АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

13 июня 2024 года

 

Дело № А33-16336/2023

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 мая 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 13 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Фортуна плюс ИНК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделки недействительной,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью "Финэкспертиза-Красноярск" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1– представителя по доверенности от 11.04.2023,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цысарь А.В., 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Фортуна плюс ИНК" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, арендуемый на основании договора аренды № 50-191 земельного участка федеральной собственности от 28.09.2020, оформленной письмом Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 17.02.2023 № 24-ВМ-08/2389.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 13.06.2023 возбуждено производство по делу.

Определением от 03.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Финэкспертиза-Красноярск».

Ответчик, третье лицо, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. В соответствии со статьями 123,  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие. Информация о дате и месте проведения судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (портал Федерального Арбитражного Суда Российской Федерации: http: www.arbitr.ru/grad/).

Представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (арендодатель) и ООО производственно-коммерческая фирма «Фортуна плюс ИНК» (арендатор) 28.09.2020 заключили договор аренды № 50-191 земельного участка федеральной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора.

По условиям договора на основании распоряжения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 28.09.2020 № 08-603о «О предоставлении в аренду земельного участка федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0400146:1096 обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Фортуна плюс ИНК»» арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, площадью 8055,00 кв. м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение объектов здравоохранения. Адрес (местоположение): Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Никитина, 1, «В» (РНФИ П11250009001), указанный в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение № 1) (пункт 1.1 договора).

На участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности  ООО ПКФ «Фортуна плюс ИНК»:

- назначение: нежилое здание, наименование: здание, с кадастровым номером 24:50:0400149:721, общей площадью 2 562,6 кв. м., адрес: 

<

...> (регистрация от 16.03.2017 №24:50:0400149:721-24/001/2017-2) (пункт 1.2 договора).

Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 (сорок девять) лет с даты государственной регистрации (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила) одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 4.1 договора).

Арендная плата по настоящему договору начисляется с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 4.2 договора).

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок и порядок расчета определяется в соответствии с пунктом 6 Правил, и определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 4.3 договора).

Пункт 4.4. договора, регламентирует изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется;

- в связи с принятием иных нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы. Арендодатель  вправе  в  одностороннем  порядке  изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

-  в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется;

- в связи с принятием иных нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (пункт 4.4 договора).

Изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в установленных законом случаях, за исключением изменений методики, размера, порядка и сроков внесения арендной платы в соответствии с п. 4.4. настоящего Договора (пункт 7.1 договора).

Изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренное п. 4.4. настоящего договора, производится арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления, в котором устанавливаются новые размер, порядок и сроки внесения арендной платы (пункт 7.2 договора).

Уведомление об изменении размера, порядка и сроков внесения арендной платы на соответствующий календарный год направляется арендатору не позднее 20 февраля каждого года. Неполучение или несвоевременное получение уведомления не является основанием для освобождения арендаторов от уплаты арендной платы. В этом случае арендатор уплачивают арендную плату в размере, указанном в полученном им ранее расчете (уведомлении) арендной платы (пункт 9.4.3 договора).

Письмом от 17.02.2023 № 24-ВМ-08/2389 МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва уведомило арендатора, об изменении размера арендной платы на 2023 год по договору аренды федерального земельного участка, согласно которому арендная в квартал составляет 440 849 рублей, в год 1 763 396 рублей, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В подтверждение проведения рыночной оценки спорного земельного участка, на основании которой увеличился размер арендной платы, МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва на официальном сайте fedresurs.ru опубликовало отчет от 31.10.2022 № 2349/22 об оценке рыночной стоимости объектов, выполненный ООО «ФинэкспертизаКрасноярск».

Согласно заключению специалиста №2 от 21.04.2023, составленному СРО Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», выполненный ООО «Финэкспертиза-Красноярск» отчет от 31.10.2022 № 2349/22 об оценке рыночной стоимости объектов, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, расположенного по адресу. Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Никитина, 1 «В», обшей площадью 8 055 кв. м., не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам опенки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096. определенную оценщиком. Нарушены положения:

- п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. приказом Минэкономразвития России от «20» мая 2015 г. №297 в редакции, действующей на дату составления отчета;

- п.4, п.5, п.8и Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв. приказом Минэкономразвития России от «20» мая 2015 г. №299 в редакции, действующей на дату составления отчета,

- раздел V Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.№611 в редакции, действующей на  дату составления отчета,

- ст.11 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года. Итоговая расчетная стоимость завышена примерно в 3 раза и не подтверждается расчетами.

17.02.2023 истец направил ответчику претензию с требованием отменить письмо об увеличении арендной платы от 17.02.2023 № 24-ВМ-08/2389 и провести расчет размера арендной платы в соответствии с требованиями заключенного договора и действующего законодательства. Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал, представил отзыв с возражением.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.08.2023г. № КУВИ-001/2023-174420756, участок 24:50:0400146:1096, местоположение Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Никитина, 1 "В", находится в аренде у ООО ПКФ "Фортуна плюс ИНК" с 30.10.2020, имеет кадастровую стоимость 30253935.6 руб., в пределах участка расположены объекты 24:50:0000000:152922, 24:50:0000000:153119, 24:50:0000000:341568, 24:50:0000000:344484, 24:50:0400146:1075, 24:50:0400146:1079, 24:50:0400146:1084, 24:50:0400149:721, 24:50:0000000:26512, 24:50:0000000:162439.

Из заключения эксперта №03-7920-20024 от 15.04.2023, составленного ООО «РусКонсалт» следует, что при проведении оценки объекта оценщики обязаны использовать (или обосновать отказ от использования) следующих подходов к оценке.

• затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний);

• сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);

• доходный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении оцениваемого объекта с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными оцениваемому объекту, в частности:

• активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке);

• доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами);

• актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);

• степень сопоставимости аналогов с оцениваемым объектом (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к оцениваемому объекту и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, допустимо использовать цены предложений.

Основные этапы сравнительного подхода:

• определение единиц сравнения, характерных для рынка оцениваемого объекта;

• выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

• сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и оцениваемого объекта;

• внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между оцениваемым объектом и аналогами (при необходимости);

• согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости оцениваемого объекта. При этом специалист может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения (пункт 11.3.1 договора).

Указанное заключение содержит следующие выводы:

Выполненный ООО «Финэкспертиза-Красноярск» отчет от 31.10.2022 № 2349/22 об оценке рыночной стоимости объектов, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Никитина, 1 «В», общей площадью 8 055 кв. м., не соответствует требованиям Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года в действующей редакции на дату оценки, Федеральным стандартам оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 и Федеральным стандартам оценки ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022).

Выполненный ООО «Финэкспертиза-Красноярск» отчет от 31.10.2022 № 2349/22 об оценке рыночной стоимости объектов, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Никитина, 1 «В», общей площадью 8 055 кв. м. не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, определенную оценщиком.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, по состоянию на 31.10.2022 г. составляет 1 368 706 (один миллион триста шестьдесят восемь тысяч семьсот шесть) рублей.

Под рыночной стоимостью права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096 подразумевается рыночная стоимость имущественного права пользования земельным участком с кадастровым номером 24:50:0400146:1096 на условиях аренды в течение 1 года (размер рыночной годовой арендной платы).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемое уведомление является односторонней сделкой, направленной на изменение прав и обязанностей сторон по договору аренды. 

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру; а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», которым в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды, было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 № 156 в вышеуказанное Постановление было внесено изменение, согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Заключенный между сторонами договор от 28.09.2020 № 50-191 является договором аренды, правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 4.4. договора, регламентирует изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется;

- в связи с принятием иных нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что оспариваемое направленное ответчиком истцу письмо от 17.02.2023 № 24-ВМ-08/2389 является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.

Вместе с тем, учитывая, что истец в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, в целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы, арбитражный суд удовлетворил ходатайство и назначил оценочную экспертизу представленного отчета и величины рыночной стоимости права пользования спорным объектом аренды.

Из заключения эксперта №03-7920-20024 от 15.04.2023, составленного ООО «РусКонсалт» следует, что при проведении оценки объекта оценщики обязаны использовать (или обосновать отказ от использования) следующих подходов к оценке.

• затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний);

• сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);

• доходный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении оцениваемого объекта с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными оцениваемому объекту, в частности:

• активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке);

• доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами);

• актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);

• степень сопоставимости аналогов с оцениваемым объектом (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к оцениваемому объекту и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, допустимо использовать цены предложений.

Основные этапы сравнительного подхода:

• определение единиц сравнения, характерных для рынка оцениваемого объекта;

• выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

• сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и оцениваемого объекта;

• внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между оцениваемым объектом и аналогами (при необходимости);

• согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости оцениваемого объекта. При этом специалист может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения (пункт 11.3.1 договора).

Указанное заключение содержит следующие выводы:

Выполненный ООО «Финэкспертиза-Красноярск» отчет от 31.10.2022 № 2349/22 об оценке рыночной стоимости объектов, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Никитина, 1 «В», общей площадью 8 055 кв. м., не соответствует требованиям Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года в действующей редакции на дату оценки, Федеральным стандартам оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 и Федеральным стандартам оценки ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022).

Выполненный ООО «Финэкспертиза-Красноярск» отчет от 31.10.2022 № 2349/22 об оценке рыночной стоимости объектов, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Никитина, 1 «В», общей площадью 8 055 кв. м. не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, определенную оценщиком.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, по состоянию на 31.10.2022 г. составляет 1 368 706 (один миллион триста шестьдесят восемь тысяч семьсот шесть) рублей.

Под рыночной стоимостью права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400146:1096 подразумевается рыночная стоимость имущественного права пользования земельным участком с кадастровым номером 24:50:0400146:1096 на условиях аренды в течение 1 года (размер рыночной годовой арендной платы).

Заключение эксперта сторонами не оспорено.

Представленное экспертное заключение оформлено в соответствии с предъявляемыми к нему требованиями, в нем отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, методическими и специализированными источниками. Заключение эксперта содержит ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным и логичным, выводы носят категорический характер и не противоречат исследовательской части. Доказательства того, что эксперт заинтересован в исходе настоящего дела, суду не представлены. Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. У суда отсутствуют основания сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение и отчет от 31.10.2022 № 2349/22 об оценке рыночной стоимости объектов, выполненный ООО «ФинэкспертизаКрасноярск», которым установлена указанная в оспариваемом истцом уведомлении величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды, суд пришел к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости, установленной поименованным отчетом.

Учитывая, что недостоверность отчета 31.10.2022 № 2349/22, на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы, свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки, суд полагает обоснованными исковые требования истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины, судебной экспертизы относятся на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400146:1096, арендуемый на основании договора аренды № 50-191 земельного участка федеральной собственности от 28.09.2020, оформленную письмом Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 17.02.2023 № 24-ВМ-08/2389.

Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Фортуна плюс ИНК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 45000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

М.А. Альтергот