ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45,

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-14134/2017

г. Самара

25 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Садило Г.М.,

судей Колодиной Т.И., Радушевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

с участием:

от конкурсного управляющего ФИО2 - представитель ФИО3 по доверенности от 31.12.2015 г.

от ФИО4 - представитель ФИО5 по доверенности от 06.10.2018 г.,

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 января 2019 года в помещении суда в зале № 1 апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Химстрой» ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 октября 2018 г. о признании за ФИО6, право собственности на однокомнатную квартиру №38 общей проектной площадью 44,49 квадратных метров, расположенную на 9 этаже, многоквартирного жилого дома №58/02 в г.Набережные Челны, мкр-н 58 в рамках дела № А65-14134/2017 (судья Маннанова А.К.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Химстрой», 

<

...>

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июня 2017 года принято к производству заявление ФИО7, г.Нижнекамск, о признании общества с ограниченной ответственностью «Химстрой», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

<

...> несостоятельным (банкротом). 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 августа 2017 года (дата оглашения резолютивной части определения - 25 июля 2017 года) в отношении ООО «Химстрой» введена процедура банкротства наблюдение; временным управляющим должником утверждена ФИО8.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 декабря 2017 года (резолютивная часть решения оглашена 25 декабря 2017 года) в отношении должника  открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником утвержден ФИО2.

ФИО6 22.05.2018 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с  заявлением  о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Химстрой».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 июня 2018 года в порядке статьи  51 АПК РФ в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО4, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2018 признано за ФИО6, Республика Татарстан, Тукаевский р-н., право собственности на однокомнатную квартиру №38 общей проектной площадью 44,49 квадратных метров, расположенную на 9 этаже, многоквартирного жилого дома №58/02 в г.Набережные Челны, мкр-н 58.

Настоящее определение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан права собственности за ФИО6, Республика Татарстан, Тукаевский р-н.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий должником обратился с апелляционной жалобы, с учетом представленного дополнения к ней, просит отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2019г. апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО «Химстрой» ФИО2 принята к производству, судебное заседание назначено на 19 декабря 2018 г. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2018 г., рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 23 января 2019 г.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ФИО2 отказался от ходатайства о переходе к рассмотрению по правилам первой инстанции, просит не рассматривать данное ходатайство.

Представитель конкурсного управляющего ФИО2 поддержал апелляционную жалобу в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Обратился с ходатайством о приобщении приложения к заявлению об отказе от исполнения договора № 152 от 15.11.2011 г.

Представитель ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев ходатайство представителя конкурсного управляющего, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, коллегия судей определила в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов отказать, так как невозможность и уважительность причин их не предоставления в суд первой инстанции не обоснована апеллянтом и не доказана, так же апеллянт не подтвердил соответствие представленных им копий документов требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части  1 статьи  121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно части  3 статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не усматривает оснований для отмены определения суда от 19 октября 2018 года.

Обращаясь с настоящим заявлением в рамках дела о банкротстве должника, заявитель  указал, что 10.11.2006 между ОАО «Химстрой» (Заказчик») и гр. ФИО4 был заключен договор №71д-58/02-2006-НЧ на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому, Заказчик принял на себя обязательство по строительству однокомнатной квартиры №38 общей проектной площадью 44,49 квадратных метров, расположенную в многоквартирном жилом доме №58/02 в г.Набережные Челны, мкр-н 58 в срок до 4 кв. 2007 г.

В счет оплаты за указанную квартиру ФИО4 оплатил ОАО «Химстрой» 889 800 руб., что подтверждается квитанцией от 09.12.2006  и справкой от 09.12.2006.

По решению Набережночелнинского городского суда от 15.03.2010  по делу №2-1863/2010, произведена государственная регистрация договора долевого участия №71д-58/02-2006-НЧ.

ОАО «Химстрой» выдало справку о том, что расчеты между ФИО4 и ОАО «Химстрой» в сумме 889 800 - рублей по предварительному договору на долевое участие в строительстве жилья №71д-58/02-2006-НЧ за однокомнатную квартиру №38 общей проектной площадью 44,49 квадратных метров, расположенную в многоквартирном жилом доме №58/02 в г.Набережные Челны, мкр-н 58произведены в полном объеме.

19 октября 2017 года  между ФИО4 и ФИО6 был заключен договор уступки прав требования спорной квартиры, зарегистрированный в Росреестре 24.10.2017   за №16:52:040301:2-16/022/2017-92.

29.08.2016 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны №RU16302000-119-2016.

Разрешением от 29.08.2016 №RU16302000-119-2016 жил жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>/02 введен в эксплуатацию.

Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором расположена квартира №38 не регистрировалось.

В заявлении заявитель указал, что конкурсный управляющий отказался подписывать акт приема-передачи квартиры, без которого в Росреестре невозможно произвести государственную регистрацию договора и переход права собственности. Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения в арбитражный суд  с настоящим заявлением.

Конкурсный управляющий должником, возражая против заявленных требований  указывает на то, что ФИО4 и ОАО «Химстрой» заключили договор №70д-58/02-2006- НЧ на долевое участие в строительстве жилья от 10.11.2006 несмотря на то, что ОАО «Химстрой» не являлся застройщиком или заказчиком строительства жилого дома №58/02 в городе Набережные Челны. В 2006 году ОАО «Химстрой» строительство дома не начато, разрешение на строительство не получено. Земельного участка, необходимого для производства работ не имелось. Как указывает конкурсный управляющий, ОАО «Химстрой» не мог ранее 10.04.2009 распоряжаться квартирами в строящемся доме 58/02, так как сам не был дольщиком в строительстве спорного жилого помещения. Более того, ОАО «Химстрой» заявлением от 15.11.2011 №152 отказался от исполнения договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009 заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой». На сегодняшний день расторжение данного договора прошло государственную регистрацию. Денежные средства, которые вносились в кассу ОАО «Химстрой» не являются основанием предъявления каких-либо требований к ООО «Химстрой». Финансирование строительства спорных жилых помещений как со стороны ОАО «Химстрой», так со стороны ФИО4 не производилось. 

Суд первой инстанции,  удовлетворяя заявление мотивировал тем, что  спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность ФИО6 по договору долевого участия в строительстве полностью выполнена, квартира находится в его фактическом владении, пришел к выводу о наличии оснований о признании права собственности за ФИО6, Республика Татарстан, Тукаевский р-н., право собственности на однокомнатную квартиру №38 общей проектной площадью 44,49 квадратных метров, расположенную на 9 этаже, многоквартирного жилого дома №58/02 в г.Набережные Челны, мкр-н 58.

Как установлено судом, апелляционными определениями Верховного суда Республики Татарстан от 30.07.2018 по делу №2-33-12810/2018, от 14.05.2018 по делу №33-8026/2018, производство по делам по искам граждан к ООО «Химстрой» о признании права собственности прекращены в связи с их неподведомственностью суду общей юрисдикции.

Судом апелляционной инстанции было указано, что поскольку в отношении должника ООО «Химстрой» определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.06.2017 введена процедура наблюдения, право требования о признании права собственности на жилое помещение с учетом положений ст.ст. 130, 134, 71, 100, 201.4 Закон о банкротстве должно реализовываться исключительно в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. 

Учитывая наличие в данном случае вступившего в законную силу определения суда апелляционной инстанции Верховного суда Республики Татарстан о прекращении производства по делу, суд первой инстанции верно указал, что арбитражный суд не вправе прекратить производство по делу, сославшись на то, что спор не подведомственен арбитражному суду (пункт 1 части 1 статьи 150 АПК РФ).  Прекращение производства по делу в арбитражном суде означало бы лишение заявителя доступа к правосудию, что является недопустимым. 

Судом  при рассмотрении настоящего спора, а также при рассмотрении аналогичных споров о признании права собственности на жилые помещения (квартиры), расположенные в многоквартирном доме 58/02 в г. Набережные  Челны, в том числе в рамках рассмотрения заявления ФИО9, установлено, что 08.08.2006 между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик) был заключен договор о взаимном сотрудничестве, что сторонами не оспаривается. 

Согласно пункта 1.1. договора ОАО «Химстрой» по договору осуществляет собственными силами и средствами строительство: многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект) на земельном участке принадлежащем ООО «Химстрой». 

Стоимость строительства объекта составляет 541 640 000 рублей (п.1.2. договора).

Доля ОАО «Химстрой» составляет квартиры и встроенные помещения общей проектной площадью 24 587,56 кв.м. на сумму 541 640 000 рублей в жилом доме, указанном в п.1. договора (п. 1.6. договора).

10.11.2006 между ОАО «Химстрой» (заказчик) и ФИО4 (дольщик) был заключен предварительный договор на долевое участие в строительстве №71д-58/02-2006-НЧ По условиям договора, заказчик принимает на себя обязательство по строительству однокомнатной квартиры №38 общей проектной площадью 44,49 квадратных метров, расположенную в многоквартирном жилом доме №58/02 в г.Набережные Челны, мкр-н 58, стоимостью 889 800 рублей (т.1 л.д.55).                              

Сторонами стоимость квартиры определена в 1 700 000 руб.

В 2006 году Исполнительный комитет города Набережные Челны приняло в государственную собственность объект незавершенного строительством. Собственником земельного участка по адресу: г. Набережные Челны, микр-р 58, д.58/02 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002) являлось Муниципальное образование города Набережные Челны Республики Татарстан, Россия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.03.2007.

Собственником незавершенного строительством объекта, инвент. №1180 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002:0060) также являлось Муниципальное образование города Набережные Челны Республики Татарстан, Россия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2006.

По результатам проведения аукциона 24.04.2007 между Исполнительным комитетом города Набережные Челны (продавец) и ООО «Химстрой» (покупатель) был заключен договор купли-продажи на аукционе недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности: незавершенного строительством двухэтажного здания инв№1180 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002:0060), расположенный по адресу г. Набережные Челны, Новый город, дом 58/02, земельный участок площадью 10010 кв.м. (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002), расположенный по адресу г. Набережные Челны, Новый город, дом 58/02 (т.2 л.д.18-22, 83). 

По акту приема-передачи №2 от 17.05.2007 земельный участок и объект незавершенного строительством Исполнительным комитетом города Набережные Челны переданы ООО «Химстрой».

Собственником земельного участка по адресу: г. Набережные Челны, микр-р 58, д.58/02 являлось ООО «Химстрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2007.

27.03.2009 ООО «Химстрой» выдано разрешение на строительство многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже, 360-квартирного, 11-этажного в г. Набережные Челны. №RU16302000-36 со сроком действия до 27.12.2010.

10.04.2009 в целях исполнения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006, между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (дольщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая запись №16/16-30/045/2009-080 от 10.06.2009. 

Предмет договора является финансирование ОАО «Химстрой» доли в строительстве многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект), составляющий от общей площади жилого дома 24 587, 56 кв.м. (п.1.1. договора).

ОАО «Химстрой» (дольщик) финансирует объект, указанный в п.1.1. договора в размере доли, равной общей площадью 24 587,56 кв.м., с указанием номеров квартир (п.1.2. договора). 

Стоимость строительства квартир определяется по соглашению сторон и на дату заключения договора составляет 541 640 000 рублей (п.1.3. договора).

Решением Набережночелнинского городского суда от 15.03.2010 г. по делу №2-1863/2010, произведена государственная регистрация договора долевого участия №70д-58/0202006-НЧ.

05.07.2010 между ООО «Химстрой» (застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик- подрядчик) было подписано соглашение о расторжении договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается. 

Согласно п.п. 3, 4 соглашения, ОАО «Химстрой» передает, а ООО «Химстрой» принимает затраты по строительству объекта на сумму 378 505 025 рублей по акту приема-передачи незавершенного строительства, проектную, техническую, исполнительную документацию на строительство объекта. 

Кроме того, письмом исх. №152 от 15.11.2011 ОАО «Химстрой» в лице и.о. конкурсного управляющего заявил об отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой» в неисполненной части на дату подачи заявления в виду признания ОАО «Химстрой» (дольщик) банкротом и, соответственно, невозможностью исполнения обязанности по финансированию строительства в неисполненной части (т.1 л.д.138). 

Как установлено судом, в настоящий момент конкурсным управляющим подано заявление в регистрирующий орган о расторжении договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009. 

ОАО «Химстрой» ликвидировано в виду завершения конкурсного производства, о чем в ЕГРЮЛ 07.08.2017 внесена соответствующая запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. 

29.08.2016 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны №RU16302000-119-2016.

Разрешением от 29.08.2016 №RU16302000-119-2016 жил жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>/02 введен в эксплуатацию.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором расположена квартира №38 не регистрировалось, отсутствует информация о зарегистрированных правах на квартиру № 38 в доме по адресу: г. Набережные Челны, дом№58/02.

В силу пункта  1 статьи  382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.                                          

В соответствии со статьями 130, 131 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.                                                                       

Как верно указано судом первой инстанции, для удовлетворения требования дольщика о признании права на объект недвижимого имущества к застройщику-должнику необходимо соблюдение следующих условий:

- сдача дома в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами;

- наличие первичных документов у дольщика и (или) застройщика, подтверждающих возникновение обязательства по требованию недвижимого имущества; оплату со стороны дольщика соответствующего обязательства и неисполнение обязательства застройщиком по передаче недвижимого имущества дольщику;

- передача в фактическое владение дольщика недвижимого имущества.

В силу разъяснений, данными в пункте 59 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 № 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 № 14520/12, согласно которой отказ от подписания актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру в ситуации, когда на большую часть квартир в доме уже оформлено право собственности.

Судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что требование заявлено в отношении квартиры, расположенной в завершенном строительством объекте, который 29.08.2016 введен в эксплуатацию до даты принятии заявления о признании должника банкротом, а акт либо иной документ о передаче спорной квартиры не подписан, несмотря на то что, заявитель обратился к обществу за подписанием такого акта.

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, при этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

Как уже ранее установлено,  заявителем исполнены обязательства по договорам в части оплаты квартиры.

Судом первой инстанции в соответствии  со статьей 71 АПК РФ при рассмотрении настоящего обособленного спора судом  исследованы материалы иных обособленных споров  в рамках настоящего дела о банкротстве  о признании права собственности. 

Так судом  установлено, что начало строительства жилого дома имело место с заключения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006 между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик). Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В силу пункта 1.1. договора ОАО «Химстрой» по договору осуществляет собственными силами и средствами строительство: многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект) на земельном участке принадлежащем ООО «Химстрой». Стоимость строительства объекта составляет 541 640 000 рублей (п.1.2. договора).

Доля ОАО «Химстрой» составляет квартиры и встроенные помещения общей проектной площадью 24 587,56 кв.м. на сумму 541 640 000 рублей в жилом доме, указанном в п.1. договора (п. 1.6. договора).

Для выполнения работ ООО «Химстрой» обязуется получить разрешение на строительство объекта в установленном порядке, передать ОАО «Химстрой» земельный участок под строительство, проектно-сметную документацию, оборудование, материалы, на период строительства - точки подключения электроснабжения, воды, тепла. Кроме того, ОАО «Химстрой» обязуется принять от ООО «Химстрой» законный строительством объект и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

27.03.2009 ООО «Химстрой» выдано разрешение на строительство многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже, 360-квартирного, 11-этажного в г. Набережные Челны. №RU16302000-36 со сроком действия до 27.12.2010 (т.1 л.д.23-24).

10.04.2009 в целях исполнения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006, между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (дольщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья (т.1 л.д.90-97).

Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая запись №16/16-30/045/2009-080 от 10.06.2009. 

Предмет договора является финансирование ОАО «Химстрой» доли в строительстве многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект), составляющий от общей площади жилого дома 24 587, 56 кв.м. (п.1.1. договора).

ОАО «Химстрой» (дольщик) финансирует объект, указанный в п.1.1. договора в размере доли, равной общей площадью 24 587,56 кв.м., с указанием номеров квартир (п.1.2. договора). 

Стоимость строительства квартир определяется по соглашению сторон и на дату заключения договора составляет 541 640 000 рублей (п.1.3. договора).

Таким образом, условия договора от 10.04.2009 аналогичны условиям договора от 08.08.2006. 

Письмом исх. №152 от 15.11.2011 ОАО «Химстрой» в лице и.о. конкурсного управляющего заявил об отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой» в неисполненной части на дату подачи заявления в виду признания ОАО «Химстрой» (дольщик) банкротом и, соответственно, невозможностью исполнения обязанности по финансированию строительства в неисполненной части. 

В договоре от 08.08.2006 предусматривалось выполнение определенного сторонами объема работ по строительству, а оплата - передачей прав на площади в жилом доме по оговоренной цене. 

В связи с этим договор от 08.08.2006 квалифицируется как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений подлежали применению правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 306-ЭС15-3282 по делу № А65-22387/2008).

С выполнением ОАО «Химстрой» своих подрядных обязательств, у ООО «Химстрой» возникло обязательство по встречному предоставлению подрядчику - оплате обусловленной цены (пункт 1 статьи 740, статья 746 ГК РФ).

В порядке встречного предоставления ООО «Химстрой» согласовало передачу ОАО «Химстрой» квартир в жилом доме, в частности квартиры № 42, что также усматривается из договора от 10.04.2009. 

Кроме того, вступившим в законную силу до рассмотрения по существу данного обособленного спора решением суда общей юрисдикции подобная передача признана состоявшейся (решение Набережночелнинского городского Республики Татарстан от 15.03.2010 по делу № 2-1863/2010). 

Суд удовлетворил требование заявителя о государственной регистрации договора №71д-58/02-2006-НЧ, заключенного между ОАО «Химстрой» и ФИО4  В ходе рассмотрения дела ООО «Химстрой» в своем отзыве подтвердил, что ОАО «Химстрой» полностью рассчитался с застройщиком за уступаемые истцу имущественные права на квартиру №101 жилого дома 58/02 г. Набережные Челны, и к совершенным сделкам по переуступке прав требований претензий не имеет.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу части 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта  1 статьи   425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из названной нормы права следует, что для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность наличия двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации, и уклонение одной из сторон от регистрации сделки.

В соответствии с частью  2 статьи 1 Закона о регистрации Единый государственный реестр недвижимости   является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 

Согласно положениям части 5 статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом  10 статьи   48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве помимо заявления сторон договора также необходимы сам договор об уступке прав требований и справка, подтверждающая полную или частичную оплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей, выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Таким образом, поскольку наличие факта оплаты цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, является необходимым условием для осуществления регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в силу прямого указания Закона о регистрации, суд при рассмотрении соответствующего спора также должен установить наличие такой оплаты.

Исходя из вышеизложенного, принятие судом общей юрисдикции решения о регистрации договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования, свидетельствует о том, что судом, в рамках рассмотрения указанного спора, дана оценка совершенным сделкам на предмет их заключенности и действительности (ничтожности), а также установлен факт оплаты по договору долевого участия первоначальным участником, поскольку указанные обстоятельства, входят в предмет доказывания по указанному спору. 

В силу ч.3 ст.69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении данного обособленного спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второй спор, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Разъяснения о подобном порядке рассмотрения судебных дел неоднократно давались высшей судебной инстанцией и направлены на реализацию принципов стабильности и непротиворечивости судебных актов (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 306-ЭС15-3282 по делу № А65-22387/2008, Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2016 № 305-ЭС16-8204 по делу № А40-143265/2013).

При этом, как верно установлено судом первой инстанции из письма исх. №152 от 15.11.2011 ОАО «Химстрой» не возможно установить в какой части не исполнено обязательство по финансированию жилого дома и однозначно утверждать о том, что ОАО «Химстрой» не исполнил обязательство по оплате именно спорной квартиры. 

Наличие доказательств возможности первоначального участника строительства ОАО «Химстрой» осуществить частичное финансирование строительства жилых помещений как по договору долевого участия от 08.08.2006, так и по идентичному договору от 10.04.2009, заключенному сторонами уже после получения разрешения на строительство, признание обоснованным требования одного из участников строительства отказ другим участникам строительства в удовлетворении аналогичных требований влечет нарушение их прав и законных интересов, поскольку отсутствуют доказательства целевого финансирования ОАО «Химстрой» строительства жилых помещений лишь в отношении конкретных (конкретного) объекта.

Цель законодательного регулирования соответствующего института, состоит, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств. 

Закон не исключает признания застройщиком лица, которое является правообладателем земельного участка или объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает. 

В настоящем конкретном случае, ООО «Химстрой», в отсутствие разрешения на строительство 08.08.2006 заключил договор о взаимном сотрудничестве с ОАО «Химстрой», который в свою очередь, заключил договор уступки права требования квартир к застройщику -ООО «Химстрой».

Такая схема использовалась аффилированными лицами для обхода положений части 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон № 214-ФЗ), предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство (определение ВС РФ от 22.08.2016 №304-ЭС16-4218).

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько (цепочка) сделок (пункт 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Право арбитражного суда признать наличие у участника строительства требования к застройщику не только в случае заключения договора по правилам ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику. При этом законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым «теневым схемам» (определение ВС РФ от 31.07.2015 по делу №305-ЭС15-3229).

Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что ФИО6, является непрофессиональным  инвестором, в связи с чем, передавая денежные средства участнику строительства во исполнение договора уступки права требования, он располагали совокупностью документов, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств со стороны контрагента должника, в том числе договорами долевого участия, зарегистрированными в установленном порядке; согласием застройщика на уступку прав требований, подтверждение застройщиком об исполнении первоначальным участником договорных обязательств, в связи с чем при отсутствии доказательств принятия застройщиком необходимых мер, направленных на защиту своих имущественных прав, которые он полагает нарушенными, действия каждого из них невозможно охарактеризовать как неосмотрительные.

Кроме того, за иными участниками долевого строительства было зарегистрировано право собственности на большую часть квартир, (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 по делу № 305-ЭС14-1186 и от 17.09.2015 по делу № 307-ЭС15-5012).

Не допускается одновременное удовлетворение требований к банкроту одних кредиторов и отказ в защите аналогичных требований других кредиторов, поскольку такой подход не отвечает принципу равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в пункте 1 статьи 1 ГК РФ.

Доводы конкурсного управляющего о том, что ОАО «Химстрой» вообще не исполнил обязательства по финансированию, как в рамках первоначального договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006, так в последующем аналогичном договоре участия в долевом строительстве от 10.04.2009 признаются несостоятельными. 

В аналогичных ситуациях, в том числе, где первоначальным участником долевого строительства также выступал ОАО «Химстрой» по договору долевого строительства от 10.04.2009, дольщики зарегистрировали право собственности на квартиры. При этом, ООО «Химстрой» подписал с ними акты приема-передачи квартир, не заявляя возражения по факту неоплаты первоначальным участником ОАО «Химстрой». 

Как верно указано судом первой инстанции, не может быть один и тот же порядок согласования расчетов путем передачи квартир действителен в отношении одних квартир и недействителен в отношении квартиры № 42. Такой подход ведет к правовой неопределенности, противоречит задачам судопроизводства в арбитражных судах (пункты 4, 5 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) и нарушает конституционный принцип равенства перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, сделки по передаче спорных помещений гражданам не оспорены, недействительными в установленном законом порядке не признаны, при этом иных правопритязаний на спорные квартиры не имеется.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения таких ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В свою очередь, целью проведения процедуры банкротства является наиболее полное удовлетворение требований всех кредиторов, в том числе с однородными требованиями.

Нормы законодательства о банкротстве направлены на предоставление кредиторам равных правовых возможностей при реализации экономических интересов в случаях, когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что признание права собственности участников строительства на спорные квартиры в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиры перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед заявителями по передаче квартир.

В данном случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность заявителей права должника не нарушает.

При банкротстве общества требования граждан, подавших заявления в суды общей юрисдикции, были удовлетворены (решение Набережночелнинского городского суда от 30.01.2018 по делу №2-1295/2018, от 31.01.2018 по делу №2-1350/2018).

Судом установлено, что ФИО6 в настоящее время проживает в спорной квартире.

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности общества, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в данном случае права и законные интересы заявителей подлежат судебной защите путем закрепления за ними права собственности на квартиры.

Доводы конкурсного управляющего о том, что требование заявителя не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют доказательства, что ФИО4 исполнил со своей стороны обязательства в рамках предварительного договора №71д-58/02-2006-НЧ на долевое участие в строительстве жилья правомерно отклонены судом первой инстанции. 

Получив право требования будущей квартиры № 38, ОАО «Химстрой» имело возможность понудить продавца к исполнению обязательства по ее передаче (статья 398 ГК РФ), и при соблюдении прочих условий такое требование подлежало бы удовлетворению (пункт 5 постановления № 54). Однако, ОАО «Химстрой», а в последующем ФИО4 распорядились своим правом на будущую вещь иначе, фактически уступив его ФИО6 по договору от 19.10.2017 г.

Кроме того, как договор №№71д-58/02-2006-НЧ, заключенный между ОАО «Химстрой» и ФИО4, так и договор уступки права требования 19.10.2017, заключенный между ФИО4 и ФИО6 были зарегистрированы в установленном порядке, в том числе первоначальный договор №71д-58/02-2006-НЧ зарегистрирован на основании решения Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 15.03.2010 по делу №2-1863/2010. 

Подлежат отклонению и доводы конкурсного управляющего о том, что поскольку ООО «Химстрой» заключил с ОАО «Химстрой» договор на долевое участие только 10.04.2009, ОАО «Химстрой» не мог ранее указанной даты заключить с ФИО4 договор №71д-58/02-2006-НЧ на долевое участие в строительстве жилья и распорядиться квартирами, поскольку не являлся участником долевого строительства. 

Вместе с тем, как установлено судом, ранее 08.08.2006 ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик) заключил с ООО «Химстрой» (должник, застройщик) договор о взаимном сотрудничестве, по условиям которого, ОАО «Химстрой» осуществляет собственными силами и средствами строительство: многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект) на земельном участке принадлежащем ООО «Химстрой». 

Стоимость строительства объекта составляет 541 640 000 рублей (п.1.2. договора). Доля ОАО «Химстрой» составляет квартиры и встроенные помещения общей проектной площадью 24 587,56 кв.м. на сумму 541 640 000 рублей в жилом доме, указанном в п.1. договора (п. 1.6. договора).

Кроме того, регистрация права собственности на объект незавершенного строительством и земельный участок за муниципальным образованием города Набережные Челны, не препятствует заключению договора уступки права требования к застройщику о передаче жилого помещения.

В силу статьи 1111 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, то есть до момента оформления в собственность построенного объекта. 

Уступка прав требований по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных права. Поскольку на момент заключения с заявителем договора уступки права требования, застройщик не исполнял обязательства по передаче объекта, цедент мог распорядиться своим правом требования.                                     

Как верно указано судом первой инстанции, заявитель как лицо, полностью исполнившие свое обязательство по договору, вправе предъявить требование к застройщику о признании за ним права собственности на оплаченный объект.  Факт исполнения ФИО6 своих денежных обязательств перед ФИО4 установлен судом и не оспаривался, в то же время обязательство по передаче квартиры не исполнено.

Вышеизложенное соответствует правовой позиции, приведенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 по делу № 305-ЭС14-1186 и от 17.09.2015 по делу № 307-ЭС15-5012.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы оснований для перехода к рассмотрению по правилам первой инстанции не установлено

Иные доводы конкурсного управляющего, рассмотрены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению. 

Повторяя заявленные доводы, конкурсный управляющий  выражает несогласие с вынесенным определением, но при этом не представляет доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 октября 2018 г. по делу № А65-14134/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийГ.М. Садило

СудьиТ.И. Колодина

О.Н. Радушева