

ФИО5 не является сотрудником арендодателя, полномочия которого могли явствовать из обстановки; полномочия ФИО5 действовать от имени общества «ЭХО 777», в том числе при совершении крупных сделок, размер которых ограничен в пункте 8.11 устава ООО «ЭХО 777» суммой 200 000 рублей, документально не подтверждены. Подпись директора общества на доверенности  ФИО5 от 10.08.2015 оспорена, принадлежность подписи иному неустановленному лицу подтверждена экспертизой.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены документально подтверждённые основания для возникновения у ООО «ЭХО 777» обязанности возместить стоимость произведенных обществом  «ЗСМ "КИФА"» неотделимых улучшений арендованного помещения, в том числе  на истребуемую по встречному иску сумму (с учетом превышения ограничений, установленных в пункте 8.11 устава ООО «ЭХО 777»).

Кроме того, как следует из материалов  дела, производство неотделимых улучшений осуществлялось в период развивавшегося между сторонами конфликта относительно взаимного исполнения обязательств по договору аренды, что подтверждается представленной перепиской сторон. В таких условиях арендатору надлежало проявить разумную осмотрительность на предмет соблюдения требований пунктов  6.1.4, 6.2.2 и 6.2.4 договора.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по встречному иску.

С учетом этого в целях снижения судебных издержек сторон суд отклонил ходатайство истца по встречному иску о назначении по делу судебной экспертизы, направленной на установление стоимости неотделимых улучшений.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить в части.

Обязать ООО «ЗСМ «КИФА», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 27.11.2014, адрес: Камышовое шоссе, д. 14, 

<

...>, возвратить ООО «ЭХО 777», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 01.10.2004, адрес: Камышовое шоссе, д. 14, 

<

...>, помещения, арендуемые по договору аренды от 16.11.2015 по адресу: 

<

...>.

Взыскать с ООО «ЗСМ «КИФА», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 27.11.2014, место нахождения: Камышовое шоссе, д. 14, 

<

...>, в пользу ООО «ЭХО 777», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 01.10.2004, мест нахождения: Камышовое шоссе, д. 14, 

<

...> 200 рублей задолженности по арендной плате и 7 440 рублей расходов на уплату государственной пошлины.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «ЗСМ «КИФА», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 27.11.2014, место нахождения: Камышовое шоссе, д. 14, 

<

...>, в доход федерального бюджета 3 376 рублей государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья

А.Ю. Смоляков