﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-13636/2018

13 октября 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     05 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Смирновой Я.Г.

судей  Богдановской Г.Н., Жуковой Т.В.

 

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем с/з Шалагиновой Д.С.,

при участии:  

от ответчика: Стегний С.С. по доверенности от 10.10.2018,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29113/2021) ООО «Жилищная компания Московского района» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 16.07.2021 по делу № А21-13636/2018, принятое

по иску  ООО «Жилищная компания Московского района»

к  ООО «Карнавал»

о взыскании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Жилищная компания Московского района» (далее – управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Карнавал» (далее – ООО «Карнавал», ответчик) о взыскании задолженности по оплате работ и услуг за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 978 239,17 рублей, пени в сумме 163 924,24 рублей.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 07.10.2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.05.2020 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При новом рассмотрении, истец уточнил требования в рамках ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать 770 298, 41 рублей основного долга, неустойку в размере 466 708,06 рублей.

Решением Арбитражного суда  Калининградской области от 16.07.2021 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме №53-57а по ул. Интернациональной в г. Калининграде за период с 01.11.2015 по 30.04.2018 в размере 34 650,51 рублей, судебные расходы в размере 710,33 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить, удовлетворить иск в заявленном размере.

В обоснование заявленной позиции указано на то, что при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции, несмотря на выводы суда кассационной инстанции, необоснованно принято во внимание экспертное заключение, содержащее выводы по несуществующему нежилому помещению общей площадью 1494,9 кв. м., а не по спорному нежилому помещению общей площадью 1510,1 кв. м., а также заключение кадастрового инженера с выводами о наличии технической ошибки.

Выводы суда первой инстанции на наличие реестровой ошибки при постановке на государственный кадастровый учет и регистрацию права Общества на спорное нежилое помещение общей площадью 1510,1 кв. м ничем не обоснованы и не доказаны, противоречат нормам действующего законодательства и сведениям (пояснениями), предоставленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Исковые требования Компании к Обществу о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома 53-57а по ул. Интернациональная г. Калининграда по нежилому помещению общей площадью 1510,1 кв. м с КН 39615:141315:304 предъявлены за период с 01.11.2015 по 30.04.2018. Однако, при отсутствии законных оснований Арбитражным судом Калининградской области взыскана задолженность по нежилому помещению 67,9 кв. м., не существовавшему в заявленный в иске период.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик, указывая на то, что судом первой инстанции учтены все имеющие значение для дела обстоятельства, применены подлежащие применению нормы права, просит решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, и установлено в судебном порядке, ООО «Жилищная компания Московского района» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Интернациональная 53-57А.

ООО «Карнавал» является собственником нежилого помещения площадью 1510 кв.м., расположенного в указанном доме.

Полагая, что  ООО «Карнавал» обязано оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, управляющая компания, не получив удовлетворение своих требований в претензионном порядке, обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с соответствующим иском о взыскании  770 298, 41 рублей основного долга  за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, оказанные в период с 01.01.2015 по 30.04.2018, а также неустойки в размере 466 708,06 рублей.

Суд первой инстанции, при новом рассмотрении, принимая во внимание позицию суда кассационной инстанции, требования признал обоснованными частично, поскольку ответчик является собственником встроенного нежилого помещения площадью 89,6 кв.м., находящегося в многоквартирном доме № 53-57а по ул. Интернациональной в г. Калининграде и нежилого здания-пристройки к дому площадью 1510,1 кв.м., на обслуживание которого заключены отдельные договоры.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта по доводам истца в силу следующего.

Совокупность статей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39, пункта 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса российской Федерации, устанавливают, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за жилое помещение.

В соответствии со статьей  249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Указанные обязанности установлены также в пункте 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 во исполнение требований части 3 статьи 39 ЖК РФ и регулирующих отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно пункту 3.41. «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом №37 от 04.1998 г. Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, площади помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, учитываются отдельно.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (утвержден постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 №359), наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, являются самостоятельными объектами, в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции.

Решением по делу № A21-10542/2018 установлено, что ООО «Карнавал» является собственником встроенного нежилого помещения площадью 89,6 кв.м., находящегося в многоквартирном доме № 53-57а по ул. Интернациональной в г. Калининграде и нежилого здания-пристройки к дому площадью 1510,1 кв.м.

03.03.2016 МП «Калининградтеплосеть» городского округа «Город Калининград» (теплоснабжающая организация) и ООО «Карнавал» (потребитель) заключен договор теплоснабжения №1300/Д, по условиям которого теплоснабжающая организация обязуется поставить тепловую энергию (мощность), а потребитель – оплатить поставленную тепловую энергию.

В соответствии с актом разграничения ответственности обслуживания теплоустановки от 17.03.2005 зона ответственности ООО «Карнавал» начинается от места врезки в подвале жилого дома по ул.Л.Шевцовой.

Наличие отдельной врезки подтверждается, в том числе, Актом № 1190 технического обследования объектов от 16.03.2018, составленным инженером-инспектором МП «Калининградтеплосеть». Истцом не представлены доказательства, что общедомовой прибор учета установлен до индивидуального прибора учета ответчика и учитывает теплоэнергию, поставляемую в помещение Общества. Спорное помещение Общества имеет выделенную систему отопления; прибор учета, установленный в нежилом помещении, учитывает объем тепловой энергии, полученной по выделенной системе отопления помещения, без учета тепловой энергии внутридомовых инженерных систем отопления многоквартирного жилого дома; при использовании нежилого помещения общедомовое имущество собственников многоквартирного жилого дома не используется.

Ответчик не имеет доступа к лестничным клеткам жилых подъездов, предназначенных исключительно для обслуживания жилого фонда, составляющих общее имущество жилой части дома, в том числе к бакам мусоропровода, и самостоятельно несет затраты по содержанию и эксплуатации своих помещений, в том числе по их капитальному и текущему ремонту, что подтверждается заключенными договорами с ресурсоснабжающими организациями.

Определением суда от 11.02.2019 по ходатайству ответчика, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с выводами эксперта в  экспертном заключении № 072/19 от 09.07.2019, установлено следующее.

При рассмотрении Технического паспорта на нежилое помещение литер А1, было выявлено, что в экспликации помещений, общей площадью 1510,1 кв.м. входа помещения № 36 (площадью 5,8 кв.м) и № 37 (площадью 9,4 кв.м), которые являются встроенными нежилыми помещениями корпуса 2 (литер А). Данный факт по мнению эксперта является технической ошибкой, допущенной при оформлении Технических паспортов, так как помещения № 36 (площадью 5,8 кв.м) и № 37 (площадью 9,4 кв.м) фактически входят в состав помещений салона красоты «Карнавал» (литер AII) и не связаны технологически с помещениями литера А.

Если не брать во внимание техническую ошибку в Технических паспортах на нежилые помещения литера AI и литера АII и условно принять факт, что помещения № 36 (площадью 5,8 кв.м) и № 37 (площадью 9,4 кв.м) относятся к помещениям литера AI, то в данном случае многоквартирный жилой дом по адресу: город Калининград, улица Интернациональная, 53-57А. и нежилое помещение общей площадью 1494,9 кв.м., не имеют общих ограждающие конструкции многоквартирного дома (включая фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и т.п.) и иных ограждающих несущих конструкций, не  имеют механического, электрического, инженерного, санитарно-технического и иного оборудования, являющегося общим имуществом с жилыми помещениями многоквартирного жилого дома; не имеются также признаки единства объектов, определяемые согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37), а также в соответствии с иным законодательством Российской Федерации.

Экспертом сделан вывод о том, что многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, ул. Интернациональная, 53-57 и нежилое помещением общей площадью 1494,9 кв.м., расположенное по адресу: город Калининград, ул. Интернациональная, 57а,  не являются единым объектом недвижимости.

Вопреки позиции истца, оснований для непринятия во внимание выводов эксперта у суда первой инстанции не имелось, экспертное заключение не оспорено. 

Кроме того, установлено в ходе судебного разбирательства следующее.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – Реестр).

Согласно пункту 4 названных Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Частью 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 той же статьи).

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера Байкалова А.Н. от 17.05.2021, в соответствии с которым при подготовке технических паспортов, сотрудниками Калининградского отдела Калининградского филиала ФГУП «Федеральное БТИ» в технический паспорт на объект площадью 1510,1 кв.м., ошибочно были включены части встроенных помещений, эксплуатируемых вместе с нежилым встроенным помещением площадью 89,6 кв.м. Следствием данной ошибки явилось включение объекта площадью 1510,1 кв.м., фактически являющегося самостоятельным зданием, в состав многоквартирного жилого дома, и постановка его кадастровый учет, как встроенно-пристроенного помещения.

Ошибка по включению в состав здания части встроенно-пристроенных помещения обнаружена в ходе выполнения судебной экспертизы по делу А21-13636/2021.

С целью исправления реестровой ошибки были выполнены кадастровые работы, в результате которых из помещения площадью 1510,1 кв.м. с KH 39:15:141315:304 исключены помещение площадью 67,9 кв.м., фактически используемые в составе встроенного помещения и 89,6 кв.м., и поставлены на кадастровый учет с KH 39:15:141315:937; объект площадью 1442,2 кв.м. поставлен на кадастровый учет под KH 39:1 в соответствии с его фактическим состоянием и назначением - нежилое здание.

Кадастровый инженер указал, что для проведения вышеперечисленных кадастровых работ реконструкция и планировка объектов недвижимости не осуществлялись.

На запрос суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области сообщило, что согласно сведениям ЕГРН, нежилое здание с кадастровым номером 39:15:141315:938, расположенное по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, г.о. «Город Калининград», г. Калининград, ул. Интернациональная, зд. 57А, не является частью многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 39:15:141315:18, расположенного по адресу: Калининградская область, городской округ «Город Калининград», ул. Интернациональная, дом 53-57а.

15.03.2021 нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:1413 15:936 снято с государственного учета и осуществлена государственная регистрация прекращения прав на него в связи с постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания с кадастровым номером 39:15:141315:938 и государственной регистрацией права собственности ООО «Карнавал» на него.

Согласно сведениям ЕГРН, государственный кадастровый учет нежилых помещений с кадастровыми номерами 39:15:141315:936 площадью 1442,2 кв.м. и 39:15:141315:937 площадью 67,9 кв.м., образованных путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:141315:304 площадью 1510,1 кв.м., был осуществлен 27.11.2020 на основании заявления собственника исходного помещения ООО «Карнавал» и приложенного к нему технического плана помещения от 05.11.2020, подготовленного кадастровым инженером Горбачевым Алексеем Александровичем по заказу.

Сведениями о наличии реестровых ошибок в сведениях ЕГРН об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:141315:18 и 39:15:141315:304 Управление не располагает, заявления об исправлении реестровых ошибок в сведениях ЕГРН об указанных объектах недвижимости в Управление не поступали.

Поскольку выявленные технические ошибки носили существенный характер, их исправление влекло за собой прекращение и возникновение прав ООО «Карнавал» на объекты недвижимости, реестровая ошибка была исправлена путем составления нового технического плана на объекты недвижимости, который был сдан в Управление Росреестра на основании заявления собственника объекта недвижимости.

Учитывая заключение судебной экспертизы, а также заключение кадастрового инженера, принимая во внимание отсутствие доказательств проведения реконструкции и перепланировки и указание инженера на обратное, суд правомерно посчитал установленным факт наличия реестровой ошибки при постановке на кадастровый учет нежилого здания, как нежилого помещения. Действия по составлению нового технического плана не оспорены надлежащим образом, оснований для принятия позиции истца о том, что данные сведения носят необоснованный характер не приняты во внимание.

Обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе уплата взносов на капитальный ремонт, может быть возложена на собственника нежилого помещения только в отношении встроенно-пристроенного нежилого помещения, если данное помещение и многоквартирный дом являются единым объектом капитального строительства.

С учетом изложенного, поскольку помещение площадью 67,9 кв.м. с КН 39:15:141315:937, было ошибочно включено в состав отдельно стоящего здания и фактически используется в составе встроенного помещения площадью 89,6 кв.м., т.е. входит в состав многоквартирного дома, помещение, суд первой инстанции, проверив расчет долга за спорный период, признал его обоснованным в части. Спорный объект, принадлежащий ответчику, является самостоятельным объектом вещных прав и не имеет общего имущества с многоквартирным домом. 

Ссылка на то, что судом первой инстанции удовлетворены требования в отношении помещения и за период, который не являлся спорным, судом апелляционной инстанции отклонена как противоречащая фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. Наличие технической ошибки установлено в судебном порядке, устранение ее произведено частично путем обращения ответчика в компетентные органы.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 16.07.2021 по делу №А21-13636/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Я.Г. Смирнова

Судьи

 

Г.Н. Богдановская

 Т.В. Жукова