Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-125911/2019

17 сентября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  17 сентября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания         ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество "Завод "Лентеплоприбор" (адрес:  Россия 194044, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пер ЗЕЛЕНКОВ 7/А, ОГРН:  1027801567540);

ответчик: федеральное государственное унитарное предприятие "Дирекция по инвестиционной деятельности" (адрес:  Россия 191023, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул САДОВАЯ 34/А, ОГРН:  1037851047431);

третьи лица: 1) Министерство обороны Российской Федерации; 2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес:  Россия 119019, г МОСКВА, г МОСКВА, ул ЗНАМЕНКА 19; Россия 191186, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛИЦА ГОРОХОВАЯ, 2/6, ЛИТ. А, ОГРН:  1037700255284; 1097847130886)

о признании недействительной сделки

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.08.2020), ФИО3, (приказ от 29.11.2018 № 46),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 09.09.2020), 

- от третьих лиц: 1) ФИО5 (доверенность от 01.11.2019), 2) ФИО6 (доверенность от 30.12.2019),

установил:

Открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор» (далее – Завод) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Дирекция) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 10.03.2016 № 52/Д/АР (далее – Договор), оформленной уведомлением от 13.11.2019 № ВИ-1361.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство обороны Российской Федерации  (далее – Министерство) и Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Управление).

В судебном заседании 23.06.2020 представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство об объединении в одно производство для совместного рассмотрения настоящего дела с делом № А56-125909/2019 по иску Завода к Управлению о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Договора, оформленной уведомлением от 25.10.2019 № 78-СШ-09/5558; заявил ходатайство об уточнении иска, в котором помимо ранее заявленных требований просил восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права: аренда на основании договора аренды объектов недвижимости от 10.03.2016 № 52/Д/АР на объекты недвижимости: нежилое помещение 12Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2159, нежилое помещение 7Н, 8Н, 10Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2179, нежилое помещение 3Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2174, нежилое помещение 11Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2158, нежилое помещение 16Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2163, нежилое помещение 13Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, нежилое помещение 4Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2176, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7А, лит. З; нежилое здание с кадастровым номером 78:36:0501203:2004, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7А, лит. И.

В настоящем судебном заседании истец сообщил, что не поддерживает ходатайство об объединении дел № А56-125909/2019 и А56-125911/2019 в одно производство, полагая, что объединение дел приведет к затягиванию судебного процесса.

Представители Дирекции и Управления указали, что считают объединение дел А56-125909/2019 и А56-125911/2019 целесообразным.

Представитель Министерства оставил вопрос об объединении дел в одно производство на усмотрение суда.

Согласно части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

В то же время в силу части 3 статьи 130 АПК РФ суд вправе рассматривать в отдельных производствах требования, которые могут быть объединены на основании частей 2, 2.1 названной статьи в одно производство, если признает раздельное рассмотрение таких требований соответствующим целям эффективного правосудия.

Таким образом, из совокупного анализа данных положений следует, что объединение дел в одно производство для совместного рассмотрения является правом, а не обязанностью суда, при совершении данного действия суд должен исходить из цели процессуальной эффективности.

Требование процессуальной эффективности в использовании средств судебной защиты, включая принцип процессуальной экономии при использовании временных, финансовых и кадровых ресурсов государства, направлено на исключение возможности затягивания судебного разбирательства и тем самым обеспечение принятие своевременного и справедливого судебного решения. Данная позиция была сформирована в практике Конституционного Суда Российской Федерации при раскрытии им конституционного содержания права на судебную защиту (Постановление от 19.07.2011 № 17-П, Определение от 11.05.2012 № 784-О, Постановление от 05.02.2007 № 2-П, Постановление от 19.03.2010 № 7-П). 

Приняв во внимание изложенное, учтя позицию истца, не поддержавшего ранее заявленное ходатайство об объединении дел в одно производство, суд пришел к выводу об отсутствии с точки зрения принципов процессуальной эффективности и экономии, закрепленных в статье 130 АПК РФ, а также положений части 8 статьи 130 АПК РФ оснований для объединения дел № А56-125909/2019 и А56-125911/2019 в одно производство для их совместного рассмотрения.

В судебном заседании истец также не поддержал заявленное в судебном заседании 23.06.2020 уточнение иска, поддержал первоначально заявленные исковые требования в полном объеме.

Представители Дирекции и Управления в судебном заседании возражали против удовлетворения иска по мотивам, изложенным отзывах.

Представитель Министерства поддержал позицию, изложенную в ранее поданном в суд отзыве, согласно которой права Министерства настоящим спором не затрагиваются; на вопрос представителей истца пояснил, что Министерство подтверждает факт осуществления Заводом деятельности в области оборонного заказа. 

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как указал истец, Завод образован в 1995 году в результате приватизации  государственного предприятия «Опытный Завод «Лентеплоприбор»; 100% объема выпускаемой Заводом продукции поставляется в рамках выполнения государственного оборонного заказа; Завод является единственным в России  производителем устройства программно-временного микроэлектронного (УВПМ) и информационно-цифровых комплексов (ИЦК), используемых в современном вооружении боевых сил Российской армии, аналогов изделий не существует; Министерством на Завод возложены обязательства по выполнению  мобилизационного задания; промышленный выпуск  изделий военного назначения  осуществляется с 1953 года в корпусах  зданий, занимаемых Заводом  по адресу: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д.7а,  которые в результате проведенной в 1995 году приватизации остались в федеральной собственности. 

Как видно из материалов дела, Завод (арендатор) и Дирекция (арендодатель) 10.03.2016, руководствуясь распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ТУ Росимущества; впоследствии – Управление) от 01.03.2016 № 89-р «О предоставлении государственной преференции открытому акционерному обществу «Завод «Лентеплоприбор» (об использовании объектов недвижимости по адресам № Санкт-Петербург, ФИО7 переулок, д. 7а, лит. З, И)» (далее – Распоряжение № 89-р), заключили Договор, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н общей площадью 74,5 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2169; нежилое помещение 16-Н общей площадью 166,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2163; нежилые помещения 7-Н, 8-Н, 10-Н общей площадью 52,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:5012В:14:23:6; нежилое помещение 4-Н общей площадью 1605,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2176, нежилое помещение 12-Н общей площадью 148,5 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2159; нежилое помещение 18-Н общей площадью 136,5 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2165, нежилое помещение 9-Н общей площадью 20,4 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2181, нежилые помещения 5-Н, 6-Н общей площадью 428,2 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2177, нежилое помещение 3-Н общей площадью 862,8 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2174, нежилое помещение 19-Н общей площадью 25,8 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2166, нежилые помещения 14-Н, 15-Н общей площадью 116 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2161, нежилое помещение 1-Н общей площадью 16,8 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2156, нежилое помещение 11-Н общей площадью 8,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2158, нежилое помещение 13-Н общей площадью 156,4 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2160, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7а, лит. З, а также нежилое здание общей площадью 827,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2004, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7а, лит. И.

Дополнительным соглашением от 01.08.2016 № 1 на период с 01.08.2016 по 31.07.2017 пункт 1.1 Договора изложен в редакции, согласно которой арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение 16-Н общей площадью 166,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2163; нежилые помещения 7-Н, 8-Н, 10-Н общей площадью 52,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:5012В:14:23:6; нежилое помещение 4-Н общей площадью 1605,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2176, нежилое помещение 12-Н общей площадью 148,5 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2159; нежилое помещение 3-Н общей площадью 862,8 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2174, нежилое помещение 11-Н общей площадью 8,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2158, нежилое помещение 13-Н общей площадью 156,4 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2160, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7а, лит. З, а также нежилое здание общей площадью 827,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2004, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7а, лит. И.

Сторонами также подписаны дополнительные соглашения от 01.03.2017 № 2, от 01.12.2018 к Договору.

Согласно пункту 1.2 Договора объекты принадлежат Дирекции на праве хозяйственного ведения, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра).

В силу пункта 1.3 арендатор имеет право использовать объекты исключительно в производственно-хозяйственных целях для обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет (пункт 2.1 Договора).

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Управлением Росреестра в установленном законном порядке.

Распоряжением ТУ Росимущества от 21.04.2017 № 139-р «Об изъятии в казну Российской Федерации недвижимого имущества, расположенного по адресам, в том числе: Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7а, лит. Ж, пом. 2-Н, 7-Н, 8-Н; Санкт-Петербург, ФИО7 пер., д. 7а, лит. З, пом. 1-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н» указанные в распоряжении объекты недвижимости переданы в казну Российской Федерации, право хозяйственного ведения Дирекции прекращено.

На праве хозяйственного ведения у Дирекции остались котельная (д. 7а лит. И по ФИО7 пер.) и помещения 2-Н, 17-Н в здании 7а лит. З по ФИО7 пер.

В уведомлении от 13.11.2019 № ВИ-1361 Дирекция, указав на нарушение Заводом положений пунктов 1.3, 3.3.1, 3.4 Договора, выразившееся в нецелевом использовании здания лит. И д. 7а по ФИО7 пер.; пункта 3.3.2 Договора, поскольку по результатам неоднократных осмотров установлено неудовлетворительное состояние названного здания, невыполнение текущего ремонта; пункта 3.3.16 Договора, выразившееся в незаключении Заводом договора страхования рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения здания лит. И, на основании пункта 6.4 Договора в одностороннем порядке расторгла его и потребовала в течение 20 дней с момента получения уведомления освободить здание и передать его по акту приема-передачи.

Посчитав выраженный в уведомлении от 13.11.2019 № ВИ-1361 отказ Дирекции от исполнения Договора недействительной односторонней сделкой, Завод обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Как установлено статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

В соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6.4 Договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, в том числе в случае неисполнения арендодателем любого из требований, предусмотренных пунктами 1.3, 3.4, 3.3.1, 3.3.2, 3.3.6, 3.3.6.1, 3.3.9, 3.3.11, 3.3.16, 3.3.17 этого Договора.

В обоснование правомерности отказа от Договора Дирекция и Управление представили в материалы дела акт от 21.11.2019 № 78-5 проверки использования имущества, находящегося в федеральной собственности, согласно которому в результате проведенной Управлением 14.11.2019 проверки установлено, в том числе использование  здания лит. И в качестве котельной, что противоречит условию пункта 1.3 Договора; ненадлежащее состояние здания лит. И, непроведение на протяжении длительного времени его текущего ремонта; непредставление в нарушение пункта 3.3.16 Договора на момент проведения проверки договора страхования.

В пункте 6.3 акта от 21.11.2019 Управлению предложено рассмотреть вопрос о расторжении Договора в отношении помещений 3-Н, 4-Н, 7-Н, 8-Н, 10-Н – 13-Н, 16Н в судебном порядке; в пункте 6.6 акта от 21.11.2019 Дирекции предложено в двухнедельный срок с момента получения предписания, составленного по результатам проверки, принять меры по расторжению Договора в отношении здания лит. И в судебном/внесудебном порядке.

Согласно пунктам 6.7 – 6.12 акта от 21.11.2019 Заводу предписано в установленные в акте сроки представить в Управление документы и сведения о государственных контрактах, заключенных в 2019 году, договоры на поставку водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, на вывоз бытовых отходов, договоры субабонентов, сведения о затратах Завода на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, договоры со страховой компанией с момента заключения Договора по момент проведения проверки, штатное расписание Завода и т.п.; подтвердить свой статус как исполнителя государственных контрактов на выполнение государственных оборонных заказов для обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства.

Таким образом, в акте от 21.11.2019 Заводу фактически предложено в установленные сроки представить пояснения относительно выявленных проверкой обстоятельств и устранить допущенные нарушения.

Вместе с тем акт от 21.11.2019, составленный по результатам проверки, проведенной 14.11.2019, не является надлежащим доказательством наличия перечисленных Дирекцией нарушений на момент составления уведомления от 13.11.2019.

В качестве оснований для отказа от исполнения Договора Дирекция в уведомлении от 13.11.2019 указала на нарушение Заводом положений пунктов 1.3, 3.3.1, 3.4, 3.3.2, 3.3.16 Договора.

По условиям пункта 1.3 Договора арендатор имеет право использовать объекты исключительно в производственно-хозяйственных целях для обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства.

Согласно пункту 3.3.1 Договора арендатор обязан использовать объекты исключительно по назначению, указанному в пункте 1.3 Договора, а также в соответствии с установленными законодательством Российской Федерации нормами и правилами, регулирующими использование объектов, в том числе санитарными правилами и требования пожарной безопасности.

В силу пункта 3.4 арендатор не вправе изменять цель использования объектов, установленную в пункте 1.3 Договора.

Как видно из материалов дела, здание лит. И д. 7а по ФИО7 пер. в Санкт-Петербурге как на момент заключения Договора, так и на момент составления уведомления от 13.11.2019 являлось котельной с установленной системой принадлежащего Заводу котельного  оборудования, что, в том числе следует из отчета об оценке права аренды № 2230/15 от 02.12.2015.

На основании указанного отчета № 2230/15 от 02.12.2015 Управлением в пункте 1.4 Распоряжения № 89-р определен размер арендной платы за объекты по Договору.

В связи с отсутствием в здании лит. З д. 7а по ФИО7 пер. централизованного отопления котельная является источником теплоснабжения указанного здания. Теплоснабжение здания лит. З осуществляется  истцом с использованием собственного оборудования; Завод самостоятельно несет расходы на водоснабжение, водоотведение, поставку газа.

Дирекция не оспаривала факта использования здания лит. И в качестве котельной.

Факт использования здания лит. И в качестве котельной, в том числе для обеспечения теплоснабжением/водоснабжением занимаемых Заводом помещений в здании лит. З, где Завод непосредственно осуществляет свою деятельность, также следует из составленного Управлением акта от 21.11.2019.

Согласно утвержденному председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга плану приватизации Завода от 15.05.1995 (том дела 4) в составе зданий д. 7а по ФИО7 переулку перечислено, в том числе здание котельной с кирпичной дымовой трубой (пункт 8 плана), Завод имеет свою котельную, работающую на природном газе, поступающем из городской магистрали (пункт абзац 2 пункта 16 плана).

Котельная эксплуатируется на основании лицензии на осуществление эксплуатации взрывопожарных и химически опасных производственных объектов (том дела 1, листы 40-42).

Заявляя о нецелевом использовании здания, Дирекция не указала, каким способом Заводу надлежало использовать здание котельной, чтобы такое использование соответствовало целям, согласованным сторонами в Договоре.

В подтверждение факта осуществления Заводом в здании лит. З деятельности в сфере обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства истцом представлены лицензии на осуществление эксплуатации взрывопожарных и химически опасных производственных объектов, на проведение работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну, на осуществление деятельности по использованию радиоактивных материалов при проведении работ по использованию атомной энергии в оборонных целях, на осуществление разработки, производства, испытания, установки, монтажа, технического обслуживания, ремонта, утилизации и реализации вооружения и военной техники (том дела 1, листы 40-50); реестр заявок на изготовление и поставку изделий для заказчиков в рамках ГОЗ на 2020 и последующие годы, заявки  заказчиков (АО «ЦКБ МТ Рубин», АО «Концерн НПО «Аврора», АО «ДВЗ «Звезда», АО «Хабаровский радиотехнический завод», ООО «РИМИЗ», ПАО «Туполев», АО «810 ремонтный авиационный завод», АО «Марийский машиностроительный завод», АО «Камов», ПАО «Казанский вертолетный завод», АО «РАТЕП», ПАО «Пролетарский завод», ООО «ФЛАЙТ-А», ООО «РАДАРГ», АО «Арзамасский приборостроительный завод им.П.И. Пландина» и др., договоры поставки продукции, протокол совещания технического управления ВМФ от 12.08.2020 о согласовании выполнения работ на период 2020 года и далее ОАО «Завод «Лентеплоприбор» на заказах 515, 833, документы о продолжении работ на заказе 651, о проведении работ на заказах 515, 833, 711 и т.д. 

В письме от 08.08.2017 № РО-51449/06 (том дела 1, лист 51) необходимость работы Завода подтверждена также Министерством промышленности и торговли Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Министерства подтвердил факт осуществления Заводом деятельности в области оборонного заказа.

Из составленного Управлением акта от 21.11.2019 также усматривается, что 57,2% помещений в здании лит. З общей площадью 1716,6 кв.м используются Заводом, 34,8% помещений общей площадью 1044,7 кв.м заняты его оборудованием. При этом неустановление на момент проверки (14.11.2019) факта работы указанного оборудования Завода  не свидетельствует о неработоспособности этого оборудования и неиспользовании его Заводом в своей производственной деятельности.

Поскольку материалами дела подтверждается использование Заводом котельной, в том числе в целях теплоснабжения здания лит. З, где Завод непосредственно осуществляет свою производственную деятельность, суд считает, что истец использовал здание лит. И в соответствии с целями, предусмотренными в пункте 1.3 Договора.

Доказательств нарушения Заводом норм и правил, регулирующих использование объектов, в том числе санитарных правил и требований пожарной безопасности в материалы дела не представлено, в связи с чем нарушения требований пункта 3.3.1 Договора суд в рассматриваемом случае также не усматривает.

В материалах дела имеется акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности № 2-10-921 от 25.12.2018, согласно которому Завод в полном объеме исполнено выданное предписание от 25.08.2017.

В качестве основания для одностороннего расторжения Договора Дирекция в уведомлении от 13.11.2019 также указала на нарушение Заводом п. 3.3.2 Договора, согласно которому арендатор обязан поддерживать объекты в состоянии (техническом, санитарном, противопожарном) не хуже чем на момент подписания Договора, не нарушать требования пожарной безопасности или санитарных правил, не допускать порчи объектов, своевременно производить за свой счет их текущий ремонт.

При этом дополнительным соглашением № 2 от 01.03.2017 к Договору стороны изменили редакцию п. 3.3.2 Договора, указав, что арендатор самостоятельно за свой счет обслуживает арендуемые помещения и места общего пользования, а также инженерные сети и коммуникации в пределах границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, принадлежащих Заводу, определенных согласно актам с ресурсоснабжающими организациями, в соответствии с техническими  и санитарными нормами; заключает договоры на водо-, газоснабжение, снабжение арендуемых помещений иными ресурсами, сбор и вывоз бытовых отходов, соблюдает правила пожарной безопасности.

Таким образом, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.03.2017  стороны исключили из пункта 3.3.2 Договора обязанность арендатора по производству ремонтных работ, установив обязательство по самостоятельному обслуживанию помещений и собственных инженерных сетей на основании прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Договоры Завода с ресурсоснабжающими организациями представлены в томе 3 настоящего дела.

Объект  построен в 1889 году; совместный осмотр здания на предмет проведения ремонта, в том числе капитального сторонами не проводился,  ответчиком не инициировался; требования о приведении объекта в надлежащее состояние в адрес истца не направлялись.

Как видно из материалов дела, истец за свой счет проводил обследование дымовой трубы, что подтверждено представленным в дело договором с ООО «БалТа-ЛНК» от 25.05.2018 № 24/18 с выдачей заключения и технического задания о проведении работ капитального характера, а также заключал иные договоры в отношении здания лит. И. 

В подтверждение факта ненадлежащего состояния здания лит. И Дирекция также представила составленный представителями Дирекции в одностороннем порядке акт от 26.08.2019, согласно которому доступ к объекту ограничен, охраняется силами арендатора; техническое состояние объекта неудовлетворительное: машинный зал и подсобные помещения объекта захламлены, наблюдается деструкция штукатурного слоя, деструкция железобетонных перекрытий, коррозия металлических элементов конструкции объекта; работы для обеспечения надежной и безопасной эксплуатации дымовой трубы, перечисленные в техническом задании на освидетельствование промышленной кирпичной дымовой трубы от 25.05.2018, не выполнены; по всему периметру фасадов наблюдается деструкция кирпичной кладки; на кровле и верхних частях фасада, на кирпичной кладке наблюдается древесная и кустарниковая растительность; один из трех котлов, расположенных в машинном зале, частично демонтирован; осуществлена замена газовой автоматики.

Акт от 26.08.2019 составлен Дирекцией в одностороннем порядке, без участия представителей Завода, при этом доказательства вызова истца для составления акта,  направления ему такого акта, уклонения Завода от его подписания в дело не представлены.

Кроме того, согласно изложенным в акте от 26.08.2019 выводам комиссии, техническое состояние объекта значительно ухудшилось относительно его состояния на момент передачи арендатору.

Вместе с тем на момент принятия арендатором здания по Договору акт приема-передачи сторонами не составлялся, техническое состояние объектов не устанавливалось и не фиксировалось.

В соответствии с п. 2.3 Договора арендодатель и арендатор подтверждают факт передачи объектов без подписания между сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Сведения о состоянии здания на момент передачи его истцу в  Договоре отсутствуют. 

При таких обстоятельствах основанный исключительно на основании визуального осмотра вывод Дирекции об ухудшении состояния объекта после подписания Договора соответствующими доказательствами не подтвержден.

Более того, согласно акту от 26.08.2019 комиссией предложено направить в адрес арендатора требование о приведении объекта в надлежащее состояние, с целью установления соответствия фактически выполненных работ затратам на их проведение, отраженным в отчете об оценке от 02.12.2015, заключить со специализированной организацией договор на проведение соответствующей экспертизы.

Доказательств направления Заводу до момента составления уведомления от 13.11.2019 требования о приведении объекта в надлежащее состояние материалы дела не содержат; доказательств проведения специализированной организацией по заказу Дирекции экспертизы на предмет установления соответствия фактически выполненных работ затратам на их проведение, отраженным в отчете об оценке от 02.12.2015, ответчиком также не представлено.

При таком положении суд признает недоказанным факт нарушения Заводом требований пункта 3.3.2 Договора.

В качестве основания для одностороннего расторжения Договора Дирекция в уведомлении от 13.11.2019 также указала на нарушение Заводом п. 3.3.16 Договора, согласно которому арендатор обязан в течение 20 рабочих дней с момента подписания Договора застраховать в пользу арендодателя риски утраты (гибели), недостачи или повреждения объектов, а также гражданскую ответственность за возможное нанесение имущественного ущерба третьим лицам в результате действия или бездействия арендатора на объектах на один календарный год и представить арендодателю надлежащим образом оформленный договор со страховой компанией, обеспечить заключение соответствующих договоров страхования на последующие годы, в течение которых действует Договор.

В уведомлении от 13.11.2019 Дирекция указала, что нарушение пункта 3.3.16 Договора выразилось в незаключении Заводом указанных договоров страхования.

Вместе с тем в материалы дела истцом представлены договоры страхования, страховые полисы, в том числе договор страхования имущества от 01.04.2016 № 6402-010416-01 в отношении зданий лит. З, И, и договор от 01.04.2016 № 6418-010416-01 страхования гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации помещений страхования в отношении тех же зданий со сроком действия страхования до 31.03.2021.

При таком положении указанный Дирекцией в уведомлении от 13.11.2019 довод о незаключении Заводом договоров страхования безоснователен.

Как пояснили представители Дирекции и Управления в судебном заседании, нарушение пункта 3.3.16 Договора выразилось, в том числе в непредставлении Заводом, как того требует названный пункт Договора, надлежащим образом оформленных договоров со страховой компанией.

Однако из буквального толкования пункта 3.3.16 Договора не следует, что установленный в указанном пункте двадцатидневный срок распространяется на обязанность арендатора представить арендодателю надлежащим образом оформленный договор со страховой компанией.

Как видно из материалов дела, с требованием о предоставлении надлежащим образом оформленных договоров со страховой компанией Дирекция к Заводу не обращалась; доказательств того, что непредставление Заводом указанных документов каким-либо образом нарушило права Дирекции, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление № 54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При этом в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" отмечено, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что Дирекция документально не подтвердила существование на момент составления уведомления от 13.11.2019 перечисленных в нем обстоятельств, послуживших основанием для одностороннего отказа от исполнения Договора.

В письменной позиции по делу Управление, а также его представитель в судебном заседании указали на то, что основанием для одностороннего расторжения Договора послужило также нарушение Заводом пункта 3.3.11 Договора, выразившееся в необеспечении беспрепятственного доступа представителей арендодателя для проведения проверки соблюдения арендатором условий Договора, а также в непредоставлении необходимой документации, относящейся к предмету проверки.

При этом нарушение пункта 3.3.11 Договора в качестве основания для отказа от исполнения Договора в уведомлении от 13.11.2019 не указано.

В силу пункта 3.3.11 Договора арендатор обязан обеспечивать беспрепятственный доступ представителей арендодателя на объекты для проведения проверки соблюдения арендатором условий Договора, а также предоставлять им необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки.

Как указал в судебном заседании представитель Управления, нарушение указанного пункта Договора выразилось в недопуске представителей арендодателя для проведения 29.12.2018 проверки.

В подтверждение указанной позиции Управление представило акт осмотра федерального имущества от 29.12.2018, подписанный представителями Управления, Дирекции и индивидуального предпринимателя ФИО8, являвшегося арендатором помещений 2-Н, 17-Н в здании лит. З, согласно которому осмотр помещений, переданных Заводу на праве аренды, не проводился по причине отсутствия представителя Завода.

Как указал представитель Управления, представители Завода были уведомлены о назначенной на 29.12.2018 проверке, однако не явились, доступ представителей арендодателя на объект не обеспечили.

Как пояснил представитель истца, неявка представителей Завода была связана с отсутствием на объектах сотрудников в связи с тем, что 29.12.2018-31.12.2018 выпадали на предпраздничные дни и сотрудники в соответствии с изданным работодателем приказом были отпущены с рабочих мест.

Факта ознакомления с соответствующим приказом представители Управления и Дирекции не оспаривали.

При этом, приводя соответствующие возражения, Управление доказательств уведомления Завода о проведении 29.12.2018 проверки суду не представило.

Таким образом, у суда отсутствует возможность установить наличие/отсутствие у Завода объективной возможности обеспечить явку своего представителя для участия 29.12.2018 в проверке и дать оценку действиям Завода в указанной ситуации. При этом суд принимает во внимание, что 29.12.2018 выпадало на субботу (нерабочий день), следующий рабочий после которого (31.12.2019) являлся последним перед новогодними праздничными днями. 

Суд также принимает во внимание, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ ни Дирекция, ни Управление в течение более восьми месяцев рассмотрения дела судом не представили надлежащих доказательств в подтверждение наличия обстоятельств, указанных в оспариваемом уведомлении, в том числе подтверждающих нарушение Заводом пункта 3.3.11 Договора.

Представленные Управлением в обоснование возражений акты осмотра федерального имущества от 15.08.2019 № 31.08-18/АО, от 09.04.2019 № 10.04-19/АО не подтверждают наличие указанных в уведомлении от 13.11.2019 оснований для расторжения Договора, поскольку указанные осмотры проводились на основании обращений Завода по факту затопления его помещений из помещений, принадлежащих другому арендатору, в целях проверки таких обращений; при этом акт от 15.08.2019 составлен представителем Управления в одностороннем порядке, доказательства извещения Завода в деле отсутствуют.

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в уведомлении от 13.11.2019, совершен ответчиком в отсутствие предусмотренных законом или Договором оснований, в связи с чем подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, судебные расходы полностью относятся на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды от 10.03.2016 № 52/Д/АР, выраженный в уведомлении от 13.11.2019 № ВИ-1361.

Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» в пользу открытого акционерного общества «Завод «Лентеплоприбор» 6000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.