АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17101/2024

г. Владивосток

22 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 января 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Тихомировой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Федоровой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новые Строительные Технологии Владивостока» (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>, дата регистрации 17.02.2009) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 28.01.2003), Управлению Росреестра по Приморскому краю, Администрации г.Владивостока 

о признании незаконным распоряжения

при участии: 

от заявителя: ФИО1, доверенность от 16.12.2024, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность № 28/40215-исх от 23.12.2024 (от УМС), доверенность № 1-3/5800 от 13.12.2024 (от Администрации), паспорт, диплом;

от Росреестра: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новые Строительные Технологии Владивостока» (далее – заявитель, общество) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Приморского края:

- к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – ответчик, УМС) о признании незаконным распоряжения от 27.11.2023 №4337/28 «О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка»; 

- к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – ответчик, Росреестр) о признании незаконными действий по государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301, площадью 420 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир жилой дом), участок находится примерно в 31 м, по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

...>; 

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю восстановить государственную регистрацию права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301, площадью 420 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир жилой дом), участок находится примерно в 31 м, по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, в отношении ООО «Новые строительные технологии Владивостока», 

- об обязании Управления муниципальной собственности г. Владивостока после восстановления государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301 в отношении ООО «Новые строительные технологии Владивостока», заключить с ООО «Новые строительные технологии Владивостока» новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:301, площадью 420 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 31 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, сроком на пять лет, без проведения торгов, для использования в целях не связанных со строительством (размещение стоянки автотранспортных средств), на основании пункта 21.1 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в нем своих представителей не направило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В обоснование заявленных требований представитель общества по тексту заявления, а также в судебном заседании указал, что прекращение договора аренды фактически не состоялось, волеизъявление УМС об отказе от договора аренды не было реализовано, договорные правоотношения сторон продолжились на прежних условиях. По мнению заявителя, уведомление УМС об отказе от договора аренды являлось формальностью, поскольку дальнейшие продолжительные бездействие и действия ответчика подтверждали волю УМС на продолжение прежних отношений по договору аренды.

Заявитель полагает, что поскольку стороны своими конклюдентными действиями и бездействиями подтвердили намерение сохранить между собой договорные правоотношения в отношении земельного участка 25:28:050049:301, распоряжение УМС от 27.11.2023 №4337/28 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Представитель УМС в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании в отношении заявленных требований возразил, указал, что УМС г. Владивостока в адрес арендатора направлено уведомление от 24.03.2021 №28/18-3725 об отказе от договора аренды от 24.12.2012, которое было получено арендатором 30.03.2021. 

По мнению ответчика, действия по изданию оспариваемого распоряжения, а также действия по направлению уведомления от 24.03.2021 совершены УМС в пределах своих полномочий и в соответствии с положениями действующего законодательства.

Управление Росреестра в письменном отзыве, представленном в материалы дела, в отношении заявленных требований возразило, указало, что основанием для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды послужило  заявление УМС г. Владивостока, являющегося стороной по договору аренды земельного участка, что соответствует положениям части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует и судом установлено, что 24.12.2012 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Новые строительных технологии Владивостока» (арендатор) заключен договор от 24.12.2012 №05-Ю-15882 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым   номером   25:28:050049:301   площадью   420   кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 31 м от ориентира по направлению на северо-запад), для использования в целях не связанных со строительством: размещение стоянки автотранспортных средств.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды земельного участка устанавливается 3 года с момента (даты) подписания настоящего Договора.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 15.02.2013 внесена запись регистрации.

Поскольку после истечения срока аренды по договору от 24.12.2012 общество при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжило владеть и пользоваться спорным земельным участком, указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок после истечения срока аренды по данному договору.

24.03.2021 УМС г. Владивостока письмом № 28/18-3725 уведомило общество об отказе от договора аренды от 24.12.2012 № 05-Ю-15882 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:301.

27.11.2023 УМС г. Владивостока издано распоряжение № 4337/28 «О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка». 

На основании указанного распоряжения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю УМС подано заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды от 24.12.2012 № 05-Ю-15882, запись регистрации погашена. 

В качестве документов-оснований для осуществления заявленных регистрационных действий УМС г. Владивостока были представлены уведомление от 24.03.2021 № 28/18-3725 об отказе от договора аренды земельного участка, распоряжение от 27.11.2023 № 4337/28, список отправлений от 19.08.2022, список внутренних почтовых отправлений от 25.03.2021, отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 69009157119804.

12.12.2023 на основании поданного УМС г. Владивостока заявления Управлением Росреестра зарегистрировано прекращение ограничения (обременения) в виде аренды ООО «Новые строительных технологии Владивостока» на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для целей не связанных со строительством (размещение стоянки автотранспортных средств), площадь 420 кв.м., кадастровый номер 25:28:050049:301, адрес: 

<

...>.

Не согласившись с распоряжением УМС г. Владивостока, а также с действиями Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, проанализировав законность оспариваемых распоряжения и действий, суд не находит заявленные требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемый ненормативный правовой акт должен не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания решения органа государственной власти незаконным необходимо в совокупности два условия: несоответствие данного решения закону или иному нормативному правовому акту, нарушение оспариваемым актом прав и охраняемых законом интересов заявителя. 

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Отношения сторон по спорному договору регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда».

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, часть 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Приведенная норма права устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора воли на сохранение отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Ф).

По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,

Как разъяснено в абзаце третьем пункта Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66), при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В свою очередь, в соответствии с правовой позицией пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, и арендодателя нельзя ограничить в реализации данного права.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка от 24.12.2012 № 05-Ю-15882 был заключен между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Новые строительных технологии Владивостока» на основании распоряжения от 04.10.2012 №2135 без проведения торгов на 3 года с момента подписания настоящего договора.

При этом условий относительно невозможности продления данного договора на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301 в установленном договором и законом порядке возвращен не был, и заявитель, являясь арендатором указанного земельного участка, продолжил использовать земельный участок и вносить арендную плату в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 24.12.2012 № 05-Ю-15882 был возобновлен на неопределенный срок.

В этой связи, действуя в пределах предоставленных правомочий, Управление реализовало свое право на односторонний отказ от договора путем направления в адрес общества соответствующего уведомления от 24.03.2021 № 28/18-3725 (получено арендатором 30.03.2021), обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статей 450.1, 610 ГК РФ процедуры отказа от договора.

Соответственно с момента получения данного уведомления и по истечении установленного законом трехмесячного срока спорный договор следует считать прекращенным (расторгнутым).

При таких обстоятельствах, учитывая нормы гражданского законодательства, а также факт уведомления арендатора об отказе от договора, суд приходит к выводу о наличии у УМС правовых оснований для принятия распоряжения от 27.11.2023 №4337/28 «О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка» в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие.

При этом овод заявителя о том, что уведомление от 24.03.2021 № 28/18-3725 об отказе от договора не могло послужить основанием для принятия оспариваемого распоряжения, поскольку с момента его вынесения прошло более трех месяцев, в течение которых арендатор использовал земельный участок в отсутствие возражений арендодателя, судом не принимается, поскольку в силу прямого указания статей 450.1, 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев с момента получения указанного уведомления и в рассматриваемом случае не имеет правового значения срок, в течение которого арендодатель реализовал свое право на обращение в регистрирующий орган с заявлением об исключении соответствующей записи из реестра.

В этой связи неосуществление арендатором действий по возврату земельного участка, обусловленных расторжением договора аренды посредством одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, не влечет возобновление (реанимацию) уже расторгнутого договора аренды.

Соответственно, вопреки доводам заявителя, необходимость исчисления срока для вывода о прекращении договора аренды и, как следствие, возможность принятия УМС распоряжения о представлении в орган государственной регистрации заявления о прекращении аренды земельного участка только по истечении 3 месяцев с даты получения именно уведомления от 24.03.2021 № 28/18-3725 не имеется.

То обстоятельство, что оспариваемое распоряжение было издано органом местного самоуправления по истечении длительного периода времени, считая от даты получения уведомления от 24.03.2021 № 28/18-3725, также не свидетельствует о том, что фактически на дату принятия распоряжения от 27.11.2023 №4337/28 договор аренды земельного участка являлся действующим и не был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, поскольку оспариваемым распоряжением были определены дальнейшие действия органа местного самоуправления по погашению соответствующих записей в Едином государственном реестре недвижимости, для совершения которых каких-либо предельных сроков действующим законодательством не установлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ от договора является безусловным и определен исключительно волей арендодателя, в связи с чем его реализация возможна в любой момент до наступления юридического факта прекращения договорных отношений в установленном законом порядке.

В этой связи ссылки заявителя на то, что он является добросовестным арендатором земельного участка, использует земельный участок в целях, указанных в договоре аренды, и вносит арендную плату за землю, не могут служить доказательством невозможности прекращения договорных отношений вследствие отказа арендодателя от договора аренды, как не имеющие правового значения.

Кроме того, следует учитывать, что предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, в связи с чем добросовестность арендатора каких-либо препятствий в реализации указанного права арендодателя не создает.

Кроме того, суд отмечает, что общество, осуществляющее предпринимательскую деятельность в области арендных отношений, могло предполагать возможные последствия установленного договором трехгодичного срока аренды, а также возникновение у другой стороны сделки в случае возобновления этого договора аренды на неопределенный срок права на его расторжение в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ и возможность реализации этого права (абзац третий пункта 1 статьи 2 ГК РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание реализацию арендодателем предоставленного ему законом права на односторонний отказ от договора путем направления арендатору уведомления от 24.03.2021 № 28/18-3725, суд приходит к выводу, что издание ответчиком 27.11.2023 распоряжения №4337/28 «О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка», является законным и обоснованным и не нарушает права заявителя.

В свою очередь действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды также являются законными и не нарушают права общества, исходя из следующего.

В силу частей 1, 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

Частью 1 статьи 21 указанного закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В качестве документов-оснований для осуществления заявленных регистрационных действий УМС г. Владивостока были представлены уведомление от 24.03.2021 № 28/18-3725 об отказе от договора аренды земельного участка, распоряжение от 27.11.2023 № 4337/28, список отправлений от 19.08.2022, список внутренних почтовых отправлений от 25.03.2021, отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 69009157119804.

Судом установлено, что указанные документы, представленные УМС г. Владивостока, подтверждали соблюдение арендодателем установленной действующим законодательством процедуры отказа от договора аренды земельного участка, соответственно отражали информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Поскольку оспариваемые распоряжение и действия ответчиков являются законными и обоснованными и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, оснований для удовлетворения требований ООО «Новые Строительные Технологии Владивостока» о признании незаконным распоряжения УМС г. Владивостока от 27.11.2023 №4337/28 «О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка», а также действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301, у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку распоряжение УМС г. Владивостока от 27.11.2023 №4337/28, а также действия Управления Росреестра по Приморскому краю по государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:301 соответствуют требованиям действующего законодательства, у арбитражного суда не имеется оснований для обязания УМС г. Владивостока, Управления Росреестра по Приморскому краю устранить допущенное нарушение прав общества.

С учетом отказа в удовлетворении требований расходы по оплате государственной пошлины суд относит на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья                                                                                      Тихомирова Н.А.