АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-9003/2024

г. Краснодар

25 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения вынесена 27.11.2024.

Полный текст решения изготовлен 25.12.2024.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Дельта-Стройсервис», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды, 

при участии в судебном заседании:

стороны явку не обеспечили, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Дельта-Стройсервис», г. Сочи (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 05.04.2019 № 4900010878 о предоставлении земельного участка общей площадью 6 284 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0205005:54, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Вишневая, с видом разрешенного использования «для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой», указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 07.05.2019 № 23:49:0205005:54- 23/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды от 05.04.2019 № 4900010878 в Едином государственном реестре недвижимости. 

Стороны в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о месте и времени проведения судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края.

Таким образом, дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их, пришел к следующим выводам.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 является муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись от 11.06.2009 № 23-23-50/045/2009-172.

Указанное обстоятельство подтверждается представленной выпиской ЕГРН от 16.01.2024 № КУВИ-001/2024-14384725.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Дельта-Стройсервис» (арендатор) на основании решения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.09.2018 по делу № 2а-2161/2018 заключен договор от 05.04.2019 № 4900010878 (далее – договор аренды) о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Вишневая, площадью 6 284 кв. м., с видом разрешенного использования «для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой», о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись от 07.05.2019 № 23:49:0205005:54-23/050/2019-5.

Срок действия договора установлен на 5 лет. 

Дополнительным соглашением от 27.10.2020 к договору аренды на основании пунктов 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуации», срок действия договора аренды изменен до 06.05.2027.

В рамках поручения главы города Сочи от 25.03.2023 № 441/23 п. 1 «Организовать работу по благоустройству автомобильной парковки вблизи ул. Вишневая 34 Центрального внутригородского района г. Сочи» Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края направлено письмо от 03.08.2023 № 11878/02.01-42 для проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 на предмет соблюдения действующего законодательства.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в ходе проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположено строение, также на участке расположены гаражные боксы, обустроена стоянка автотранспорта, произрастают зеленые насаждения. На момент выезда строительные работы не велись.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 01.09.2023 № 14501/21.01-11 разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205005:54 отсутствует.

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес ответчика направлены претензии от 12.09.2023 №14065/02.01-44, от 14.11.2023 № 17496/02.01-44 о необходимости в 10-дневный срок устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть договор аренды от 05.04.2019 № 4900010878 по соглашению сторон

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве ответчик возражает относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на следующее.

Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205005:54, является объектом незавершенного строительства, который возведен на земельном участке до заключения договора аренды.

Факт расположения на указанном земельном участке на момент заключения договора аренды объекта незавершенного строительства подтверждается актом проверки Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 19.03.2010, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2010 по делу № А32-24614/2007, вступившим в законную силу. В соответствии с указанным решением администрации города Сочи отказано в сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке.

Кроме того, 13.06.2019 Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи по заявлению ООО «Дельта-Стройсервис» от 20.05.2019 выдан градостроительный план земельного участка № RU233090000-000000000022747 с кадастровым номером 23:49:0205005:54.

29.08.2019 арендатором спорного земельного участка приняты следующие меры по освоению земельного участка:

- принято решение о разработке проектной документации для строительства многоквартирного жилого дома, получен градостроительный план земельного участка от 19.06.2019, администрацией города Сочи 20.10.2020 принято постановление № 1712 об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства;

- заключен договор подряда с проектной организацией на выполнение проектной документации стадии «П», разработана проектная документация и подано заявление о выдаче разрешения на строительство от 28.11.2022, а также получен отказ АГС в выдаче разрешения от 17.07.2023;

- принято решение о сносе (демонтаже) объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке и разработан «Проект организации демонтажа».

После получения градостроительного плана ООО «Дельта-Стройсервис» обратилось в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи (далее – Комиссия) с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205005:54 в части увеличения коэффициента использования территории с 1,8 до 2,8 и увеличения максимального коэффициента застройки с 40% до 49,5%.

26.09.2019 Комиссией проведены публичные слушания по вопросу предоставления испрашиваемого отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Заключение Комиссии от 10.10.2019 № 12-ОП-2019/Ц о результатах публичных слушаний опубликовано в газете «Новости Сочи» от 11.10.2019 № 145 (3351) - № 146 (3352) и размещено на официальном сайте администрации города Сочи в сети Интернет, после чего Комиссией направлены рекомендации главе города Сочи о возможности предоставления испрашиваемого разрешения на отклонение.

Процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке длилась по времени больше 1 года. 

После получения вышеуказанного разрешения на отклонение ООО «ДельтаСтройсервис» возобновило работы по выполнению проектной документации с учетом отклонений от предельных параметров, разрешенных постановлением администрации города Сочи от 20.10.2020 № 1712.

В дальнейшем арендатором земельного участка были приняты очередные меры для исполнения условий Договора аренды, а именно получены следующие документы и согласования:

- технические условия об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ПАО «Россети Кубань» от 29.12.2021 № 07- 01/1229-21-сс, Филиал Публичного акционерного общества «Россети Кубань» Сочинские электрические сети;

- технические условия на подключение объекта к коммунальным сетям водоснабжения и водоотведения от 09.12.2021 № 06.1.2/091221/31, Муниципальное унитарное предприятие города Сочи «Водоканал»; 

- технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сетям водоотведения поверхностных вод от 29.12.2021 № Ю/191-21/00236, Муниципальное унитарное предприятие города Сочи «Водосток»; 

- технические условия на присоединение к тепловым сетям котельной от 27.12.2021 № Т-7/14, Муниципальное унитарное предприятие города Сочи «Сочитеплоэнерго»; 

- технические условия для телефонизации, организации телевизионного вещания и доступа к сети интернет объекта капитального строительства от 15.12.2021 № 27, Общество с ограниченной ответственностью «РАДИСТ»; 

- результаты инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий.

В 2022 году завершено выполнение проектной документации для строительства многоквартирного дома на земельном участке (2022 г., шифр 80-08/2019), разработка которой осуществлялась в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию».

18.11.2022 г. получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий за № 23-2-1-3-080798-2022.

28.11.2022 ООО «Дельта-Стройсервис» обратилось в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный дом» по ул. Вишневой в Центральном внутригородском районе г. Сочи» сроком на 42 месяца.

В ходе рассмотрения органом местного самоуправления заявления о выдаче разрешения на строительство обществом были также получены приобщены к рассматриваемым материалам следующие документы: 

- соглашение о компенсации затрат от 22.12.2022 № 815, заключенное между обществом и ПАО «Россети Кубань»; 

- письмо (решение) о внесении изменений в проектную документацию от 03.07.2023 № б/н; 

- подтверждение соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса от 07.07.2023 г. 

Решением администрации города Сочи от 17.07.2023 № 07.02-34/21514 арендатору отказано в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2023 по делу № А32-53202/2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2024, а также постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2024, признан незаконным отказ администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный дом» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205005:54, выраженный в письме администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 17.07.2023 № 07.02-34/21514, как несоответствующий статье 51 ГрК РФ.

Администрацию обязали повторно рассмотреть заявление ООО «Дельта-Стройсервис» от 28.11.2022 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный дом» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205005:54 по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Центральный ул. Вишневая», и прилагаемой к нему документации, с принятием соответствующего решения в срок, установленный законом.

В дополнениях к отзыву ответчик указывает, что 02.03.2005 между администрацией города Сочи и ООО «Дельта-Стройсервис» заключен договор № 17-УПГР инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и крытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе города Сочи.

04.04.2005 ООО «Дельта-Стройсервис» по условиям договора инвестирования перевело денежную сумму в размере 2 500 000 руб. в бюджет города Сочи.

29.09.2005 участок площадью 6 284 кв. м с разрешенным использованием «для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой» выделен ответчику на основании постановления главы города Сочи от 29.09.2005 № 2862 «О предварительном согласовании ООО «Дельта-Стройсервис» места размещения многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и крытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе», на месте размещения гаражей ПГСК «Виктория-34».

05.11.2008 Центральный районный суд города Сочи по иску ФИО1 к ООО «Дельта-Стройсервис» договор долевого участия № 25 автомобильной автостоянки закрытого типа и хозяйственной надстройки, заключенный 15.08.2005 признан действительной сделкой долевого участия и признано право собственности истца на незавершенный строительством объект.

03.11.2009 на заседании городской межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи было принято решение: «считать возможным сохранить самовольную постройку – многоквартирный жилой дом, расположенный по ул. Вишневая».

23.03.2010 главным специалистом МУ «Земельная инспекция города Сочи» составлен акт осмотра земельного участка с подтверждением о нахождении на земельном участке недостроенного капитального многоквартирного жилого дома г-образной формы, переменной этажностью, преимущественно два этажа, разделенный на жилые секции.

В 2012 году дольщиками найден новый инвестор, который готов возвратить внесенные денежные средства или возобновить строительные работы. Данный вопрос рассмотрен на общем собрании дольщиков в 2012 году, проведенном по инициативе ООО «Дельта-Стройсервис», при участии по поручению главы города Сочи директора Департамента строительства администрации города Сочи. На указанном собрании большинством дольщиков было принято решение, занесенное в протокол о принятии предложения инвестора о покупке права аренды земельного участка путем возврата денежных средств всем дольщикам.

В 2018 году достигнута договоренность с потенциальным инвестором по вопросу решения многолетних проблем с участников долевого строительства.

Поскольку ответчиком предпринимаются действия по освоению спорного земельного участка в течение длительного времени, а также удовлетворение требований повлечет утрату прав арендатора на спорный земельный участок, что в свою очередь повлечет невозможность разрешения проблемы участников долевого строительства, ООО «Дельта-Стройсервис» просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Правовая природа данного договора - договор аренды, положения о котором регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В статье 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ следует, что лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 от 05.04.2019 № 4900010878.

Срок действия договора аренды изменен до 06.05.2027 дополнительным соглашением от 27.10.2020, зарегистрированным в установленном порядке.

Как указывает истец, нарушение условий договора аренды арендатором выражается в расположении на земельном участке строения, разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию которого по сведениям Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 01.09.2023 №14501/21.01-11 не выдавалось.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205005:54 являлось предметом спора о сносе самовольной постройки между теми же лицами. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2010 по делу № А32-24614/2007, вступившим в законную силу, администрации города Сочи отказано в сносе строения, расположенного на земельном участке, арендуемом ООО «Дельта-Стройсервис».

На момент заключения договора аренды от 05.04.2019 № 4900010878, администрация города Сочи располагала информацией о состоянии передаваемого в аренду земельного участка, в том числе и факта нахождения в границах участка строения, разрешение на которое не выдавалось. 

Доводы администрации о нарушении условий договора аренды ответчиком в части нецелевого использования земельного участка, не находят своего подтверждения.

Истец также ссылается на неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, что нарушает положения пункта 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф; в случае обнаружения пожара на земельном участке, используемом для сельскохозяйственного производства, немедленно уведомить пожарную охрану и оказывать ей содействие при тушении пожара на данном земельном участке; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Одним из перечисленных в подпункте 1 пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ оснований для прекращения права на земельный участок является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Из смысла указанной правовой нормы следует, что понятия «использование земельного участка» и «освоение земельного участка» понятия не тождественные.

Данный вывод подтверждается Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ17-14, отмечающим, что из содержания норм ЗК РФ (статьи 7, 42) в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Исходя из смысла статьи 46 ЗК РФ, а также статьи 51 ГрК РФ, стадия освоения земельного участка, предоставленного для строительства, завершается выдачей уполномоченным органом разрешения на строительство. Именно с этого момента должен исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, являющийся основанием для прекращения арендных правоотношений.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору земельного участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Указанный правовой подход находит свое отражение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.07.2020 по делу № А32-21612/2019, постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 по делу № А36-4118/2020.

Согласно материалам дела 13.06.2019 Департаментом архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи по заявлению ООО «Дельта-Стройсервис» от 20.05.2019 выдан градостроительный план земельного участка № RU233090000-000000000022747 с кадастровым номером 23:49:0205005:54. 

Администрацией города Сочи 20.10.2020 принято постановление № 1712 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:54, расположенном по адресному ориентиру: город Сочи, Центральный район, ул. Вишневая». 

Ответчиком на основании указанных данных произведено архитектурно-строительное проектирование, получены технические условия и подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный дом» по ул. Вишневой в Центральном внутригородском районе г. Сочи». 

Решением администрации города Сочи от 17.07.2023 № 07.02-34/21514 ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство.

Как указано ранее, ООО «Дельта-Стройсервис» в судебном порядке обжаловало отказ в выдаче разрешения на строительство, результатом которого стало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2023 по делу № А32-53202/2023, оставленное без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2024, а также постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2024.

Арендатор земельного участка в рамках настоящего дела, начиная с даты заключения договора аренды, непрерывно занимается освоением земельного участка, своевременно проводит все необходимые для получения разрешения на строительство подготовительные работы.

Согласно представленному акту сверки взаиморасчетов от 04.06.2024 задолженность по внесению арендных платежей у ответчика отсутствует.

Учитывая, что срок освоения земельного участка в указанном договоре не предусмотрен, установив, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, суд, приходит к выводу об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды и положений пункта 2 статьи 45 ЗК РФ.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельных участков, существенных нарушений условий договора аренды, том числе по оплате арендной платы, не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу. 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. 

Поскольку определением суда от 20.02.2024 по заявлению администрации города Сочи приняты обеспечительные меры, на основании части 5 статьи 96 АПК РФ данные обеспечительные меры подлежат отмене после вступления настоящего судебного акта в законную силу. 

Руководствуясь статьями 65, 70, 96, 110, 156, 167–170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 20.02.2024, после вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                    А.О. Шитикова